臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1746號
原 告 亞太百貨名店城管理委員會
法定代理人 胡世鴻
原 告 陳靳雪鳳
毛鳳美
黃周美月
康飛西
韓吳壽美
林麗華
吳正成
蘇麗莉
吳宥蒼
葉勝紅
邱松菭
趙錦雀
林碧月
郭如璧
王淑芳
余之誠
劉雅瑛
林玉樹
姚農美
陳麗霞
曾霈君
陳欣宜
林岱儀
蔡惠根
楊秉濂
謝藍琪
丁慧珍
廖方苑
共 同
訴訟代理人 陳家暄律師
被 告 吳瑞峰
王明理
共 同
訴訟代理人 謝勝合律師
複代 理 人 岳忠樺律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國106年5月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告亞太百貨名店城管理委員會新臺幣貳拾貳萬伍仟捌佰零陸元，及自民國一百零五年十一月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告亞太百貨名店城管理委員會勝訴部分以新臺幣柒萬伍仟貳佰陸拾捌元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣貳拾貳萬伍仟捌佰零陸元為原告亞太百貨名店城管理委員會供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款訂有明文。原告起訴時原聲 明係被告應連帶給付原告（不含原告亞太百貨名店城管理委 員會，下稱原告陳靳雪鳳28人）新臺幣（下同）965,700元 ，及自起訴狀送達翌日起，按年利率百分之5計算之利息（ 本院卷一第3頁）；嗣追加原告亞太百貨名店城管理委員會 為原告，變更聲明為㈠、被告應給付原告陳靳雪鳳28人571, 200元，及其中420,000元自起訴狀送達翌日起，按日以千分 之3計算之利息。㈡、被告應給付原告亞太百貨名店城管理 委員會300,000元，及起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 利率百分之5計算之利息（本院卷一第185頁）。就原告原告 陳靳雪鳳28人部分乃減縮請求之聲明，而追加原告亞太百貨 名店城管理委員會部分係基於起訴時主張之契約及被告未依 期付款之事實，請求之基礎事實同一，且被告所提之抗辯未 因追加原告而受影響，故依前開規定，應予准許。貳、實體部分
一、原告主張：原告（康飛西係嗣自陳林素真購得，趙景雀則繼 承自簡宏焯）前於民國104年8月3日由訴外人胡世鴻為代理 人，與被告2人簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約 定自104年8月3日起將渠等所有坐落高雄市○○區○○○路 00號之亞太投資廣場1樓之部分（詳附圖藍色部分所示，下 稱系爭租賃物）出租予被告，被告應按月於前月25日前給付 租金每月60,000元，並依系爭租約第3條約定調整；並同時 與原告亞太百貨名店城管理委員會簽訂不動產協管監管協議 書附約（下稱系爭附約）約定，按月給付管理費50,000元（
監督管理費30,000元、大樓管理費20,000元）予原告。被告 於簽約時，依系爭租約第5條約定給付保證金300,000元，故 原告陳靳雪鳳28人遂將系爭租賃物交付被告占有，詎被告未 依約給付104年9、10月之租金，遲延給付租金總額達2個月 ，原告陳靳雪鳳28人依民法第440條第1、2項委由胡世鴻以 存證信函限期催告被告給付租金，於104年10月27日送達被 告，嗣被告仍未給付後，原告陳靳雪鳳28人遂於同年11月3 日以存證信函終止兩造系爭租約，然被告遲至105年3月31日 始將系爭租賃物交還予原告陳靳雪鳳28人，期間被告繼續占 有系爭租賃物卻未給付租金，因此無法律上原因受有相當於 租金之利益，致原告陳靳雪鳳28人受損害，故原告陳靳雪鳳 28人自得請求9、10月之租金120,000元，並自104年11月起 至105年3月相當於租金之不當得利每月60,000元，共300,00 0元，另加計系爭租約第7條所約定遲付應加計日息千分之3 計算之遲延利息，共151,200元；若認原告陳靳雪鳳28人未 合法終止租賃契約，被告自104年11月至105年3月依系爭租 約亦應給付上開300,000元。復被告就管理費僅給付至104年 9月，故原告亞太百貨名店城管理委員會亦得依附約請求104 年10月至105年3月之管理費300,000元。