臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第26號
原 告 陳怡良
被 告 林天生
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年2月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○路209號11樓之1房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟捌佰貳拾元，及自民國100年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬肆仟貳佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求：㈠被告 應將門牌號碼臺中市○區○○路209號11樓之1房屋（下稱系 爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下 同）2萬3205元，及自民國（下同）100年10月1日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6205元。嗣於101年 1月11日具狀將訴之聲明變更為：㈠被告應將系爭房屋騰空 遷讓返還原告；㈡被告應給付原告2萬6820元，及自100年11 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6205 元。原告為此訴之聲明變更，顯屬擴張及減縮應受判決事項 之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭房屋為原告之父即訴外人陳吉麟所有，兩造 於100年7月31日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被 告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自100年8月1日起至1 01年7月31日止，被告應於每月1日前給付每月之租金1萬100 0元。依系爭租約第18條第2款約定，押租金不得抵繳房租， 被告積欠租金達2個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付 時，即視同被告自願提前解約。詎被告僅給付第1個月之租
金，自100年9月起即未給付租金，原告遂於100年l0月12日 寄發律師函，催告被告於函到5日內，給付積欠之100年9月1 日及同年10月1日應付之租金共2萬2000元，否則即依前揭約 定，以該函為終止租約之意思表示，不另通知，而被告已於 100年10月14日收受該函，惟仍未依限履行，是系爭租約業 於同年月19日終止，被告自應遷讓返還系爭房屋予原告，並 給付原告積欠之租金。又依系爭租約第6條約定，系爭租約 終止時，被告應即將系爭房屋回復原狀遷空交還原告．如不 即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請求按照租金 5倍之違約金至遷讓完了之日止，系爭租約業已終止，已如 前述，惟被告迄今仍未遷讓交還系爭房屋，顯已違約，原告 自得依上開約定，請求被告自100年11月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告5萬5000元（11000×5＝55000 ）之違約金。再者，依系爭租約第12條後段約定，社區管 理費由被告自行負擔，茲因社區管理費是3個月繳納1次，故 原告於兩造訂約時，已將100年7月份之社區管理費1,205元 交付被告，請被告連同應由其負擔之8月、9月份之社區管理 費一併繳納予管理委員會，然被告並未繳納，原告已代被告 繳納100年7月至12月之社區管理費共7,230元。以上合計被 告應給付原告2萬6820元（含100年9、10月之租金2萬2000元 、被告代收之100年7月份之社區管理費1,205元、原告代墊 之同年8至10月份之社區管理費3,615元，22000＋1250＋361 5＝26820），及自100年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告5萬6205元（含每月違約金55,000元、社 區管理費1,205元，55000＋1205＝56205），爰依法提起本 件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告； ㈡被告應給付原告2萬6820元，及自100年11月1日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6205元。且陳明願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，被告積欠租金未付，經原告催 告仍未給付等事實，業據其提出土地登記第二類謄本、房屋 租賃契約書、律師函及回執、存款憑條、管理費收據、臺中 市政府地方稅務局100年期房屋稅信用卡繳納證明等為證， 而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知， 於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，依民 事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，是依 本院調查之結果，自堪認原告之主張為真實。
㈡本件雖依系爭租約第18條第2款約定，押租金不得抵繳房租 ，被告積欠租金達2個月以上，經原告催告限期繳納仍不支 付時，即視同被告自願提前解約。惟按租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付 逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第2項定有明文。 查本件租金係於每月1日給付，即屬每期開始支付，原告以 被告遲付100年9月、10月租金而催告，並於催告期滿視為終 止契約，依上開規定，應於遲延給付逾2個月時，始得終止 契約，故本件實際上係於遲延給付逾2個月時即100年11月1 日發生終止系爭租約之效力。又按稱租賃者，謂當事人約定 ，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法 第421條第1項定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租 人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（參照最 高法院87年度台上字第1631號判決要旨）。查本件系爭租約 第18條第2款約定，押租金不得抵繳房租，因系爭房屋尚未 收回，被告是否尚須負回復原狀之債務不履行責任，不無疑 問，而依上開最高法院之見解，押租金之主要目的在於擔保 承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租 或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之 效力，換言之，押租金不僅擔保欠租，尚及於其他債務不履 行之情形（例如回復原狀等），故系爭租約第18條第2款約 定，押租金不得抵繳房租乙節，應認合法。至於返還系爭房 屋後，欠租及其他債務不履行發生抵充效果，是否有餘額返 還係另一事，自不待言。
㈢至於原告依系爭租約第6條約定，請求被告按月給付租金5倍 即5萬5000元之違約金是否過高？
按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意 給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依 民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得予 酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約 金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事 人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享 受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得 比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年台 上字第1915號判例意旨參照）。經查，被告於系爭租約終止 後，迄未交還系爭房屋，顯已違約，依系爭租約第6條約定 ，原告自得請求被告給付違約金。惟原告請求被告按月給付
違約金5萬5000元，本院審酌現今社會經濟情況，及被告未 遷讓系爭房屋，原告所受損害，通常均係請求相當於租金之 損害，且承租人通常租賃房屋居住，非以營業為目的者，恆 為社會上經濟弱者，其無力繳納租金，固屬違約，然須令負 租金5倍之違約金，則無異雪上加霜，負擔更屬沈重，及契 約意思自由訂立亦須信守等一切情形，認原告之請求尚屬過 高，應核減為按每月租金之3倍即3萬3000元為適當。 ㈣又查，原告於兩造訂約時，已將100年7月份之社區管理費1, 205元交付被告，請被告連同應由其負擔之8月、9月份之社 區管理費一併繳納予管理委員會，此由房屋租賃契約書第3 頁附註：甲方（即原告）已將7月份管理費1,205元交付乙方 （即被告）可證，且被告依系爭租約之約定，自應繳納社區 管理費（包括原告交付其100年7月份之管理費），原告尚未 取回系爭房屋，自無從使用系爭房屋，被告未遷讓系爭房屋 前，對於系爭房屋亦有管理使用，故被告未將系爭房屋遷讓 返還原告前，被告仍應負責繳納管理費。
㈤綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求㈠被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告2萬6820元（ 含100年9、10月之租金2萬2000元、被告代收之100年7月份 之社區管理費1,205元、原告代墊之同年8至10月份之社區管 理費3,615元，22000＋1250＋3615＝26820），及自100年11 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬4205 元（含每月已酌減之違約金3萬3000元、社區管理費1,205元 ，33000＋1205＝34205），核無不合，應予准許；逾此部分 之請求，非屬正當，應予駁回。
㈥本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就 其勝訴部分，其陳明願供擔保，僅促動本院依職權宣告假執 行，已見上述，其敗訴部分，則其假執行之聲請，亦失所附 麗，應併予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判 決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張國華
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
書記官