臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上易字第254號
上 訴 人 李淑貞
訴訟代理人 黃紹文 律師
黃溫信 律師
徐美玉 律師
被 上 訴人 李瑞義
訴訟代理人 蔡進欽 律師
蘇正信 律師
蔡弘琳 律師
上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國100年9月
30日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第458號）提起
上訴，本院於101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：訴外人李漢明、李海賜、李福春 、李坤益、李坤達及伊，與上訴人之前前手即訴外人李進成 等人，前於民國（下同）七十九年三月十七日為辦理其等所 共有坐落臺南市○○區○○段八０二地號（下簡稱某某地號 ）、二八０地號等二筆土地分割事宜，經全體共有人達成協 議，由伊與訴外人李漢明、李海賜、李福春及李進成等五人 各提供由八０二地號土地中心線兩邊各留寬二公尺，合計寬 四公尺之土地，供全體共有人對外通行道路之用。嗣李進成 將其分得之八０二之四地號土地，於九十四年間出售予訴外 人沈秀雲，訴外人沈秀雲再於九十八年九月出售予上訴人李 淑貞；被上訴人則分得八０二之一地號土地（另李漢明分得 原保留之八０二地號、李海賜分得八０二之二地號、李福春 分得八０二之三地號土地，李坤益、李坤達及李進成則分得 二八０地號土地）。詎上訴人李淑貞竟於買受八０二之四地 號土地（下稱系爭土地）後，在其上設置鐵絲圍籬，面積如 原判決附圖即臺南市麻豆地政事務所一百年六月十七日複丈 成果圖所示編號八０二之四Ａ範圍（面積6.04平方公尺）， 影響伊及毗鄰地所有權人之正常通行，已違反原各該土地所 有權人間之協議。又伊與上訴人之前前手即訴外人李進成等 人於七十九年三月十七日所簽訂之合約書（下稱系爭合約書 ）第一條約定：「甲方（指訴外人李漢明）、乙方（指訴外 人李海賜、李福春、李坤益、李坤達、李進成及被上訴人李 瑞義）雙方同意穀（原載為「谷」）興段八０二號全部土地
…自西至東劃分中心線…同意由中心線兩邊各留二米作為私 人道路用地」等語以觀，伊與上訴人之前前手李進成等人已 協議相互提供分割後部分土地，作為相互間通行道路之用， 解釋上即應認為互為租賃關係，則上訴人輾轉自李進成取得 系爭土地所有權，依法自應承受此一租賃關係並受約束。詎 上訴人竟違反約定內容，在系爭土地上設置如原判決附圖所 示面積之鐵絲圍籬，影響伊及毗鄰地所有權人正常使用通行 權利，自負有拆除地上物之義務。另伊與上訴人之前前手即 訴外人李進成等人係於七十九年三月七日簽訂合約，成立不 定期之租賃關係，並開設道路供伊及訴外人李孫水粉等人占 有使用中，依上開說明，上訴人自負有依民法第四百二十五 條第一項「買賣不破租賃」之義務，且無同條第二項限制。 況上訴人於買受系爭土地前，即已知悉前開約定之存在或依 系爭土地之使用狀況得以知悉前開約定之存在；縱認上訴人 確實不知系爭合約書事實存在，惟上訴人既負有提供土地供 伊及訴外人李孫水粉等人使用之義務，仍不得以不知情為由 ，拒絕履行。上訴人私自設置鐵絲網，已違反系爭合約書之 約定，被上訴人自得請求上訴人回復原狀等語【原審判命上 訴人應將系爭土地上如臺南市麻豆地政事務所一百年六月十 七日複丈成果圖所示編號八０二之四Ａ（面積6.04平方公尺 ）之鐵絲網拆除，並回復原狀。上訴人不服，提起上訴】。二、依上，答辯聲明：上訴駁回。
貳、上訴人方面，於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者 予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、系爭合約書就契約必要之點，如租賃標的、租期、租金（租 賃對價）、給付方式等之約定，均付之闕如，難認本件當事 人間就系爭土地有租賃之合意，且系爭合約書各留二米作為 私人道路用地之約定，其法律關係可能定性為使用借貸（甲 方借乙方無償使用二米道路，乙方亦借甲方無償使用二米道 路）、贈與或其他民事上無名契約，原審僅以「依前開說明 ，該合約書之法律性質自屬租賃契約無訛」一語帶過，逕認 系爭合約書之約定為租賃關係，適用法律上顯說理不足，與 當事人真義是否相符，猶有疑義。
二、退而言之，若認系爭合約書上開約定係租賃關係，惟上訴人 確實不知系爭土地前手上開約定，從客觀環境上亦無從「可 得而知」，故上開約定對上訴人應不生拘束力： ㈠伊於九十八年九月間向前手沈秀雲買入系爭土地時，並未 獲告知有七十九年三月十七日合約書所示第一項須留二米 土地供做道路使用之情形，此一事實業經證人沈秀雲於原 審結證在卷，並提出系爭土地之買賣契約書供參，其上確
