臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第155號
上 訴 人 郭盛坤
被 上訴人 廖少宏
訴訟代理人 李震華律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100年1月27日臺
灣苗栗地方法院99年度重訴字第45號第一審判決提起上訴，本院
於101年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件上訴人曾授權訴外人林阿彬撰寫以上訴人名義之上訴狀 ，並於民國（下同）100年2月14日向原審法院具狀提起上訴 ，本院審酌前揭上訴狀雖非由上訴人親自簽名及捺印，而係 林阿彬簽寫上訴人之姓名，然因上訴人於本院表明於事前已 授權林阿彬提起本件上訴，前揭上訴行為既係上訴人授權而 為，並由受委任人代簽上訴人姓名，應認已生上訴效力。二、按訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但 捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選 任代理人，非受特別委任不得為之，民事訴訟法第70條第1 項定有明文。本件訴外人林阿彬受上訴人委任提起上訴後， 另於100年6月22日再以上訴人名義向原審法院呈遞撤回上訴 狀，經原審法院轉送本院處理，惟上訴人嗣於本院否認有授 權林阿彬撤回上訴之意思，而林阿彬於本院亦坦承前揭撤回 上訴狀係經其撰寫，並簽寫上訴人姓名等語（見本院卷第16 頁），且訴外人即上訴人之妻黃鈺玲於本院到庭陳稱：「撤 回上訴狀之內容及郭盛坤（即上訴人）的簽名均是林阿彬所 寫，指印部分我不確定是何人所為。----撤回上訴之前爭詢 過郭盛坤（即上訴人）的意見，但他不同意。（問：有無告 訴林阿彬郭盛坤不同意撤回上訴？）我沒有跟林阿彬講，-- --林阿彬寫好撤回上訴狀後有拿給我看，我有拿回去給我姐 夫看，後來撤回上訴狀是由我寄到法院」等語（見本院卷第 60頁及第61頁）。本院審酌訴外人林阿彬、黃鈺玲前揭陳述 ，認渠二人並未經上訴人授權撤回上訴應甚明確，故本件撤 回上訴狀既未經上訴人簽名或捺印，且未經上訴人授權而為 ，自不生撤回上訴之效力，本院自應繼續依法審理。被上訴 人抗辯：上訴人前揭撤回上訴，應屬表見代理而撤回上訴效 力云云，惟查上訴之撤回乃屬訴訟行為，乃上訴人對法院所 為之意思表示，並非私法上當事人間之意思表示，自無表見
代理之適用，被上訴人前揭抗辯顯有誤會，不足採信。至於 本件撤回上訴狀未經上訴人授權而簽名、捺印，是否涉及偽 造文書罪嫌，本院將依職權移送偵查機關依法偵辦，附此敘 明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
㈠上訴人前向訴外人鍾有錠承租坐落苗栗縣頭份鎮○○段○○ 段688、689地號土地及坐落於688地號土地上同段876建號即 門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○○路550號房屋（下稱系爭 房地），租賃期間自民國（下同）89年5月23日起至99年5月 22日止，租金每月新臺幣（下同）15,000元，並自93年5月 起每年調升10％。嗣被上訴人於97年12月中旬取得系爭房地 之所有權後，於同年12月23日與上訴人重新訂立租賃契約（ 下稱系爭租約），除租賃期間自98年1月23日起至99年5月22 日止，租金於98年5月前為每月24,157元，於98年5月後為每 月26,573元以外，其餘租賃契約之內容均與上訴人與訴外人 鍾有錠之前開舊約相同。被上訴人於系爭租約到期前，業已 通知上訴人不再續租，惟上訴人於系爭租約到期後拒不搬遷 。
㈡又坐落系爭689地號土地上如原審判決附圖（下稱附圖）所 示編號Ａ部分（面積361平方公尺）之鋼架造亭棚為上訴人 於承租後所自行搭建，上訴人應於系爭租約租期屆滿後自行 拆除騰空返還土地與被上訴人，惟上訴人於系爭租約到期後 繼續占用系爭房地，無合法權源，為此依租賃物返還請求權 及所有物返還請求權，請求擇一有理由，判決上訴人應將上 開地上物拆除後，將系爭房地全部返還被上訴人。又依系爭 租約第6條規定，如承租人不及時遷讓交還房屋，出租人每 月得請求按租金五倍計算之違約金至遷讓之日止。上訴人於 系爭租約到期後拒絕搬遷返還，被上訴人自得依該規定請求 上訴人給付違約金。