為此，依系爭租約 、附約、不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠、被告 應給付原告陳靳雪鳳28人571,200元，及其中420,000元自起 訴狀送達翌日起，按日以千分之3計算之利息。㈡、被告應 給付原告亞太百貨名店城管理委員會300,000元，及起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢ 、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭租賃物時，業已於系爭租約上寫明 經營餐廳使用，而依系爭租約第9條約定，原告應自簽約日 起向水電單位提出申請後供被告使用，惟原告遲至104年9月 23日始獲准接電，自來水部分迄未完成，經被告向外接水電 ，仍嚴重不足；次原告於系爭租賃物進出口擺設攤販營業設 施，阻礙被告營業進出；又原告並未依系爭租約第17條將權 狀、稅單影本交由被告辦理變更營業執照，可能致被告受有 經營餐廳開立發票遭行政罰之風險，在原告陳靳雪鳳28人未 提供合於約定使用收益之租賃物，造成被告不能合法使用租 賃標的物，被迫於104年9月20日停止營業，自得主張同時履 行抗辯權，拒絕給付租金。退步言之，若認同時履行抗辯無 理由，類推適用土地法第100條第3款規定，應認扣除擔保金 抵償後，達2個月以上，原告陳靳雪鳳28人方得終止租約， 縱無土地法第100條之適用，依土地法第99條之規定，超過 租金2個月部分，亦得抵付房租，故原告主張於104年11月3
日終止契約，並不合法，應以被告同意終止返還系爭租賃物 之時點即105年3月31日為系爭契約終止日；另被告得以給付 之押租金300,000元作為抵銷。而原告請求之遲延利息，顯 超過民法第205條利息之限制，對於超過年利率百分之20部 分，無請求權。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、願供擔保 請准免予宣告假執行。
三、不爭執事項
㈠、原告28人於104年8月3日由訴外人胡世鴻為代理人，與被告2 人簽立不動產租賃契約書，約定自104年8月3日起將系爭租 賃物出租予被告，被告應按月於前月25日前給付系爭租約第 3條約定之租金（第一期104年9月1日至105年1月31日每月包 抵租金60,000元；第二期105年2月1日至105年7月31日每月 包抵租金100,000元；第三期105年8月1日至109年7月31日每 月包抵租金110,000元；第四期109年8月1日至113年6月20日 每月包抵租金150,000元），租金自104年9月起算。被告並 與亞太百貨名店城管理委員會簽訂不動產協管監管協議書附 約，約定按月給付管理費50,000元（即監督管理費30,000元 、大樓管理費20,000元），與租金支付方式同時繳納。㈡、被告於105年3月31日始將系爭租賃物返還予原告。㈢、被告於104年8月18日由胡世鴻代收30萬元、5萬元兩筆金額 ，另於同年9月中給付5萬元由胡世鴻代收。其後即未再給付 任何款項。
㈣、系爭租約第9條約定：自簽約日起甲方向水電單位提出申請 後供乙方使用，乙方應自行裝設分錶，所使用之水電費由乙 方自行承擔，並於水電費帳單收到5日內支付甲方。㈤、系爭租約第17條約定：甲方應提供1 戶房屋權狀影本、稅單 影本交由乙方辦理營業執照，因此所產生之房屋稅差額，由 乙方負擔每年5,000元，9年共45,000元，乙方應於106年6月 30日前支付甲方。
㈥、系爭租賃物之水電，原由訴外人吳○旭之店面外接而來，於 104年9月23日原告另加裝之配電盤、裝設電錶施工，用水仍 未更改。
㈦、對於原告曾以存證信函催告繳納租金，於104年10月27日送 達被告；嗣以存證信函通知終止契約，於104年11月3日送達 被告。
㈧、對於原告於出租後並未提供房屋權狀影本及稅單影本予被告 。
四、得心證之理由
本件之爭點闕為：㈠、被告以原告未交付合於約定使用收益 之租賃物，拒絕給付租金，是否有理由？㈡、兩造租賃關係
何時終止？有無土地法之適用？㈢、若於104年11月3日業已 終止，原告是否得請求監督管理費及大樓管理費？原告得請 求之租金、管理費或不當得利之金額若干？㈣、原告請求之 遲延利息是否過高？
㈠、被告以原告未交付合於約定使用收益之租賃物，拒絕給付租 金，是否有理由？
