臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1265號
原 告 李佩琪
林界欣
歐美岑
江建民
陳雯萍
易滿珍
陳清雄
追加原告 李楓晴
王鍾阿治
廖炳東
簡敦偉
周偉階
共 同
訴訟代理人 梁堯清律師
被 告 倪英豪
訴訟代理人 林愛雯
方興中律師
複代理人 梁建成
被 告 統一生活事業股份有限公司
法定代理人 高秀玲
訴訟代理人 陳若琳
楊麗娟
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告統一生活事業股份有限公司應自坐落新北市○○區○○段○○○○○地號土地上如附圖編號Ａ所示（面積：二十二．0四平方公尺）及三十二之二地號土地上如附圖Ｂ所示（面積：六．七一平方公尺）之地上增建物遷出；被告倪英豪應將前開地上增建物拆除，將該部分土地返還予原告及全體共有人。被告倪英豪應給付各原告如附表三欄位Ａ所示之金額，及自民國一百零四年二月十三日起至返還第一項土地之日止，按月給付各原告如附表三欄位Ｄ所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾陸萬壹仟元為被告倪英豪、統一生活事業股份有限供擔保後，得假執行；但被告倪英豪、統一生活事業股份有限公司如以新臺幣陸佰柒拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於各原告分別以如附表三欄位Ｂ所示之金額，暨按月分別以如附表三欄位Ｅ所示之金額為被告倪英豪供擔保後，得假執行；但被告倪英豪如分別以如附表三欄位Ｃ所示之金額，暨按月分別以如附表三欄位Ｆ所示之金額為各原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得追加他訴。但擴張或減縮應受判決 事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。 查本件原以李佩琪、林界欣、歐美岑、江建民、陳雯萍、易 滿珍及陳清雄等為原告，而於起訴狀訴之聲明第二項請求： 被告倪英豪（下稱倪英豪）應給付各原告新臺幣（下同）63 ,525元，及自民國104年2月1日起至返還訴之聲明第一項所 示土地之日止，按月給付各原告1,059元。於訴狀送達後之 104年7月30日追加原告李楓晴、王鍾阿治、廖炳東、簡敦偉 及周偉階等人，另於105年1月4日具狀變更訴之聲明第二項 為：倪英豪應給付各原告91,500元，及自104年2月1日起至 返還訴之聲明第一項所示土地之日止，按月給付各原告1,52 5元。核原告所為追加原告之訴與主張被告無權占用兩造共 有土地，與原訴相類，對被告之防禦及訴訟之終結核無甚礙 ，另其所為請求金額變更，為擴張應受判決事項之聲明，揆 諸首揭規定，自應准其追加。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 查原告起訴時訴之聲明第一項原為：「倪英豪應將坐落新北 市○○區○○段0000地號（下稱系爭32-1地號土地）、32-2 地號（下稱系爭32-2地號土地）土地上之地上物（面積10平 方公尺）予以拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有 人全體，被告統一生活事業股份有限公司（下稱統一公司） 並應自前開地上物遷出」（見司店調卷卷第3頁），嗣於105 年1月4日具狀將訴之聲明第一項更正為：「倪英豪應將坐落 系爭32-1地號土地、32-2地號土地上如附圖編號A、B所示之 建物（面積28.75平方公尺）拆除，並將前開土地騰空返還 予原告及其他共有人全體。被告統一公司並應自前開地上物 遷出」（見本院卷第176頁反面），核屬更正事實上陳述， 非訴之變更或追加，揆諸上開規定，並無不合。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造為系爭32-1地號及32-2地號土地權利範
圍各20分之1之所有權人，詎倪英豪於86年3月31日取得如附 表一所示房地（下稱倪英豪所有房地）之所有權後，未經系 爭32-1地號及32-2地號土地全體共有人之同意，擅分別於系 爭32-1地號及32-2地號土地空地上搭建如附圖編號A（面積 22.04平方公尺）、B（面積6.71平方公尺）所示之建物（下 合稱系爭地上物）使用，並出租予統一公司經營「康是美商 店」，牟取租金之收益。依民法第767條第1項中段、第821 條規定得訴請倪英豪拆除系爭地上物並返還如附圖編號A、B 所示土地。又倪英豪無權占用系爭32-1地號及32-2地號土地 ，受有利益，致原告受損害，依序依民法第179條不當得利 規定、第184條侵權行為規定請求倪英豪賠償損害，承租人 即統一公司亦應遷出系爭地上物等語，併聲明：㈠倪英豪應 將系爭32-1地號及32-2地號土地上如附圖編號A、B部分所示 之系爭地上物（面積合計28.75平方公尺）拆除，並將占用 之土地騰空返還予原告及其他共有人全體。統一公司並應自 系爭地上物遷出。㈡倪英豪應給付各原告91,500元，及自 104年2月1日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付各原 告1,525元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告倪英豪則以：不否認未徵得系爭32-1地號及32-2地號土 地之全體共有人同意而搭建系爭地上物，惟新店地政事務所 測量有誤，應區分合法建物及增建部分之使用面積等語，資 為抗辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、被告統一公司則以：統一公司係本於與倪英豪間租賃契約有 權占用如附圖編號A、B所示土地，並非無權占用，無須遷出 等語，資為置辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執事項：
㈠、系爭32-1地號及32-2地號土地為兩造及訴外人廖南甯、李豊 平、林朝和、鍾珠蘭、林鈺增、江政良所共有，權利範圍各 為20分之1，有系爭32-1地號及32-2地號土地登記謄本在卷 （見司店調卷第11-20頁）。
㈡、坐落新北市○○區○○段00地號、32-1地號、32-2地號之門 牌號碼新北市○○區○○路00號之建物（即倪英豪所有房地 ）無權占用系爭32-1地號、32-2地號土地如附圖編號A、B所 示部分土地，占用面積分別為22.04、6.71平方公尺，有倪 英豪所有房地建物登記謄本、新北市新店地政事務所104年5 月22日新北店地測字第0000000000號函檢附之土地複丈成果 圖等件在卷（見司店調卷第8頁、本院卷第44-45頁），並為 被告所自認無訛（見本院卷第22頁反面）。
㈢、倪英豪出租搭建在系爭32-1地號、32-2地號土地如附圖編號 A、B所示部分土地上之系爭地上物予統一公司，供作經營「 康是美商店」，有照片4幀在卷（見本院卷第16-17頁）。五、本院得心證之理由：
