臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2665號
原 告 江旭欽
訴訟代理人 謝智硯律師
複 代理人 鐘敏瑄
連堂凱
被 告 林浩民
上列當事人間損害賠償等事件，經於民國100 年1 月11日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬貳仟肆佰玖拾捌元，及自民國九十九年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬貳仟肆佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國99年5 月7 日兩造簽訂不動產買賣契約書，約定以新 臺幣（下同）650 萬元，向被告購買其所有坐落臺北縣中 和市○○段257 地號土地，及其上門牌號碼臺北縣中和市 （現改制為新北市中和區○○○里○○路252 巷19號建物 ，並於同年5 月28日前完成所有權移轉登記。購屋後，原 告著手進行相關裝潢事宜，發現系爭房屋牆壁有龜裂現象 ，且嚴重傾斜、樓頂亦倚靠到隔壁棟建築物上，令人居住 產生不舒服感覺，此可據原告檢附之「中華民國99年11月 15日北縣結技鑑字第006 號鑑定報告書」說明系爭標的之 傾斜率為1/131 、1/135 ，其傾斜率已大於1/200 ，依「 台北縣建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」，建議進一步 考量因傾斜增量所致建物基礎或結構之強度損失及使用不 便及價值折損之程度參照，加以地下室本為原告所有權範 圍，被告讓他人長期佔用，致原告無法使用地下室，侵害 原告權益甚鉅，綜上總總均屬被告出售系爭房地之瑕疵。 在房地產交易市場及實務經驗中，具有傾斜情事之房屋或 不動產，會嚴重影響買方購買意願及購買價格，同時該不 動產，無論從心理層面或市場接受度而言，均非一般適合 居住之標的，故依估價學理適合性原則而言，傾斜將造成 建物經濟性價值之減損，進而影響市場價格，乃一般人日
常生活中共同之經驗法則，亦為決定是否購買不動產時之 重要判斷依據。
（二）按民法上所謂物之瑕疵，係指出賣人交付之標的物不符債 之本旨而言。依民法第354 條規定，出賣人即應負物之瑕 疵擔保責任，包括：⑴價值瑕疵擔保，應擔保其物無滅失 或減少價值之瑕疵：⑵效用瑕疵擔保，應擔保其物無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；⑶品質瑕疵擔 保，應擔保其物具有出賣人保證之品質。再民法第354 條 所稱對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減 少其價值之瑕疵。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺 點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之「價值」、效用或品質而不具備者，即為物之瑕 疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年台上 字第1173號判例參照，是依該判例見解，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應俱備之「價值」、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應 具備者為限。
（三）購買系爭房屋前，原告雖曾多次看屋，但因皆係於晚上時 間看屋，故光線不佳而無法窺視房屋全目；再房屋傾斜之 瑕疵，屬於買賣契約中之重要事項，被告理應先行告知， 惟被告隻字未提，待原告裝潢時始發現，顯見被告有隱瞞 之故意，另房屋牆壁龜裂亦非油漆龜裂而係瓷磚龜裂，系 爭房屋具有瑕疵至為明顯，被告不論是否早已知悉瑕疵或 事後知悉，其當均負有物之瑕疵擔保責任。復參台灣省土 木技師公會鑑定案號000-0000，就本件損害賠償事件之鑑 定結果：「依據台北縣建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊 估算，鑑定標的物因房屋傾斜率達1/99，所分配傾斜補償 費用為652,360 元」與「鑑定標的物於99年5 月間之當地 正常房屋價格為6,053,290 元。因鑑定標的物房屋傾斜率 達1/99造成房地價格減損為1,192,498 元。」系爭標的確 有傾斜情事且造成房地價格之減損，共減損184 萬4858元 ，故原告請求減少價金實屬有憑。
（四）綜上，系爭房地有如上所述之瑕疵，爰依兩造所訂立之契 約及物之瑕疵擔保責任，聲明：被告應給付原告165 萬元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告抗辯則以：
（一）兩造係透過專業仲介公司處理房屋買賣，且原告於購買系 爭房屋前已多次看屋，如有疑義均可向仲介人員提出質問 ，惟迄於交屋後長達三月有餘，原告未提出疑問，卻於交
