臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1133號
上 訴 人 余玉梅
訴訟代理人 洪貴參律師
陳俊文律師
被上訴人 張玉婉
訴訟代理人 葉子瑋律師
複代理人 景熙焱律師
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國98年9 月23
日臺灣板橋地方法院98年度訴字第28號第一審判決提起上訴，本
院於民國101 年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落新北市三重區○○○段菜寮小段二二五之三地號面積一六二八平方公尺土地准予原物分割，其分割方法為：如原判決附圖所示斜線部分面積七十八平方公尺土地分歸被上訴人所有；如原判決附圖所示斜線部分以外其餘面積一五五０平方公尺土地分歸上訴人所有，被上訴人應補償上訴人新臺幣參佰零捌萬零壹佰陸拾貳元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市三重區○○○段菜寮小段225-3 地號土地，面積1628平方公尺（下稱系爭土地），為兩造所 共有，伊應有部分為10萬分之4791，上訴人應有部分為10萬 分之95209 。伊之父早年即於系爭土地如原判決附圖斜線所 示部分位置建屋自住（門牌號碼為新北市三重區○○○路 143 巷6 號），並由伊繼承，伊透過法院判決，就系爭土地 因時效取得地上權。嗣因系爭土地遭法院拍賣，伊以地上權 人身分優先購買，而取得系爭土地10萬分之4791之應有部分 。伊除為共有土地之共有人外，並同時為地上權人。伊欲與 上訴人協議分割土地，惟上訴人未予理睬無法達成協議，爰 依民法第823 條、第824 條之規定，請求依兩造所有權比例 原物分割，將如原判決附圖所示斜線部分面積78平方公尺土 地分歸被上訴人所有；如原判決附圖所示斜線部分以外其餘 面積1550平方公尺土地分歸上訴人所有。伊所提分割方案， 為就伊房屋坐落同時亦為地上權位置分割予伊，其餘分割予 上訴人，如此分割，能使所有權與地上權同歸一人，同時建 物亦能維持原狀，而維經濟效益，且無礙上訴人對土地權利 之行使。再依據原法院依職權函詢新北市政府之回覆內容， 系爭土地分割後之面積並無過小不能建築之問題。而目前伊
建物本即臨大同南路143 巷，非如上訴人所指並無任何道路 。至於上訴人主張伊所分得之位置未面臨將來都市更新後之 計劃道路，則屬於將來尚未發生之事，況將來確定已進行都 市更新時，伊必然會提供土地參與都市更新。又伊之地上權 有特定位置及面積，而所有權則是存在共有土地上每一角落 的應有部分，兩者範圍並不相同無法混同，上訴人主張有混 同之情形，恐有誤會。再者，新修正之物權法關於共有物分 割之規定，仍以原物分配為原則，變價分配為例外，與修正 前並無二致。而變價分配，係需有以原物分配顯有困難時， 方能為之，如原物分配並無困難，則仍應以原物分配為準。 因此上訴人聲明請求原物全部分配予上訴人，對於伊則為補 償價金，或是主張全部變價分割，實與法不合。至於本院囑 託世聯國際不動產估價師事務所（下稱世聯估價師事務所） 依原判決所定分割方案，分別鑑定兩造分得土地之價值，該 事務所並未考慮上訴人取得土地係為都市更新使用，其本身 即為都市更新實施者，大基地土地開發價值高，且有獎勵容 積，而即便計畫道路劃歸其所有，亦有容積轉移之有利因素 ，況民國（下同）100 年12月13日立法院業已三讀通過土地 徵收條例修正案，未來土地徵收將採取市價徵收，此對上訴 人而言，其所謂之計畫道路全部劃歸其所有之不利因素，即 不復存在，是該事務所所為土地價格之鑑定不足為憑等語。二、上訴人則辯稱：本件若依被上訴人主張之分割方法，兩造分 得之土地互為相鄰，破壞系爭土地之完整性，不利土地整體 經濟效益發展，甚至造成伊分得之部分土地為不能利用之畸 零地。被上訴人稱其建物面臨三重市○○○路143 巷，然依 被上訴人所附地籍圖謄本影本，系爭土地及周圍並無設有道 路。又依被上訴人所提分割方案，被上訴人分得之土地是否 符合建築法第11條、第42條、第44條規定及「新北市畸零地 使用規則」，而得為建築使用，被上訴人應予證明。再系爭 土地位於新北市政府「新北市板橋、永和及三重都市更新地 區」，政府預計開設6 公尺都市○○道路貫穿系爭土地。若 依被上訴人之分割方案，被上訴人分得之土地未臨接該計畫 道路，將成為畸零地，復未與建築線連接，亦不得為建築基 地，日後若欲私設道路連接計畫道路，亦勢必需利用上訴人 之土地，兩造易生紛爭，徒增困擾，且該計畫道路盡在伊分 得土地上，對伊甚不公平，況系爭土地上尚有數十戶違建房 屋亦在伊分得之土地上，殊非正確之分割方法，可見系爭土 地之分割有事實上之困難，依據新修正民法第824 條第2 項 規定之法理，應按伊所提分割方案，將原物分配予伊，以金 錢補償被上訴人，始可提升系爭土地之整體經濟效用，亦免
