臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4762號
原 告 黃心俍
訴訟代理人 周紫涵律師
複代理人 王宏暘
被 告 周絜萍
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國101年1月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼為臺北市○○區○○路二段七五巷一弄八號五樓之五之房屋遷出，並將上開房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國91年1月16日簽訂房屋租賃契約書， 由被告向原告承租原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○路 2段75巷1弄8號5樓之5之房屋（下稱系爭房屋），租金為每 月新臺幣（下同）1萬元，租賃期間自91年1月16日起至92年 1月15日止，押租保證金則為5萬元，兩造並於92年1月16日 再就上開條件續約1年。嗣上開租賃契約於93年1月15日屆滿 後，兩造乃以口頭上一年一約之方式維持系爭房屋之租賃關 係（下稱系爭租約）。詎被告自100年1月16日起即未再給付 租金，原告只得以押租保證金5萬元抵充之，惟該5萬元已於 100年6月15日扣盡，被告遂於100年7月28日簽立切結書，表 示願於100年7月28日自行遷移，屆時若未依約遷出，願負所 有法律責任等語，然被告嗣後仍未依前開約定日期自行遷出 系爭房屋。況且，被告自前開押租保證金扣盡翌日起算，迄 今已積欠原告租金達2個月以上，是原告乃於100年8月4日以 存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並限期催告被 告應於文到7日內自系爭房屋遷出，惟被告仍置之不理。為 此，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定請求 被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：被告居住系爭房屋長達22年之久，與原告素未謀 面，且無任何接觸，僅與訴外人黃昭仁、曾黃彩琇聯繫系爭 租約簽訂、給付租金之事宜，是系爭房屋之出租人應為黃昭 仁，而非原告。又系爭房屋之屋況極差，如門、窗在921大 地震時均被卡住受損；陽台遮陽板、紗窗歷經颱風摧殘已破 舊不堪；瓦斯熱水器、馬桶、地磚、塑膠地板、三夾板以及 置物櫃等設備不佳，但原告均未修繕，應予被告賠償。再者 ，被告一直依約繳納系爭房屋之水電費、管理費，惟黃昭仁 之姊姊曾黃彩琇卻擅自領走100年10月份延平花園大廈管理 委員會原應發給被告之大會紀念品等語置辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、經查，兩造曾於91年1月16日簽訂房屋租賃契約書，由被告 向原告承租原告所有之系爭房屋，租金為每月1萬元，租賃 期間自91年1月16日起至92年1月15日止，押租保證金則為5 萬元，嗣兩造於92年1月16日再就上開條件續約1年，有原告 提出之土地及建築改良物所有權狀、房屋租賃契約書2份在 卷可稽（參本院卷第13至15頁、第18至27頁），自堪信為真 實。被告雖稱：系爭房屋之出租人應為黃昭仁，而非原告， 至原告所提出之房屋租賃契約書僅是為配合伊報稅之用，才 請原告簽立前開契約書予伊云云，惟查，被告既不否認其曾 簽立原告提出之房屋租賃契約書，則姑且不論其動機為何， 亦不問兩造於簽立該房屋租賃契約書前，系爭房屋之出租人 是否為黃昭仁，被告既肯簽立前開房屋租賃契約書，顯見其 亦認同自91年1月16日起系爭房屋之出租人即為原告，而非 黃昭仁。準此，系爭房屋之出租人確為原告，被告嗣後以前 詞否認，顯非可採。
四、次查，上開書面之租賃契約於93年1月15日屆滿後，兩造乃 以口頭上一年一約之方式維持系爭房屋之租賃關係。嗣系爭 租約於100年1月15日屆滿後，被告即未再給付租金，亦未自 系爭房屋遷出，原告遂以押租保證金5萬元抵充租金，並已 於100年6月15日扣盡。其後，被告於100年7月28日簽立切結 書，表示願於100年7月28日自行遷移，屆時若未依約遷出， 願負所有法律責任等語，然被告迄今仍未自系爭房屋遷出等 情，有原告提出之切結書1紙附卷可證（參本院卷第28頁） ，且為兩造所不爭執，亦堪信為真實。職故，被告既簽立上 開切結書予原告，並表示願於100年7月28日自行遷移，足見 兩造於100年7月28日應已達成終止系爭租約之合意，系爭租 約於100年7月28日應已屆滿。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段分別定有明文。查如前所述，兩造所 簽訂之系爭租約既已終止，被告即無占有系爭房屋之權源， 則原告依上揭規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。 被告固稱：系爭房屋之屋況極差，但原告均未修繕，應予被 告賠償等語，然按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態，固為民法第423條所明定，惟民法第430 亦規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由 出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如 出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修
繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」換言之， 系爭房屋縱有修繕之必要，而經被告定相當期限催告，原告 仍未加以修繕者，亦僅賦與被告終止系爭房屋租賃契約之權 利，或先自行修繕，再請求原告償還其費用或自租金中扣除 ，而非賦與被告拒付全部租金或拒絕遷讓返還系爭房屋之權 利。何況，被告亦自承伊並未花錢整修房屋等語（參本院卷 第76頁背面），是被告自無從依前開規定請求原告賠償，亦 不得以此為由拒絕遷讓返還系爭房屋，是被告此部分之辯詞 ，亦非可取。至被告雖又稱：黃昭仁之姊姊曾黃彩琇擅自領 走100年10月份延平花園大廈管理委員會原應發給被告之大 會紀念品云云，但姑且不論被告所陳是否屬實，此情亦與被 告應否自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋予原告之義務無涉 ，被告自不得以此為由解免其遷讓返還系爭房屋之義務。六、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，而兩造既已合意終 止系爭房屋之租賃契約，則被告已無占有系爭房屋之權源。 從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定 請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，即有理 由，應予准許。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
民事第四庭 法 官 林秀圓
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
書記官 廖純慧