屋後，無憑無據主張該房屋有傾斜之重大瑕疵，主張瑕疵 金額並占買賣價格25.38%，被告向本件買賣之仲介公司東 森南勢角店反應，仲介公司提出系爭房屋所屬大樓於99年 8 月28日由土木技師張富進現場勘估後出具之「房屋傾斜 暨結構安全意見書」，該棟建物之傾斜率為129.9 分之1 ，尚在安全範圍內，不屬雙方買賣契約第七條第五款所指 之「影響結構安全之重大瑕疵」，據張技師推估，系爭大 樓傾斜可能與82年間鄰地基礎開挖有關，且傾斜迄今已有 17年之久，是系爭房屋縱有輕微傾斜現象，仍在一般可容 許範圍之內，依契約被告不必負瑕疵擔保責任。（二）地下室為系爭大樓所屬全部所有權人所公同共有，為法定 空間亦為緊急避難空間，任何住戶依法均不得佔用，故原 告指稱遭人佔用，致其受有不能使用之損害，恐有誤解， 蓋被告於交屋後偕同仲介公司洪勝華拜會二樓屋主，二樓 住戶為敦親睦鄰，已向被告表示願以其一樓門口停車位交 予原告使用，原告目前除原買受房屋得使用之停車位外， 現又多一個停車位可供使用，已受有利益，其迭執此爭執 ，有違誠信；況原告果以地下室遭佔用影響公共安全，伊 得向消防局等政府機關檢舉強制清除，基此，原告權益並 未受有損害。是原告不能就其損害、損害金額具體提出證 明，自難採信。
（三）依經驗法則，任何房屋經過相當時間，牆壁均有可能出現 如蜘蛛絲般細紋，此為油漆龜裂之正常現象，並非磚牆、 鋼筋等安全結構之毀損，居住安全無虞，原告此項爭執， 在房屋買賣實務上全無理由。
（四）按物之出賣人對於買受人，固應擔保其物於危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要 者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。次按 ，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是買受人受領買賣 標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之 瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責， 必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明 責任。臺灣高等法院99年度上字第361 號判決意旨參照。 本件訴訟原告僅僅主張房屋有傾斜現象，惟該房屋之傾斜 程度、是否有危及公共安全、是否有構成買賣契約所稱之 瑕疵，均未舉證以實其說，該主張顯不可採。
（五）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關緊要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第 1 項定有明文。系爭房屋即使有傾斜，因不影響結構安全 ，顯然亦符合條文所指之「無關重要者」，不應視為「瑕 疵」。又原告一傾斜嚴重影響購買意願及房屋價格言論， 乃其個人片面推論，事實上系爭房屋所屬同棟建物內，入 住率幾達百分之百，並無該傾斜影響住戶居住心理情形， 自無影響購買意願及價格。
（六）系爭房屋有傾斜現象之事實，業經「社團法人臺北縣結構 工程技師公會」及「臺灣省土木技師公會」之鑑定，專業 技師同樣使用儀器測量，所得結果差異都已如此之大，一 般人只憑肉眼應很難察覺；況本件是系爭房屋向鄰棟房屋 傾斜或是鄰棟房屋向系爭房屋傾斜，被告根本無法辨識， 且兩棟房屋頂部相倚靠之情形，不論白天或晚上均可很清 楚看到，被告並無隱瞞之意圖或行為。此外，原告遲至99 年9 月29日始通知有瑕疵並請求減少買賣價金，已時隔3 個月19日之久，顯然違反檢查通知義務，應不得再主張瑕 疵擔保責任。又依一般經驗法則及社會常情判斷，中古屋 因長期居住使用及氣候、地層變動，屋體難免有破損、傾 斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為 房屋買賣之當事人所明知，是中古屋倘仍可居住使用，即 已具備其通常效用，縱有屋體破損、傾斜現象，買賣雙方 於洽商價格時已列入考量，自不能指為係減少房屋價值或 買賣契約預定效用之瑕疵，亦不生不完全給付之問題。（七）綜上，原告之訴為無理由，為此，聲明：原告之訴駁回， 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行等語。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告曾與被告於99年5 月7 日簽立不動產買賣契約書，約 定原告以650 萬元向被告購買，其坐落新北市○○區○○ 段257 地號土地，及其上門牌號碼新北市○○區○○里○ ○路252 巷19號建物，雙方並於99年5 月28日完成所有權 移轉登記。
