臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1845號
原 告 黃○○
陳○○
共 同
訴訟代理人 林威谷律師
被 告 ○○建設股份有限公司
法定代理人 林○○
訴訟代理人 王○○
岑○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年6月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告委託訴外人即黃○○之公公、陳○○之父親 陳○○於民國104 年1 月7 日至○○市○○區○○○路00號 15樓之1 之高雄辦事處看屋，於銷售人員不斷慫恿下，陳○ ○瀏覽契約未及半小時即代理黃○○、陳○○分別以新台幣 （下同）2,000萬元、1,550萬元購買坐落○○市○○區○○ 段14○○、14○○、14○○、14○○、14○○等5筆地號基 地上所興建之○○時代戶別房屋S5棟1樓（機車位地下一層 10號、地上權利持分範圍10萬分之308）、房屋S3棟1樓（機 車位地下一層9號、地上權持分權利範圍10萬分之228），並 簽署房屋、車位暨地上權持分買賣契約書（下依序稱系爭甲 、乙契約，合稱系爭契約），陳○○當場分別給付系爭甲、 乙契約之定金200萬元、155萬元予被告，因陳○○於簽約前 對系爭契約定型化條款並不了解，被告未給予至少5日契約 審閱期間，已違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 規定。
且系爭契約第1條使消費者預先拋棄審閱期，依消保法第12 條第1項、第2項第1款、第2款、民法第247條之1第3款、第4 款規定，顯失公平而無效。詎被告於105年4月20日寄發新興 郵局第2032號、第2031號存證信函，以原告違反系爭契約第 15條為由，向原告為解除系爭契約之意思表示，並沒收黃○ ○定金200萬元、陳○○定金155萬元。惟依簽約時消保法第 11條之1第2項規定，系爭契約第15條之條款不構成契約之內 容，被告不得援引系爭契約第15條作為保有原告已付定金 200萬元、155萬元之依據。被告既於105年4月20日對原告為 解除契約之意思表示，原告於105年4月22日收受送達，系爭
契約即已解除，被告受有利益，致原告受損害，而無保有原 告已付款項之法律上原因，原告自得請求被告返還不當得利 。退步言之，縱認原告請求返還為無理由，違約金顯屬過高 ，認依民法第252條，應酌減為買賣總價3%即黃○○、陳○ ○各60萬元、46.5萬元為適當，故得請求被告返還不當得利 予黃○○、陳○○各140萬元、108.5萬元，爰依民法第179 條規定提起本訴等語。先位聲明：㈠被告應給付原告黃○○ 200萬元、陳○○155萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告黃○○140萬元、陳 ○○108.5萬元及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭契約第1 條約定「契約審閱權」，業經原告 在其上簽名確認，且陳○○攜帶150 萬現金及支票到場簽約 ，有備而來，可知原告對系爭契約及建案已有充分認識及了 解，是原告為爭取成交機會自願拋棄契約審閱權，又原告當 場之付款方式是各付150 萬元、50萬元現金，另100 萬元及 105 萬元則簽立發票日104 年2 月12日、面額205 萬元之支 票1 紙（下稱系爭支票），原告要求暫勿存入，待原告於 104 年2 月11日匯款後，被告始將系爭支票返還，期間均未 曾對契約審閱期有異議，原告卻突於簽約後10個月之104 年 10月22日主張被告未給予契約審閱期，系爭契約條款無效云 云，顯與民法第148 條第2 項誠信原則有違。又系爭契約訂 立時，消保法第11條之1 第2 項尚未修訂公布施行，依法律 不溯及既往原則，自無該條項之適用。而被告通知原告給付 開工款，分別於104 年12月1 日、同年月18日、30日多次催 告，再於105 年2 月25日以新興郵局第1563號、第1562號存 證信函催告未果，因已逾期2 個月，構成系爭契約第15條所 定給付遲延債務不履行之違約事由，被告乃以新興郵局第 2032號、第2031號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表 示，並依約沒收已繳價款。再者，原告雖請求酌減違約金， 然被告沒收金額均未逾系爭契約所約定總價15% ，並無過高 ，則原告主張酌減，自無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠黃○○、陳○○是陳○○之媳婦、女兒，原告委託陳○○於 104 年1 月7 日在上揭地址與被告簽立系爭甲契約（S5棟1 樓、機車位地下一層10號）、乙契約（S3棟1 樓，機車位地 下一層9 號），總價各為2,000 萬元、1,550 萬元，訂金簽