㈢對上訴人抗辯之陳述：
⑴上訴人抗辯其遭受脅迫簽訂系爭租約云云，被上訴人否認之 。上訴人所提出之錄音譯文與系爭租約是否遭脅迫無關，況 系爭租約有見證人，亦依上訴人意思添加契約文字，故上訴 人不可能受脅迫而簽訂。是以，上訴人主張遭被上訴人脅迫 而簽訂系爭租約，並請求撤銷承租之意思表示，係無理由。 ⑵前房屋所有權人即前出租人鍾有錠於90年7月13日亡故，其 繼承人於97年8月與被上訴人簽訂代辦繼承、代繳、抵繳遺 產稅及買賣過戶相關事宜之契約。被上訴人至稅務機關、貸 款銀行及債權人等協商辦理債務清償及繼承登記事宜，再以
合理價格購買系爭房地，被上訴人為系爭房地之所有權人， 自得主張依所有權請求拆出前揭地上物及返還系爭房地。二、上訴人則以：
㈠上訴人受被上訴人多次恐嚇、脅迫才簽立系爭租約，系爭租 約應屬無效。被上訴人揚言：不簽就搬走，不然我叫人給你 做掉，我叫三台水泥車跟你灌掉，讓你無法工作等語，有錄 音譯文可證。又系爭租約上之見證人先簽名於其上，於簽訂 時並未在場，系爭租約置於工廠已一個多月，被上訴人連續 恐嚇三次後，於最後一次上訴人不得已而簽訂系爭租約。是 以，上訴人主張遭被上訴人脅迫而簽訂系爭租約，並請求撤 銷承租之意思表示，為有理由。
㈡上訴人僅承認與訴外人鍾有錠間之租賃舊約為有效，被上訴 人取得系爭房地所有權後應按上訴人與訴外人鍾有錠間之舊 約內容履行契約。該舊約之租賃期間經上訴人與訴外人鍾有 錠口頭約定為三十年，而現在僅經過十年，租約尚未到期， 被上訴人不得請求返還系爭房地。
㈢原契約之繼承人即鍾萬京、鍾年華、鍾年鴻、鍾惠芬、李秀 彩，於未辦理繼承手續前，即設定過戶予被上訴人，此為不 合法之買賣登記，損及上訴人權益。又原契約之繼承人李秀 彩身在美國，如何辦理過戶及親自捺印，誠有疑義。上訴人 於原審聲請原契約之繼承人到庭說明，惟原審均未傳喚。又 原審判決所謂買賣案件早已超過承租期間五年後等語，顯有 誤會，有違背法令之虞，與事實不符。
㈣上訴人得以其與訴外人鍾有錠間之租賃關係對抗被上訴人。 其理由說明如后：
⑴系爭租約係不合法，因系爭租約上載明「本約須履行舊約條 文」，而上訴人與原出租人即訴外人鍾有錠之舊租約中另有 第20條、第21條及第22條之約定，依照舊約第20條約定，被 上訴人不可為任何有違反公平正義之主張。
⑵原契約人已亡故，因上訴人與訴外人鍾有錠間之舊約係屬租 地建屋契約，依土地法第104條及民法第426條之2之規定， 就系爭房屋土地有優先購買權，惟原契約之繼承人並未依民 法第426條之1、之2規定，以書面通知承租人即上訴人，即 遽將系爭房屋土地轉讓予被上訴人，此為違法之買賣。雖上 訴人於99年3月19日承租期間內以頭份田寮郵局存證信函告 知被上訴人，惟依土地法第104條規定可知，於未賠償上訴 人前，不得以之對抗上訴人。上訴人依民法第426條之1及第 426條之2規定，當事人有禁止轉讓房屋之特約，於未賠償承 租人之系爭房屋土地之建設費用前，新契約不得對抗上訴人 。上訴人只求合理賠償，惟被上訴人遲不理賠，竟拖延至契
約到期，以新契約表明不再續約，亦於法不符。 ⑶原審未就原契約內容作實質審查，蓋系爭土地於承租前，係 為荒廢地，由上訴人承租後出資興建後方得以利用，含水電 、硬軟體等均為上訴人所出資，上訴人對系爭土地且有地上 物權。系爭房地如附圖所示編號Ａ部分之鋼架造亭棚，為上 訴人所搭建，於被上訴人未賠償前，上訴人不願拆除。被上 訴人依租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求上訴人返 還系爭房地，並拆除如附圖所示編號Ａ部分之鋼架造亭棚， 係無理由。
㈤依原契約第21條之特約，被上訴人先違約，又違反民法第42 6條之1之規定，依土地法第104條規定可知，不得對抗上訴 人，故被上訴人不得向上訴人收取任何不當得利費用。三、原審判決就被上訴人請求上訴人：⑴應將系爭688地號土地 及其上876建號房屋返還被上訴人；⑵應將系爭689地號土地 上如附圖所示編號Ａ鋼架造亭棚拆除後，將系爭689地號土 地返還被上訴人；⑶應自99年5月23日起至遷讓返還前開房 屋、土地之日止，按月給付被上訴人26,573元等內容，為被 上訴人勝訴之判決，另駁回被上訴人其餘不當得利之請求。 被上訴人對前揭敗訴部分未聲明不服。上訴人對敗訴部分提 起上訴，並聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵被上 訴人第一審之訴駁回。而被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項：
