返還土地
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,100年度,834號
TPDV,100,重訴,834,20120229,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第834號
原　　　告　福和客運股份有限公司
法定代理人　吳東瀛
訴訟代理人　林俊宏律師
被　　　告　欣欣客運股份有限公司
法定代理人　楊國強
訴訟代理人　楊俊雄律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國101年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於98年12月28日與被告簽訂有土地租賃契約書（下稱系 爭契約），約定原告出租座落新北市中和區○○○段○路鹿 寮小段35、35之12地號土地（經重測後變更為新北市○○區 ○路段323、323之1、323之2、475地號土地，下稱系爭土地 ）予被告，約定租賃期間自99年1月1日起至100年12月31日 止，租金為每月25萬元，採年繳制，並約定租金如有遲繳， 原告得終止租約外，亦得按遲延日數向被告請求租金額度一 倍計算之違約金。惟至第二租賃年度，被告竟以業經臺灣板 橋地方法院（下稱板院）100年1月6日板院輔99司執公字第 58025號函撤銷之板院99年11月11日板院輔99司執公字第580 25號執行命令為據，拒付租金，且未經原告同意，片面表示 擬變更系爭契約之租金給付方式，將年繳改為季繳，有刻意 違反系爭契約之情形。
㈡原告於100年3月7日委請林俊宏律師以臺北三張犁郵局第218 號存證信函通知被告於文到7日內依系爭契約給付100年度的 租金予原告，否則原告將依法終止租約，然被告置之不理， 原告於催告期間過後，又於100年3月22日以基隆百福郵局第 63 號存證信函通知被告終止系爭契約，並請求被告於文到7 日內將系爭土地遷空返還予原告，以及請求被告返還積欠之 租金，惟被告迄101年1月6日始歸還系爭土地，依系爭契約 第3條第1項、民法第439條，被告應給付自100年1月1日起至 100年3月23日止未給付之租金685,000元，並依系爭契約第3 條第3項之規定請求自100年1月22日起至100年3月23日止之 違約金508,000元，又依系爭契約第6條第1項後段之規定請 求被告給付自100年3月24日起至占有終止日止按月給付違約 金75萬元，另依民法第179條之規定請求被告給付自100 年3



月24日起至占有終止日止按月給付相當租金之不當得利25萬 元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
兩造自始至終並未變更租金給付方式，且訴外人詹益國未任 職於公司，亦無權限代表原告與被告協商，是兩造無達成任 何合意。且被告使用系爭土地之權利未受任何減損，被告亦 繼續使用系爭土地，再者，板院99年11月11日板院輔99司執 公字第58025號執行命令於100年1月6日經板院輔99司執公字 第58025號函撤銷，原告因強制執行案件而不得向被告收取 租金之障礙已消失，原告自得從100年1月6日起向被告繼續 收取租金，故被告無拒付租金之權源等語。並聲明：⒈被告 應給付原告685,000元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告508,000 元 暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息。⒊被告應給付原告自100年3月24日起至返還如聲明第 一項所示土地予原告之日止，按月給付75萬元予原告。⒋被 告應給付原告自100年3月24日起至返還如聲明第一項所示土 地予原告之日止，按月給付25萬元予原告。⒌願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地前經原告之債權人台灣中小企業銀行扣押在案，此 有板院99年11月11日板院輔99司執公字第58025號執行命令 可證，是系爭土地因可歸責於原告之事由，隨時有被拍賣之 可能，而造成被告無法使用系爭土地之損害，故被告與原告 之承辦人協議，將系爭契約之租金給付方式，由按年繳付變 更為按季繳付，且經原告同意，而被告依約按季給付100年 度之租金予原告，原告遲不受領租金，被告乃分別於100年3 月15日、同年6月27日、同年10月13日發函通知原告領取租 金，惟原告均置之不理，被告乃將四筆租金共計300萬元提 存於本院，並通知原告至本院提存所領取該筆租金。 ㈡上開變更契約係訴外人詹益國受原告公司負責人委任而與被 告公司洽談並達成將租金按季繳付之約定，依民法第103條 第1項之規定，訴外人詹益國以原告公司名義而為意思表示 ，當然直接對原告公司發生效力。而被告已合法提出租金給 付，惟原告拒絕受領，被告始將租金提存，是被告並無任何 違約情事。既被告已與原告合意變更系爭契約給付租金之方 式，原告復未舉證被告有其他違約之情事，故原告終止契約 及請求違約金云云，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈ 原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。