租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之 主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於 租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益 狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不 得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。經查，系爭租 賃物之水電，原由訴外人吳○旭之店面外接而來，於104年9 月23日原告另加裝之配電盤、裝設電錶施工，為兩造所不爭 執，此經證人即前承租人龔○容、證人即水電工程人員劉○ 源證述在卷（本院卷一第180頁、卷二第6頁）；又外接電力 並無法負荷冷氣電力，會被罰錢，故加裝配電盤，此經證人 劉○源證述在卷（本院卷二第6反、9頁），並有台灣電力公 司線路補助費通知單、電費收據在卷可佐（本院卷第171、1 72頁）；復原告裝設新配電盤後，經台灣電力公司於104年 10月16日檢驗完成送電結案，此有網路櫃檯申請案件進度查 詢可考（本院卷一第197頁）。基此，系爭租賃物出租時雖 有水電，但係向他人店面外接而來，而不足裝設冷氣使用， 而另請劉淵源重新裝設配電盤申請較大電力，於104年10月 16日方向台灣電力公司檢驗送電完成，應堪認定。兩造系爭 租約第11條約定，被告承租系爭租賃物係為經營餐廳使用， 須用火爐烹煮食物室內溫度會提昇，加以台灣為海島，高雄 市處於熱帶地區，須至冬季氣溫方較為下降，若於9月、10 月未裝設有冷氣之餐廳，幾乎無法正常營運，難認已盡其保 持租賃物合於約定使用收益狀態，故於104年10月16日原告 重新裝設配電盤提高電力前，被告應得行使同時履行抗辯， 且被告確於104年9月15日寄發存證信函予原告以行使，自得 拒絕給付租金。被告另抗辯原告未重新申請用水、於出入口 設置攤販、無提供房屋權狀影本及稅單影本作為變更營業執 照云云，惟①、用水部分原告雖未申請，然被告已另向吳○ 旭外接水使用，且用水部分應足供系爭租賃物使用，此有胡 世鴻與被告王明理之對話譯文「胡：他說沒有給他水，水壓 不夠，有道理嗎？你，看水壓有問題嗎？王：水差不多，有 在用，也不是沒有用。胡：水壓很大阿，你磨石頭用不用水 ？王：嗯，對阿」在卷可佐（本院卷二第25頁），可見被告 並無因水而無法使用系爭租賃物之情形。②、至原告於出入
口設置攤販、未提供房屋權狀影本及稅單影本交由被告變更 營業登記，僅係影響生意或稅務問題，不致無法使用系爭租 賃物經營餐廳。故被告雖所辯屬實，然非致影響承租系爭租 賃物之目的，不得行使同時履行抗辯，僅係原告是否負其他 債務不履行之責任。
㈡、兩造租賃關係何時終止？有無土地法之適用？１、原告主張兩造系爭租約已於104年11月3日以存證信函通知被 告後終止契約等語。經查，原告於104年8月18日由胡世鴻代 收30萬元、5萬元兩筆金額，依收據上載明之內容為押金及 租金，此有現金支出傳票在卷可佐（本院卷第193頁），對 照兩造所簽之契約，應係屬系爭租約第5條之押租保證金及 第3條之租金；又被告於9月中另交付胡世鴻50,000元，兩造 對於此50,000元究竟為租金或是管理費有所爭執，然參之就 管理費給付之方式與系爭附約相同，被告於8月份曾經依契 約預先給付原告9月租金，並未給付管理費，而以管理費之 金額適為50,000元，而兩造約定104年9月1日起至106年1月 31日之租金約定為60,000元（本院卷一第40反頁），被告王 明理亦於本院審理時陳稱50,000元當租金，另50,000元是管 理費等語（本院卷一第182反頁），故被告於9月中給付之50 ,000元自金額、給付狀況綜合觀之，應以原告主張係給付管 理費較為可採，堪予認定。基此，被告業於8月已給付租金5 0,000元、9月中給付管理費50,000元。２、按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第 440條第2項規定甚明。房屋租賃其各期租金，係約定應於每 期初支付者，若承租人未於期初支付，即應構成久租責任。 如其已有1期完全未為支付，另有1期又不於期初支付，其遲 付之租金總額，自不能謂未達於2期，出租人當不必待至期 末，於此時，即得定期催告，終止租約（最高法院70年度台 上字第1615號民事裁判參照）。查原告陳靳雪鳳28人與被告 約定租金係於前月25日給付，被告行使同時履行抗辯權自10 4年9月1日至104年10月16日得拒付租金，故扣除被告前於8 月預先支付9月之租金50,000元後，至11月3日僅遲付40,968 元，並未達2個月租額（10月租額：60,000×16/31＝30,968 元；10月25日應給付11月租額60,000元，30,968＋60,000－ 50,000＝40,968），依前開規定，不得終止兩造租賃契約， 故原告陳靳雪鳳28人於104年11月3日終止系爭租約，並不合 法。惟被告於105年3月31日返還系爭租賃物有終止租約之表 示，原告陳靳雪鳳28人亦收受系爭租賃物同意終止，可認斯
