臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第65號
上 訴 人 林政塗
訴訟代理人 林德銀
黃振銘律師
被 上訴 人 吳憲忠
李育芳
張朝霖
上三人共同
訴訟代理人 陳志彬律師
複 代理 人 林玉璇
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年11
月27日臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第1304號第一審判
決提起上訴，本院於101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段三小段319地號、3 20地號土地（下稱系爭土地）為伊及訴外人薛旭輝所共有。 詎上訴人無合法正當權源，以臺北市○○區○○段三小段43 1建號即門牌號碼臺北市○○區○○街201巷20弄6號建物（ 下稱系爭建物）占用系爭土地如原判決附圖所示斜線部分面 積7平方公尺之土地，伊自得本於物上請求權，請求上訴人 拆除該占用部分之建物，並交還該占用部分之土地。又上訴 人無權占用上開土地，獲有相當於使用該土地租金之不當利 益，致伊受有損害，亦應返還被上訴人。自伊起訴時回溯前 5年內無權占用土地之不當利益計新臺幣（下同）7萬0728元 。爰依民法第767條、第821條，及第179條規定，求為命： ㈠上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示斜線部分建 物拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人。㈡上 訴人應給付被上訴人7萬0728元，及自起訴狀繕本送達上訴 人翌日即民國97年9月17日起至清償日止，按5%計算之利息 。（原審判命上訴人應將如原判決附圖所示斜線部分面積7 平方公尺之建物拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他 共有人。上訴人應給付被上訴人2萬1218元，及自民國97年9 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息；而駁回被上訴 人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物並未越界，伊並未占用系爭土地；縱 有占用，因被上訴人所有坐落系爭土地之公寓興建時，訴外
人即建商郭世民、地主簡永珍曾與伊簽立切結書，就該公寓 與系爭建物約定共同壁，是伊並非無合法正當權源；又被上 訴人索回此等畸零空地，顯無可利用，係屬權利濫用，應非 法所許等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人主張：系爭土地即坐落臺北市○○區○○段三小段 319地號、320地號土地為被上訴人與薛旭輝共有等情，業據 提出土地登記謄本2件及建物登記謄本5件為證（原審北調字 卷第7-16頁），且為上訴人所不爭執。相鄰之同段322地號 土地及該地上建物即臺北市○○區○○段三小段431建號門 牌號碼臺北市○○區○○街201巷20弄6號之系爭建物為上訴 人所有，亦有土地登記謄本及建物登記謄本各1件為證（原 審北調字卷第18-19頁）。而系爭建物確占用系爭土地如原 判決附圖所示斜線部分面積7平方公尺之情，亦經原審會同 臺北市建成地政事務所地政人員及兩造至現場勘驗測量屬實 ，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可查（原審審訴字卷第 28-29頁，33-34頁），被上訴人主張上情，洵堪採信。四、上訴人雖辯稱：坐落系爭土地之公寓興建時，訴外人即建商 郭世民、地主簡永珍（李育芳之母）曾簽立切結書，就該公 寓與系爭建物有共同壁之約定，並非無權占有云云，固提出 切結書1紙為據（原審審訴字卷第17-18頁）。然查上揭71年 2月7日所立切結書第2條記載「本人興建伍層新建工程，于 貴府相接鄰壁（經雙方同意五樓、四樓各開一個）決不開窗 ，今後也決不超越領空，貴府如新建時，無條件封閉五、四 樓窗戶」，第3條明載「為防盜賊侵入貴府，相接鄰壁，貴 府的空地同意其蓋密屋頂，以維安全，相接鄰壁共用」。由 上揭文義可知切結書僅係兩屋相鄰關係之約定。上開「相接 鄰壁」文義當係指「兩屋屋距過短，屋壁緊密相鄰」，始有 「貴府的空地同意其蓋密屋頂」，倘為共同壁（意謂僅一道 兩屋共用之牆），豈有「相接鄰壁」、「貴府的空地同意蓋 密屋頂」之語。而上訴人原有房地（依登記簿所載為一層之 木造蓋瓦之建物）係49年間購入（原所有權人為國有管理機 關，台灣省政府財政廳），有房地謄本及建物測量成果圖為 憑（原審北調字卷第18-19頁及本院卷第63-64頁），其屋齡 當較被上訴人房屋為老舊。參酌原審曾履勘現場，查明被上 訴人主張占用之圍牆年代久遠，與被上訴人所有房屋相距約 20-30公分等情，有勘驗筆錄及照片可佐（原審訴字卷第25- 29頁）；是兩屋牆壁間尚存間隔，當無疑義。再斟酌本院調 取台北市建築管理處70年建2332號即建商郭世民、地主簡永 珍申請建造執照（含72使字第0185號使用執照）卷（函見本