⑴上訴人與訴外人鍾有錠於89年5月22日簽訂租賃契約，由上 訴人向鍾有錠承租系爭房屋及系爭688、689地號土地，租期 自89年5月23日起至99年5月22日止，每月租金15,000元。 ⑵上訴人與被上訴人97年12月23日簽訂系爭租約，由上訴人向 被上訴人承租系爭房屋及系爭688、689地號土地，租期自98 年1月23日起至99年5月22日止，並註明「本約須履行舊約條 文」，另約定93年5月起每年租金調升10%，故98年5月起每 月租金應為26,573元。
⑶被上訴人於99年1月25日以存證信函通知上訴人於系爭租賃 契約租期屆滿後，將不再續租，請求上訴人於租期屆滿後10 日內騰空返還租賃標的，上訴人並於99年1月26日收受前揭 存證信函。
⑷上訴人於承租之系爭689地號土地上搭建如附圖所示Ａ部分 （面積361平方公尺）之鋼架造亭棚。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張遭被上訴人脅迫而簽訂系爭租賃契約，並請求撤
銷承租之意思表示，是否有理由？
⑵上訴人得否以其與訴外人鍾有錠間之租賃關係對抗被上訴人 ？
⑶被上訴人依租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求上訴 人返還系爭688、689土地及系爭房屋，並拆除如附圖所示Ａ 部分之鋼架造亭棚，是否有理由？
㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：
㈠關於【返還系爭房地】之請求：
⑴被上訴人主張：上訴人與訴外人鍾有錠於89年5月22日簽訂 租賃契約，由上訴人向鍾有錠承租系爭房屋及系爭688、689 地號土地，租期自89年5月23日起至99年5月22日止，每月租 金15,000元；又上訴人與被上訴人於97年12月23日簽訂系爭 租約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋及系爭688、689地 號土地，租期自98年1月23日起至99年5月22日止，並註明「 本約須履行舊約條文」，另約定93年5月起每年租金調升10% ，故98年5月起每月租金應為26,573元等情，均為兩造所不 爭，故應堪採信。
⑵上訴人雖主張系爭租約係遭被上訴人脅迫所簽訂，並提出錄 音譯文為證，然為被上訴人所否認。經查：①上訴人雖於10 0年11月3日向本院提出之錄音譯文，欲證明對話內容中被上 訴人有恐嚇上訴人之事實，然該份錄音譯文係上訴人於99年 6月23日通話內容，已為上訴人於本院所自承（見本院卷第1 33頁背面），本院認該份錄音譯文縱使真正，亦無法以被上 訴人於99年6月23日通話有恐嚇行為回溯推論上訴人係遭脅 迫而簽訂系爭租約。②又按受脅迫意思表示之撤銷，應於發 見脅迫終止後，一年內為之，但意思表示後，經過十年，不 得撤銷，民法第93條定有明文。經查；本件系爭租約係於97 年12月23日簽訂，上訴人經本院行使闡明權，令其主張於前 揭1年除斥期間內曾向被上訴人表明撤銷受脅迫意思表示之 事實，然上訴人均未能具體主張及證明，且上訴人係於被上 訴人於99年7月26日提起本件訴訟後，於訴訟中始表明受脅 迫而為意思表示，顯亦逾撤銷之除斥期間，故本件上訴人既 未能證明其受脅迫而簽訂系爭租約，亦未能證明已於前揭除 斥期間內撤銷前揭意思表示，上訴人主張系爭租約應屬無效 云云，顯不足採信，從而被上訴人主張兩造就系爭房地有系 爭租約法律關係存在等情，應堪採信。
⑶按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租 人應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定 有明文。本件兩造系爭租約租期至99年5月22日屆滿，已有