時方因兩造雙方合意終止系爭租約。
㈢、若系爭租約於104年11月3日業已終止，原告是否得請求監督 管理費及大樓管理費？原告得請求之租金、管理費或不當得 利之金額若干？
１、承上所述，系爭租約於105年3月31日方為終止，被告自104 年10月16日方負給付租金之義務，而依兩造租金約定104年9 月1日至105年1月31日每月包抵租金60,000元；105年2月1日 至105年7月31日每月包抵租金100,000元，故原告主張被告 應給付10月16日起及自104年11月1至105年3月31日每月60,0 00元計算之租金，係屬有理由。故以原告之主張扣除已給付 之租金50,000元，被告尚應給付原告陳靳雪鳳28人280,968 元（10月租額30,968元＋11月至105年3月60,000元×5－50, 000元＝280,968元）；而系爭附約意旨「甲乙雙方為有利於 雙方之租賃合約保證依合約確實履行，特定訂此補充協議」 ，此有系爭附約可稽（本院卷一第43反頁），可見乃依附於 主約即系爭租約之履行，被告行使同時履行抗辯應及於附約 ，故自104年10月16日至105年3月31日終止系爭租約，尚應 給付管理費225,806元（10月管理費50,000×16/31＝25,806 ；11至105年3月50,000×5＝250,000。25,806＋250,000－5 0,000＝225,806）。
２、押租金乃擔保承租人租金之給付，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。查被告已支付押租金300,000元，已如前 述，被告自得以押租金主張抵銷積欠原告陳靳雪鳳28人之租 金。原告陳靳雪鳳28人雖主張依系爭租約第7條，被告若有 拖欠租約2月以上，原告有權沒收押租保證金，所欠之租金 被告仍應支付云云。觀之系爭租約之第5條規定押租金並未 規定其性質，惟就逾期支付租金、履行義務違反之賠償，另 約定於第7條遲延利息、第8條履約保證金賠償，故該押租保 證金應回歸其擔保租金給付之本質，應可抵銷。３、抵銷應就兩造債務相當額，溯及得為抵銷時生其效力者，係 使得為抵銷之債務，於宜為抵銷時消滅（最高法院18年上字 第316號判例參照）。承前所述押租金，所得抵銷時應為租 賃關係終止時即105年3月31日，至於被告為期中未按期給付 之租金，應仍負遲延責任。按遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利 率較高者，仍從其約定利率。次按約定利率，超過年百分之 20者，債權人對於超過部分之利息，無請求權，民法第233 條第1項、第205條定有明文。兩造雖以系爭租約第7條約定 ，被告若遲付租金，應以千分之3利率計算，按日計算遲延
利息支付原告，此有系爭租約在卷可佐（本院卷一第41頁） ，然該約定利率換算為年利率為109.5％顯超過前開法定利 率之限制，故原告對於逾20％部分之利息，無請求權。基此 ，原告得請求之遲延利息為13,414元【兩造約定前月25日給 付，但原告請求之遲延利息自每月1日起算，8月已預付租金 50,000元，被告至104年10月15日毋庸給付租金，10月份租 金僅需給付30,968元，故10月租金未遲付。11月租金遲延利 息60,000－19,032＝40,968，40,968×20％×5月/12月＝3, 414元。12月至105年3月租金遲延利息60,000×20％×（4月 ＋3月＋2月＋1月）/12月＝10,000元。依原告之請求遲延利 息為13,414元】，經抵銷結果被告已無租金及遲延利息應給 付原告陳靳雪鳳28人。至管理費部分，原告亞太百貨名店城 管理委員會並非押租金契約當事人，故被告不得主張抵銷。五、綜上所述，原告依租賃契約、系爭附約請求被告應給付原告 亞太百貨名店城管理委員會管理費225,806元及自起訴狀送 達翌日即105年11月30日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由， 應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准 宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 條前 段。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 郭素蓉