去兩造日後可能之紛爭。萬不得已，則請求將系爭土地變賣 ，以價金分配予兩造，亦符公平。倘照被上訴人之方案分割 ，亦應依世聯估價師事務所之鑑價結果補償伊新臺幣（下同 ）323 萬4,875 元，此外，伊因分得計畫道路用地之不利益 ，亦應另由被上訴人補償等語。
三、原審判決系爭土地准予原物分割，並將如原審附圖所示斜線 部分面積78平方公尺之土地分歸被上訴人所有；如附圖所示 斜線部分以外其餘面積1,550 平方公尺之土地分歸上訴人所 有。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決 廢棄；㈡請求分割方法為：被上訴人應將系爭土地之應有部 分10 萬分之4,791 移轉予上訴人，上訴人應給付被上訴人 1,179 萬7,120 元；或將系爭土地變賣，變賣之價金依兩造 之應有部分比例分配予兩造。被上訴人則於本院答辯聲明： 上訴駁回。
四、查系爭土地為兩造共有，被上訴人應有部分為10萬分之4791 ，上訴人應有部分為10萬分之95209 ，兩造就系爭土地並無 不為分割之約定，亦未達成分割之協議等事實，為兩造所不 爭（見本院卷第頁184 背面，100 年12月6 日準備程序筆錄 ) ，並有土地登記謄本、土地所有權狀等在卷可考（見原審 重調卷第5 至7 頁），堪信為真實。按各共有人，除法令另 有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第 823條 第1 項定有明文。系爭土地既為兩造共有，且該筆土地並查 無因使用目的不能分割或共有人間訂有不分割協議之情形， 復無法以協議決定系爭土地之分割方法，則被上訴人請求以 判決分割系爭土地，於法即無不合，應予准許。五、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第1 項 、第2 項、第3 項定有明文。又按共有物之原物分割，依民 法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應 有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有 權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分 得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共
有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補 償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物 原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年 台上字第2676號判例參照）。故共有物之分割，如依原物之 數量按應有部分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者 ，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值 ，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高之共 有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低 之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付 金額（最高法院90年度台上1245號判決意旨參照）。復按共 有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及 各自取得分得部分所有權之效力。而裁判上定共有物之分割 方法，係屬法院之職權，不受任何共有人主張之拘束。共有 人提出之分割方法，僅供法院酌定時之參考而已（最高法院 81年台上字第2018號判決要旨參照）。經查： ㈠被上訴人主張系爭土地如原判決附圖斜線所示部分面積78平 方公尺上，有被上訴人之未辦保存登記房屋坐落，被上訴人 就該房屋坐落範圍之土地有地上權之事實，業據其提出土地 登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本及新北市三重地政事 務所他項權利位置圖各1 件、現場照片2 幀（見原審重調字 卷第5-10頁）、台北縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書1 件（見 原審訴字卷第31頁）為證，核屬相符，並經原法院囑託新北 市三重地政事務所測量上開房屋及被上訴人之地上權範圍， 製有如原判決附圖所示之土地複丈成果圖可稽（見原審訴字 卷第72-75頁），堪信為真實。
