臺灣宜蘭地方法院民事小額判決 100年度宜小字第158號
法定代理人 張麗芬
訴訟代理人 張建舜
被 告 曾介文
上列當事人間給付租金事件，本院於民國101年1月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍仟元，及自民國一百年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之十五即新臺幣壹佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍仟元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其 訴訟以前當然停止。」、「聲明承受訴訟，應提出訴狀於受 訴法院，由法院送達於他造。」民事訴訟法第170條、第176 條定有明文。查本件原告起訴後，其法定代理人已由金昶輝 變更為張麗芬，原告於民國 100年11月18日具狀聲明由張麗 芬承受本件訴訟，並有宜蘭縣宜蘭市公所 100年10月18日市 工字第1000051611號函可證，經核與前開規定相符，應予准 許。
二、原告起訴時，原係請求被告給付新臺幣（下同）28,900元及 自96年11月起至清償日止，按年息百分之 5計算之遲延利息 。嗣於本案言詞辯論時，原告更正為請求被告給付28,900元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計 算之遲延利息（見卷第26、80頁），核屬民事訴訟法第 255 條第1項第3款規定之縮減應受判決事項聲明之情形，應予准 許。
貳、實體事項：
一、原告之聲明：
被告應給付原告28,900元，及自起訴狀繕本送達翌日（經核 為100年11月3日，見卷第23頁）起至清償日止，按年利率百 分之5計算之遲延利息。
二、原告主張：
（一）原告為依法成立之宜蘭縣宜蘭市台宜我的家社區管理委員 會，被告則原為原告所屬之公寓大廈之區分所有權人，前
向原告租用宜蘭縣宜蘭市台宜我的家社區地下室之編號11 號（下稱11號車位）與12號（下稱12號車位）之法定停車 位，並應依約每月分別給付1,100元及600元租金，惟被告 自96年11月起至98年 3月止，未依前述約定支付租金，前 後共計17個月，積欠租金28,900元，經原告多次請求被告 給付，均未獲置理，爰依租賃契約之法律關係，請求被告 給付原告28,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年利率百分之5計算之遲延利息等語。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1.被告辯稱其租用停車位之時間應該非96年11月至98年 3月 之久，只有約一年左右時間，故租金應為20,400元云云。 然查，被告於本院96年度宜簡調字第98號返還停車位訴訟 中所提出之書狀自承租用前開二車位（見卷第15頁），另 有關12號停車位部分，依「台宜我的家公寓大廈管理委員 會第九屆第二次委員會議紀錄」（見卷第10頁），當時是 被告在停用無誤，因為被告沒有撤銷，所以一直登記為被 告使用，且依「台宜我的家住戶管、停、視費繳費登錄名 冊」（見卷第43頁）被告確實自96年11月起至98年 3月止 前後共計17個月未給付租金，被告所辯並非事實。 2.被告辯稱20、23號停車位之「自用車位清潔費」伊本不應 繳納，但一直由伊所繳，為伊所溢繳，造成原告不當得利 ，原告應返還之，被告並得以此不當得利債權與編號11、 12停車位租金債務主張抵銷云云。然查，依據公寓大廈管 理條例第23條第 1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬 設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定 外，得以規約定之。」，原告之區分所有權人會議決議訂 定規約，原告即管理委員會依據該規約規定，向擁有自用 汽車車位之區分所有權人按月收取清潔費用，有其法律依 據及原因。