約款各為200 萬、155 萬，並當場給付系爭甲契約之現金 100 萬元、系爭乙契約之現金50萬元及系爭支票予被告。 ㈡黃○○、陳○○於104年2月11日分別匯款100萬元、105萬元 ，共205 萬元予被告，被告再返還系爭支票。 ㈢黃○○、陳○○於104年10月22日分別以郵局1776號、1777 號存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求返還訂金 200 萬元、155 萬元，經被告於104 年10月23日收受。 ㈣被告於104年12月1日、104年12月18日、104年12月30日發函 通知黃○○、陳○○繳交價金，並於105 年2 月25日以郵局 1563及1562號存證信函催告原告給付開工款100 萬元、78萬 元，經原告於105 年2 月26日收受。
㈤被告於105年4月20日以新興郵局存證號碼2032號及2031號存 證信函向原告為解除契約之意思表示，並沒收黃○○定金簽 約款200 萬元及陳○○定金簽約款155 萬元，經原告於105 年4 月21日收受。
㈥系爭甲、乙契約第15條契約解除違約條款約定：「甲方有經 乙方通知繳付價款或費用，如逾期二個月或逾使用執照核發 一個月內仍未給付者，乙方得解除本約，並沒收甲方所購本 戶房屋、汽車位及地上權持分總價款15%，但沒收之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限，作為懲罰性違約金。」四、本件爭點：
㈠兩造簽訂系爭甲、乙契約前，被告有無給予合理之契約審閱 期？是否影響系爭契約效力？
㈡被告以原告違約為由，沒收已付價款充作違約金，是否過高 ？應否酌減違約金？
五、得心證之理由：
㈠兩造簽訂系爭甲、乙契約前，被告有無給予合理之契約審閱 期？是否影響系爭契約效力？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者 ，其條款不構成契約之內容。104 年6 月17日修正前之消保 法第11條之1 第1 項、第3 項前段定有明文。揆其立法目的 ，乃在維護消費者知的權利，以確保其於訂立定型化契約前 ，有充分了解定型化契約條款之機會。然綜觀定型化契約簽 訂當時之客觀情狀，如消費者確已知悉定型化契約條款之內 容，並為爭取交易機會或其他因素等，而願意放棄審閱契約 全文者，自不得於事後再援用上開規定，主張部分條款不構 成契約之內容。
2.經查：
⑴原告主張被告未給予原告契約審閱期，被告否認之，並辯稱
：原告為爭取交易機會而自願放棄等語。依證人即被告母公 司○○實業股份有限公司業務處經理王○○證稱：○○建設 王○○副總介紹陳○○及楊○○（下稱楊董）前來購買，主 管因與王副總是朋友，告訴我要以底價賣給他們，我們還沒 公開出售就保留面對廣西路8 個店面其中最好的4 戶即店3 、店5 給原告、店1 、2 給楊董，在104 年1 月7 日簽約前 1 日即同年月6 日即和王副總約好要簽約，所以我們有事先 準備合約，簽約日陳○○與楊董共購買4 戶，簽約花了2 個 小時，陳○○說我們是同行，不用說明契約，但我還是逐條 解釋契約條款，因為這是公司規定也是較特殊之地上權建案 ，亦告知陳○○系爭契約審閱期5 日，陳○○說他是同行他 清楚，陳○○並在審閱期約定處簽名，表示放棄契約審閱權 等語（本院卷二第17- 19頁）。證人陳○○證稱：柯○○告 訴我被告公司有店面要賣，柯○○有跟他們談到一個價位， 並請我帶錢過去談，現場銷售人員有口述契約條款，我對地 上權有很多不了解，正在思索買與不買時，向被告提出可否 帶契約回去看，但被告說這段期間被買走就沒有了，於是我 們很快作決定買了，並在契約上簽名等語（本院卷二第20背 面-21 背面頁）。證人柯○○亦證稱：我是投資客，與陳○ ○是朋友關係，陳○○是作房地產的，我介紹本件○○時代 建案之房地給陳○○，簽約前雖然有跟陳○○至現場看過， 並向陳○○介紹是地上權的案子、面寬等，但正確資料要等 公開銷售才會調整，○○公司給我們的訊息是很熱門，很多 人買都買不到，要我們趕快簽約，不然就會被別人買走，簽 約前價格就已經說好，陳○○就說沒有問題要購買，所以先 訂下來，現場再確定等語（本院卷二第60-62 背面頁）。則 依上開證人所述，陳○○本身從事不動產業，柯○○並於簽 約日前曾帶陳○○至現場看過，在簽約日前幾天即已談好價 金並擬好契約條款，亦預定上開4 間店面，因被告要求趕快 簽約，所以陳○○等人到場確認後，因被告銷售人員供稱如 果不買，會被其他人買走，陳○○為爭取交易機會，始自願 放棄契約審閱期，而簽立系爭契約，此觀諸系爭契約第1 條 亦載明：「本契約書於104 年1 月7 日經甲方（按指：原告 ）攜回審閱（少於5 日者，甲方自認無異議），並經雙方磋 商後合意訂定」，由陳○○代理在上簽名、蓋章（本院卷一 第9 、46頁）甚明。
