拆屋還地
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,100年度,217號
SLDV,100,重訴,217,20120206,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第217號
原　　　告　臺灣塑膠工業股份有限公司
法定代理人　李志村
訴訟代理人　陳錦隆律師
　　　　　　黃雪鳳律師
被　　　告　穩建股份有限公司
法定代理人　郭敬恩
訴訟代理人　高亘瑩律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100 年12月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段四小段五０七之一地號土地上如附圖所示標示Ａ、面積一百二十六點五六平方公尺上之建築物拆除，並將占用之土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣肆拾肆萬伍仟零捌拾陸元，及自民國一００年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○○年七月三十日起至返還如附圖標示Ａ之土地之日止，按月給付原告新台幣柒仟捌佰參拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰捌拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰伍拾玖萬參仟肆佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。
二、查原告原起訴狀聲明載為「（一）被告應將坐落台北市○○ 區○○段4 小段507-1 地號土地（面積142.28平方公尺）上 之建物拆除，返還土地予原告。（二）被告應給付原告125 萬926 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日 起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告2 萬2,006 元。（四）願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷第6 頁） 嗣原告於民國（下同）100 年12月8 日以民事準備書（一） 狀變更聲明為「（一）被告應將坐落台北市○○區○○段4 小段507-1 地號土地（面積126.56平方公尺）上之建物拆除 ，返還土地予原告。（二）被告應給付原告111 萬2,716 元



，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 第一項所示土地之日止，按月給付原告1 萬9,575 元。（四 ）願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷第100 頁）核其所 為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，亦應准 許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）坐落台北市○○區○○段4 小段507 地號土地（下簡稱系 爭507 地號土地）為原告所有，與被告所有坐落台北市○ ○區○○段4 小段515 地號土地（下簡稱系爭515 地號土 地）相鄰。茲因原告擬出售系爭507 地號土地，委請台北 市士林地政事務所於民國99年4 月2 日就系爭507 地號土 地鑑界測量，始發現被告自其所有門牌號碼為台北市○○ 區○○街79巷9 號建物（下簡稱系爭建物）增建2 層樓之 違章建築（下簡稱系爭違章建築）並無權占有系爭507 地 號土地。
（二）原告於99年5 月12日先後以台北台塑郵局第1130號、1131 號存證信函催告被告限期拆屋還地，歷經多次協調，被告 拒不拆除系爭違章建築，因原告出售土地在即，無法立即 排除系爭507 地號土地遭被告無權占有事實，故於100 年 2 月間就系爭507 地號土地進行分割，將遭被告占用土地 部分另行分割為台北市○○區○○段4 小段507-1 地號土 地（下簡稱系爭507-1 地號土地）。為此，爰依民法第 767 條規定請求被告將系爭違章建築拆除，返還無權占有 之土地予原告，並依民法第179 條之規定請求被告返還自 本件起訴前5 年起至返還系爭507-1 地號土地之日止，相 當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還 系爭507-1 地號土地之日止，按月給付相當於租金之不當 得利。
（三）系爭507 、507-1 地號土地係長期閒置空地，原告並未實 際使用，於99年4 月2 日委託台北市士林地政事務所進行 鑑界測量時始知土地遭被告無權占用之情事，旋以存證信 函催告被告限期拆屋還地，故原告於實際知悉系爭建物越 界建築時已即時提出異議，故無民法第796 條第1 項規定 之適用。又被告本已同意簽立書面允諾拆屋還地，因兩造 就拆遷時程及違約金無法達成共識，致無法達成協議，有 原證10協議書稿及切結書稿可證，故原告從未同意被告得 繼續使用系爭507-1 地號土地，被告亦不得請求依同條第 2 項規定請求以相當之價額購買系爭507-1 地號土地。



（四）系爭建物主要建材為加強磚造，系爭違章建築則為鐵皮加 蓋之2 層樓建物，顯為事後自系爭建物本體外所增建之違 章建築，故拆除系爭違章建築並無礙被告所有房屋之建築 結構及經濟價值，對被告利益並無影響。依民法第796 條 之1 立法理由，所指公共利益應係如拆除越界建築對社會 經濟整體利益所生影響，本件拆除僅影響被告及使用人， 無礙於社會經濟整體利益，與公共利益毫不相關。被告辯 稱將系爭建物無償供藝術家使用，即冠以公益之名，並無 理由，故本件亦無民法第796 條之1 第1 項本文規定之適 用。
（五）系爭507-1 地號土地鄰近台北捷運關渡站及大度路三段之 重要幹道，與華碩電腦及中華賓士等公司比鄰，所在位置 交通便利、經濟繁榮，故原告依土地法第105 條及第97條 規定，請求被告按申報地價年息百分之10計算給付相當於 租金之不當得利，顯屬適當。
（六）聲明：
1.被告應將坐落台北市○○區○○段4 小段507-1 地號土地 （面積126.56平方公尺）上之建物拆除，返還土地予原告 。
2.被告應給付原告111 萬2,716 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示土地之 日止，按月給付原告1 萬9,575 元。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭建物於66年9 月21日建築完成，被告於92年5 月間向 前手即訴外人易勝壓鑄股份有限公司（下簡稱易勝公司） 購買系爭515 地號土地及系爭建物，並完成土地所有權移 轉登記，被告取得系爭515 地號土地及系爭建物後即按原 況使用，未有興建或增建建物行為。易勝公司從未告知系 爭建物有越界建築情事，被告於99年10月間始經原告告知 有越界建築情事，被告非因故意或重大過失逾越地界。原 告為國內知名法人，對於資產管理以精儉聞名，應知悉或 可能知悉越界建築情事，已逾30年，卻從未提出任何異議 ，嗣後更逕為分割將其他部分分割出售，顯有容忍被告繼 續使用之默示意思，應有民法第796 條第1 項本文規定之 適用。又被告取得系爭建物所有權後，即提供予藝術家無 償展覽使用作為畫室或工作室，為國內提供藝術人文空間 ，並推廣國內本土藝術公益，屬公益使用，亦應有民法第 796 條之1 第1 項本文規定之適用。另被告願以相當之價



