臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1239號
原 告 何麗花
賴柏年
賴昭浩
郭炳煌
共 同
訴訟代理人 顏光嵐律師
複代 理 人 陳志偉律師
被 告 翁芷香
訴訟代理人 魏邦彥
上列當事人間確認優先承購權不存在等事件，本院於民國101 年
1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告就坐落臺北市○○區○○段二小段五一四地號土地之共有人優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠緣坐落臺北市○○區○○段二小段514 地號之土地（下稱系 爭土地）為翁廷雄、周翁文苑、翁芷香、黃家巍、原告賴柏 年、賴昭浩、何麗花及郭炳煌8 人分別共有，其中原告等4 人應有部分合計達九分之七，已逾三分之二。嗣因原告欲依 土地法第34條之1 規定處分系爭土地全部，乃於民國99年8 月30日將系爭土地全部售與訴外人謝國夫，並簽立土地買賣 契約書（下稱原土地買賣契約書）。原告並依土地法第34條 之一規定，於99年9 月3 日寄發臺北長春路郵局第2034號存 證信函與系爭土地除原告外之其他共有人，通知他共有人是 否主張優先承購權。
㈡被告於99年9 月10日寄發臺北信維郵局第5926號存證信函予 原告，表示願依臺北長春路郵局第2034號存證信函之內容買 入，意即被告向原告主張行使優先承購權，並依同一買賣條 件買入系爭土地全部。為此，原告乃於99年9 月20日以臺北 長春路郵局第2211號存證信函回覆被告，請被告於99年9 月 24日下午3 時至臺北市○○路78號6 樓之2 簽訂買賣契約， 倘被告無法依同一條件履行或無故不出席者，視同放棄優先 承購權。詎被告竟於99年9 月23日以臺北信維郵局第6150號 存證信函函覆原告而稱「土地買賣應須契約書。本件應先行 協議契約內容。」等語，並據此而未出席該次會議。 ㈢嗣原告於99年9 月29日再次寄發臺北長春路郵局第2268號存 證信函予被告，並陳明「優先承買係指同一條件，依土地買
賣契約內容來履行並無行協議之必要... 。」，同時再次請 被告於99年10月4 日下午3 時至臺北市○○路78號6 樓之2 翔嵩地政士事務所簽訂買賣契約，並主張倘被告屆期未前來 簽約，則視為放棄優先承買權，原告將依法與謝國夫辦理系 爭土地之過戶手續。
㈣詎被告於99年10月4 日寄發臺北信維郵局6402號存證信函予 原告郭炳煌而稱「... 台端與謝國夫之土地買賣契約書第7 條條款，該條款應改由賣方負擔。五、台端（臺北67支）22 11號存證信函要求購買款項之銀行本票一事欠難認同，最好 以銀行信託付款對雙方都有保障。六、台端與謝國夫之土地 買賣契約書第8 條第2 項在本案已無必要之條件應取消。本 人對本件優先承買誠意萬分，希早辦理成功。八、本人委託 魏進明地政事務所請於民國99年10月14日前往該所依法定程 序要件，臺灣習慣等辦理。」等語。為此，原告乃於99年10 月6 日寄發臺北長春路郵局第2328號存證信函與被告，而將 原訂99年10月4 日簽訂買賣契約之會議時間更改為99年10月 8 日上午9 時且地點改於被告要求之魏進明地政事務所進行 依同一條件優先承購之簽約會議（下稱第2 次會議）」。豈 料，被告竟於該次簽約會議中，主張修改買賣契約。被告此 舉顯已為優先承購權之行使，炯然明確。
㈤原告再於99年11月3 日寄發臺北長春路郵局第002567號存證 信函與被告，請被告於99年11月10日下午3 點半至臺北市○ ○區○○路78號6 樓之2 洽談優先承買之買賣事宜。惟被告 於99年11月5 日以臺北信維郵局第7786號存證信函回覆原告 ，竟飾詞詭稱：原告寄發存證信函之發函地址，不知有何法 據，請提示依法有據之證據；又稱99年11月10日之會議未經 商定，並要求今後洽商優先承購權之買賣事宜，應改在公共 場所；最後則表示其依土地法第34條之1 規定仍保有優先購 買系爭土地之權。