另因原告之公寓大廈自用汽車停車位並無獨立 產權（僅有公共設施權狀），被告向來主張其具有編號20 、23號之自用車位所有權，且長期使用、占有該二自用車 位，並僅繳交其中一個自用車位之清潔費用（即20號停車 位），直至被告與第三人（指李建志、張玉琴夫婦）間就 前開車位發生停車位所有權糾紛訴訟（本院96年度宜簡調 字第98號）前，並無他人持相反意見，以致原告實無從知 悉該二車位之所有權人係另有他人，原告應屬善意信賴占 用使用該二自用停車位之第三人。又被告與第三人間發生 訟爭之該二自用停車位，自始並無重複繳交該二自用停車 位清潔費用情形，原告並未受有該等利益。是故，原告收 受規約所定之自用車位清潔費有其法律依據，且未因此受
有利益，應無不當得利之情形，被告實無向該二自用車位 之真正所有權人請求返還該等不當得利，方才適法。 3.被告辯稱其確實繳納89年 4月份至96年10月份編號20、23 車位之清潔費共計38,700元（見卷第56頁之停車使用費明 細表），固提出收據為證，並據以主張抵銷云云，然而， 觀諸被告所製作之前開停車使用費明細表，其中收據編號 1853所載「94年9月至94年11月」共支付 3個月總計3,000 元之費用，經核對該收據所載內容，應為被告向原告租用 編號21號法定停車位之租金，與被告繳交20號自用車位之 清潔費無關，應予以扣除；又收據編號807所載「96年4月 至96年 7月」共支付4個月總計400元之費用，經核對該收 據所載內容，應為被告所有編號23號自用車位之清潔費， 與被告繳交20號自用車位之清潔費無關，被告卻列於20號 停車位清潔費中，亦應予扣除；另收據編號14所載「96年 10月至96年10月」共支付1個月總計1,100元之費用，經核 對該收據所載內容，應為被告向原告租用11號車位之租金 ，與被告繳交20號自用車位之清潔費無關，亦應予扣除； 此外，被告所辯「95年7月至95年12月」與「96年1月至96 年 9月」，分別有繳交1,200元及900元停車位清潔費用部 分，被告無法提出收據加以證明，原告亦否認被告有繳交 ，應加以扣除。
4.再者，有關編號23號自用車位之「89年 4月至95年12月」 與「96年1月至96年9月」的清潔費部分，被告與李建志、 張玉琴夫婦雖經另案由法院調解成立（本院96年度宜簡調 字第98號），但調解筆錄中僅記載被告同意不使用編號20 車位，故編號23車位應仍屬被告所有，本不應加以抵銷， 況被告亦無法提出繳費收據以證其說，且依據被告所提供 之發文日期為96年12月11日之自書函文（即向原告主張抵 銷之函文，下稱被告96年12月11日函文）顯示，被告自承 係自96年 4月起開始繳交23號車位清潔費，其繳交期間前 後說法互相矛盾，原告亦否認被告有繳交，理應加以扣除 ，亦如前述。再者，原告再仔細清查被告歷年來繳交自用 車位編號20號及23號之記錄與收據明細，被告自89年 4月 起至95年 6月止，前後共計93個月（後改稱75個月），被 告每月僅就1個自用車位繳交200元之清潔費，總計18,600 元，並非係繳交 2個車位清潔費，是故被告所辯每月均有 繳交編號20號及23號車位清潔費一節，與事實不符。 5.被告辯稱其區分所有物業於98年間轉讓予他人，而有溢繳 98年 9月至98年12月份之管理費之情形，亦予以主張抵銷 云云，惟原告委託新禾物業管理股份有限公司派駐原告管
理人員所製作之98年管理費用收取紀錄，對於該區分所有 物並無重複收取管理費，原告並未就此受有利益，至於被 告與其區分所有物之買受人間，約定何時交屋、所應繳納 管理費應如何分配承擔，均非原告所能知悉，且被告與其 區分所有物之買受人從未向原告表示有溢收管理費之情形 ，被告對此並未提出證據，加以證明。
三、被告則以：
