臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2309號
原 告 尹湘菁
訴訟代理人 林健智律師
被 告 吳麗英
訴訟代理人 關仁正
被 告 祭祀公業王五祥
法定代理人 王竣民
訴訟代理人 王振志律師
複代理人 張竹君
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國101年1月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就如附表所示之土地有優先購買權。
被告吳麗英應將如附表所示之土地，經臺北市古亭地政事務所於民國九十一年七月五日九一年文山字第一五三九七○號收件以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。
被告祭祀公業王五祥應就如附表所示之土地，按價金新臺幣壹佰捌拾肆萬貳仟玖佰零叁元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按祭祀公業條例已於民國97年7月1日施行，被告祭祀公業王 五祥（下稱被告祭祀公業）雖未依該條例規定向主管機關登 記為祭祀公業法人（此經被告陳報在卷，見卷㈠第68頁）， 然仍不失為非法人團體，自有當事人能力，應按非法人團體 之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（ 最高法院97年度第2次民事庭會議決議參照），合先敘明。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張就如附 表所示之土地（下稱系爭土地）有優先購買權，但為被告所 否認，則原告對於系爭土地是否有優先購買權在法律上之地 位即有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決 將之除去，故原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律 上利益，被告以本件訴訟無確認利益等語為辯，洵非可採。三、原告主張：系爭土地原為被告祭祀公業所有，被告祭祀公業
在系爭土地上建造門牌號碼：臺北市○○街三巷13-1號2樓 房屋（下稱系爭房屋），並出售系爭房屋及系爭土地之地上 權予原告，另與原告就系爭土地訂有土地租賃契約，原告購 買系爭房屋後因故無償借予被告吳麗英使用，詎被告吳麗英 與關得基（原告同居人）共謀竊取原告之印鑑章及印鑑證明 書，並向臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）申請系爭 土地地上權及系爭房屋所有權等權狀補發，而以補發之權狀 、印鑑章、印鑑證明書將系爭土地地上權及系爭房屋所有權 移轉至被告吳麗英名下，此經確定判決認定在案，原告並據 以為系爭土地地上權及系爭房屋物所有權之回復登記，惟被 告祭祀公業竟於91年3月29日與被告吳麗英訂立土地買賣契 約書，以新臺幣（下同）1,842,903元之價格將系爭土地出 售予被告吳麗英，並於91年7月5日辦理移轉登記，而未依法 通知原告行使優先購買權，顯已侵害原告就系爭土地之優先 購買權，爰依民法第104條規定，求為如聲明之判決。並聲 明：如主文第1至3項所示。
四、被告吳麗英以：原告係依關得基之指示交付印鑑證明書及印 鑑章，供被告吳麗英辦理系爭房屋及地上權之權狀補發及移 轉登記，原告對此移轉登記過程均為明知且同意，詎前案確 定判決未予詳查，即遽認定：關得基未經原告同意擅自取得 印鑑章及印鑑證明書，辦理書證之補發及權利移轉登記予被 告吳麗英，是關得基無權處分，系爭房屋及地上權移轉登記 均因原告拒絕承認而不生效力等語，顯已違背法令，亦未經 當事人充分舉證辯論，並無爭點效之適用。且姑不論前案確 定判決實屬違法不當，依該判決認定關得基為無權處分，則 被告吳麗英係依關得基指示而為登記名義人，本為善意第三 人，被告吳麗英再以系爭土地地上權人身分向被告祭祀公業 申購系爭土地，於法亦無不合等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
被告祭祀公業則以：被告祭祀公業辦理系爭土地所有權移轉 時，被告吳麗英已取得系爭房屋及地上權，依法即有優先承 買權，是被告祭祀公業當時將系爭土地出售予被告吳麗英， 依法並無不合，又辦理系爭土地所有權移轉登記當時，形式 上原告已非系爭房屋所有權人或地上權人，並無優先承買權 得主張，被告祭祀公業當無通知原告是否優先承買之義務， 且被告祭祀公業當時係信賴土地登記之公示效果，而將系爭 土地出售予被告吳麗英，亦無任何疏失。退步言之，系爭土 地於91年間出售被告吳麗英後，迄今已近10年，期間臺北市 土地價格飆漲，實屬情事變更，是原告請求依當時被告吳麗 英向被告祭祀公業購地之價格補訂契約，亦顯失公平，被告
祭祀公業依民法第227條之2第1項規定請鈞院審酌增加原告 之給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。五、兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋原登記為原告所有，被告祭祀公業並就系爭土地設 定地上權予原告。於91年5月17日，系爭土地之地上權以讓 與為原因移轉登記為被告吳麗英所有，於91年5月20日，系 爭房屋以買賣為原因移轉登記為被告吳麗英所有，並有他項 權利證明書、建物所有權狀、異動索引為證（見卷㈠第10至 13、38至40、42、43頁）。
㈡系爭土地原登記為被告祭祀公業所有，於91年7月5日，以買 賣為原因移轉登記為被告吳麗英所有，並有土地登記謄本、 異動索引為證（見卷㈠第34至36、38至40頁）。 ㈢臺灣高等法院以97年度上更㈠字第140號判決被告吳麗英應 將系爭土地於91年5月17日以讓與為原因之地上權移轉登記 及於91年7月8日以混同為原因之地上權塗銷登記予以塗銷， 另應將系爭房屋於91年5月20日以買賣為原因之所有權移轉 登記予以塗銷，該判決並因最高法院以98年度台上字第1930 號裁定駁回被告吳麗英之上訴而確定，原告已持前開判決而 為塗銷登記，並有前開判決、民事判決確定證明書、異動索 引、建物登記謄本、土地登記謄本為證（見卷㈠第26至33、 38至43、54至56頁）。
六、本件應探究者為：原告對於系爭土地有無優先購買權？茲析 述如下：