㈥原告雖感無奈，仍於99年12月6 日寄發臺北長春路郵局第29 25號存證信函予被告，再次陳明「茲因台端主張優先承買， 惟經本人等多次通知台端，台端均無完成優先購買權之程序 。今本人最後一次通知台端內容如下，若台端仍置之不理或 阻撓本案正常程序進行，則一切法律責任與損害賠償概由台 端負責。... 請於99年12月8 日下午2 點至臺北市○○路78 號6 樓翔嵩地政士事務所辦理簽約（下稱第3 次會議），若 台端再以其他理由搪塞或選擇咖啡廳之理由而不前來簽約， 則視同台端放棄優先承買權。」等語。然被告竟未出席該次 會議，致系爭土地無法完成優先購買權之買賣契約簽立等程 序。
㈦其後原告乃依土地法第34條之1 規定，依約與謝國夫向松山 地政事務所，辦理系爭土地之移轉登記手續。詎被告竟復向 松山地政事務所主張異議，致松山地政事務所依土地登記規 則第57條第1 項第3 款規定，認定此案權利人間對登記之法 律關係仍有爭議為由而駁回系爭土地移轉登記之申請。據此 ，原告實因被告上述行為，而受有莫大之損害。 ㈧被告雖主張行使優先承購權，惟經原告屢次寄發存證信函要 求渠依約履行優先承購之買賣手續及交付價款，詎被告竟欲 變更買賣條件，此舉已非合法行使優先承購權，故於原告所 定期限經過後，被告應視為已放棄優先承購權。退步言，縱 令兩造間之系爭土地買賣契約已因被告行使優先承購權之主 張而成立，惟被告始終未依同一優先承購條件履行買賣契約 ，則原告依本件起訴狀繕本送達，作為解除契約之意思表示 ，該契約亦因解除而不存在。故原告因被告之阻撓，致未能 辦理系爭土地之所有權移轉登記，且因被告之優先承購權存 在與否暨兩造間就系爭土地之買賣關係存在與否不明確，至 原告在私法上之地位有不安定狀態。
㈨原告就系爭土地應有部分合計達九分之七，已逾三分之二， 是原告乃依土地法第34條之1 規定出售系爭土地與謝國夫， 並依法於99年9 月3 日以臺北長春郵局第002034號存證信函 通知其他共有人是否欲主張優先承購。雖被告於99年9 月10 日以臺北信維郵局第5926號存證信函回覆表示願優先承購， 惟嗣後原告分別於99年9 月20日、同年月29日、同年10月6 日、同年11月3 日及同年12月6 日寄發臺北長春路郵局第22 11號、第2268號、第2328號、第2567號及第2925號存證信函 通知被告依同一買賣條件履行優先承購之買賣簽約手續及交 付價款等事宜。詎被告於99年10月4 日以臺北信維郵局第64 02號存證信函表示買賣契約之條件應修改，其中第7 條瑕疵 擔保及土地點交部分應改由原告即出賣人負擔；第8 條其他 約定應取消；付款方式應由銀行本票改為銀行信託付款等。 揆諸前揭實務見解，足見被告未依同一條件主張優先承購， 顯已非合法行使優先承購權。再者於第三次會議，被告亦未 出席為優先承購之買賣契約之簽訂及交付價款之會議，顯見 被告放棄優先承購權，故原告與謝國夫乃向松山地政事務所 辦理所有權移轉登記。詎因被告仍爭執其優先承購權存在， 而向松山地政事務所主張異議，致原告未能辦理系爭土地之 所有權移轉登記與謝國夫，故而被告所主張之優先承購權存 在與否不明確，顯已造成原告私法上之地位有不安定之狀態 ，揆諸前揭，實務見解及法律規定，原告自有提起確認之訴 ，確認被告就原告所有系爭土地應有部分之優先承購權不存
在之必要。縱令優先承買權係形成權，一經被告行使即與原 告成立買賣契約，惟原告先後寄發存證信函請求被告履行買 賣契約條件，被告始終未依約履行，則原告乃依前揭契約第 6 條及民法第254 條之規定，以本件起訴狀繕本之送達，作 為解除契約之意思表示，該契約亦因解除而不存在。 ㈩並為⒈先位聲明：確認被告就坐落臺北市○○區○○段二小 段514 地號土地之共有人優先承買權不存在。⒉備位聲明： 確認被告就坐落臺北市○○區○○段二小段514 地號土地因 行使優先承買權所成立之買賣關係不存在。
二、被告則以：
㈠被告於99年9 月3 日收到臺北長春路郵局第2034號存證信函 ，被通知原告將系爭土地全部售予謝國夫，但未附原告與謝 國夫簽立土地買賣契約書影本，被告對其所簽立土地買賣契 約書全部詳細內容，無可得知。