（二）系爭房屋經臺灣省土木技師公會張裕民、賴尚賢土木技師 鑑定結果以：室內牆柱與建築外側柱傾斜方向一致，朝鄰 房252 巷11號及標的物後方傾斜，鑑定標的物室內牆柱角 最大傾斜路為1/99，整體建築外側柱腳最大傾斜率為1/10 5 。經評估本鑑定物之週遭環境考量，前方臨圓通路252 巷（8 公尺計劃道路）外，其餘三面緊鄰且間隙狹窄，評 估進行建築物扶正或基礎相關修復補強之施工作業空間不 足，建議採取基礎灌漿及結構補強方式（增加剪力牆及擴
大柱斷面）以補償建築物傾斜率過大所致之耐震性能減損 。基於鑑定標的物本體之最大傾斜率為1/99已超過1/100 ，依據臺北縣建築物工程施工損壞臨房鑑定手冊建議應委 由專業技師進行結構分析計算，檢討房屋傾斜狀況下所能 容許作用載重外力及耐震性能，並對建築物繼續使用條件 ，提供結構補強規劃及設計，以確保房屋之安全性。四、本件爭點及本院之判斷：
原告以被告出賣具有瑕疵之房屋，主張被告應負物之瑕疵擔 保責任，依民法第359 條前段規定請求減少價金，被告應給 付原告165 萬元及法定遲延利息等語，惟為被告否認，並以 前開情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：（一）系爭買賣 標的房屋是否有瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔保責任？ （二）原告請求被告給付165 萬元及法定遲延利息，有無理 由？本院之判斷如下：
（一）系爭買賣標的房屋是否有瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔 保責任？
1、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效 用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照。
2、查原告主張系爭房屋有傾斜現象之事實，為兩造所不爭執 ，且經本院函請臺灣省土木技師公會鑑定，由張裕民、賴 尚賢土木技師鑑定結果為：室內牆柱與建築外側柱傾斜方 向一致，朝鄰房252 巷11號及標的物後方傾斜，鑑定標的 物室內牆柱角最大傾斜路為1/99，整體建築外側柱腳最大 傾斜率為1/105 。經評估本鑑定物之週遭環境考量，前方 臨圓通路252 巷（8 公尺計劃道路）外，其餘三面緊鄰且 間隙狹窄，評估進行建築物扶正或基礎相關修復補強之施 工作業空間不足，建議採取基礎灌漿及結構補強方式（增 加剪力牆及擴大柱斷面）以補償建築物傾斜率過大所致之 耐震性能減損。基於鑑定標的物本體之最大傾斜率為1/99 已超過1/100 ，依據臺北縣建築物工程施工損壞臨房鑑定 手冊建議應委由專業技師進行結構分析計算，檢討房屋傾 斜狀況下所能容許作用載重外力及耐震性能，並對建築物 繼續使用條件，提供結構補強規劃及設計，以確保房屋之 安全性。鑑定標的物房屋傾斜率達1/99造成房地價格減損 1,192,498 元等語（見卷附鑑定報告書第3 至6 頁），堪 信系爭房屋之傾斜，已達具有瑕疵之程度。雖被告援引張
富進土木技師之房屋傾斜暨結構安全意見書（見本院卷第 34頁），稱系爭房屋並無安全疑慮云云，然觀之張富土木 技師之上開意見書，其已認定系爭房屋結構有瑕疵，惟尚 屬安全，有該意見書可稽，且衡酌傾斜之房屋縱目前無立 即之危險，然將來仍非無發生損害之安全顧慮，況如遇地 震或強風吹襲，亦難保證其無發生重大危險之疑慮，且依 通常交易實務，建物是否傾斜往往係交易慣例上會影響買 方締約意願之事項，而有減少交易價值之瑕疵，且建築物 之交易往往動輒數百萬元，確保建築物無傾斜現象，對購 買者而言，自屬重要之事項，是以系爭房屋傾斜致結構有 瑕疵，且有減少交易價值，即難謂為無關重要者。 3、系爭房屋有上開傾斜之瑕疵，雖不及須立即改善之程度， 但仍屬具有嚴重減少交易價值之結構瑕疵存在。被告辯稱 系爭房屋即使有傾斜，因不影響結構安全，顯然亦符合條 文所指之「無關重要者」，不應視為「瑕疵」云云，為不 足採。
4、另被告雖辯稱伊並無隱瞞系爭房屋瑕疵之意圖或行為，而 系爭房屋屬中古屋，其價格較低於新建房屋，縱有屋體破 損、傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時已列入考量，自不 能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不 生不完全給付之問題。況原告遲至99年9 月29日始通知有 瑕疵並請求減少買賣價金，已時隔3 個月19日之久，顯然 違反檢查通知義務，應不得再主張瑕疵擔保責任云云。然 依兩造所訂立之不動產買賣契約書之第七條第五項已載明 ：乙方（指被告）保證買賣標的於點交前無存在物之重大 瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯 離子含量過高併同結構安全之虞、輻射屋等），為兩造所 不爭執，則被告自應依約保證其賣予原告之系爭房屋，無 上開約定之瑕疵，自不因本件買賣標的物為中古屋，而可 容認其瑕疵存在。