臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1683號
原 告 孫啟鎮
被 告 楊曉真
富聖不動產經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 王錦玲
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年1月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告主張：
㈠原告與被告楊曉真於民國99年12月29日在被告乙富聖不動產 經紀有限公司（下稱富聖公司）仲介下簽訂房屋買賣契約書 ，購買被告楊曉真所有坐落新北市○○區○○路1段164巷2 弄3號5樓之房屋（下稱系爭房屋）。系爭房屋總價款為新臺 幣（下同）740萬元，仲介服務費10萬元。被告楊曉真在與 被告富聖公司所簽訂委託銷售書內房屋現況說明部分，房屋 是否有滲漏水之情形處勾選「否」無漏水。約定100年3月1 日交屋，惟拖延到3月4日才完成交屋，原告也未對被告楊曉 真請求延遲交屋賠償，顯見原告之誠心。
㈡原告在買屋前僅到房屋處看過一次屋況，因為當時被告楊曉 真父親仍居住在房屋內，家具及生活物品遮住大部分房屋狀 況，原告無法清楚辨識房屋狀況，在交屋前被告楊曉真父親 清空家具搬離房屋，原告與被告富聖公司一同前去確認房屋 狀況，發現被告楊曉真在7樓房間使用許多壁紙及貼紙將房 屋內牆有壁癌處遮蔽美化，原告立即向被告富聖公司業務人 員反應房屋可能漏水疑慮，並要求如確實有滲漏水，被告兩 人都應負擔保證。離開房屋下樓時巧遇樓下四樓屋主，邀原 告及被告富聖公司業務人員到她家實際查看漏水狀況。她表 示至今一直都有屋頂漏水現象，甚至導致房間屋頂水泥剝落 ，鋼筋裸露現象。但被告楊曉真對她都以漏水已經修復說法 塘塞，她已經忍受漏水多年的不便跟困擾。離開房屋後原告 要求被告富聖公司業務向被告楊曉真告知房屋漏水之可能， 但被告楊曉真仍肯定回覆房屋沒漏水問題，並回覆漏水是多 年前事，目前已經修復。因當時多日天氣晴朗無法肯定是否
漏水，所以也無法再追究。
㈢100年3月4日交屋當天，原告因為點交房屋時在屋內看到的7 樓壁癌油漆嚴重剝落現象，而十分懷疑有房屋漏水，繼續詢 問被告楊曉真，但被告楊曉真仍堅持說房屋已經修復，沒有 漏水事實。當天在場陪同點交人員富聖公司賣方（即被告楊 曉真）業務鐘政浤、何光明代書及買方（即原告）業務住商 房屋謝伊文可為證。最後買賣雙方在仲介和代書協調下，被 告楊曉真以折價4萬元當作7樓房間壁癌修繕費，雙方勉強達 成交屋程序。特約係依證4協議書第一條，本條特約係無效 ，協議書不是針對滲漏水，是針對房屋七樓壁癌，此4萬元 補償協議是針對7樓第二房間壁癌，而非整戶房屋的漏水免 責，過程是代書在協議書上沒有寫清楚，明白標示協議細項 內容，但卻被被告楊曉真曲解為買方已接受承認房屋漏水事 實，免除漏水瑕疵的責任，關於協議書書寫內容當事人代書 何光明可作證。房屋交屋後進行整修工程，在拆除舊裝潢時 原告始發現6、7樓臥室被告楊曉真使用木作裝修手法，將整 片牆壁漏水狀況給遮蔽了。原告共花費數十萬元整修好房屋 。而在裝修工程期間四樓屋主又再向原告反應她的房間又漏 水了，經原告查明確認是五樓前陽台排水管漏水造成四樓屋 頂滲水，所以又進行了前陽台漏水整修工程。至此原告已經 花費超過4萬元修處理壁癌及滲漏水的問題。系爭房屋於五 月裝潢完成，但6月8日突然發現7 樓（頂樓）房間屋頂嚴重 滲漏水造成剛裝修完成的裝潢及油漆又毀損，原告立刻通知 被告富聖公司業務人員，要求被告楊曉真應修復房屋漏水或 支付漏水修理之必要費用，數日後被告富聖公司業務也到房 屋現場勘查並拍照，說會與被告楊曉真協調，但隨後又以原 告與被告楊曉真交屋時雙方已簽訂4萬折價協議書，不願再 負責房屋漏水問題。
㈣被告楊曉真應保證買賣物之瑕疵擔保，賠償房屋漏水修理工 程費用共計6萬9千元並附上整修後照片。另請求被告楊曉真 對買賣標的物瑕疵應折價減少買價金的百分之五作為賠償原 告之損失，金額為37萬元，共計請求賠償金額為43萬9千元 。另被告富聖公司並未盡對買賣房屋漏水現況調查之責，且 在漏水瑕疵糾紛產生後，又不願擔負起處理協調事宜，極盡 推諉卸責，不願負責之態度，未盡仲介之職責維護善意的原 告，故請求被告富聖公司應退回原告仲介服務費10萬元，並 應對房屋漏水瑕疵負擔連帶責任，賠償一倍仲介服務費10萬 元以示警惕，共計請求賠償金額20萬元。爰依民法第359條 、360條及366條規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告楊曉 真應賠償原告43萬9千元。⒉被告富聖公司應賠償原告20萬
元。