㈠、原告請求拆屋還地部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。 次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房 屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘 房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所 有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害時，自得一併請 求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人自房屋中遷出（最高 法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告主張倪英豪無權占用系爭32-1地號及32-2地號土 地如附圖A、B所示部分乙節，業經本院履勘現場並委請新北 市新店地政事務所派員測量屬實，並製有勘驗筆錄、土地複 丈成果圖（本院卷第40、45頁）附卷可稽，倪英豪亦自認無 權占有如附圖A、B所示土地之事實（見本院卷第22頁反面） ，自堪信為真實。而倪英豪將系爭地上物併同其所有房地出 租予統一公司開設康是美商店營業，業如前述。是原告依民 法第767條第1項規定，請求統一公司自系爭地上物中遷出； 另依民法第767條第1項及第821條規定，請求倪英豪拆除系 爭地上物，並返還如附圖編號A、B所示部分土地，洵屬有據 ，應予准許。
㈡、原告請求返還不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文。又得請求之不當得利範圍 ，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 ，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 。經查，倪英豪所有系爭地上物無權占用如附圖A、B所示土 地乙節，已如前述，則原告主張倪英豪無權占有系爭土地， 受有相當於租金之不當得利，揆諸前揭說明，自屬有據。又 按土地第97條規定之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防 止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限 制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保
護承租人」。是該規定限制房屋租金之立法政策，係基於居 住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家 應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿 房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適 當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅 限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房 屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民 安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限 制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以 租地建屋以為營業使用者，挾其龐大資金、巿場優勢，已為 經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額 之必要。況租地建屋經營事業，租金之支出，原屬營業成本 之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其 享有鉅額利潤，要非立法之原意；復參諸土地法第三章房屋 及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定 所稱之房屋類皆指住宅而言。再我國經濟現屬已開發國家， 土地、房屋之供需與往昔不同，營業用土地、房屋租金之多 寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都 巿之更新與繁榮。故土地法第97條、第105條關於房屋、租 用基地建築房屋之租金規範，應解為不包括供營業使用之房 屋、土地，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（ 最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。查本件系 爭地上物係做為營業賣場使用，此為兩造所不爭執，業如前 述，倪英豪以如附圖A、B所示土地出租他人營業以獲取利潤 ，並非供居住之用，其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於 一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，與 人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，揆諸上開說明， 如附圖A、B所示土地之租金自不在土地法第97條第1項之限 制範圍內至明。
⒉本院審酌如附圖A、B所示土地坐落新北市新店區民權路上， 週邊商店及餐館林立，人潮車流頻繁，商業活動興盛，有地 圖暨商家照片在卷可佐（見本院卷第38頁），本院委託台新 不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭32-1地號土地價值 每平方公尺1,052元，系爭32-2地號土地每平方公尺1,089元 ，有台新不動產估價師事務所104年11月25日台字第0000000 0號函附卷可稽（見本院卷第151頁），復參之倪英豪與統一 公司簽訂租賃契約，租賃期間自100年3月15日起，每月租金 即為12萬2,220元，是認系爭32-1地號及系爭32-2地號土地 價值同前開估價師事務所所認定，尚稱妥適，且兩造於本院 審理程序中亦不爭執以前開鑑定金額作為計算本件回溯五年
及至拆除系爭地上物為止之相當於不當得利金額之依據，是 各原告請求倪英豪給付自99年2月13日起至104年2月12日（ 即起訴狀繕本送達倪英豪）止，相當於租金之不當得利如主 文第2項前段所示之金額（計算式詳如附表二），及自104年 2月13日（即起訴狀繕本送達翌日）起至倪英豪拆除系爭地 上物之日止，按月給付相當於租金之不當得利如主文第2項 後段所示之金額（計算式詳如附表二），為有理由，應予准 許，至逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，倪英豪所有之系爭地上物，無正當權源占用倪英 豪與各原告共有如附圖A、B所示土地，倪英豪又將系爭地上 物出租予統一公司。是原告依民法第767條第1項規定，請求 統一公司自系爭地上物中遷出；依民法第767條第1項、第82 1條規定，請求倪英豪應拆除系爭地上物後返還所占用之如 附圖A、B所示土地予全體共有人，及依民法第179條規定， 請求倪英豪給付各原告於起訴前5年如主文第2項前段所示相 當租金之不當得利，及自104年2月13日起至返還上開占有土 地之日止，分別按月給付各原告如主文第2項後段所示之相 當租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。又兩造分別聲請願供擔保准、免假 執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失附麗，併駁回 之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 2 月 1 日