額購買系爭土地。
（二）原告請求相當於租金之不當得利金額過高且無理由，應審 酌土地坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通狀況等因素 ，不應逕以申報地價年息百分之10為計算標準，且系爭建 物並非占用系爭507-1 地號土地全部面積，原告卻以系爭 507-1 地號土地全部面積計算，並無所據等語置辯。（三）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行三、本院之判斷
（一）原告主張系爭507 地號土地為其所有，與被告所有之系爭 515 地號土地相鄰，被告所有之違章建築乃占用系爭507- 1 地號土地共計126.56平方公尺一節，業據其提出土地登 記謄本、地籍圖、現場照片、建物登記謄本、異動索引為 證（本院卷第13至21、26、59頁），被告亦不爭執占有情 形，並經本院至現場勘驗屬實，另囑託台北市士林地政事 務所複丈明確，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可按（ 本院卷第83、96至97頁），堪信此部分主張為真實。（二）按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越 界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為 民法第796 條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界 而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法 院45年台上字第931 號判例要旨參照）。被告固辯稱：系 爭建物於66年9 月21日建築完成，於92年5 月間向前手易 勝公司購入系爭515 地號土地及系爭建物後，即按原況使 用，原告於系爭建物建築完成時，應已知悉或可能知悉越 界建築情事，已逾30年，卻從未提出任何異議，顯有容忍 被告繼續使用之默示意思，被告亦願意價購，而有民法第 796 條規定之適用云云，並提出系爭建物之房屋稅籍資料 、第一次建物登記資料為佐（本院卷第74至76頁）。然依 被告提出之證據資料僅可證明系爭建物完成時間，並無法 推論原告於系爭建物完成時即知悉有越界建築之情。何況 ，系爭507 、507-1 地號土地乃長期閒置未實際使用之空 地，自56年12月間由原告取得所有權後，迄至100 年間始 有分割、買賣等異動情形，此有原告提出之現場照片、異 動索引可證（本院卷17、59、86至90頁），參照原告提出 之土地建物測量案件收據、協議書、土地買賣契約書（本 院卷第62至70頁），足徵原告主張其於99年4 月間為出售 系爭50 7地號土地委託台北市士林地政事務所進行鑑界測 量始知遭越界建築無權占有之情事一節，核屬可信，而原



告於知悉後，旋以存證信函催告被告限期拆屋還地提出異 議，同有原告提出之存證信函為憑（第22至25頁），是以 ，被告抗辯有民法第796 條本文規定之適用，並願意價購 占有土地云云，洵屬無據。
（三）次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去 或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部 或一部之移去或變更。民法第796 條之1 第1 項本文定有 明文。又民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務，係為 土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆 除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人 所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆 除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最 高法院67年台上字第800 號判例要旨參照）。查揆諸前揭 規定之立法理由，對於不符合第796 條規定者，鄰地所有 人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會 經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，宜賦予法 院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由 法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法 第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積 率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整 體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益而言。然查，系爭 違章建築係位於被告所有系爭建物之後方，系爭建物乃RC 結構，系爭違章建築則係鐵皮搭蓋之二層樓，此有本院勘 驗筆錄及現場照片在卷可按（本院卷第83、87至90頁）， 顯見系爭違章建築乃增建建物，雖與系爭建物相連及使用 同一出入口，但因結構各自獨立，並無關連，縱予以拆除 無礙於被告對於系爭建物使用之整體性，亦未危及系爭建 物結構安全性，此外，系爭違章建築目前固由被告無償提 供台藝大師生堆放藝術創作品，然前揭物品均係動產，可 以輕易移動，又被告提供台藝大師生使用，亦與公共利益 無涉，足徵縱予以拆除，亦未造成公共利益及當事人利益 之重大損害，是以，被告抗辯有民法第796 條之1 規定適 用云云，要無可採。
（四）復按「訟爭房屋係違章建築，上訴人買受該房屋後，雖無 法辦理所有權移轉登記，但已就該房屋取得事實上之處分 權，自有拆屋之權能。」（最高法院69年度台上字第2913 號判決要旨參照），查被告所有之系爭違章建築，固屬未 保存登記之建物而無法辦理所有權移轉登記，但其不否認 業已取得系爭違章建築事實上之處分權，揆諸前開說明， 自有拆屋之權能。而被告所有系爭違章建築無權占用系爭