㈡在第一次實際買賣會，原告以最高法院86年台上字第3122號 判決「要旨」當作「類推適用」強求被告必須接受原告與謝 國夫所簽土地買賣契約書，主張不得有任何之修改否則違反 同一條件。原告與被告間之爭執在於原告與謝國夫所簽定契 約第7 條與第8 條第2 項，原告均非原土地持有人，而是經 轉買而來，在土地登記第二類謄本，原告之登記欄其他登記 事項均為空白，原告又沒有提出具有公信力之任何證明，證 實其持分土地上有地上權、他項權利等負擔。被告在第一次 實際買賣會中提議修改第7 條，且優先承購人已確定為黃家 巍與被告，第8 條已無須要，原告賴昭浩卻以威嚇等行為造 成被告精神上莫大壓力，原告及其委任之地政士主張優先承 買係指同一條件，依土地買賣契約內容為履行並無協議之必 要而退席，致使土地買賣契約簽訂價金付款無法完成。 ㈢原告等人將事實陳述至99年12月17日申請被告持分系爭土地 所有權移轉登記被駁回為止為起訴事實。然對99年12月17日 至100 年1 月26日期間原告與被告間系爭土地買賣之事實隻 字不提，實則原告於99年12月31日以臺北敦南郵局存證信函 號碼第675 號函通知被告於100 年1 月12日在晶華酒店一樓 中庭咖啡廳（AZIE）辦理土地買賣契約及款項交付，此為原 告仍承認被告優先承購權存在之證據。惟該次會議原告及黃 家巍委任之地政士指著土地買賣契約書大聲吼叫要不要依照 契約書簽約，被告委任之代理人答以過去函知之條件辦理， 原告及黃家巍委任之地政士又以不同一條件為由退席，以至 該次無法簽約及支付價款。被告乃於100 年1 月26日以臺北 信維郵局存證信函第518 號函知原告協商妥當後告知被告再 次進行系爭土地之買賣事宜後，原告即未再與被告有任何聯
繫。
㈣原告屢以86年度台上字第3122號判決將不相類似之案件做類 推適用，拒絕修改任何契約字句，被告對於買賣價金、標的 物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登 記時期、證件交付時日等契約必要之點均接受，然原告將無 實質存在之地上物、他項權利負擔載明在其土地買賣契約第 7 條以「倘有」而騰空點交，其地上物拆遷、排除、協商及 他項權利之塗銷所發生之費用由甲方負擔，否則乙方不負騰 空點交之責，被告同意改以現況點交本契約土地，即甲方拒 負擔騰空費用可改以現況點交，然原告卻主張伊所提土地買 賣契約書不得修改任何字句，否則違同一條件，而不接受改 以現況點交，實為無理，原告顯然違背誠信原則、論理原則 、經驗法則、隱含詭計，有致被告蒙受極大不利與事後起紛 爭之源；且原土地買賣契約書第8 條第2 項已經刪除，原告 竟然指被告欲變更買賣條件。被告已函請原告協商後通知被 告再行被告優先承購，原告置之不理，未再通知被告承買， 卻以原告所定期限經過為詞，指被告已非合法行使優先承購 權，極其無理。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項
㈠不爭執事項
⒈系爭土地為兩造及訴外人翁廷維、周翁文苑、黃家巍共有， 被告、翁廷維、周翁文苑之應有部分各為1/20、黃家巍之應 有部分為21/360、原告賴柏年之應有部分為1/60、原告賴浩 昭之應有部分為29/360、原告何麗花之應有部分為42/360、 原告郭炳煌之應有部分為208/360
⒉原告應有部分合計為57/72 ，其於99年8 月30日出售系爭土 地與謝國夫已符合土地法第34條之1 第1 項之限制。 ⒊原告於99年9 月3 日以臺北長春路郵局第2034號存證信函通 知被告系爭土地以2,307 萬9,000 元出售，限於函到10日內 回覆是否行使優先承購權。被告於收受上開存證信函後，於 99年9 月10日函覆原告表示欲行使優先承購權，原告再於99 年9 月20日以第2211號存證信函通知被告於99年9 月24日至 臺北市○○路78號6 樓之2 翔嵩地政士事務所簽訂土地買賣 契約及價金付款方式，被告於99年9 月23日發第6150號存證 信函表示無買賣契約書且應先行協議契約內容而未到場。原 告復於99年9 月29日以第2268號存證信函通知被告於99年10 月4 日在上址簽約及繳付價金，並檢附原土地買賣契約書1 份，被告於99年10月4 日以第6402號存證信函函覆表示不同 意原土地買賣契約書第7 條、第8 條第2 項條款，且因原告
