臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第284號
上 訴 人 章蕭蜂即章士金之承.
章美玲即章士金之承.
章慶玲即章士金之承.
章秀玲即章士金之承.
章敬中即章士金之承.
上五人共同
訴訟代理人 簡嘉宏律師
彭郁欣律師
被 上 訴人 李林玉雲
李榮宗
李榮明
李榮源
李榮坤
李秀娥
兼上列6 人
共 同
訴訟代理人 李榮貴
上列當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國100年1月21日
臺灣臺北地方法院99年度訴字第2582號第一審判決提起上訴，本
院於100年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落新北市○○區○○段車子路小段167地號如附圖所示AB部分之地上物拆除，並回復原狀後將該土地返還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人之被繼承人章士金於民國（下同）62年 7月26日與被上訴人之被繼承人李俊順簽定買賣契約（下稱 系爭買賣契約），約定就章士金所有坐落新北市○○區○○ 段車子路小段167地號土地（下稱系爭土地，該土地嗣於本 院審理中之100年4月13日因分割增加同小段167-4、167-5、 167-6地號，有該地籍圖謄本、土地登記謄本可憑〈見本院 卷第53-56頁〉，惟因上訴人仍以土地分割前如附圖所示之 複丈成果圖為本件請求之聲明〈見本院卷第170、161頁〉， 故本判決仍以土地分割前之狀況為論述），以長方形沿路邊 30尺寬度分割40坪移轉予李俊順，買賣價金為新臺幣（下同 ）6萬8,000元，李俊順即於系爭土地上，興建門牌號碼為新 北市○○區○○路23號之建物（下稱系爭建物），並由被上
訴人於李俊順88年2月2日死亡後繼續占用迄今。惟依62年9 月3日公布之農業發展條例第22條規定耕地不得加以細分， 另廢止前實施耕者有其田條例第5、7條規定亦對耕地移轉設 有限制，又64年7月30日土地法修正前第30條規定耕地承受 人以承受後能自耕者為限，而系爭土地之地目於日據時期起 即為田，故系爭土地於65年因擴大都市計畫解除農業用地編 定變更為都市土地前之性質，除屬農地外，亦屬農業發展條 例施行細則第12條第1項所稱之耕地，依法自不得分割移轉 為共有，然兩造之被繼承人就系爭土地之特定部分為買賣， 即係以不能之給付為契約之標的，系爭買賣契約依民法第24 6條第1項前段規定應屬無效，且李俊順並無自耕能力，亦非 為耕作之目的而買受系爭土地之一部，反係為建築之目的而 使用，縱使李俊順嗣後選定登記名義人為自耕者，亦因違背 64年7月15日修正前土地法第30條第1項之立法目的，而屬脫 法行為，難認有效，被上訴人即屬無權占有該部分之土地， 爰依民法第767條前段規定請求被上訴人拆除系爭建物以返 還土地予上訴人。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上 訴。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落新 北市○○區○○段車子路小段167地號如附圖所示A、B範圍 上之地上物拆除，並回復原狀後將該土地返還予上訴人。二、被上訴人則以：系爭土地確為農地，而李俊順本身為佃農， 並於其上種稻及製茶，且系爭買賣契約有待李俊順選定登記 名義人後，始能依其選定之人是否有自耕能力之客觀狀態， 進而判斷系爭買賣契約不能給付之情形是否除去，且章士金 「無論何時」均有提供證件及印章，配合辦理手續之義務， 益徵雙方已合意俟此不能情形除去後再為給付，且62年9月3 日公布之農業發展條例第22條前段規定，僅限制移轉為共有 ，並未禁止移轉，故系爭契約並非以不能給付為標的，被上 訴人基於系爭買賣契約占有系爭土地自非無權占有等語，資 為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第108頁反面、第190頁反面）： ㈠章士金為系爭土地之所有權人，並與李俊順於62年7月26日 簽訂系爭買賣契約書，約定「以長方形以路邊30尺寬度分割 40坪移轉」，將系爭土地之一部售予李俊順，買賣價金則為 6萬8,000元。
㈡李俊順即於系爭土地之一部興建系爭建物，嗣李俊順於88年 2月2日死亡，被上訴人未辦理拋棄或限定繼承，而繼承如附 圖所示A部分面積5平方公尺及B部分面積125平方公尺之系爭 地上物，並繼續占用系爭土地至今。
以上事實為兩造所不爭執，並有買賣契約書、戶籍登記謄本
、印鑑證明可稽（見原審卷第96、97頁），堪信為真實。四、上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地如附圖所示A、B部分 ，爰依民法第767條前段規定請求被上訴人拆除如圖所示A、 B部分之地上物以返還土地予上訴人等情，為被上訴人所否 認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：系爭買賣契約是 否因以不能之給付為標的而無效？爰析述如下：五、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情 形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。