507 之1 地號土地之範圍、面積，業經本院履勘現場屬實 ，並囑託台北市士林地政事務所複丈無訛，此有本院勘驗 筆錄及該所檢送之複丈成果圖在卷可稽（本院卷第83、96 至97頁），從而，原告依民法第767 條第1 項請求被告將 坐落系爭507 之1 地號土地上如附圖所示標示Ａ、面積12 6.56平方公尺之系爭違章建築拆除，並將占用之系爭土地 騰空返還，於法要屬有據。
（五）原告請求相當租金之不當得利部分
1.按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損 害，原告自得依民法第179 條前段之規定，請求起訴前5 年即自95年6 月1 日起至100 年5 月31日止相當於租金之 不當得利。又民法第182 條所謂其所受之利益已不存在者 ，非指所受利益之原形不存在者而言，原形雖不存在，而 實際上受領人所獲財產總額之增加現尚存在時，不得謂利 益已不存在（最高法院41年台上字第637 號判例要旨參照 ）。是以，被告抗辯其非故意或重大過失占用系爭507-1 地號土地，且無償供台藝大師生使用，並未獲得利益，僅 願按現況負返還責任云云，難謂可採。
2.次按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額 年息百分之十為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。 此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言 ，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之 十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地 法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地 法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之 八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。 查被告無權占用如附圖標示Ａ部分土地，面積為126.56平 方公尺，有前揭地政事務所檢送之複丈成果圖可證，此外 ，參酌系爭507-1 地號土地坐落於科技工業區內，四週均 係公司廠房及少數住家，生活機能尚可，鄰近台北市○○ 路○ 段、台北捷運淡水線關渡站，交通便利，系爭違章建 築位於被告所有系爭建物之後方，系爭建物原供被告作為 公司廠房使用，目前已未作公司廠房使用，系爭違章建築 係2 樓鐵皮建物，與系爭建物使用同一出入口，目前系爭 違章建築1 、2 樓均堆放藝術創作品使用，此有本院勘驗 筆錄、系爭建物所在地圖、現場照片在卷可參（本院卷第



83、18、87至90頁），又系爭507 、507 之1 地號土地於 95至100 年度均未申報地價，亦僅於93、96、99年度有公 告地價，此有原告提出之台北市地價查詢多功能服務系統 之公告地價表在卷可參（本院卷第27至28頁），依前該說 明，原告主張95年度申報地價以93年度公告地價之百分之 八十即14,720元、96至98年度申報地價以96年度公告地價 之百分之八十即17,680元、99至100 年度申報地價以99年 度公告地價之百分之八十即18,560元計算，要屬有據。另 本院審酌系爭土地之位置、工商業繁榮程度，被告利用系 爭507-1 地號土地之使用情形及所受利益等因素，認原告 請求被告給付之不當得利數額，如以占用面積及前揭系爭 507 地號土地95至100 年度申報地價年息百分之4 計算一 年之不當得利應屬適當。準此，原告請求自95年6 月1 日 起至100 年5 月31日止之相當於租金之不當得利共計445, 086 元（計算式詳如附表），及自起訴狀繕本送達之翌日 即100 年7 月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息，以及自100 年7 月30日起至被告返還如附圖標示Ａ土 地之日止，按月給付不當得利數額為7,830 元【計算式： 18,560（申報地價）×126.56（占用面積）×4 ％÷12（ 月）＝7,830 ，小數點下四捨五入）】，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求（一） 被告應將坐落系爭507-1 地號土地上如附圖所示標示Ａ、面 積126.56平方公尺之系爭違章建築拆除，並將占用之土地返 還予原告，（二）被告應給付原告起訴前5 年之不當得利44 5,086 元及自100 年7 月30日起至清償日止按年息百分之五 計算之利息，（三）被告應自100 年7 月30日起至返還如附 圖標示Ａ之土地之日止，按月給付7,830 元之不當得利，為 有理由，應予准許。逾上述部分之請求，則為無理由，應予 駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於原 告勝訴部分，經核並無不合，爰依占用面積及公告現值酌定 相當之擔保金額，分別准許之。至於原告受敗訴判決，其假 執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防 禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附 此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 6 日




民事第二庭 法 官 黃欣怡
附表：
一、95年6月1日起至95年12月31日止之不當得利為： （126.56平方公尺×14,720×4%）÷12×7＝43,469元二、96年1月1日起至96年12月31日止之不當得利為： 126.56平方公尺×17,680×4%＝89,503元三、97年1月1日起至97年12月31日止之不當得利為： 126.56平方公尺×17,680×4%＝89,503元四、98年1月1日起至98年12月31日止之不當得利為： 126.56平方公尺×17,680×4%＝89,503元五、99年1月1日起至99年12月31日止之不當得利為： 126.56平方公尺×18,560×4%＝93,958元六、100年1月1日起至100年5月31日止之不當得利為： （126.56平方公尺×18,560×4%）÷12×5＝39,150元以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
書記官 詹志鵬