要求被告付款之銀行本行支票取消背書轉讓，被告建議「最 好以銀行信託付款，對雙方都有保障」等語，並欲改在其指 定之魏進明地政事務所辦理，原告因而於99年10月6 日以23 28號存證信函通知被告改於99年10月8 日在魏進明地政事務 所與被告簽約及支付價金，否則視為放棄優先承買，嗣兩造 於99年10月8 日在魏進明地政事務所會面協商後，被告仍不 願接受原土地買賣契約書第7 條約定，故未簽約交付價金。 原告復於99年12月6 日以第2925號存證信函通知被告於100 年1 月12日至臺北市○○○路○段41號晶華酒店一樓中庭咖 啡洽談，被告仍未同意依原土地買賣契約書第7 條簽約。 ㈡爭執事項
⒈被告要求更改原告與謝國夫之土地買賣契約第7 條，是否合 法行使優先承購權？
⒉如被告已合法行使優先承購權且兩造買賣契約已成立，被告 經催告仍未履行買賣契約條件，原告主張以訴狀繕本送達作 為解除契約之意思表示，是否合法？
四、經查：
㈠被告要求更改原告與謝國夫之土地買賣契約第7 條條文，是 否合法行使優先承購權？
⒈土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既 在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條 之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應 有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者 ，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有 部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權 而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條 件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購 權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合 法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後， 其優先承購權即行消滅（最高法院100 年度台上字第432 號 、98年度台上字第1285號、86年度台上字第3122號判決意旨 參照）。再者，此項優先承購權固屬形成權之性質，因優先 承買人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即 為成立，惟所謂「同樣條件」應係指買賣契約之一切條件， 而非僅限於買賣價金之數額而已。故如出賣之共有人對優先 承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價 格優先承買，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限 內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納 價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之 表示，依法仍應認為未依同一條件合法行使優先承買權。
⒉查被告於99年9 月10日以第5926號存證信函向原告表示欲行 使優先承購權，原告於99年9 月29日以第2268號存證信函通 知被告依前開存證信函所載之簽約地點、付款方式等，即於 99年10月4 日下午3 時在翔嵩地政士事務所簽訂土地買賣契 約，逾期即視為放棄優先承買權等語，並檢附原告與謝國夫 之土地買賣契約書1 份，俾使被告知悉上開土地買賣契約書 內容，被告卻於99年10月4 日以第6402號存證信函回覆原告 表示不同意上開土地買賣契約書第7 條、第8 條第2 項條款 ，且因原告要求被告付款之銀行本行支票取消背書轉讓，被 告建議「最好以銀行信託付款，對雙方都有保障」等語，並 欲改在其指定之魏進明地政事務所辦理，原告因而於99年10 月6 日以第2328號存證信函改於99年10月8 日上午9 時在魏 進明地政事務所與被告簽約及支付價金，逾期或不依同一條 件承買，視為放棄優先承買權，嗣兩造於99年10月8 日在魏 進明地政事務所會面時，被告不願接受原告與謝國夫所訂土 地買賣契約書第7 條約定，要求原告將原土地買賣契約書第 7 條約定「⒈乙方應於甲方支付第二期款（即尾款）同時， 將本契約土地騰空點交與甲方。