三、被告楊曉真則以：原告所述約定3月1日交屋延遲至3月4日乙 事，實屬農曆春節不搬家之傳統習俗，且延遲交屋亦事先協 調經由原告同意。於交屋前，被告在3月2日房屋騰空時，原 告在中信房仲業務員鐘政浤的陪同下再次前往看屋，提出房 屋的現況疑有漏水事實之疑慮，被告當下也承認屋況老舊， 屋齡25年的房子滲漏是不可避免，被告願誠意解決此事，請 原告提出修繕的合理費用，方於3月4日交屋時，由原告提出 4萬元之補貼修復滲漏水之費用，被告並無異議，逐由雙方 簽下協議書，並約定交屋後被告不負漏水之物之瑕疵擔保責 任。原告看屋時現況為老舊裝潢及毫無掩飾的屋況，且原告 說自己人要住，被告更覺得不該隱瞞房屋確實有滲水的狀況 ，真誠願意解決並賠償修繕費用，故雙方才會簽訂協議書。 且協議書內容清楚載明「買賣雙方同意由賣方補貼買方新臺 幣四萬元正作為上開標的物滲漏水之費用，賣方於交屋日後 不負漏水之物瑕疵擔保責任」。被告以為簽下這協議書即表 示被告願意負責房屋滲漏水之事實所見，並予以賠償。如今 在雙方達成共識的情況下，交屋後原告又再以房屋漏水之事 要求賠償實屬無理等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之 訴駁回。
四、被告富聖公司則以：系爭房屋瑕庛部分因有裝潢及傢俱遮蔽 我們看不出來，所以仲介無缺失，房子為屋齡22年的中古屋 ，仲介從未保證房子沒有漏水。且原告與我們沒有直接契約 關係，原告的經紀人是住商房屋謝伊文小姐，所以介紹屋況 不是我們的義務。事後發生，我們積極聯絡協調買、賣雙方 。因賣方表示雙方針對房屋滲漏水的部分已達成協議，由賣 方補貼買方4萬元，做為修復之用，並約定自此賣方不負漏 水瑕庛擔保責任。雙方各自堅持，無共識，所以協調失敗， 並非如原告所稱「不願負起處理協調之責」等語，資為抗辯 。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、兩造均不爭執之事實（堪信為真）：原告於99年12月29日以 總價740萬元向被告楊曉真買受系爭房屋，並簽立不動產買 賣契約書。嗣因原告發現系爭房屋有壁癌，兩造復於100年3 月4日交屋當天另行簽立協議書，其上載明兩造就系爭房屋 及其基地，變更上列不動產買賣契約（即原契約）約定事宜 ：買賣雙方同意由賣方（即被告楊曉真）補貼買方（即原告 ）新臺幣肆萬元正作為修復上開標的物滲漏水之費用，賣方 於交屋日後不負漏水之物之瑕疵擔保責任。此有不動產買賣 契約書、協議書附卷可稽（見本院卷第6至12頁、第14頁） 。
六、兩造爭執要點為：㈠依兩造於100年3月4日交屋當天所簽立 之協議書所示，被告楊曉真是否仍應於交屋日後就系爭房屋 漏水部分負物之瑕疵擔保責任？㈡原告得否請求被告富聖公 司退回仲介服務費10萬元及賠償一倍仲介服務費10萬元？茲 就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。」，民法第98條定有明文。又解釋當事人立約之真 意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解 釋外，均以當事人立約當時之真意為準；解釋契約，如契約 文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契 約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違 反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事 人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高 法院49年臺上字第303號、97年臺上字第1676號判決意旨參 照）。查兩造既於99年12月29日簽立不動產買賣契約書之後 ，復於100年3月4日交屋當天另行簽立協議書，其上載明兩 造就系爭房屋及其基地，變更上列不動產買賣契約（即原契 約）約定事宜：買賣雙方同意由賣方（即被告楊曉真）補貼 買方（即原告）新臺幣肆萬元正作為修復上開標的物滲漏水 之費用，賣方於交屋日後不負漏水之物之瑕疵擔保責任等情 ，已如前述，復據證人即賣方業務鐘政浤結證稱：「我有與 買賣雙方協議。是針對所有買賣標的物的部分，若以後有漏 水買方不得再主張。因為雙方經過很長的協議。．．．最後 兩造協議的結果是針對系爭房屋的全部漏水或是壁癌部分。 我們從業的習慣交屋時若有漏水的爭議是針對買賣標的物的 全部處理，不會僅就一部約定，避免以後有糾紛。本件協議 是針對系爭房屋的全部漏水或壁癌部分。以後買賣標的物若 有漏水或壁癌的問題，買方不可以找賣方負責。協議是當時 買賣雙方當場寫的。」等語（見本院卷第78頁反面），足見 兩造於99年12月29日簽立不動產買賣契約書之後，已於100 年3月4日另簽立協議書變更不動產買賣契約書，而另行約定 由被告楊曉真補貼原告4萬元作為修復系爭房屋及其基地滲 漏水之費用，被告楊曉真於交屋日後不負漏水之物之瑕疵擔 保責任至明。矧依上列協議書文字已明白表示當事人之真意 ，無須別事探求，本院即無須反捨契約文字而更為曲解。況 上列協議書內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反 誠信原則之情形，當事人兩造即應受該協議書約定之拘束， 而無再別事探求之餘地。
