臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第623號
原 告 范文彪
被 告 王象藝術新家A棟管理委員會
法定代理人 高明輝
複代理人 林豊翌
被 告 陳炯瑋
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國106年5月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段000000地號土地 （下稱系爭土地）之所有權人，惟系爭土地遭被告王象藝術 新家A棟管理委員會（下稱王象管委會）所管理之王象藝術 新家A棟大樓（門牌號碼為同區武智街12號至26號，下稱系 爭大樓）及被告陳炯瑋所有之同段3882建號建物（門牌號碼 詳卷）無權占用如附表及附圖所示，爰依所有物返還請求權 請求被告拆除該地上物，返還遭占用之土地予原告等語，並 聲明：㈠被告陳炯瑋應將如附圖暨附表編號A所示地上物拆 除，將該部分土地返還原告。㈡被告王象管委會應將如附圖 暨附表編號B至E所示地上物拆除，將該部分土地返還原告。二、被告則以下列情詞置辯：
㈠被告陳炯瑋：原告所稱我占用部分，並非我所蓋，是建商 自行興建之違建部分，我在購買時，亦無此一問題，而原告 在拍賣時即有看過系爭土地，明知系爭土地為系爭大廈基地 之一部分，仍為購買，再來請求被告拆除，亦有不當；惟若 確有占用，願拆還越界部分。
㈡被告王象管委會：當初住戶在購買時，建商給住戶看的平面 圖，本即包含如附圖及附表所示之各地上物，住戶是信任建 商而購買，也一直認為建物所坐落之土地產權明確，而長久 以來，亦未見系爭土地之前土地所有權人向住戶反應有無權 占用情事。原告係嗣後方經法院拍賣而拍得系爭土地，惟原 告亦自承在承買前有來系爭土地看過，應知系爭土地之使用 現狀，且拍賣公告上亦載明不點交，原告理應知悉這個狀況 卻仍承買，再來向住戶要求拆除地上物，應屬權利濫用等語 。
㈢均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（訴字卷㈡第112頁反面至113頁、第163頁 反面）：
㈠原告前經本院97年度執破字第2號執行程序程序，拍得系爭 土地，並於民國104年1月27日登記為土地所有權人。 ㈡被告王象管委會係坐落高雄市○○區○○段0000○000000地 號土地（下分別稱系爭1114地號、1114-2地號土地）其上系 爭大樓之管理委員會，被告陳炯瑋則為系爭大樓之區分所有 權人之一，其所有建物為同段3882建號（門牌號碼詳卷）。四、得心證理由：
㈠原告為系爭土地所有權人，又被告王象管委會為系爭大樓之 管理委員會，被告陳炯瑋則為同段3882建號建物所有權人， 為兩造所不爭執。又陳炯瑋所單獨所有之系爭3882建號建物 平台占有系爭土地如附表暨附圖編號A所示，另系爭大樓如 附表暨附圖編號B至E所示地上物即系爭大樓之共用部分，非 屬單一住戶單獨所有，而占有系爭土地如附表暨附圖編號B 至E所示，經系爭大樓住戶以區分所有權人會議決議授權由 王象管委會處理本件訴訟等節，有系爭大樓使用執照、系爭 3882建號建物登記謄本、系爭大樓銷售認購平面圖、第一屆 區分所有權人會議記錄暨規約、本院勘驗筆錄暨現場照片、 高雄市政府地政局新興地政事務所（下稱新興地政）105年 12月9日高市地新測字第10571035500號函附現場照片暨複丈 成果圖等在卷為證（本院訴字卷一第13至14、51至52、79、 104、186至188、194至196頁、卷二第73至76、82至99頁） ，堪信為真。王象管委會雖爭執測量之結果（參本院訴字卷 二第163頁反面），但其質疑之原因只是稱系爭土地在法拍 時載明不點交，即表明其上有問題，上開占用部分是建商在 核發使用執照後增建等語，並未就測量結果如何與現狀有誤 而不可採一節提出具體說明及釋明，是其此部分爭執尚不足 以推翻前揭新興地政之測量結果，先予敘明。
㈡被告辯稱住戶最先承買系爭大樓時，建商所提之前揭認購平 面圖上已是目前現狀，長久以來均未有人主張權利，故住戶 認其等就系爭土地應有使用權源；且原告於拍賣程序前已來 看過土地使用現狀，拍賣公告並寫明不點交，原告卻仍承買 後再向住戶請求拆除，亦有權利濫用一節，經查： ⒈系爭大樓於興建時，起造人即王象建設股份有限公司（下 稱王象建設公司）向高雄市政府工務局（下稱高市工務局 ）申請系爭大樓所坐落之基地，乃申請武聖段1110-2地號 、同段1114地號（部分使用）及1115地號等3筆土地；其 中1114地號土地，係由當時之土地所有人即訴外人李孟賢 簽立土地使用權同意書，提供系爭土地讓王象建設公司建 設系爭大樓，雖其同意提供的範圍是1114地號土地全部， 惟王象建設公司同時出具切結書，表明願保留1114地號土