未載有系爭土地留有二米供鄰地使用之約定。且沈秀雲之 前手李進成如有告知，就此重大之事項不可能未於契約內 載明，沈秀雲既不知情，出售時亦未告知，伊自不可能知 悉有系爭合約書之存在。
㈡伊從土地現況亦無從知悉系爭土地有須留二米供做道路使 用之約定。蓋依原審勘驗時所攝之照片顯示，被上訴人主 張作為道路用地之處，目前除被上訴人所有之房屋前有水 泥地外，其餘部分則為碎石子地，並無原審證人李瑞東之 證述，有鋪設柏油道路之情形；又被上訴人係於九十九年 間於八０四地號土地新建房屋後，始在八０二之一地號、 八０四地號土地上房屋前方鋪上水泥，此參諸農委會林務 局農林航空測量所函覆之九十八年四月十五日及九十八年 十月九日二份航攝影像，即可看出當時被上訴人所有之八 ０二之一地號土地上房屋前方並未鋪有水泥，八０四地號 土地上則尚未新建房屋，亦未見水泥地，且八０四地號土 地及證人李瑞東所有之八六二之三地號土地上確種有樹木 ，樹木範圍甚至占用至被上訴人所謂之道路用地，再加上 伊之房屋旁承租人經年累月日常置放之箱子亦攝入九十八 年四月十五日之圖像中，從該空照圖並未見如證人李瑞東 所證述系爭土地與被上訴人、證人李瑞東之土地上及隔鄰 土地，有鋪設四米道路之情形，足見證人李瑞東證述九十 八年蓋房子前之現況與原審卷第五０頁之照片所示之現況 相同，係屬虛偽。尤其原審卷附第一三七頁下圖顯示被上 訴人八０二之一地號土地上房屋前、八０四地號土地前及 證人李瑞東八０二之三地號土地前，土地顏色較為深邃， 與隔壁李孫水粉所有之八０二地號土地後方種有植物之顏 色相近，疑似應長有雜草，並與李孫水粉八０二地號土地 前方鋪有水泥顏色較為淺白不同。從而，伊購買系爭土地 時，從系爭土地往內看，既未看到有筆直之道路路形，且 土地上亦未鋪柏油或水泥，反而是土地上長有樹及雜草， 則伊於購買系爭土地時，從現場並無法看出系爭土地有留 二米供鄰地使用之情形，確屬事實。伊既不知悉有系爭約 定，亦無可得而知之情形，則伊善意買受系爭土地自不受 前前手所訂約定之拘束。
㈢退一步言，縱認伊應繼受系爭合約書之拘束，但違約之法 律效果，應僅負債務不履行損害賠償之責，是否能據此即 令伊負如原判決主文所示拆除鐵絲網回復原狀之行為義務 ，實有疑問。
三、又系爭土地面積一百十四‧五平方公尺（約34坪多），伊係 以新台幣（下同）四百三十六萬元向前手沈秀雲買入，每坪
單價十二萬元以上，如扣掉本件訴訟所指二米寬之土地（約 10坪）後，該地僅剩二十四坪，將難以完整利用，並造成伊 高達一百多萬元之嚴重損失。
四、依上，併上訴聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人 在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 。
叁、本院之判斷：
一、兩造不爭執之事實：
㈠坐落臺南市○○區○○段八０二地號土地，原由李漢明、李 海賜、李福春、李瑞義（即被上訴人）、李坤益、李坤達及 李進成等七人所共有，於七十九年七月間達成協議分割，除 保留原地號外，另增加八０二之一、之二、之三、之四地號 ，分割後由李漢明取得八０二地號、李瑞義（即被上訴人） 取得八０二之一地號、李海賜取得八０二之二地號、李福春 分得八０二之三地號、李進成取得八０二之四地號土地；至 李坤益、李坤達與李進成分割取得穀興段二八０地號土地。 ㈡李漢明於九十一年間過世，其所有前開八０二地號土地再行 分割，除原八０二地號外，另增加八０二之五、八０二之六 地號，分割後由李孫水粉取得八０二地號、李源峰取得八０ 二之五地號、李源鐘取得八０二之六地號土地。 ㈢李海賜於九十五年間過世，其所有前開八０二之二地號土地 由李溢清繼承，李溢清於九十六年間出售予李威霆，李威霆 於九十八年間再出售予陳淑英，陳淑英於九十九年間合併編 為八０四地號。
㈣李進成所有前開八０二之四地號土地，於九十四年間出售予 沈秀雲，沈秀雲再於九十八年九月出售予上訴人李淑貞。上 訴人李淑貞嗣於前開土地上架設如臺南市麻豆地政事務所一 百年六月十七日複丈成果圖編號八０二之四Ａ所示之鐵絲圍 籬，面積為六‧０四平方公尺。
二、兩造爭執之事項：
㈠被上訴人所提出七十九年三月十七日之合約書是否真正（見 原審訴字卷第24頁）？
㈡合約書若屬真正，其第一項後段約定「同意由中心線兩邊各 留二米作為私人道路用地」之法律關係為何？是否係租賃關 係？
㈢依上約定若屬租賃關係，有無民法第四百二十五條第二項之 適用（即民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經 公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，有無修 正民法第425條第2項規定之適用）？
㈣上訴人於買受系爭土地前，是否知悉或依系爭土地之使用狀