院卷第31頁），卷內並未附有共同壁約定之書面；反而於上 揭使用執照於72年2月2日發照之竣工圖編號A-1圖上載有「 鄰房侵占使用」部分面積，並於「一樓平面圖」表示之該屋 後距離地籍線之間有被鄰房侵占使用，「被侵占部分《未計 入空地比》」之情。非惟可知雙方並無共同壁之約定，亦足 見建商郭世民於72年興建該屋完成時，該屋後土地因已被占 用而退縮建築無疑。要不能因上訴人之房屋較被上訴人之房 屋先建造，而否認越界占用系爭土地。
五、上訴人固否認系爭建物越界占用系爭土地，另提出界釘照片 為據。惟查上訴人提出上開照片（原審訴字卷第44頁），是 否為地政機關所埋設之界釘、界標，尚無從由照片上判斷之 。而被上訴人提出臺北市建成地政事務所於96年1月11日、 97年4月16日複丈系爭319地號、320地號土地之複丈成果圖 ，就相鄰322地號之界址，說明中均附註「指界位置（在障 礙物中）」，獨於320地號與321地號及340地號之交界則有 附註「指界位置（鋼釘）」等旨（原審北調字卷第20-21頁 ）。按地政機關於土地複丈地籍調查時，應將實地埋設之界 標種類、相關界標距離及附近固定物之關係查註於地籍調查 表內。界標管理辦法第10條著有明文。是倘上訴人曾依法令 就相鄰土地埋設界釘或界標，何以上揭複丈成果圖竟均無之 ？本院另依上訴人聲請囑託內政部國土測繪中心依雙方當事 人共同所指兩造建物交界位置，以精密之電子測距經緯儀施 測，鑑定結果亦認為：上訴人所有萬華區○○段○○段322 地號土地上房屋逾越使用至同段320地號土地之範圍，面積 為4.02平方公尺、逾越使用至同段319地號土地之範圍，面 積為3.92平方公尺，此有內政部國土測繪中心100年1月3日 測籍字第0990012996號函在卷足憑（本院卷第96頁）；另依 「土地面積分析」及「界址劃分」再為評析結果：上訴人所 有萬華區○○段○○段322地號土地約增加7.4平方公尺；同 段320地號土地則減少3.41平方公尺，同段319地號土地則減 少3.61平方公尺，有同上中心之補充鑑定圖可參（本院卷第 161-162頁）。均約與臺北市建成地政事務所測量結果越界 占用面積7平方公尺之情相當。是上訴人否認系爭建物越界 占用系爭土地，應無可取。
六、上訴人另以：縱上訴人之房屋有逾界使用被上訴人之土地， 惟此係因地籍圖重測之故（按66年間地籍圖重測），並非上 訴人於建物之初故意為之，斟酌拆除上訴人所有之部分房屋 ，勢必破壞上訴人房屋之樑柱，影響整體結構，於公共利益 實有妨害，被上訴人之房屋於70年間改建完成，為鋼筋混泥 土結構，其取回此等土地，亦無可利用，於兩幢房屋間徒留
畸零空地，依民法第796條之1定前開法律規定，求免為越界 部分之移去，上訴人願補償被上訴人之損失，以求兩造利益 及公共利益之衡平云云。惟按「土地所有人建築房屋逾越地 界，臨地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及 當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人 故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定 ，於前項情形準用之。」民法第796條之1定有明文。查前揭 切結書第3條明載「為防盜賊侵入貴府，相接鄰壁，貴府的 空地同意其蓋密屋頂，以維安全，相接鄰壁共用」。依其文 義解釋，再參酌被上訴人之房屋乃5樓公寓，與上訴人為鄰 之牆壁第1.2. 3樓均已依切結書第2條約定「不開窗」，較 無遭盜賊入侵之危險，而上訴人之房屋原為1層建物，相形 之下較易入侵，是該條約定顯然僅係因相鄰兩屋牆壁存有間 隙，若未蓋密屋頂，則上訴人之房屋可能有遭盜賊入侵之危 險，故同意【貴府的空地】蓋密屋頂，相接鄰壁共用；其目 的均係維護上訴人住屋安全；復參以上訴人房屋之牆壁早於 被上訴人之房屋建造之初，即已存在；自不能僅憑該切結書 即逕認為立切結書人已同意上訴人逾界使用被上訴人所有土 地而建築房屋。而臺北市政府工務局規劃施作衛生下水道需 於兩造地界線退縮0.75公尺處埋設管線之情，為兩造所不爭 執，並有臺北市政府工務局衛生下水道工程處會勘記錄表、 下水道路徑圖在卷可稽（原審北調字卷第23-24頁、原審訴 字卷第23頁及本院卷第129-132頁）。被上訴人主張其所以 訴請上訴人返還如原判決附圖所示斜線部分土地，係為供臺 北市政府工務局施作衛生下水道，若未拆除占用系爭土地如 原判決附圖所示斜線部分之系爭建物，即需拆除被上訴人之 建物部分等語，自非無據。非惟足稽被上訴人請求並非以損 害上訴人為主要目的之權利濫用。亦可徵被上訴人之請求有 助於公共利益即公共衛生下水道設施之完成。上訴人依民法 第796條之1規定求為免予拆除越界部分之抗辯，殊無可取。七、此外，上訴人復未能提出其他積極證據資料，足以證明其建 物占用如原判決附圖所示斜線部分土地係有合法正當權源之 事實，自無從為有利於上訴人之認定。則被上訴人主張上訴 人以系爭建物無權占用如原判決附圖所示斜線部分土地之事 實，即屬有據，堪予採信。