⑵陳○○雖證稱：「（問：簽約過程，王○○有無解釋契約內 容？）不可能，也沒有，那麼大本怎麼能在極短的時間內看 完，重點是我要帶回去看，他們說這樣我就有買不到的風險 。（契約內有拋棄契約審閱期之條款，王○○有無告知？）
沒有印象了，因為在那種氛圍內，很快直接簽約。（有無告 訴你有5 日審閱期？）沒有印象。」等語（本院卷二第21頁 背面）。然其亦證稱，自88年開始作法拍屋，從事房地產買 賣亦有擬訂契約給買受人簽約，契約上有契約審閱期之約定 ，有部分客戶會自願放棄審閱期，直接簽約等語（本院卷二 第23正背面頁），陳○○身為○○資產管理有限公司（下稱 ○○公司）董事長、○○市不動產仲介經紀商業同業公會理 事、○○市商業會代表，有名片、公司資料查詢在卷為憑（ 本院卷一第219 頁、卷二第33頁），可知陳○○在房地產買 賣業經歷豐富，亦在系爭契約契約審閱期約定旁簽名，可徵 係其自願放棄審閱期。再者，購買系爭房地非如一般購物， 金額非小，如謂代理人陳○○在未詳加審閱相關資料之情況 下，即逕自購買系爭房地，並攜帶現金及支票前來，且亦支 付鉅額現金150 萬元及面額205 萬元之系爭支票予被告，實 與常情不符。從而原告主張兩造簽訂系爭契約前，被告未給 予合理之契約審閱期間，故關於約定原告違約應給付違約金 之條款，不構成契約之內容云云，即屬無據。
⑶至原告主張系爭契約第1 條審閱期之約定，使消費者預先拋 棄，顯失公平，依消保法第12條第1 項、第2 項第1 款、第 2 款、民法第247 條之1 第3 款、第4 款規定而無效云云。 ①按消保法第12條第1 項、第2 項第1 款、第2 款規定：「定 型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無 效。」、「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其 顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除 不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。」；民法第 247 條之1 第3 款、第4 款規定：「依照當事人一方預定用 於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其 情形顯失公平者，該部分約定無效：三、使他方當事人拋棄 權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不 利益者。」
②查，系爭契約第1 條審閱期約定，已明定簽約者有契約審閱 權，但若少於5 日者，買方自認無異議，已如前述，意指若 少於5 日，表徵買方自願放棄審閱權之意思，此條款約定並 未使締約者均預先拋棄審閱權，而係約定若自願拋棄者，不 得異議，原告本得依其自由意願，自行決定是否拋棄審閱期 間，難謂系爭契約條款第1 條約定，有顯失公平之情事，故 原告此部分之主張，亦無理由。
㈡被告以原告違約為由，沒收已付價款充作違約金，是否過高 ？應否酌減違約金？
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252 條固定有明文。次按要約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與 法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡 兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐 集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而 因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應 負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由 、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約 之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、 客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核 減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約 金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（ 最高法院93年度台上字第909 號裁判要旨參照）。又按違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或 賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號 裁判要旨參照）。
