臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
100年度中小字第2481號
法定代理人 王義仁
訴訟代理人 李亭儒
訴訟代理人 薛榮永
被 告 張明裕
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101年1月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元（即原告繳納之第一審裁判費），由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠被告於民國99年3月間，經由法拍購得門牌號碼臺中市○ ○○路730巷24之3號房屋，而為比佛利山莊社區(下稱系 爭社區)之區分所有權人。基於系爭社區建立已久，許多 重大公共設施待修繕，為因應未來修繕費用日益增加，並 符公平原則，原告乃於98年11月9日召開區分所有權人會 議（下稱98年區分所有權人會議），決議修改比佛利山莊 社區住戶規約第15條，增加第12款規定「自99年1月1日起 產權移轉(限法拍)之新住戶需繳納1萬元之管理基金。」 （下稱系爭決議），並依公寓大廈管理條例第34條之規定 ，將前開修改後之住戶規約於會後15日內送達各區分所有 權人，並於各電梯內、中庭、店面之公佈欄公告，又以大 海報公告於管理室。原告依公寓大廈管理條例第18條第1 項之規定由區分所有權人會議決議繳納公共基金，被告為 系爭社區之區分所有權人，自應依住戶規約第15條第12款 規定繳納公共基金，屢向被告催繳，未獲置理，原告並於 100年4月20日以存證信函通知被告繳納，亦未獲置理，原 告自得自同條例第20條規定，訴請被告繳納。並聲明：被 告應給付原告新臺幣（下同）1萬元，及自支付命令送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（按原 告原聲請本院依督促程序對被告發支付命令，經被告提出 異議，乃以原告支付命令之聲請視為起訴）
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告既為系爭社區之區分所有權人，自當遵守住戶規約 ，倘認規約有違法、不當、不妥之處，亦應向原告反應 或於區分所有權人會議提出修改規約之議案，提請大會
議決，非以一己之主觀認為不妥而拒絕繳納。被告雖辯 稱原告踰越權限、巧立名目、權利濫用，而違反公寓大 廈管理條例第19 條之規定，原告係依住戶規約及區分 所有權人會議決議行事。又住戶規約之修改既經區分所 有權人會議決議，並依相關規定送達、公告，並送區公 所備查，倘被告有適法性之質疑，亦應提起確認無效之 訴。
⒉本件僅限法拍新住戶須繳納公共基金1萬元係依公寓大 廈管理條例第10條第2項規定，並依同條例第18條第1項 第2款規定，經區分所有權人會議決議繳納。又依社區 規約第16條第2項規定：「公共基金用途如下：1、每經 一定之年度所進行之計劃性修繕者。2、因意外事故或 其他臨時急需之特別事由必須修繕者。3、共用部分及 相關設施之拆除、重大修繕或改良。4、供墊付前款之 費用，但應由收繳之管理費歸墊。」系爭社區屬20年之 老社區，硬體結構漏水、電梯消防等機具設備老舊，已 陸續整修、更換中，往後就共用部分之修繕經費勢必龐 大可觀，當初購買之住戶以1坪十幾萬元購得，繳交一 、二十年管理費，部分陸續提撥為公共基金，法拍住戶 以區區幾萬元即成為社區一份子，與原有住戶同享一切 權利，造成極大不公平現象，另法拍有部分是炒作房市 之市場投資客，繳幾個月之管理費，脫手就賺了一大筆 ，同樣對老住戶構成不公平、不合理現象。住戶規約僅 限法拍新住戶要繳納公共基金，並非特別針對被告。 被告辯稱：
㈠系爭社區共有308戶，98年區分所有權人會議決議共有158 戶出席，參與系爭決議修訂之表決人數，經3次表決為27 票對27票、29票對29票、31票對35票，均未超過出席會議 人數158人之之半數，系爭決議違反公平公正。且系爭決 議將系爭社區未來修繕費用轉嫁法拍住戶，刻意損害特定 住戶為目的，有悖於公共秩序、善良風俗。原告既主張公 共基金係用於系爭社區未來之修繕費用，理應由公共基金 支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，或是 由每戶再繳納一筆管理基金，而非僅向法拍戶收取，始符 合公平公正。
㈡被告雖自法拍取得上開房屋，惟被告之前手亦有繳交公共 基金，依公寓大廈管理條例第19條之規定，區分所有權人 對於公共基金之權利應隨區分所有權人之移轉而移轉，被 告應無庸再繳納公共基金。原告僅限法拍住戶繳納1萬元 管理基金，顯然係權利濫用、巧立名目。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。貳、得心證之理由：
原告主張被告於99年3月間，經由法拍取得門牌號碼為臺中 市○○○路730巷24之3號房屋，而為比佛利山莊社區之區分 所有權人，該社區召開98年區分所有權人會議決議修改住戶 規約第15條，增定第12項規定「自99年1月1日起產權移轉( 限法拍)之新住戶需繳納1萬元之公共基金」，被告經原告定 期催告迄未繳交1萬元公共基金等事實，有建物登記謄本、 住戶規約、98年度區分所有權人會議會議紀錄、存證信函暨 回執附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。 原告主張依住戶規約被告應繳納1萬元公共基金乙節，則為 被告所否認，其並以上開情詞置辯。經查：
㈠按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總 會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於 決議後三個月內請求法院撤銷其決議；總會決議之內容違 反法令或章程者，無效，公寓大廈管理條例第1條第2項、 民法第56條分別定有明文。公寓大廈管理條例對區分所有 權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，自應 適用其他法令之規定，而公寓大廈之區分所有權人會議， 主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項 所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行 為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規 範社員相互權利義務關而召開之總會決議相似，是公寓大 廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法有關社團總 會決議之第56條規定。從而區分所有權人會議召集程序或 決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷 該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議 方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定 程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決 議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議 決議之訴。次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規 定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例 合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之， 公寓大廈管理條例第31條定有明文。茲查：原告於本院審 理時自陳區分所有權人會議決議方式於住戶規約並未另有 約定（見100年12月14日言詞辯論筆錄），而依原告提出 之98年區分所有權人會議紀錄可知，系爭社區區分所有權 人共308戶，於98年區分所有權人會議提案就住戶規約第 15條增訂第12款之公共基金金額及收繳對象進行決議，出