（一）被告於89年2月2日向建商購買宜蘭縣宜蘭市台宜我的家社 區地下室編號20號車位，並取得車位證明書，並自89年 2 月份起至96年10月份起均依規約繳交每月 200元之「停車 使用費」；再自96年 4月起自訴外人周嬿如取得編號23號 車位之使用權，亦取得車位證明書，且均依規約繳交「停 車使用費」每月 200元，就有留存收據之部分即達15,400 元。於95年 6月間，被告突接住戶李建志、張玉琴夫婦寄 來之存證信函指出其擁有20號車位之所有權，翌月並遭渠 等以拒馬、大鎖及鐵鏈阻止被告使用，被告始於95年 7月 份起暫停繳納前開停車使用費，嗣因與李建志、張玉琴夫 婦有關於前開停車位之訴訟，遂於訴訟期間向原告租借11 號車位與12號車位，但租用期間並沒有如原告所稱17個月 之久，應僅使用近一年的時間，故而被告應繳納之租金僅 有20,400元，原告應就被告使用期間達17個月之久負舉證 責任。
（二）被告早已於96年12月11日以書面告知原告租用11、12號車 位之租金將以被告溢繳予原告20、23號車位之停車使用費 債權予以抵銷（見卷第31頁，即被告96年12月11日函文） ；依規約之規定有停車位之住戶應繳納停車使用費，也就 是清潔費，編號20、23號停車位係被告向建商所購買，復 經建商發給車位使用證明書而由被告使用，但遭建商所騙 ，並未實際取得共用部分之應有部分致無車位所有權，致 使其後前開車位之所有權歸李建志、張玉琴夫婦所有，被 告既無使用權，有使用權者乃李建志、張玉琴夫婦，則原 告自應向李建志、張玉琴夫婦收取20、23號車位之停車使 用費，不應向被告收取前開車位之停車使用費；甚且，李 建志、張玉琴夫婦主張被告為無權占有20、23號停車位， 尚向本院起訴請求91年3月21日起至96年9月19日止相當租 金之損害賠償，經本院以96年度宜簡調字第98號調解成立 ，被告同意不再使用20號停車位，且李建志、張玉琴夫婦 復向被告收取20、23號停車位計達45,000元之租金，然而 此段期間，原告竟向被告收取停車位使用費（清潔費）達 15,400元（原計算為38,700元，見卷第56頁，嗣經原告提
出爭執後，減縮為15,400元，即扣除無收據部分、20號車 位96年4月以前清潔費、收據編號1853計3,000元、收據編 號14計1,100元，見卷第83頁及101年 1月11日言詞辯論筆 錄即卷第81頁），顯係不當得利，原告應返還之，被告早 以前開債權對原告主張抵銷。
（三）被告就社區管理費的部分已依法繳交至98年12月，但被告 已於98年 9月18日起至98年12月31日止即搬離宜蘭縣宜蘭 市台宜我的家社區，並於98年8、9月間將所有權部分移轉 予他人，因此原告多收了98年 9月18日至98年12月31日期 間之管理費用3,601元（計算式：每月管理費1,400元*3.4 3個月*0.75年繳折扣=3,601元），應用以扣抵11號車位與 12號車位之租金。
（四）從而，被告應繳納之車位租金應為20,400元，扣除應予抵 銷之車位清潔費15,400元、管理費 3,601元，核計19,001 元，被告應給付原告之租金僅為1,399元。四、得心證之理由：
（一）原告主張為依法成立之宜蘭縣宜蘭市台宜我的家社區管理 委員會，被告則原為原告所屬之公寓大廈之區分所有權人 ，前向原告租用宜蘭縣宜蘭市台宜我的家社區地下室之編 號11號與12號之法定停車位，依約每月應分別給付之租金 為1,100元及600元，又被告並未給付自96年11月起至98年 3月期間計 28,900元之事實，業據提出宜蘭市台宜我的家 社區住戶組織章程及住戶規約節本、台宜我的家公寓大廈 管理委員會第九屆第二次委員會議紀錄、被告96年12月11 日函文、存證信函為證，被告亦未爭執，堪信屬實。（二）原告復主張被告租用編號11、12法定停車位之期間為96年 11月至98年 3月，核計積欠租金為28,900元云云，被告則 加以否認，並以前詞為辯。經查，依「宜蘭市台宜我的家 社區住戶組織章程及住戶規約」第 9條規定，法定停車位 之租金乃以每月若干金額出租之（見卷第 9頁），又依「 台宜我的家公寓大廈管理委員會第九屆第二次委員會議紀 錄」之記載第12號車位出租「月租費」乃每月租金 600元 （見卷第10頁）等情以觀，可見車位之出租乃係以月為單 位，故兩造間關於車位之租用契約，應視為每月各自訂立 之車位租用契約，從而，原告應就被告關於11、12號車位 共計租用若干個月之事實負舉證責任。原告固提出「台宜 我的家住戶管、停、視費繳費登錄名冊」為依據，並主張 因為被告一直未撤銷，故該段期間均為被告所租用之期間 云云，惟查，系爭車位之租用契約既係每個月各自訂立之 新租約，應以月為單位每個月結算並確認下個月是否繼續