2.原告主張：系爭契約屬預售屋買賣，原告未曾占用系爭房地 ，且被告係以底價出售，據建案完成仍有長達三年期間，被 告仍有完足時間再以更高價格出售系爭房地，對被告而言並 無損害，縱有亦屬輕微，認應酌減總價3%即黃○○、陳○○ 各60萬元、46.5萬元為適當，故原告得請求被告返還不當得 利予黃○○、陳○○各140 萬元、108.5 萬元等語，被告否 認之，並辯稱：被告沒收之金額未逾買賣總價15% ，並未過 高，且被告所受損害包含售屋利潤收入、房屋重行銷售費用 、佣金支出、價差損失、違約遲延利息等，合計已逾沒收金 額等語。經查：
⑴陳○○為○○公司負責人，該公司之營業項目包括住宅及大 樓開發租售業、不動產買賣業、不動產租賃業、仲介服務業 、不動產仲介經紀業等，資本總額為2,200 萬元，有公司基 本資料可稽（本院卷一第219 頁），足證陳○○對於不動產 買賣之談判磋商與締約過程，具有相當知識與經驗，並非普 通懵懂消費者，兩造之締約地位並無明顯懸殊之情形。而兩 造簽約時，既已權衡履約意願、經濟能力、對方違約時自己 所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位 自主決定，除非原告主張並舉證約定之違約金額過高而顯失 公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過
高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，兩 造均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨。
⑵原告雖主張被告未受損害或損害甚微云云，然系爭甲、乙契 約關於違約條款，均約定沒收款項為總價款15% ，而系爭契 約總價金各為2,000 萬元、1,550 萬元，15% 即300 萬元、 232.5 萬元，而本件係沒收200 萬元、155 萬元，尚未逾約 定之沒收最高額度。被告雖供稱：當時是以底價賣給原告， 若簽約日賣給別人價格會比原告高，故不賣給原告，可再賺 取價差20萬元等語（本院卷二第59背面、81頁），原告據此 主張被告以底價賣給原告，日後將可以高於原告之價格轉賣 ，故無損害云云，然被告辯稱：已無法以當初賣給原告之價 格轉售他人等語（本院卷二第80背面-81 頁）。本院審酌建 案於104 年11月動工，預計於107 年7 、8 月興建完成，經 證人王○○證述在卷（本院卷二第19頁背面），原告於104 年1 月8 日簽約日後之104 年10月22日即向被告解約，後續 未配合各期工程進度繳納，為兩造所不爭執，堪認被告將因 原告違約受有重新支出銷售費用、佣金支出等損害，並導致 被告資金運用受限，而本件係購買地上權持分，權利期間自 103 年4 月28日起至173 年4 月27日止，計70年（本院卷一 第16背面、53背面），後續出賣之時點越晚，權利期間即越 短，且不動產交易價格隨市場波動，本非一定，自難謂被告 必可以高於兩造約定價格再行出賣，況原告主張被告可以更 高價格轉售，未受損害而更有利或損害甚微云云，並未舉證 以實其說，即非可採，故原告主張應酌減違約金，即無理由 。
六、綜上所述，原告依民法第179 條規定，先位請求被告給付黃 ○○200 萬元、黃○○155 萬元及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位請求被告給 付黃○○140 萬元、陳○○108.5 萬元及自本件判決確定翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，均 應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳美芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 陳美月
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