㈡雖證人即代書何光明結證稱：「我印象中，是針對有漏水的 地方，賣方補貼四萬元由買方處理，之後買方不可再對賣方
要求。．．．應該是指針對有漏水的部分補貼而已。不是指 全部買賣標的物。當時沒有在協議書裡面的我印象中沒有特 別約定。」等語（見本院卷第76頁反面）、證人即買方業務 謝伊文結證稱：「當初只有針對壁癌及漏水協議。沒有說全 部。．．．只有針對兩造所講壁癌及漏水部分協議，非針對 房屋其他處漏水瑕疵之免擔責任。．．．那天協議書我們沒 有注意到應記載僅有局部漏水。當初我們只有說到漏水的一 部分。當天沒有注意到協議書的記載。」等語（見本院卷第 77頁反面）。惟查，兩造應受上列協議書約定之拘束等情， 已如前述，而證人何光明及謝伊文均非協議書之當事人，僅 係促使兩造協議及簽立協議書之相關人員，又原告自陳係因 其發現被告楊曉真在7樓房間使用許多壁紙及貼紙將房屋內 牆有壁癌處遮蔽美化，而向被告富聖公司業務人員反應房屋 可能漏水疑慮，並要求如確實有滲漏水，被告兩人都應負擔 保證，致兩造復於100年3月4日交屋當天另行簽立協議書， 以解決漏水疑慮等語如上，則就一般吾人社會經驗常情而言 ，兩造自應就系爭房屋（即買賣標的）全部滲漏水予以約定 ，以免他日再就系爭房屋之滲漏水問題起糾紛。且簽立協議 書時，兩造並未確認系爭房屋之何處有滲漏水，亦未於協議 書內載明僅就系爭房屋之何處滲漏水予以約定，而將系爭房 屋其他地方滲漏水或簽立協議書後新發現之滲漏水情形予以 除外，故證人何光明及謝伊文之證詞，尚難據為有利原告之 認定。
㈢按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「買 賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同。」、「以特約免除或限制出賣人關於 權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵， 其特約為無效。」，民法第359條第1項前段、第360條、第 366條定有明文。查依兩造間之不動產買賣契約書9條第3項 （見本院卷第8頁）所示，被告楊曉真須對於原告擔保系爭 房屋無滲漏水，並非保證系爭房屋無滲漏水。又兩造既於10 0年3月4日交屋當天另行簽立協議書，以解決系爭房屋漏水 疑慮，尚難據此即認被告楊曉真於簽立協議書時有何故意不 告知原告系爭房屋滲漏水瑕疵之情事，是原告主張：被告楊 曉真應保證買賣物之瑕疵擔保，賠償房屋漏水修理工程費用 共計6萬9千元。另請求被告楊曉真對買賣標的物瑕疵應折價 減少買價金的百分之五作為賠償原告之損失，金額為37萬元 ，共計請求賠償金額為43萬9千元等語，即乏依據，尚不足
取。
㈣原告係對於訴外人翔威不動產仲介有限公司給付服務費10萬 元，有原告提出之統一發票附卷可稽（見本院卷第13頁）， 並非被告富聖公司，且原告亦陳明富聖公司賣方（即被告楊 曉真）業務鐘政浤及買方（即原告）業務住商房屋謝伊文等 語如上，顯見原告之仲介公司為住商房屋，被告富聖公司並 非原告之仲介公司。是被告富聖公司辯稱：原告與我們沒有 直接契約關係，原告的經紀人是住商房屋謝伊文小姐，所以 介紹屋況不是我們的義務等語，即屬有據，洵屬可採。原告 據此請求被告富聖公司退回仲介服務費10萬元及賠償一倍仲 介服務費10萬元等語，即屬無據，洵無可採。七、綜上所述，依兩造於100年3月4日交屋當天所簽立之協議書 所示，被告楊曉真無庸於交屋日後就系爭房屋漏水部分負物 之瑕疵擔保責任。原告不得請求被告楊曉真賠償43萬9千元 ，亦不得請求被告富聖公司退回仲介服務費10萬元及賠償一 倍仲介服務費10萬元。從而，原告依民法第359條、360條及 366條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 23 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 23 日
書記官 許清琳
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