㈡依據被上訴人所提分割方案，將如原判決附圖所示斜線部分 面積78平方公尺土地分歸被上訴人所有；如原判決附圖所示 斜線部分以外其餘面積1550平方公尺土地分歸上訴人所有， 能使如原判決附圖所示斜線部分面積之所有權、地上權同歸 被上訴人所有，被上訴人所有之門牌號碼新北市三重區○○ ○路143 巷6 號之房屋亦能維持原狀，較能發揮經濟效益， 再者，上開建物緊鄰約2 米寬之道路，有被上訴人提出之現 場照片在卷可參，並經原審至現場履勘，製有勘驗筆錄在卷 為據（見原審訴字卷第32、72頁），是上訴人辯稱系爭土地 及周圍並無設有道路云云，尚非可採。又依新北市政府工務 局函覆本院所詢如將原判決附圖斜線部分所示土地分割歸被 上訴人所有，日後建築會否違反建築法令之問題，表示：「 系爭土地經以新北市建築線指定（示）圖系統查得，曾請領 過97定- 重-545號建築線指示（定）圖，依其建築線指示（ 定）圖標示內容所示，使用分區為『部分住宅區○○○道路
用地』，其住宅區部分面臨6 公尺計畫道路，惟其6 米計畫 道路尚未逕為分割，但經臺北縣政府城鄉發展局套圖核判該 筆地號土地判決分割後有鄰接計畫道路；另依『變更三重都 市計畫（第一期公共設施土地使用分區管制要點專案通盤檢 討）（第一階段）書』規定，其住宅區建蔽率不得大於50% 、容積率不得大於300%，面臨計畫道路寬度未達8 公尺者， 其住宅區容積率不得大於200%，應留設3 公尺前院。依臺北 縣畸零地使用規則第3 條規定，申請基地位於住宅區正面臨 接7 公尺以下道路之基地，其最小寬度為3 公尺，最小深度 為12公尺，另得依同規則第6 條：『依第3 條規定之基地寬 度，每增加10公分，其深度得減少20公分，減少後之深度不 得小於8 公尺。』調整最小深度為9 公尺、最小寬度為4.5 公尺；是以，本案判決分割後土地最小寬度為5.8 公尺、最 小深度為12.33 公尺，尚非屬臺北縣畸零地使用規則所稱之 畸零地」等語，有該局99年11月24日北工建字第0990950682 號函附卷可稽（見本院卷第98頁），是依據被上訴人之分割 方案分割，並無上訴人所指將造成被上訴人分得之土地未臨 接該計畫道路，將成為畸零地，復未與建築線連接，亦不得 為建築基地之情形，且兩造所分得之土地亦無形成袋地情事 ，堪認被上訴人主張之分割方案尚稱妥適。
㈢上訴人雖辯稱依被上訴人之分割方案，將導致上訴人所分得 位於被上訴人房屋東側與地籍線中間空地之部分土地，面積 僅6 平方公尺，將成為畸零地而無法使用( 參本院卷第73頁 新北市三重地政事務所99年6 月11日土地複丈成果圖) ，顯 示該分割方法並非適當、合法云云。惟查上訴人所指該部分 土地並非獨立地號，而係上訴人所分得1,550 平方公尺土地 之一部分，尚不能單以該部分面積過小遽認係屬畸零地。而 該部分之相鄰土地即新北市三重區○○○段菜寮小段225-1 地號土地，為上訴人共有之土地，上訴人應有部分10 萬 分 之91953 ，已逾91% ，有該土地登記謄本附卷可稽（見本院 卷第206 頁），日後未必不能與該部分土地整合利用，尤以 上訴人屢謂系爭土地將實施都市更新，益見上訴人以該部分 土地面積僅6 平方公尺據以辯稱被上訴人之分割方案不合法 云云，尚不足取。
㈣依據新修正民法第824 條之規定，必須各共有人均受原物之 分配顯有困難者，始得將原物分配於部分共有人。而系爭土 地得以被上訴人主張之分割方案將原物分配於兩造，且無礙 於上訴人行使系爭土地之權利，是系爭土地各共有人均受原 物之分配並無顯有困難之情形，上訴人辯稱應將系爭土地逕 分配於上訴人，或請求變賣分割，於法尚有未合，亦不足取
。
㈤依本院囑託世聯不動產估價師事務所鑑定結果，被上訴人分 得之土地78平方公尺，市值共1,161 萬8,178 元，上訴人分 得之土地1,550 平方公尺，市值共1 億6,659 萬1,288 元， 有該鑑定報告可稽（見外放鑑定報告第3 頁）。經核該鑑定 報告係由取得證照之不動產估價師（證書見外放鑑定報告末 頁），經勘估系爭土地，進行產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況之考量，並將上訴人分得之土地 含有計畫道路及違建拆遷之不利因素，及上開不利因素可使 上訴人獲取都市更新獎勵容積率之有利因素列入鑑定價格之 因素，本於專業意見所為之分析，自可採為認定系爭土地價 格之依據。依該鑑定報告計算，系爭土地市值總價為1 億 7,820 萬9,466 元（11,618,178＋166,591,288 ＝ 178,209,466 ），以被上訴人之應有部分比例10萬分之4791 計算，被上訴人可分得之土地價值本應為853 萬8,016 元（ 178,209,466 ×4,791/100,000 ＝8,538,016 ，小數點以下 四捨五入），然其依上開原物分割所取得之78平方公尺土地 ，市值達1,161 萬8,178 元，已超出其應分得之價值，依前 揭說明，自應就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價 值較低之上訴人為補償。據此計算，被上訴人應補償上訴人 308 萬162 元（11,618,178－8,538,016 ＝3,080,162 ）， 方屬公允。