租用，亦即，應以兩造間於每月均有租用車位之意思表示 合致為依據，尚不能僅以被告未主動表明不租，即使逐月 計價之停車位租用契約持續成立、生效，在未終止租用車 位前均令被告負擔停車位租金，原告此部分之主張尚難謂 有依據。惟查，被告對於其確實租用11、12號車位，且計 約一年左右，應給付之租金為20,400元乙節並未予爭執， 則此部分之事實，應得逕予採認，從而，原告主張被告應 給付之租金為28,900元，於20,400元之範圍內，應可採信 。
（三）被告另主張其就20、23號停車使用費溢繳15,400元，其已 表明抵銷之意思，應予扣除乙節，原告則加爭執，並以前 詞為辯。經查：
1.有關被告是否確實向原告繳納20、23號停車使用費15,400 元之爭點：
被告確實繳納編號20、23停車位之停車使用費計15,400元 等情，業據被告提出收據為憑（見卷第62至68頁），且被 告關於原所提出抗辯之96年 4月以前編號23停車使用費、 無收據憑證之支出及原告爭執收據編號 1853之3,000元、 編號 14之1,100元部分，均經被告嗣後加以扣除，已未列 入計算於15,400元之內。原告雖曾主張編號23之停車使用 費被告並未繳納云云，惟被告業據提出收據編號 807之收 據為據，原告嗣亦未加否認註記為編號 807之收據確實屬 於編號23停車位之停車使用費之部分。是故，被告已向原 告繳納20、23號停車使用費15,400元之事實，應可採認。 2.有關前開停車使用費是否不應由被告繳納，而為原告之不 當得利之爭點：
依原告「宜蘭市台宜我的家社區組織章程及住戶規約」第 9 條規定，「停車使用費：每車位每月新台幣貳佰元」、 「法定停車位，地下一樓以每月新台幣壹仟肆佰元出租， 地下二樓則以每月新台幣壹仟貳佰元出租」，從其文義， 法定停車位由管委會出租收取租金存入銀行專戶成為管理 基金之收入，而停車使用費則係就有停車使用權之住戶收 取之費用，屬於清潔費性質，原告主張就編號20、23號車 位，被告以其具有建商核發之使用權證明書，且實際有在 使用，有收取清潔費之權，被告自應給付清潔費，被告所 繳之清潔費無從請求返還等語；但被告辯稱其遭李建志、 張玉琴夫婦主張為無權占有停車位，且伊已繳付車位租金 予李建志、張玉琴夫婦，原告無權向其請求清潔費，自應 返還之等語。經核，被告原所取得之區分所有權單位即宜 蘭縣宜蘭市○○路165號5樓於第一次所有權登記時即無取
得停車位空間建物之所有權應有部分，此為兩造所不爭執 ，且核對本院96年度宜簡調字第98號返還停車位事件訴訟 卷宗內，張玉琴於91年 3月21日取得區分所有權單位即同 路 161號，其建物建號宜蘭縣宜蘭市○○○○段擺厘小段 2635建物登記謄本所示，建物2635建號共用部分達萬分之 1696，較諸同路165號5樓之萬分之81多出甚多（見本院卷 第89頁之建築改良物所有權買賣移轉契約書、本院96年度 宜簡調字第98號卷第10頁建物所有權狀、第33頁建物登記 謄本）。是被告所取得之區分所有權單位之建物原即無附 屬停車位空間建物所有權應有部分，且被告嗣後亦未取得 編號20、23停車位之所有權或其應有部分，被告即無法以 其有購買系爭停車位為由，占有使用前開編號20、23停車 位，被告既非自用停車位之使用權人，原告自無從依規約 向被告收取自用停車位之停車使用費。原告雖進而主張被 告為實際使用之人，且原告信任被告為自用停車位之使用 權人，應無不當得利云云。