席人數為158人，核算出席區分所有權人比例為百分之51 ，又參與前開規約修訂之表決人數，經3次表決為27票對 27票、29票對29票、31票對35票，依此，系爭決議未達法 定3分之2出席及4分之3決議門檻，尚不得認決議通過。 然原告主張系爭決議於作成後3個月內未經區分所有權人 請求法院撤銷，為被告所不爭執，而被告亦自承未請求法 院撤銷系爭決議（見本院101年1月11日言詞辯論筆錄）， 依前開說明，縱然系爭決議之決議方法違反法令，系爭決 議仍屬有效。
㈡次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民 法第148條定有明文。此即學理上所謂之「權利濫用原則 」及「誠信原則」。次按公寓大廈區分所有權人為增進共 同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議 共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文 。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉 及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之 會議，同條例第3條第7款亦有明文規定。是以區分所有權 人之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條 例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分 所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效 。再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕 費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該 區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或 規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第 2 項亦定有明文。依此規定，管理費之負擔標準應按區分 所有權人共有之「應有部分比例分擔」為原則，雖例外得 由區分所有權人會議或規約另予規定，惟揆其立法意旨， 無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理 維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同 ，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權 區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分有權人之受 益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平。此項立法之授權 ，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正 當手段行使之，尚非可任所欲為，倘無充分理由，區分所 有權人會議任意悖離上開按「應有部分比例分擔」之原則 ，決議對少數區分所有權人不利之分擔決議者，即屬權利 之濫用，且與誠信原則有違，自非法之所許。另按區分所
有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人 之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少 數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由， 始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損 害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院 固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使 所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其 權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利 行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權 人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人 為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有 之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數 區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主 要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年 度台上字第2347號判決參照）。經查：系爭決議內容為「 自99年1月1日起產權移轉(限法拍)之新住戶需繳納之管理 基金」，又原告於本院審理時自陳：「（問：在98年11月 19日區分所有權人會議之後，若是私下買賣的住戶是否也 要繳公共基金一萬元？）僅限法拍，私下買賣的不用。」 （見本院101年1月11日言詞辯論筆錄）由此足見，系爭決 議只針對99年1月1日之後以法拍方式購買房屋之區分所有 權人需繳交管理基金1萬元，顯然違反按區分所有權人共 有之「應有部分比例分擔」繳納公共基金之原則，而有違 反公平及平等原則之情形。其次，原告於本院審理時自陳 ：「（問：被告的前手住戶有無繳交公共基金？）在98年 11月19日區分所有權人會議之前，並沒有向住戶收取公共 基金，只有收管理費。在區權會後才決議法拍新住戶要收 取1萬元的公共基金，之前都是從管理費當中撥出金額到 公共基金、（問：前手是否均有繳納管理費？）有繳納管 理費、（問：被告有無按期繳交管理費？）有。」（見本 院101年1月11日言詞辯論筆錄），由此可見，系爭社區就 共用部分之修繕費用係由住戶繳交之管理費中提撥，而被 告自99年3月間成為系爭社區之區分所有權人後，原告亦 有從被告所繳交之管理費提撥金額至公共基金。參以原告 所陳內容可知，原告係基於法拍住戶以較低價格購買社區 房屋而成為區分所有權人，僅繳交數月之管理費後即可享 有日後社區設備整修後之利益，對原有住戶產生不公平現 象，並非基於被告就系爭社區共用部分修繕、管理維護之 受益程度較高、區分所有建物面積大小或就被告居住情形 可獲益較高而認定繳交1萬元公共基金標準，依前開說明
，系爭決議訂定公共基金標準，並無充分理由。況且，系 爭決議之權利行使，使少數因購買法拍屋新入住之區分所 有權人，即便自身並無欠繳管理費之情事，仍應額外繳納 公共基金1萬元，損害其等之權益不可謂不大，而公寓大 廈住戶本為相鄰相近之生活體，若貫徹系爭決議，恐將造 成住戶間或住戶與管委會間之嫌隙怨恨，居住品質勢必下 降，對公益所造成之損失亦不輕微。是以，系爭決議形成 對少數區分所有權人不利之分擔結果，足認係以損害他人 為主要目的而屬權利濫用。而就決議內容有構成權利濫用 者，即應類推適用民法第56條第2項規定，認系爭決議就 僅限法拍新住戶須繳納公共基金1萬元之決議內容違反民 法第148條第1項規定，應屬無效。住戶規約第15條第12 項之內容，既係依據系爭決議而增訂，亦屬無效，故被告 抗辯系爭決議僅限法拍住戶繳納1萬元公共基金係權利濫 用，因而拒絕給付1萬元，應屬有據。
綜上所述，原告本於社區住戶規約第15條第12款規定，請求 被告給付公共基金1萬元及自支付命令送達之翌日起至清償 日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判 費），依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 101 年 2 月 3 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 徐右家
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 101 年 2 月 3 日
書記官 陳靖國