八、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資 參照。上訴人無權占用如原判決附圖所示斜線部分土地，已 如前述；其自獲有相當於使用該土地之租金之不當利益。則 被上訴人請求上訴人返還起訴前5年內無權占用該土地相當
於租金之不當得利，洵屬有據。次按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。此 於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105 條分別定有明文。土地所有權人依本法所申報之地價，為法 定地價，土地法第148條亦有明文。而在平均地權條例施行 區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或 重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申 報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，觀諸該條例 第16條規定甚明。是所謂土地總價額，在平均地權條例施行 區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規 定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。查本件系爭土 地坐落臺北市○○區○○段三小段319地號、320地號屬城市 地方土地；又系爭土地申報地價均為每平方公尺33,680元乙 節，有被上訴人提出之土地登記簿謄本在卷可考（原審北調 字卷第8頁、第10頁），且為兩造所不爭執。而按基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額。最高法院著有68年度台上字第30 71號判例可資參照。經斟酌系爭建物門牌號碼臺北市○○區 ○○街201巷20弄6號，雖地處臺北市市區，四周工商業繁榮 、生活機能甚佳，惟該巷弄係屬死巷，且系爭建物占用系爭 土地如原判決附圖所示斜線部分僅7平方公尺，其建物牆壁 年代久遠，牆邊堆放雜物，距離被上訴人房屋僅約20至30公 分等情，業經原審至現場勘驗屬實，並勘驗筆錄、現場照片 在卷可查。足認其占用部分面積非鉅，使用系爭土地實際獲 得經濟價值、利益非高等情，乃認為被上訴人請求上訴人使 用如原判決附圖所示斜線部分土地所獲之不當利益，以系爭 土地申報地價年息百分3核算為適當。又被上訴人對系爭土 地之持分合計僅3/5，有土地登記簿謄本在卷可按。準此， 上訴人於起訴前5年內無權占用前開土地，所獲得之不當利 益為21,218元【33,680元（申報地價）×7平方公尺（占用 面積）×3﹪×5年×3/5（被上訴人合計持分）＝21,218（ 元以下四捨五入）】，被上訴人請求於此範圍，核屬有據， 逾此部分之請求，即屬無據。
九、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條，及第179條 規定，請求上訴人將如原判決附圖所示斜線部分7平方公尺 土地上建物拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有 人。上訴人應給付被上訴人21,218元，及自起訴狀繕本送達 對造翌日即97年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，均屬正當有據，應予准許。原審就此部分為被上訴 人勝訴判決，於法並無不合。上訴論旨仍執前詞，指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
十一據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 吳謀焰
法 官 許紋華
法 官 李瑜娟
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 1 日
書記官 鐘秀娥