又 62年9月3日公布施行之農業發展條例第22條前段規定為擴大 農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及 移轉為共有。72年8月1日該條例復修正第3條第11款規定， 耕地指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市 計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法 編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱 地目之土地。農業發展條例第30條前段規定每宗耕地，不得 分割移轉為共有。其立法意旨，在於防止農地細分，妨礙農 業發展，用收農地使用上更大之效用。故凡關於農地之處分 與此目的相違者，均應認為在該條所禁止之列（最高法院87 年度台上字第2724號裁判意旨參照）。
六、查系爭土地為都市計劃內「田」地目土地，於42年7月15日 登記編定使用種類為「農業用地」，65年8月16日解除編定 ，是系爭土地於62年7月26日兩造之被繼承人章士金、李俊 順簽定系爭買賣契約時，有62年9月3日公布施行之農業發展 條例第22條前段每宗耕地不得分割及移轉為共有規定之適用 ，此有系爭土地登記謄本及新北市新店地政事務所100年10 月3日新北店新登字第1000016069號函暨所檢附之系爭土地 人工作業登記簿、64年重造前舊簿謄本可憑（見原審卷第8 頁、本院卷第133-136頁），且為兩造所不爭（見本院卷第 171頁）。次查，系爭買賣契約書第1條約定：「買賣之不動 產標示：新店鎮○○段○○路小段167地號土地部分以長方 形沿路邊30尺寬度分割40坪移轉，…」（見原審卷第96頁） ，故系爭買賣契約係就系爭土地其中特定部分為買賣，賣方 章士金復未能就該特定部分予以分割以移轉登記予買方李俊 順，則系爭買賣契約因違反前開62年9月3日公布施行之農業 發展條例第22條前段規定，自係以不能之給付為契約之標的 ，依民法第246條第1項前段之規定，應屬無效。七、被上訴人雖抗辯依系爭買賣契約第5、6、7條之約定，買賣 雙方於訂約當時預期系爭土地得分割時始為移轉，依民法第 246條第1項後段規定，系爭買賣契約仍為有效云云。惟查，
系爭買賣契約第5條約定：「價款付清後關於各項有關手續 再須乙方（即賣主章士金）或關係人蓋章及提供證件時無論 何時乙方應無條件照辦，至完全辦妥手續為止，不得推諉或 刁難拖延。」、第6條約定：「移轉登記稅費分擔辦法：契 稅、印花、代辦費及往後都市計劃的增值稅等均由甲方（即 買主李俊順）繳納。」、第7條約定：「本買賣不動產之過 戶名義人得由甲方自由選定之。」（見原審卷第96頁），觀 諸前開第5條固約定買主於付清價金後，賣主「無論何時」 應無條件蓋章及提供證件，惟此記載或可認係賣方應協助辦 理相關手續之義務，然並無從認定買賣雙方於訂約時已預期 系爭土地有不能分割之情形，並約定迨日後可辦理分割出特 定部分時，再行移轉該特定部分之所有權予買主之情形；至 第6條、第7條或係約定買賣雙方稅賦之負擔，或係約定買主 就買賣標的不動產所有權之登記名義人有決定權，然均與系 爭土地能否分割無涉，自亦難認係買賣雙方於訂約時就系爭 土地不能分割以辦理移轉之事宜所為約定。是系爭買賣契約 第5、6、7條約定並無民法第246條第1項後段規定之情形， 被上訴人援此抗辯系爭買賣契約為有效云云，自不足取。至 本院94年度上易字第266號判決（見本院卷第128-132頁）所 審理之買賣契約明文約定：「附註：政府開放農地買賣之日 起，本約正式生效」等語（見本院卷第132頁），未見本件 系爭買賣契約為相同文義之約定，是該判決認定買賣契約仍 為有效，尚非本件訴訟所得比附援引；又最高法院64年台上 字第331號判例係因現行農業發展條例第16條已修正前開每 宗耕地不得分割之規定而經最高法院民事庭決議不再援用， 然系爭買賣契約是否給付不能仍應依訂約當時有效之相關法 令判斷之，亦即仍應適用62年9月3日公布施行之農業發展條 例第22條前段每宗耕地不得分割及移轉為共有之規定，是前 開判例雖經決議不再援用，並不影響本院所為前開之認定； 被上訴人所引用前開判決、判例等，均不足為被上訴人有利 之認定，併予敘明。
八、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約因給付不能而無效，為 可採，則被上訴人抗辯其基於系爭買賣契約有權占有系爭土 地，即不可採。從而，上訴人依民法第767條前段規定請求 被上訴人應將坐落新北市○○區○○段車子路小段167地號 如附圖所示A、B部分之地上物拆除，並回復原狀後將該土地 返還予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。九、系爭買賣契約既因違反62年9月3日公布施行之農業發展條例
第22條前段規定，有給付不能而無效之情形，業如前述，則 系爭買賣契約是否因另違反44年3月19日修正公布之土地法 第30 條私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕 者為限之規定，及兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第8 5條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 黃明發
法 官 李媛媛
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
書記官 李華安