又依民法356 條規定：「買受人應按物 之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應 由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人 怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外 ，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見 者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領 之物。」本件系爭買賣標的物為不動產房地，於99年5 月 7 日訂立不動產買賣契約，同年月28日辦理移轉登記，同 年6 月10日前完成交屋，有原告所提不動產買賣契約書、 土地及建物所有權狀影本在卷可按（見本院卷第7 頁至12 頁），本件被告辯稱其不知系爭房屋有傾斜，一般人只憑
肉眼應很難察覺；被告無法辨識系爭房屋向鄰棟房屋傾斜 或是鄰棟房屋向系爭房屋傾斜等語（見被告民事答辯三狀 本院卷第141 頁），則就系爭房屋有無傾斜，仍應經相當 之調查，始能發現，係屬不能即知之瑕疵。本件原告於99 年9 月29日委任律師通知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵，距 完成交屋僅3 月又19日，此有謝智硯律師事務所99年9 月 29日（99）謝律字第099092901 號函在卷可佐（見本院卷 第32頁至33頁），並為被告所不爭，則原告於完成交屋後 之3 月又19日即通知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵，堪認已 依法於發現瑕疵後，即通知被告，被告所辯原告怠於通知 ，被告不負瑕疵擔保之責任云云，亦不足採。
5、綜上，系爭房屋有上開傾斜之瑕疵，原告已依法通知被告 ，被告依兩造所並訂立之不動產買賣契約及民法物之瑕疵 擔保之規定，應負物之瑕疵擔保責任。
（二）原告請求被告給付165萬元，有無理由？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359條分別定有明文。
2、原告主張系爭房屋因傾斜，應由被告負物之瑕疵擔保責任 ，爰依民法第359 條之規定，請求減少價金，被告應給付 原告165 萬元等語，惟為被告所否認，辯稱：伊並不知系 爭房屋並無瑕疵，且無不完全給付之情形，自無須負物之 瑕疵擔保責任，原告請求減少價金165 萬元，為無理由等 語。查系爭房屋有上開所述之傾斜，仍屬具有嚴重減少交 易價值之瑕疵存在，被告應負物之瑕疵擔保責任，已如前 述，且出賣人依民法第354 條應負擔保責任者，不以具備 故意或過失為要件，是以無論被告是否可察覺或是否已知 悉系爭房屋傾斜，均不影響被告應負之瑕疵擔保責任；本 件兩造於99年5 月7 日以價金650 萬元成立系爭買賣契約 ，經本院函請臺灣省土木技師公會鑑定系爭房地99年5 月 間價格？及該交易價格與當地正常房屋比較，是否較低， 約減少若干？鑑定結果：鑑定標的物（新北市○○區○○ 路252 巷19號）於99年5 月間之當地正常房屋價格為605 萬3290元，因鑑定標的物房屋傾斜率達1/99造成房地價格 減損為119 萬2498元（見卷附鑑定書第6 頁），可知原告
因購買系爭房屋，因系爭房屋傾斜而受有價值119 萬2498 元之減損（超出正常房地價格605 萬3290元之部分，係屬 兩造依契約自由原則而訂立之價金買賣之範圍，並非瑕疵 擔保而得請求減少價金），是原告請求減少價金應以119 萬2498元之範圍為允當。
3、又按「民法第三百五十九條規定買受人因買賣標的物有瑕 疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅 須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之 方式向法院請求准許其減少價金。」最高法院86年度台上 第2659號判決及84年度台上第1444號判決可資參照。然本 件原告已給付原告全部價金，為兩造所不爭執，就上開減 少價金之部分，原告已為給付，於原告向被告請求減少價 金後，被告就減少價金之部分所受給付之原因即不存在， 為不當得利。雖原告以訴請求減少價金，於法未合，然原 告請求被告返還此部分之價金，即可認已有請求被告返還 此部分價金之不當得利之意思。從而，原告依不當得利法 律關係請求被告返還119 萬2498元之範圍為適當，應予准 許，超過該數額之請求，則不應准許。
五、綜上所述，原告依兩造所訂之不動產買賣契約、民法物之瑕 疵擔保責任及不當得利之法律關係，請求被告給付119 萬24 98元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月4 日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳 明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部 分，於法均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
書記官 王小芬