三、兩造不爭執事項：
㈠原告於98年12月28日與被告簽訂有土地租賃契約書，約定原 告出租座落新北市中和區○○○段○路鹿寮小段35、35之12 地號土地（經重測後變更為新北市○○區○路段323、323之 1、323之2、475地號土地）予被告，約定租賃期間自99年1 月1日起至100年12月31日止，租金為每月25萬元，採年繳制 ，並約定遲延給付租金達15日，原告得終止租約外，亦得按 遲延日數向被告請求租金額度一倍計算之違約金，此有土地 租賃契約書附卷可參（見板院卷第9至12頁）。 ㈡原告於100年3月7日委請林俊宏律師以臺北三張犁郵局第218 號存證信函通知被告於文到7日內依系爭契約給付100年度的 租金予原告，否則原告將依法終止租約，又於100年3月22日 以基隆百福郵局第63號存證信函通知被告終止系爭契約，並 請求被告於文到7日內將系爭土地遷空返還予原告，以及請 求被告返還積欠之租金，此有臺北三張犁郵局第218號存證 信函、基隆百福郵局第63號存證信函影本在卷可參（見板院 卷第13至21頁）。
㈢板院以99年11月11日板院輔99司執公字第58025號執行命令 禁止原告對被告收取租金債權或為其他處分，並禁止被告向 原告為清償，此有板院99年11月11日板院輔99司執公字第58 025號執行命令影本在卷可稽（見板院卷第60頁）。 ㈣被告於100年3月15日以臺北重南郵局第158號存證信函通知 原告受領租金，並表示若不受領將依法提存等語，此有臺北 重南郵局第158號存證信函及郵件回執影本附卷可參（見板 院卷第61至62頁）。
㈤被告於100年3月28日向本院提存150萬元之台灣銀行總行營 業不本票乙紙，提存物受取人為原告公司，被告並發函通知 原告至本院提存所提領該本票，此有本院100年度存字第830 號提存書、臺北光復郵局第489號存證信函及郵件回執影本 附卷可參（見板院卷第63至65頁）。
四、得心證之理由：
㈠兩造間是否合意變更租金給付方式為按季給付？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 民法第153條定有明文。故當事人締結契約一經合意成立， 即應受其拘束（最高法院18年上字第1495號判例、18年上字 第484號判例參照）。原告主張被告未經同意，片面變更租 金給付方式，將年繳改為季繳，違反系爭契約，被告則稱兩



造協議系爭契約之租金給付方式，由按年繳變更為按季繳付 ，協議已經雙方同意等語。則兩造間有協議變更租金給付方 式改按季繳納乙節，係屬有利於被告之事實，自應由被告舉 證證明之。
⒉經查，被告承辦人員姜世生到庭結證稱「（問：《提示被證 一公文》板橋地院執行命令是否看過？）我有看過，這是我 們公司99年11月16日收到這份，之前八月份也有收到另一份 。八月份執行命令是講『禁止債務人呂張維等12人就35、35 之1、35之28號土地對第三人欣欣客運之租金債權若為其他 處分，第三人不得對債務人清償。』我收到這份執行命令時 很訝異，因為我們租約跟原告簽訂，土地所有人竟然是呂張 維等12人，此業務是我們公司孫先生承辦，後由我接手辦理 ，原告對口單位是詹先生0000000000，我問詹先生說這塊土 地是跟原告公司簽的，怎麼會是這12人所有，詹先生說有承 諾書，會把承諾書傳真給我，當庭提出承諾書，承諾書提到 福和公司前身雙和客運買下土地，只是買的時候是農地尚無 法辦理過戶。我們依據他給我們的承諾書，陳報到板橋地院 ，說我們跟這12人並無租賃關係，請板橋地院撤銷執行命令 。但是後來11月份收到板橋地院同一案號，債務人改為原告 福和客運即被證一，我打電話給詹先生，他說他會來處理， 到11月29日詹先生到我們公司談租金給付的問題，他希望先 解約，再找人簽約，我們認為是脫法行為，所以婉拒。詹先 生說會回去再報告，我說我們公司希望採按月給付，詹先生 說希望可以採按季給付，我說要跟董事長陳報，後來董事長 同意，我也跟詹先生說明，但希望他們來書面，詹先生說不 方便，我說來領租金時必須要提出發票，詹先生同意提出發 票，後來一直沒有來領，接著就收到他們公司的存證信函。 接到存證信函後，隔天3月9日我打電話給詹先生，電話中我 有問詹先生按季給付董事長是否同意，他說董事長同意，我 問他是否代表公司，他說當然代表公司，不然不會來跟你談 ，這段會談我有電話錄音，我可以提供。」、「（問：你剛 剛說詹先生大名為何？）詹益國。」、「（問：你如何確定 詹先生有得到福和客運的授權或是有權限可以談更改租約的 事情？）99年8月13日板橋地院執行命令附表一有提到債務 人包括詹益國《詹德明之繼承人》。而且承諾書也是詹先生 傳真給我的，若他不是代表公司，不會有承諾書，所以我認 為詹先生代表福和客運。」、「（問：當時約定按季給付有 無約定每季的給付時間？）如第一季12月底給你，3月底付 第二季。當時詹先生遲遲沒有拿發票來領，我有催他，他也 沒來，到三月就收到原告公司的存證信函。我們有請律師寄