㈠另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1 項規定明確。查：系爭房屋坐落在系爭土地上，有建物登記 謄本可稽（見卷㈠第41頁），是系爭土地為系爭房屋之基地 。又被告祭祀公業係於91年3月29日與被告吳麗英簽訂土地 買賣契約書，將包括系爭土地在內之5筆土地出售予被告吳 麗英，有土地買賣契約書在卷可憑（見卷㈠第44至53頁）， 而原告於91年3月29日時仍登記為系爭土地之地上權人，被 告吳麗英並非系爭土地之地上權人，則依上規定，被告祭祀 公業於91年3月29日出賣系爭土地時，系爭土地之地上權人 即原告自為優先購買權人，至為明確，故原告訴請確認就系 爭土地有優先購買權，洵屬有據。
㈡被告雖辯稱：被告祭祀公業辦理系爭土地移轉時，被告吳麗 英已取得系爭房屋及地上權，依法即有優先承買權等語。然 依土地法第104條第1項文義，判斷何人為優先購買權人之時 點為「基地出賣時」，而非「基地為移轉登記時」，更何況
，系爭土地於91年7月5日移轉登記為被告吳麗英所有時，被 告吳麗英固登記為系爭土地之地上權人，但該於91年5月17 日以讓與為原因之地上權移轉登記，業經法院判決塗銷確定 ，並由地政機關為塗銷登記，而塗銷登記具有溯及效力，是 於91年7月5日已難認被告吳麗英為系爭土地之地上權人，故 被告上開所辯，殊非可採。
㈢再按前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者 ，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三 人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法 第104條第2項著有規定。又此項優先購買權具有相對之物權 效力，地上權人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之土地 所有人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第 三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以 買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人， 從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷 該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台 上字第2219號判決參照）。準此，本件原告既行使優先購買 權，依上說明，即係對於被告祭祀公業行使買賣契約訂立請 求權，亦即請求被告祭祀公業按照與被告吳麗英所約定之同 樣條件補訂書面契約，因被告祭祀公業與被告吳麗英以買賣 為原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，原告自得請求 塗銷該項登記，並辦理所有權移轉登記。又被告2人簽訂之 土地買賣契約書其價金係以系爭土地90年7月公告土地現值7 折計算，為兩造所不爭（見卷㈡第4、51頁），以此計算系 爭土地於該土地買賣契約書之價金為1,842,903元，故原告 依民法第104條規定，訴請被告吳麗英應將系爭土地經古亭 地政於91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記 原因之所有權移轉登記予以塗銷，被告祭祀公業應就系爭土 地按價金1,842,903元，與原告補訂書面買賣契約，並於原 告給付上開價金同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告 ，亦非無憑。
㈣被告另辯稱：被告祭祀公業當時有依原告指示而與關得基聯 絡售地事宜等語。但被告祭祀公業係何時、何地、以何方式 與關得基聯絡售地事宜、為何可對原告發生效力等情，均未 據被告說明並提出證據，是被告於此所辯，無非臨訟飾卸之 詞，不足憑採。
㈤被告再辯稱：被告祭祀公業當時係信賴土地登記之公示效果 ，而將系爭土地出售予被告吳麗英，亦無任何疏失等語。惟 依土地法第104條文義，地上權人行使優先購買權本不以土 地所有人具有過失為必要，故被告上開所陳縱然為真，亦不
足為有利於被告之認定。
㈥被告復辯稱：被告祭祀公業於91年間出售系爭土地予被告吳 麗英後，近10年間臺北市土地價格飆漲，實屬情事變更，故 依民法第227條之2第1項規定請求增加原告之給付等語。然 土地法第104條第1項規定地上權人得以同樣條件優先購買， 如增加原告給付之價金，又怎能謂為「同樣條件」？況民法 第227條之2第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時 所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院 增、減其給付或變更其他原有之效果」，但原告與被告祭祀 公業就系爭土地之買賣契約，係於原告本次行使優先購買權 後始成立，又有何情事變更可言？是被告就此所辯，顯屬無 稽。
七、從而，原告依土地法第104條規定，訴請確認就系爭土地有 優先購買權，並訴請被告吳麗英應將系爭土地經古亭地政於 91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記原因之 所有權移轉登記予以塗銷，被告祭祀公業應就系爭土地按價 金1,842,903元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付 上開價金同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，為有 理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據， 業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
民事第六庭法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
書記官 吳建元
附表：
⒈臺北市○○區○○段一小段13-2地號土地，權利範圍1,000分 之25。
⒉臺北市○○區○○段一小段28地號土地，權利範圍1,000分之 25。
⒊臺北市○○區○○段一小段29地號土地，權利範圍1,000分之 25。