系爭租賃契約書在卷足憑，而被上訴人於99年1月25日即以 存證信函通知上訴人於系爭租賃契約租期屆滿後，將不再續 租，請求上訴人於租期屆滿後10日內騰空返還租賃標的，上 訴人並於99年1月26日收受前揭存證信函等情，亦為上訴人 所不爭，故被上訴人主張兩造就系爭房地之租賃關係已於99 年5月22日屆滿而消滅，依租賃物返還請求權請求上訴人返 還系爭房地，即有理由，應予准許。
⑷上訴人雖主張其與前出租人鍾有錠之舊約乃口頭約定租期為 30年，尚未到期，被上訴人不得請求返還系爭房地；又舊租 約乃屬租地建屋，上訴人有基地優先購買權，被上訴人不得 對抗上訴人云云。惟查：
①上訴人與鍾有錠於89年5月22日簽定之舊租約，租期為10 年，自89年5月23日起至99年5月22日止已如前述，上訴人 主張渠二人間曾口頭約定租期為30年，顯乏憑據，不足採 信。
②按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，89年5月5日修正施行之民法第425 條雖定有明文，本件上訴人與鍾有錠之前揭舊租約係於89 年5月22日簽訂，應適用前揭規定，而渠二人所簽訂之舊 租約租期已逾5年，且未經公證，自無民法第425條第1項 買賣不破租賃原則之適用，故上訴人自不得主張其與系爭 房地之買受人即被上訴人仍有舊租約之租賃關係存在。 ③退步言之，兩造於97年12月23日所簽訂之系爭租約，本院 揆之新舊租約內容，除將租賃標的物由「頭份鎮○○里○ ○路550號及旁邊空地」，具體特定為「頭份鎮○○里○ ○路550號及地號苗栗縣頭份鎮○○段○○段688、689地 號全部」外，租期延續舊租約至舊租約租期屆滿日為止， 並於租約末頁註記「本約須履行舊約條文」，顯見兩造係 以舊租約內容，重新訂定租賃關係，被上訴人自無民法第 425條承受舊租賃關係之問題。又查兩造於系爭租約約定 援用舊租約第20條約定「乙方承租期限內，甲方不得以任 何人為因素為由，行使有違租約公平正義原則之主張」， 此有上訴人於原審提出之舊租約影本為證（見原審卷第10 0頁背面），本院認被上訴人於系爭租約租期屆滿後，行 使租賃物返還請求權，乃屬依法行使權利之行為，並無違 反租約公平正義原則，故上訴人以舊租約第20條提出抗辯 ，顯不足採信。
⑸上訴人雖另抗辯被上訴人非法取得系爭房地所有權云云，惟
本院審酌被上訴人依兩造之租賃法律關係請求上訴人返還系 爭房地，有關被上訴人是否為系爭房地之所有權人即無審酌 之必要，附此敘明。
㈡關於【拆除附圖所示Ａ部分地上物】之請求： ⑴被上訴人主張：系爭689地號土地為其所有，上訴人在系爭 689地號土地上搭建如附圖所示Ａ部分之鋼架造亭棚等情， 業有被上訴人於原審提出之土地登記簿謄本為證（見原審卷 第6頁），且經原審會同苗栗縣頭份地政事務所測量人員至 現場勘驗及囑託測量，此有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果 圖在卷可稽（見原審卷第75至79頁），故應堪採信。本院審 酌前揭現場照片，前揭地上物僅屬鋼架造亭棚，尚未達於具 有獨立物權之建物，故前揭地上物縱使為上訴人出資興建， 前揭地上物仍非具有獨立所有權之房屋，核先敘明。 ⑵上訴人雖抗辯被上訴人非法取得系爭689地號土地所有權， 並非所有權人云云，惟查：①被上訴人基於買賣關係而取得 系爭689地號土地所有權，並依法辦妥所有權移轉登記等情 ，業有前揭土地登記簿謄本為證。②又上訴人於本院100年 11 月30日具狀提出鍾有錠繼承人鍾年華所出具之拋棄書影 本，主張該拋棄書內容未告知上訴人不合法，損及上訴人之 權益，上訴人得請求補償等語。本院審酌前揭拋棄書內容， 記載「立拋棄書人：鍾年華、鍾年鴻等貳人為法定繼承人， 因繼承鍾有錠之土地兩筆及房屋壹棟，於九十三年五月十四 日賣予買受人廖少宏先生，自九十三年五月二十二日起，其 土地及房屋之所有權、使用權，租權之權利及租金收取，概 由買受人全權受理，拋棄人不得主張異議。----自九十三年 五月二十二日起由廖少宏先生代為收取租金。」等文字（見 本院卷第154頁），認前揭拋棄書影本係由上訴人提出且不 爭執其真正，而依前揭拋棄書內容，即可認定被上訴人確實 於鍾有錠死亡後向其法定繼承人買受系爭房地；再參諸前揭 土地登記簿謄本之記載，被上訴人就系爭土地之所有權移轉 登記之登記次序為0003，顯見前揭所有權移轉登記確實已依 法辦理繼承登記後再將所有權移轉登記予被上訴人無訛，被 上訴人為系爭689地號土地之所有權人，應堪認定。③上訴 人雖抗辯前揭所有權移轉登記乃屬虛偽、不合法，被上訴人 並非所有權人云云，然並未提出具體事證，自不足採信。上 訴人請求本院傳喚訴外人鍾有錠之全體繼承人及該租約之連 帶保證人鍾萬京，欲證明被上訴人與鍾有錠之買賣契約書係 偽造云云，另請求本院函查系爭房屋及土地過戶證明文件云 云，均顯屬不必要之證據調查，前揭證據調查之聲請，應併 予駁回。