存證信函請他們來領，他們也沒有來領，我們就提存到提存 所。3月8日收到存證信函後我有跟詹先生聯絡，他說他代表 公司，但是存證信函是要我們給付一年的租金，和我們談的 不符。今年1月11日有請律師寄律師函，律師函提到要按季 給付，原告公司也沒有針對這點反對或有不同意見。」等語 （見本院卷第35至37頁）。
⒊證人詹益國則具結證稱「（問：被告公司姜世生是否曾經為 了這件強制執行案件與你聯絡過？）我們有就該案有接觸過 。」、「（問：你是否知道被告公司曾向原告承租原告所有 系爭土地作為被告公司的停車場？）是。」、「（問：你是 否曾經為了本件強制執行案件有到被告公司跟被告公司姜世 生接洽協商過？）有。」、「（問：協商內容為何？）土地 有問題發生，主要是租金要一次給付，原告公司交代我要這 樣做。如果發生什麼問題大家再協商。」、「（問：你在跟 被告公司接觸時是如何跟被告公司談租金給付的方式？）就 我所記憶，我跟組長協商的目的儘量以我們的方式撮合雙方 的岐見，我們都是承辦人，上面都有老闆，回去還要請示， 我們儘量撮合雙方的距離。」、「（問：證人姜世生證稱說 被告公司希望租金付款的方式是希望按月給付，你們公司同 意按季給付是否有這回事？）不管是按季還是按月都是我跟 姜世生協商階段的看法，我有說原告公司的老闆很善變，我 只能回去協商，必須要老闆同意才可以。」、「（問：《提 示被證五承諾書》是否你傳真給姜世生？）我有看過。用傳 真或是送的我忘了。」、「（問：上面有寫孫Sir0000-0000 是否為你所寫？）是我寫的。」、「（問：《提示被證八電 話錄音繕本》是否為你跟姜世生的電話談話內容？）大致是 。我的電話號碼沒有錯，問存證信函應該有這件事，我說我 還要去協商。」、「（問：第一頁倒數第三行，姜世生問『 我當初問也是每月給付，你們老闆也同意，你說對』是否與 剛剛所述不一致？）我說都要等到我們委託人同意後我們才 能同意。每次給付被告同意每季開立一張支票，福和客運小 老闆（老闆的兒子）要求一次開立四張票，還是要等福和客 運董事長同意。」、「（問：你在跟姜世生講所謂的老闆是 指何人？）原告法代。」、「（問：當初福和客運委託你去 談土地事情是否有委託書？）沒有。我是福和董事長合夥人 的兒子，所以很多事情都會委託我。」、「（問：當時你們 跟姜世生談到可以用按季給付？）是，小老闆說一次給四張 ，但是姜世生說他們老闆只能一次給一張。」、「（問：你 去協商租金事情時是董事長叫你去的嗎？）大部分是吳特助 指示我去的。」、「（問：福和客運是否有給你權限？）我



大部分跟被告公司談，談完回來回報小老闆或董事長，處理 的況狀、對方的條件如何，董事長同意小老闆會跟我講，我 就再跟被告公司談。」、「（問：這件是按季給付是否雙方 都同意？）我知道福和客運最後同意的是按季，但是一次給 付四張票。票期當時沒有提到。」等語（見本院卷第53至55 頁）。
⒋由上開證詞可知，證人姜世生及證人詹益國分別受被告公司 及原告公司委任就系爭契約租金給付是否改為按季繳納方式 為協商。次查其內容為兩造所不爭執之電話錄音繕本記載（ 見本院卷第63至65頁），證人姜世生電話中數度以「當初你 不是答應我每季給付嗎？我當初問你的時候，改採每季給付 你也說你老闆也同意了嘛」等語質問，證人詹國益均答覆「 對啊對啊」等語，顯然證人姜世生及證人詹益國就系爭契約 之租金交付方式，經協商結果改採租金按季交付之方式。另 查，證人姜世生於協商時係任職被告擔任行政組組長，受被 告委任代理被告進行協商。證人詹益國則受原告委任處理協 商租金事宜，依證人詹益國於上開電話錄音中已自承「當然 代表公司，不然我幹麼去跟你談這個」等語，及證人詹益國 傳真被告有關系爭土地原所有人出具給原告之承諾書等情以 觀，足認原告已授權證人詹益國以其名義進行協商，則證人 詹益國既同意改採按季給付租金，此意思表示效力自及於原 告本人，原告自應受此協商結論之拘束。被告抗辯兩造協議 就系爭契約租金改採按季給付方式乙詞，即堪採信。原告主 張兩造無變更租金給付方式之合意云云，尚不足採。 ㈡原告主張終止系爭契約，請求被告給付租金、違約金、相當 租金之不當得利，是否有理由？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約，民法第440條第1項定有明文。是出租人依租賃契約 向承租人催告支付租金，而承租人於催告期間內未支付租金 者，出租人固得終止租賃契約，惟承租人於催告期間或於出 租人為終止契約意思表示前已支付租金者，出租人即不得終 止租賃契約。復按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人 而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民 法第326條定有明文。是債權人如有受領遲延之情形，債務 人得以提存以代清償，惟須依債務本旨提出其給付，經債權 人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。 ⒉查系爭契約第5條第1項第3款約定為「乙方（指被告）違反 使用租賃物或未按時支付租金，經甲方（指原告）催告仍未 依期改善或繳納時，甲方可隨時終止租約。乙方不得向甲方