況得以知悉前開約定之存在？
三、經查：
㈠按民事訴訟法第三百五十八條關於私文書經本人或其代理人 簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽 名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人 間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上 字第10號判例參照）。本件被上訴人主張之依據即其所提之 七十九年三月十七日之系爭合約書（原審訴字卷第24頁）， 然經上訴人否認該合約書之真正；是被上訴人就此有利於己 之事實，自應先負舉證之責。經查，證人李瑞東（即系爭合 約書當事人之一李福春之繼承人）於原審到庭證稱該合約書 確屬真正無訛，並庭陳其所持有之合約書為憑（見原審訴字 卷第85頁）；再參酌該合約書所約定之內容，與前開兩造所 不爭執之土地之沿革、變更情形無異，且原審履勘現場時， 現場土地之使用狀況亦與該合約書之約定內容大致相符，即 被上訴人所主張系爭合約書上約定交互使用為通路部分之土 地（即如附圖所示虛線部分）上，除上訴人在附圖編號八０ 二之四Ａ部分架設鐵絲網外，只有被上訴人所有建物之屋簷 坐落在如附圖編號八０二之一Ｂ部分（面積9.96平方公尺） ，而依系爭土地及鄰近土地使用狀況以觀，大部分之土地均 已有建物坐落其上（如原審訴字卷第135至144頁所翻拍之航 照圖），若非業經土地所有人間約定交互使用並留為通路， 理應會充分利用，或蓋建物或供他途使用，而斷無迄今仍為 空地之理，是被上訴人提出之系爭合約書應堪認為真實。 ㈡又按約定交互使用土地，並非無償，不能認為使用借貸；又 未約定移轉土地所有權，亦不能認為互易，衡其性質應屬互 為租賃（最高法院77年度台上字第410號判決參照）；且甲 所有之Ａ地與乙所有之Ｂ地相毗鄰，因地界不規則，雙方為 建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越原界址 之土地，均同意對方建築房屋（未辦理所有權移轉登記手續 ），嗣乙將Ｂ地售與丙，丙乃本於所有權訴請甲將占用Ｂ地 上之建物拆除交並還土地，查本件例示情形，甲乙間既原有 約定，當無民法第七百九十六條越界建築規定之適用，惟關 於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既 不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為 租賃之關係，乙如已將Ｂ地所有權移轉與丙，甲就Ｂ地之占 用部分，應有民法第四百二十五條之適用。丙不能主張甲係 無權占有而請求拆屋還地（最高法院75年度第5次民事庭會 議決議參照）。本件系爭合約書既屬真正，而該合約書第一 條係約定：「甲方（指訴外人李漢明）、乙方（指訴外人李
海賜、李福春、李坤益、李坤達、李進成及被上訴人李瑞義 ）雙方同意穀興段八０二號全部土地…自西至東劃分中心線 …同意由中心線兩邊各留二米作為私人道路用地」等語（原 審訴字卷第24 頁），則被上訴人與上訴人之前前手李進成 等人間自係合意相互提供分割後所取得之土地作為交互使用 並供道路通行，則依前開說明，該合約書之法律性質自屬租 賃契約無訛。
㈢再按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態 下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意 第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之 物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之 債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當 事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登 記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用， 自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債 權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化 」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定 ：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所 有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」， 特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字 ，並參照司法院釋字第三百四十九號解釋文、理由書暨協同 意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院四十八年台 上字第一０六五號判例意旨自明（最高法院97年台上第1729 號判決參照）。