㈥至於被上訴人指稱世聯估價師事務所僅對系爭土地內之計劃 道路有所考慮，對於違建拆除及都市更新獎勵容積率則未詳 細表達應如何計算，復未考慮上訴人取得土地係為都市更新 使用，其本身即為都更實施者，大基地土地開發價值高，且 有獎勵容積，而即便是計畫道路劃歸其所有，亦有容積轉移 之有利因素，且該鑑定報告所評估之最後土地價格，並非針 對上訴人所稱之拆遷不利益而為評估；退萬步言，如認該鑑 定報告可供參考，亦以該報告第52頁中，區塊（一）～區塊 （三）之素地價格較接近目前土地價值狀況，如認被上訴人 應補償上訴人，亦應以被上訴人原應分得10萬分之4971之路 地，現未分得路地，據此計算補償價格共計20萬6,136 元( 計算式：[45.62萬-40.58萬] ×4.09坪=206,136元）云云。 然查該鑑定報告已將本院指定「應將上訴人土地含有計畫道 路及違建拆遷之不利因素，及上開不利因素可使上訴人獲取 都更獎勵容積率之有利因素」，列入鑑定價格因素，並敘明 ：「1.土地含計畫道路部分：依本案宗地內含之計畫道路部 分，因並未註明必須採區段徵收、市地重劃或其他整體開發 方式取得，且據本所申請之土地使用分區證明書中，已加註
『道路用地部分，屬公共設施保留地』，符合都市計畫容積 移轉實施辦法第6 條第3 款中送出基地之規定，故採容積移 轉為評估方式之一係為可行，於前項價格評估過程中已列入 評估計算，但並不具備都市更新時容積獎勵優勢，故不予以 考量計算。2.違建拆遷部分：依都市更新建築容積獎勵辦法 第11條中規定，處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予 容積獎勵，但處理占有他人土地之舊違章建築戶之拆遷補償 損失與獲得容積獎勵之價值需視當時市場狀況、實施者執行 、共同負擔、規劃狀況與都市更新審議委員會審議委員見解 不同而有落差，無法客觀推估，且此項支付予舊違章建築戶 之損失補償與獲得容積獎勵，皆由實施者負責，與地主無關 ，故不考慮舊違章建築戶所支付損失補償之不利因素、與容 積獎勵之有利因素。但仍須考量整合開發時程內土地、建物 無法開發利用與資金利息風險等不利因素」等語（見外放鑑 定報告第55頁），可見該鑑定報告就兩造分得土地所鑑定之 前述價格，已反應上訴人土地含有計畫道路及違建拆遷之不 利益，及上開不利益可使上訴人獲取都更獎勵容積率之利益 等因素之考量，經核與其決定兩造分得土地市值之推估過程 亦無不符（見外放鑑定報告第56-58 頁），被上訴人徒憑己 意據以指摘該鑑定報告之土地鑑定價格，尚無可取。又依民 法第824 條規定之立法理由所揭：「按其應有部分受分配者 ，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當 者，自應依其價值按其應有部分比例分配」之原則，應認共 有物之分割，如依原物之數量按應有部分比例分配，價值不 相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人 應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價 值相較，由分得較高之共有人，就其超出應有部分價值之差 額部分，對分得價值較低之共有人為補償，並依各該短少部 分之比例，定其給付金額，已如前述，是被上訴人主張「應 以被上訴人原應分得10萬分之4971之路地，現未分得路地， 據此計算補償價格共計20萬6,136 元」云云，亦無可取。六、原審准為分割共有物之判決於法固無不合，惟未考量兩造所 分得系爭土地之價值差距，而為適當之補償，其所定之分割 方法尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘其不當，為有理由，應 予廢棄改判如主文第二項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之 訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，
實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自 因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩 造各以主文第三項所示之比例分擔，始屬公平。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第十九庭
審判長 法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠
法 官 黃明發
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 1 日
書記官 江采廷
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。