但查，有關規約之停車使用費 （清潔費）之屬性，原告亦自承係針對區分所有權人，所 以住戶另外出租給他人就不另向承租人收清潔費 200元， 之所以會向被告收取清潔費是因為其有使用證等語（見卷 第53頁），則依原告所述，應繳納停車使用費之人應為有 權使用車位之住戶，而非實際使用車位之人，而所謂有權 使用車位之人，應以公寓大廈之建物登記應有部分或分管 契約之權利歸屬上確實擁有車位使用權之人，而不應以是 否具有建商所發給之使用證明為依憑，且對象亦非有權使 用車位之住戶另再出租或出借予他人之該他人，李建志、 張玉琴夫婦與被告間之關係屬於有權占有人與無權占有人 之間之法律關係，李建志、張玉琴夫婦就被告無權占有使 用停車位部分尚得主張相當於租金之不當得利，則李建志 、張玉琴與被告間之法律關係在本件情形，有如李建志、 張玉琴另出租前開停車位予被告，再由被告給付租金予李 建志、張玉琴，則原告收取之對象應為對車位有使用權之 住戶即李建志、張玉琴夫婦，而非實際使用但無使用權之 被告，原告於知悉被告為非應繳納停車使用費之義務人， 即應負返還停車使用費之責任，原告亦無從向被告主張信 賴保護而拒絕返還，從而，原告應返還被告所誤繳之停車 使用費15,400元，被告就此部分主張抵銷，應屬有據。（四）被告再主張其就宜蘭縣宜蘭市○○路165號5樓建物曾溢繳 98年9月18日起至98年12月31日止之管理費共計3,601元， 此部分亦應得與前開20,400元債務主張抵銷云云。惟查， 被告每月應繳納之管理費為 1,400元，為兩造所不爭執，
被告因辦理年繳因而享有管理費75折之折扣，被告並以此 方式繳納之，準此以觀，被告係於年初即預先繳納全年之 管理費以享有年繳折扣，衡情於一般年繳預付型契約，如 可歸責於繳費之一方而無法續行履約，本即無中途再以所 享折扣要求比例退還管理費之理由；再者，被告係於98年 9月17日辦理宜蘭縣宜蘭市○○路165號 5樓建物之所有權 移轉登記，將前開房屋售予第三人，有被告所提出之建築 改良物所有權買賣移轉契約書為佐（見卷第89頁），但被 告於年中移轉建物所有權登記，不再為公寓大廈之區分所 有權人，衡情出賣人應會與買受建物之後手商定管理費負 擔之方法，被告既已於年初加以預繳管理費，最常見的可 能是出賣人告知買受人毋庸再繳納至年底之管理費，亦即 ，於建物買賣過程應不致再令買受人繳交自98年 9月18日 以後之管理費，復要求原告退還被告已繳交之部分管理費 。本件如原告尚需返還被告轉讓建物所有權後之管理費， 意謂原告尚得向建物買受人請求返還被告之該部分管理費 ，若果如此，實與一般房屋交易常情不符，更況被告於96 年12月11日書函中並未明確主張此部分得加以抵銷，是應 認被告主張其所繳納 3,601元之管理費應可抵銷乙節，於 法尚難認為有依憑，應駁回所請。
五、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付編 號11、12號車位之停車位租金，應於20,400元之範圍內，為 有理由，逾前開範圍部分，即屬無據。另被告就編號20、23 之車位主張原告於15,400元不當得利之範圍內應予返還，故 應與前開20,400元債務予以抵銷，核屬正當，逾前開範圍之 抵銷債權，洵無足採。從而，原告向被告請求給付停車位租 金應於5,000元及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月 3日起 至清償日止，按年利率百分之 5計算之遲延利息，為有理由 ，應予准許，逾前開範圍之部分，則無理由，爰予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用小額程序而為被告敗訴之判決，應 依職權宣告假執行，另依職權宣告如被告預以 5,000元為原 告供擔保得免為假執行；並依職權確定訴訟費用額為 1,000 元（即第一審裁判費用 1,000元），應由被告負擔百分之15 即150元，餘由原告負擔。
叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（
須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
書記官 廖穎穗
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