⑶上訴人另主張其與鍾有錠之舊約乃屬租地建屋性質，其就系 爭土地出賣有優先承買權云云，然為被上訴人所否認。經查 ：依上訴人與鍾有錠簽訂之前揭舊約內容，租賃標的明確記 載為「頭份鎮○○里○○路550號及旁邊空地」，並無任何 租地建屋之約定內容，顯見上訴人係向鍾有錠承租前揭房屋 及附帶使用房屋週遭之空地，且上訴人所興建之前揭地上物 ，並非具有獨立所有權之房屋，亦如前述，故上訴人前揭租 地建屋之主張，顯難採信。再按，土地法第104條第1項規定 之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋 與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有租賃關 係存在之情形而言。本件依上訴人先後與鍾有錠、被上訴人 所簽訂之前揭租約，均非租地建屋之契約，系爭房屋並非上 訴人所興建，而前揭地上物雖由上訴人出資興建，亦非具有 獨立所有權之房屋，故系爭土地出賣時，上訴人並無優先承 買權，上訴人前揭抗辯顯不足採信。
⑷按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項中段定有明文。本件系爭689地號土地為被上訴人所 有，上訴人與被上訴人就系爭689地號土地之租賃關係已因 租期屆滿而消滅，已如前述，則上訴人即無繼續使用系爭68 9地號土地之正當權源，惟上訴人所興建之前揭地上物，仍 繼續占有系爭689地號土地，依前揭法律規定，被上訴人請 求上訴人排除侵害，拆除前揭地上物，即有理由。上訴人抗 辯被上訴人非系爭689地號土地所有權人、前揭地上物為其 所出資興建，被上訴人未賠償前，其不願拆除云云，顯無理 由，不足採信。
㈢關於【違約金請求】：
本件系爭租約第6條約定，上訴人如未按期遷讓返還租賃物 時，每月須支付按租金5倍計算之違約金，而系爭租賃契約 於98年5月起，租金調整為每月26,573元等情，業為兩造不 爭，應堪採信。被上訴人主張依系爭契約第6條上訴人本應 按月給付違約金132,865元，上訴人自99年5月23日起至上訴 人返還系爭房地之日止，應給付每月按6萬元計算之違約金 等情，經原審法院以每月6萬租金計算之違約金仍屬過高， 而核減為依每月租金26,573元計算，被上訴人並未就前揭違 約金之核減上訴，故本院認原審法院核減後之前揭違約金應 屬適當。上訴人於本院抗辯被上訴人違約在先，不得向上訴 人收取違約金云云，不足採信。
㈣綜上所述，本件被上訴人為系爭房地所有權人，兩造間就系 爭房地之租賃關係已因租期屆滿而消滅，被上訴人依租賃物
返還請求權請求上訴人返還系爭房地即有理由，應予准許； 又上訴人所興建之前揭地上物，於前揭租賃關係消滅後，已 無權繼續占用系爭689地號土地，故被上訴人依民法第767條 第1項中段，請求上訴人拆除地上物，即有理由，應予准許； 另上訴人於租期屆滿後，無權占有系爭房地，已違反系爭租 約約定，被上訴人依系爭租約第6條規定，請求上訴人自99年 5月23日起至返還系爭房地之日止，按月給付違約金26,573元 ，為有理由，亦應准許。被上訴人逾前揭違約金範圍之請求 ，業經原審判決駁回，被上訴人既未上訴，本院自毋庸論駁 。原審判決於被上訴人前揭有理由範圍之請求，為上訴人敗 訴之判決，核無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，上訴應予駁回。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 張瑞蘭
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 高勳楠
中 華 民 國 101 年 2 月 2 日