地部分，首要目的是希望與鄰地合併使用，但若不得合併 使用，亦願作為基地之空地使用等語，惟該保留地卻於系 爭大樓興建完成前之76年12月4日自原1114地號土地分割 而出，成為系爭土地〔以系爭土地之土地謄本上所載之面 積（181㎡）雖與保留地圖示上所載面積（159.93㎡）雖 有出入，但自複丈成果圖即附圖與該圖示相互參照，且均 屬1114地號土地之一部等參照，系爭土地應即該保留地， 其面積之誤差應屬實際建築分割後再行測量之落差〕，系 爭土地在分割時之所有權人仍為李孟賢，嗣後即於77年2 月23日移轉登記予訴外人德發營造有限公司（下稱德發營 造公司）；而系爭大樓隨即於翌日即同年月24日經高市工 務局發放使用執照；後自77年5月開始，系爭大樓區分所 有權人陸續買受而登記為基地共有權人，然該時所登記之 共有權範圍已不及於系爭土地；嗣因德發營造公司破產， 故由本院在破產執行程序中由原告於104年1月27日拍定而 取得所有權等節，有高市工務局104年10月21日高市工務 建字第10437464000號函、104年3月25高市工務建字第 00000000000號、105年5月20日高市工務建字第105335956 00號函附建商切結書、土地使用同意書暨示意圖、106年1 月25日高市工務建字第10630362000號函附多目標地籍圖 、系爭大樓77年2月24日建物測量成果圖、建築圖說、前 引系爭大樓使用執照、分割前1114地號土地及分割後1114 -1地號土地登記簿公務用謄本、異動索引等在卷可證（本 院訴字卷一第10至11、79、135至138頁、卷二第22至30、 149至151頁）。可知系爭土地於分割前，原屬1114地號土 地之範圍，並經前所有權人同意王象建設公司使用，但王 象建設公司自願保留為空地而不計入系爭大樓基地之範圍 ，此觀前引高市工務局104年10月21日高市工務建字第104 37464000號函中稱：1114地號土地範圍留有保留地（即旨 揭1114-1地號土地）且未計入基地面積等語可知。惟觀諸 前引使用執照，其上「基地面積」欄中卻加註「保留地： 壹伍玖．玖參」之字樣，可知依使用執照之記載，該保留 地即系爭土地併列記載於基地面積欄中，至依使用執照發 放時之建物測量成果圖及建築圖說，該時之建築範圍僅限 於前揭系爭大樓基地，而未擴及系爭土地。而在系爭大樓 建造後期之76年底，系爭土地即自1114地號土地分割出， 且在系爭大樓申請使用執照前1日，即分割登記為德發營 造公司所有，是系爭土地未曾登記予系爭大樓之起造人王 象建設公司或系爭大樓住戶所有；又雖分割前系爭土地之 所有權人李孟賢曾同意將土地供作系爭大樓用，但其使用
目的經王象建設公司自行限縮作為空地使用，至王象建設 公司或系爭大樓區分所有權人與系爭土地分割後之受讓人 德發營造公司間，尚查無其他意定使用權之證據，亦難認 符合法定使用權（如法定租賃權、法定地上權）之取得要 件；又縱認德發營造公司因其取得系爭土地之時點及其長 久不對系爭大廈區分所有權人行使其系爭土地之所有權， 而有默示同意系爭大廈使用系爭土地之情，亦難逕認上開 默示之同意使用可予對抗原告。
⒉惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民 法第148條法有明文。再按權利之行使，是否以損害他人 為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與 他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定 之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的 ，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71 年台上字第737號判例意旨可資參照。依上開見解，所謂 「以損害他人為主要目的」之判斷基準，並非單就權利人 之主觀目的為考量範圍，反著重在權利人於行使其權利時 ，若有致他人受到損害，則就行使權利所得之利益與他人 所受損害間，應予衡量，以此判定應受保護之一造為何方 ，以及保護之範圍。經查：
⑴就附圖、現場之鳥瞰照片（參本院訴字卷一第51至52頁 ）可知，系爭土地實被包圍在系爭大樓基地之1114 -2 地號、1117地號土地及1117-1地號土地之間，且在1117 地號土地與系爭土地地界界線附近，另建有一道幾與附 圖編號E所示之圍牆平行之圍牆（下稱1117土地圍牆） ，作為1117地號土地與鄰地大樓、花圃之區隔，該1117 土地圍牆直貫1117地號土地及系爭土地地界，僅餘末端 約屬1117-1地號土地之極窄、約僅供1人出入之間隙（ 照片參同卷第184頁），且即使穿過該間隙，對外也非 直接連接道路，而須通過1117地號土地上之花圃或1117 -1地號之他人土地，顯見系爭土地本身並無可直接對外 之通路，是一封閉之袋地，若欲作任何使用，原告均只 能向鄰地請求通行權而穿越鄰地通行，且其選擇之通行 方式，對鄰地所有人而言，均造成相當程度之限制及不 便：若非直接穿越而通行系爭大樓之內部中庭，即是要 拆除部分1117土地圍牆及花圃，或是穿過1117-1地號土 地（目前亦非空地）；又系爭土地受限於其形狀、面積 及位置，其可使用之方式亦受到極大限制，經詢問原告