請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條 件將該土地返還甲方，乙方不得異議。」，可知原告於被告 未按時支付租金時，應先行催告，而被告於原告催告後仍未 依期繳納，甲方始得終止系爭契約。依所述，兩造間已合意 變更租金給付方式為按季給付，因此，若被告未按季支付租 金，原告應先行催告，然查原告於100年3月7日委請林俊宏 律師以臺北三張犁郵局第218號存證信函通知被告於文到7日 內依系爭契約給付100年度的租金予原告，否則原告將依法 終止租約（見板院卷第13至17頁），即原告催告支付之租金 額為100年整年度之租金，非依兩造合意變更採按季給付之 每季租金，即難認原告已為合法之催告。又查被告自95年向 原告承租系爭土地迄今，租金給付方式均係由原告至被告公 司處領取支票之方式辦理乙節，已據被告提出支出傳票、租 金支票、租金請領收據、發票、現金支出傳票等件為證(見 本院卷第110至117頁) ，並經被告公司出納組組長何長勤結 證「每次都由原公司帶大小章到出納組來領取。因為我們公 司都是以傳票來做帳，所以每次開支票之前都一定先有傳票 ，傳票是我們公司內部的帳務，都不能外流，都是由我個人 保管，他們大小章是蓋在傳票上。因為傳票都是由我保管， 如果我不在辦公室會請承辦人代為領取然後在轉交給對方， 所以會先把支票影印下來，等他來領取時在支票上蓋大小章 ，以資證明。因為承辦人不在，所以用發票影本及收據證明 。」等語在卷(見本院卷第107頁) ，堪認兩造係默示合意以 被告之住所為清償地。被告於100年3月15日以臺北重南郵局 第158號存證信函通知原告受領租金，並表示若不受領將依 法提存等語（見板院卷第61至62頁），惟原告並未前往領取 ，自屬受領遲延，嗣被告於100年3月28日向本院提存所提存 第1、2季租金共150萬元並通知原告領取等情，並有本院100 年度存字第830號提存書、臺北光復郵局第489號存證信函及 郵件回執影本附卷可參（見板院卷第63至65頁），足認被告 已依民法第326條之規定將已屆履行期之租金辦理提存，即 生合法清償之效力。被告將租金合法提存法院，並無遲延給 付租金情事，原告主張被告遲延給付租金，經催告後終止租 約云云，自屬無據。基上，被告依法給付每季租金，並無遲 延給付情形，原告所為終止租約之意思表示並不生效力，被 告占有使用系爭土地即有法律上原因。原告請求被告給付10 0年1月1日起至3月23日止租金685,000元、按日計算違約金 508,000元、按月計算違約金75萬元及按月相當於租金賠償 25萬元，於法均屬無據。
㈢綜上，被告並未遲延給付租金，原告未合法終止租約，被告



占有使用系爭土地有法律上原因。從而，原告依系爭契約第 3條、第6條及民法第439條、第179條之規定，請求：⒈被告 應給付原告685,000元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告508,000元 暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息。⒊被告應給付原告自100年3月24日起至返還如聲明第 一項所示土地予原告之日止，按月給付75萬元予原告。⒋被 告應給付原告自100年3月24日起至返還如聲明第一項所示土 地予原告之日止，按月給付25萬元予原告，均為無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，併 予駁回之。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，附此敘明。
六、結論：據上論結，本件原告之訴為無理由，依據民事訴訟法 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 謝盈敏