惟因騰空土地所發生之一切 費用應依本條第2 項規定由甲方全部負擔，否則乙方仍不負 騰空點交之責（雙方同意改以現況點交本契約土地）。⒉本 契約買賣土地上倘有地上物或他項權利等負擔，其地上物拆 遷、排除、補償、協商及他項權利之塗銷所發生之費用由甲 方全部負擔。」，變更為系爭土地騰空所生之一切費用改為 由賣方負擔等情，此有99年9 月10日第5926號、99年9 月29 日第2268號、99年10月4 日第6402號、99年10月6 日第2328 號存證信函在卷可稽（見調字卷第29頁、第34頁至第37頁、 第48頁至第50頁、第51頁、第52頁）。原告既於99年10月6 日以第2328號存證信函通知被告須於一定期間內依同樣價格 、同樣條件優先承買，逾期即視為放棄，惟被告仍要求原告 變更契約第7 條，否則拒不簽訂買賣契約及支付價金，即屬 未依同一條件行使優先權，則被告僅於期限內表示願優先承 買，並未同時履行其餘同樣條件及繳納價金，因其並未於期 限內為「依同樣條件」優先承買之表示，應認為被告未合法 行使優先承買權，其優先承購權即為消滅。至於被告抗辯原 告就系爭土地之持分為轉買而來，亦無證據證明系爭土地上 有地上權、他項權利負擔，因認其要求更改原土地買賣契約 第7 條為有理由云云，惟所謂「依同樣條件優先購買」，即 指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔 保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有部分 之買受人，易言之，對出賣人而言，僅買賣契約之相對人即
買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律 關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成 立買賣契約所生者並無任何不同。是無論被告認原土地買賣 契約第7 條約定是否對其不利或不合理，均無置喙餘地，僅 能依同一條件行使優先承購權購買，是被告上開所辯，即非 可採。
⒊被告另抗辯兩造後續於99年12月17日至100 年1 月26日間仍 就系爭土地買賣以存證信函交換意見，並於100 年1 月12日 在晶華酒店進行磋商，原告仍承認被告優先承購權存在云云 ，惟被告於99年10月8 日在魏進明地政事務所就系爭土地未 依原土地買賣契約書條件價購，其優先承購權即已消滅，被 告辯稱其優先承購權仍存在云云，顯不可採。
㈡如兩造買賣契約已成立，被告經催告仍未履行買賣契約條件 ，原告主張以訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，是否 合法？
查本件原告先位聲明請求確認被告就系爭土地之共有人優先 承買權不存在，備位聲明請求被告就系爭土地因行使優先承 買權所成立之買賣關係不存在，原告先位請求，既經本院認 定有理由，則備位請求即無再為審理之必要。
五、綜上所述，原告請求確認被告就系爭土地之共有人優先承買 全部存在，洵屬有據，應予准許。又本院已依先位之訴判准 原告之請求，則原告備位請求即無再為審理之必要。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不勝影響，原不依一論列。
七、據上論斷，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第三庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 楊茗瑋