就此地規劃之用途，原告稱：係要做資源回收或環保設 施等語（參本院訴字卷二第80頁反面），顯見就系爭土 地之客觀上之使用效能，及原告主觀之使用目的觀之， 其使用之經濟上效益均不高，且為達可供原告自己使用 之目的，光在通行問題上，即會對鄰地造成相當程度之 損害。而原告亦自承：在購買系爭土地時有在外面看過 等語（參本院訴字卷一第179頁），可知系爭土地為一 幾近封閉之袋地及目前之使用情形，此為原告所知悉。 ⑵再查，系爭土地目前之使用狀況，即如附圖及前引照片 所示，其上建有系爭大樓與鄰地區隔之圍牆（即附圖編 號E所示）、花壇（即附圖編號B、C所示），以及有系 爭大樓住戶停放機車之地下停車場出入通道之一部分（ 即附圖編號D所示），另被告陳炯瑋所有之3882建號建 物之2樓平台則凸出而越界約0.52平方公尺（如附圖編 號A所示）。而就王象建設公司就系爭大樓為廣告時， 其一樓平面圖已明顯看出有如附表暨附圖編號B至E所示 之花壇及車道出入口（參本院訴字卷卷二第73頁，另彩 色大圖外放），其界線範圍亦以系爭土地之地界為外界 線，顯見王象建設公司於取得使用執照後，隨即違法興 建成現有之狀況，並以興建後之完成圖對外廣告招攬， 是系爭大樓之買受人觀其平面圖，確實會誤認系爭大樓 之基地係如分割前1114地號土地所示，即包含分割後之 系爭土地（況使用執照上之基地面積中，確亦包含保留 地即系爭土地，已如前述）；又系爭土地雖輾轉易主如 前所述，然查無上開土地所有人對系爭大樓之部分地上 物占用到系爭土地，而對系爭大樓住戶有提出任何主張 或請求，是被告抗辯稱其信賴系爭大樓可合法使用系爭 土地之詞，尚非虛言。另系爭大樓之地下室空間，雖於 使用執照上係載明作為避難空間使用，然依當時之法令 ，仍得兼作停車空間使用，只是本件未經申請一節，有 高市工務局106年3月20日高市工務建字第10631520500 號函在卷可證（參同卷第105頁），是亦難認該地下層 之防空避難室於法令上禁止作為停車空間使用。 ⑶是依上述，本件系爭大樓及陳炯瑋所有之3882建號建物 雖有占用到原告所有之系爭土地，然經比較衡量客觀上 原告於拆除上開地上物並使用系爭土地所可能帶來之利 益與損失，以及兩造主觀上之信賴保護等因素，認系爭 土地屬一封閉之袋地，若允准原告拆除地上物後使用， 則以原告使用目的而言，僅係用以作為堆置或處理資源 回收物用，整體經濟效益不高，且為達此一使用目的，
尚須選擇通行鄰地以達對外道路，則不論是通行系爭大 樓內部中庭、拆除1117土地圍牆、或自1117-1地號土地 對外，均會造成相當程度鄰地所有人損害，且使系爭大 樓之中庭成為半開放空間，而地下室作為停車使用之用 途亦因部分通道拆除而喪失，是其使用系爭土地所可能 帶來之利益較小，然所致之損失甚大，故認原告上開權 利之行使方式實屬符合上述權利濫用禁止原則，為法所 不許；又雖陳炯瑋曾表示願拆還越界部分，然因本院已 認原告就系爭土地整體拆除地上物之請求，已屬權利濫 用而不予允許，則陳炯瑋拆除其2樓平台之實益亦已不 大，是原告之請求應均予駁回。惟原告就系爭土地仍屬 所有權人，被告占用其土地而為使用，確仍有損其所有 權，或應提出相當之償金作為使用之對價，而此亦本為 原告考慮之範圍，惟經本院闡明以確認原告之請求時， 原告仍表示在本件僅請求拆除（參本院訴字卷二第112 頁正反面），是此部分已非在本院可得審酌裁判之範圍 內，併此敘明。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權請求被告陳炯瑋拆除如 附圖編號A所示地上物、被告王象管委會拆除如附圖編號B至 E所示地上物，經本院審酌衡量，認原告上開權利之行使有 違民法第148條第1項之規定，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
民事第四庭 法 官 李怡蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
書記官 劉冠宏
附表：
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│原告所有土地 │占用情形 │
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│ │附圖│占用面積│地上物 │請求對象 │
│高雄市苓雅區武聖段│編號│ │ │ │
│1114-1地號土地 ├──┼────┼─────┼─────┤
│面積：181平方公尺 │A │0.52㎡ │陽台 │陳炯瑋 │
│ ├──┼────┼─────┼─────┤
│ │B │30.28㎡ │花壇 │王象管委會│
│ ├──┼────┼─────┤ │
│ │C │3.14㎡ │花壇 │ │
│ ├──┼────┼─────┤ │
│ │D │7.92㎡ │車道出入口│ │
│ ├──┼────┼─────┤ │
│ │E │6.04㎡ │圍牆 │ │
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