民事第二庭 法 官 江春瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 1 日
書記官 楊其康
附表一
┌─┬──┬──────────┬─────┬─────────────────┬──┐
│編│ │ 基 地 座 落 │建築式樣主│ 建物面積（平方公尺） │權利│
│ │建號├──────────┤要建築材料├─────────┬───────┤範圍│
│ │ │ 門 牌 號 碼 │及房屋層數│ 樓 層 面 積 │附屬建物主要建│ │
│號│ │ │ │ 合 計 │築材料及用途 │ │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────────┼───────┼──┤
│1 │96 │新北市新店區寶強段 │五層樓鋼筋│樓層1：50.05 │平台：14.39 │全部│
│ │ │32、32-1、32-2地號 │混凝土造 │騎樓：19.04 │ │ │
│ │ ├──────────┤ │合計：69.09 │ │ │
│ │ │新北市新店區民權路21│ │ │ │ │
│ │ │號 │ │ │ │ │
│ ├──┼──────────┴─────┴─────────┴───────┴──┤
│ │備考│重測前：大坪林段二十張小段6261建號 │
└─┴──┴─────────────────────────────────────┘
附表二
倪英豪自99年2月13日起至104年2月12日止占用如附圖A、B所示部分土地之不當得利數額：
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│ 占有期間 │ 計算式 │ 合計 │
│ │ （新臺幣，元以下四捨五入） │ （新臺幣） │
├───────┼──┬─────────────────────────┼──────┤
│ │32-1│1,052元×22.04平方公尺×1/20×12月×5年＝69,558元 │ │
│99年2月13日起 │地號│ │ │
│至104年2月12日├──┼─────────────────────────┤ │
│止，合計5年。 │32-2│1,089元×6.71平方公尺×1/20×12月×5年＝21,922元 │ │
│ │地號│ │91,480元 │
├───────┼──┼─────────────────────────┼──────┤
│104年2月13日起│32-1│1,052元×22.04平方公尺×1/20＝1,159元 │ │
│按月給付金額 │地號│ │ │
│ ├──┼─────────────────────────┤ │
│ │32-2│1,089元×6.71平方公尺×1/20＝365元 │ │
│ │地號│ │1,524元 │
└───────┴──┴─────────────────────────┴──────┘
附表三
┌───┬───────┬────────┬──────┬───────┐
│原告 │自民國99年2月 │原告為被告供擔保│自民國104年2│原告為被告供擔│
│ │13日起至104年 │之金額及被告為原│月13日起至拆│保之金額及被告│
│ │2月12日，相當 │告預供擔保之金額│除如主文第1 │為原告預供擔保│
│ │於租金之不當得│（新臺幣) │項後段所示地│之金額（新臺幣│
│ │利（A）（新臺 │ │上增建物之日│ ） │
│ │幣） │ │止，按月給付│ │
│ │ │ │之金額（Ｄ）│ │
│ │ │ │（新臺幣） │ │
│ │ ├───┬────┤ ├───┬───┤
│ │ │（Ｂ）│（Ｃ） │ │（Ｅ）│（Ｆ）│
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│李玲芳│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│林界欣│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│歐美岑│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│江建民│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│陳雯萍│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│易滿珍│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
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│陳清雄│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
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│李楓晴│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
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│王鍾阿│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│治 │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│廖炳東│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
├───┼───────┼───┼────┼──────┼───┼───┤
│簡敦偉│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
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│周偉階│玖萬壹仟肆佰捌│叁萬元│玖萬壹仟│壹仟伍佰貳拾│伍佰零│壹仟伍│
│ │拾元 │ │肆佰捌拾│肆元 │捌元 │佰貳拾│
│ │ │ │元 │ │ │肆元 │
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