另基於維護民法債編修正前之既有秩序，以 維繫法律之安定性。在民法債編修正、於八十九年五月五日 施行前，所成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動 產租賃契約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適 用（最高法院98年台上字第764號判決參照）。查本件被上 訴人與上訴人之前前手即訴外人李進成等人係於七十九年三 月十七日簽訂系爭合約書而成立不定期之租賃關係，並供道 路使用，而依前述之現場使用狀況以觀，亦應堪認該合約書 之當事人業已交付對造使用中，否則該部分土地自無仍保持 空地之理。而系爭未定期之合約書雖未經公證，然為了維繫 法律之安定性，因其訂立於七十九年間，自無適用八十九年 五月五日施行之民法第四百二十五條第二項規定之餘地，是 上訴人抗辯系爭合約書應適用民法第四百二十五條第二項之 規定，亦難憑採。另上訴人雖辯稱其取得系爭土地時並不知 有系爭租賃契約書之存在，該租賃契約對其應不生效力云云
。惟觀諸原審履勘現場所拍攝之照片（見原審訴字卷第50至 69頁）及原審囑託地政機關繪製被上訴人所主張通行部分土 地之複丈成果圖（即附圖虛線部分所示），與行政院農業委 員會林務局農林航空測量所提供之九十八年航空照片，被上 訴人所主張系爭合約書當事人約定交互使用部分之土地，目 前除上訴人在附圖編號八０二之四Ａ部分架設鐵絲網外，只 有被上訴人所有建物之屋簷坐落在如附圖編號八０二之一Ｂ 部分（面積9.96平方公尺），並無其他建物坐落其上，亦無 其他占用該部分土地使用之跡象，且於九十八年四月間，該 部分土地之使用現狀亦可認定確屬空地，而非雜樹叢生不見 通路之狀況，是被上訴人主張上訴人於九十八年九月間取得 系爭土地時，該部分之土地已係供人通行使用，應堪憑採。 至證人沈秀雲雖於原審到庭證稱：伊有去現場看，後面土地 有種柚子，四週又有雜草，所以看不到道路；伊購入或出售 該八０二之四地號土地時，只有問土地坪數是否足夠、鐵皮 房子是否有問題，伊並沒有注意是否還有其他東西，當時並 沒有舖設有水泥或柏油路云云（見原審卷第90頁）；惟證人 沈秀雲既係出售該八０二之四地號土地予上訴人，則其對上 訴人自負有物之瑕疵擔保責任，與本件訴訟之結果有其利害 關係，本難期其證詞客觀公正，是證人沈秀雲之證詞實難遽 採。是以，該部分之土地既已處於交互使用並供通行之狀況 中，依前開說明，上訴人自難以其主觀之不知情而否認系爭 租賃契約之效力。
四、綜上所述，系爭合約書性質既屬租賃契約，且因其訂立之時 間為七十九年三月十七日，為維繫法律之安定性，該租賃契 約書自不適用八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條 第二項規定，且上訴人既為該八０二之四地號土地之受讓人 ，依民法第四百二十五條第一項之規定，該租賃契約對於上 訴人自仍繼續有效存在，即上訴人應依民法第四百二十三條 之規定，保持該土地合於約定使用、收益之狀態。從而，被 上訴人主張依租賃契約之法律關係，請求上訴人應將坐落臺 南市○○區○○段八０二之四地號土地上如附圖編號八０二 之四Ａ所示部分（面積6.04平方公尺）之鐵絲網拆除，並回 復原狀，為有理由，應予准許。原審爰為被上訴人勝訴之判 決，本院經核，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判 決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明所示，為無理由，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出 之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無 逐一審論之必要，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九 條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 顏基典
法 官 王明宏
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 1 日
書記官 王全龍