臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第1112號
上 訴 人 莊慧雯
王裕文
共 同
訴訟代理人 李 旦律師
江俊賢律師
被 上訴 人 上河圖社區管理委員會
法定代理人 黃世欽
訴訟代理人 侯權峰
上列當事人間請求修繕屋頂漏水事件，上訴人對於中華民國100
年10月7日臺灣臺北地方法院100年度訴字第1958號第一審判決提
起上訴，本院於100年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將上訴人莊慧雯所有門牌號碼新北市○○區○○街10號29樓之2建物屋頂平台及外牆、上訴人王裕文所有門牌號碼新北市○○區○○街12號29樓之3建物屋頂平台及外牆均修復至不漏水之狀態。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人莊慧雯、王裕文分別為門牌號碼新北市 ○○區○○街10號29樓之2、12號29樓之3建物（下合稱系爭 建物）所有權人，均為上河圖社區之區分所有權人。伊等自 民國（下同）98年起陸續發現伊等所有系爭建物屋內多處滲 水及漏水，包括天花板樑柱及牆面，先後向被上訴人反應， 要求修繕頂樓，惟未獲置理，伊等乃於100年2月23日再與同 社區其他頂樓住戶共同向被上訴人要求限期處理修繕事宜， 詎料仍未獲回覆。被上訴人係上河圖社區之管理委員會，依 據公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2 項、第36條第2款等規定，就屬於公有部分之上河圖社區屋 頂平台及外牆負有修繕義務，系爭建物之天花板及樑柱漏水 現象，業經臺北市土木技師工會鑑定系爭建物漏水原因係肇 因於系爭建物頂樓屋頂平台及外牆漏水所致，伊等自得請求 被上訴人將系爭建物屋頂平台及外牆修繕至不漏水狀態。又 依據上河圖社區100年4月之資產負債表可知，該社區之公共 基金約有新臺幣（下同）1,976萬元，修繕基金約有211萬元 ，總計約2,187萬元，其資產應足夠支付系爭建物之修繕費 用。且依公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條之規定， 修繕與否在不影響他人權益之情形下，委由區分所有權人會 議自決，如不予修繕顯將造成他人權益之損害，違反即構成
侵權行為，縱為區分所有權人會議，亦無權決議不予修繕。 況被上訴人早於98年11月30日召開第10屆區分所有權人會議 即已決議進行修繕，足見被上訴人不能以本件尚未經區分所 有權人會議決議或未通過公投等藉口，規避其應負修繕之義 務，爰求為命被上訴人應將系爭建物屋頂平台及外牆修復至 不漏水狀態之判決。
二、被上訴人則以：依公寓大廈管理條例第11條規定：「共用部 分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權 人會議之決議為之」等語，另公寓大廈管理條例第36條第2 款亦規定「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分 之清潔、維護、修繕及一般改良」。然而，何謂「重大修繕 或改良」？何謂「修繕及一般改良」？此兩項不確定之法律 概念關係到究係「區分所有權人會議」抑或「管理委員會」 具有修繕之權責。公寓大廈管理條例既未對此兩項不確定法 律概念做出定義性之規範，立法者似有意開放由各公寓大廈 經區分所有權人之法律行為所制定之規約加以具體化。依「 上河圖社區財務收支管理使用辦法」第3條第4款之規定以及 「支出核決權限表」可知，凡超過45萬元之支出金額，即需 經由區分所有權人會議之議決，依上訴人主張內容，系爭建 物屋頂平台及外牆修復工作需花費至少80萬元，顯已超出伊 核決權限，應屬重大修繕，自應留待上河圖社區區分所有權 人會議議決，伊就此部分並無核決權限，上訴人請求伊進行 修繕，於法有違，自應駁回等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物屋頂平台及外 牆修復至不漏水之狀態。被上訴人於本院則答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、上訴人莊慧雯、王裕文分別為系爭建物之所有權人，均為上 河圖社區之區分所有權人。
㈡、系爭建物之天花板、樑柱有漏水現象，經台北市土木技師公 會作成鑑定報告，該鑑定報告結論為：「㈠、鑑定標的物之 室內頂板就是本大樓屋頂平台。屋頂平台防水層可能已破損 ，雨水才會經由破損防水層滲入鑑定標的物頂版而產生室內 漏水、滲水、水漬現象，此現象在排水溝下方之版滲漏更為 明顯，致天花板、樑、柱漏水現象為平頂（頂版）滲水。在 樑、柱邊之平頂滲入沿著樑、柱慢慢流下產生漏水現象。天 花板水漬現象為平頂漏水再滴到天花板產生漏水現象。㈡、 陽台外牆有滲水現象為雨水經由外牆裂隙滲入室內，產生滲 水、水漬及白華現象。」，與建議㈢同時指明：「屋頂防水
有使用年限，且其處理方式須考慮水無孔不入之特性面，建 議若要修復應全面修復，方能確保其耐用年限。」。五、本件重要爭點及本院判斷之論據：
上訴人主張被上訴人為上河圖社區之管理委員會，依公寓大 廈管理條例之規定，對於系爭建物屋頂平台及外牆之漏水現 象有修繕義務等語，惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置 辯，是本院應審酌之重要爭點厥為：本件漏水修繕是否屬於 公寓大廈管理條例之重大修繕，而必須由區分所有權人會議 決議？茲論述如后：
㈠、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其應有部分比例分擔之；共用部分及其相關設施之 拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之 ，所生費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11 條分別定有明文。又管理委員會之職務，應執行區分所有權 人會議決議事項，同條例第36條第1款亦有明文。而修繕事 務所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，自難僅以修 繕範圍或金額定其標準。依上開條文之立法目的，無非因一 般修繕之情形，較常發生或緊急，若僅小部分用戶因公共部 分之一般修繕，即需由區分所有權人會議決議後，始能修繕 ，將使管理委員會之功能蕩然無存，且費時費事，有緩不濟 急之虞。而重大修繕，因費用較鉅，恐管理委員會巧立名目 挪用，故需經由區分所有權人會議之決議，以為公共基金之 支出把關。
㈡、經查，系爭建物發生屋頂平台漏水及滲水情形，除臺北市土 木技師工會鑑定在案外，亦為被上訴人所不否認。上訴人之 修繕既僅該社區之兩戶，顯屬共用部分之部分用戶。再者， 被上訴人之原始實收公共基金為1,438萬1,106元，有上河圖 社區第10屆區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院卷第45 頁），故上訴人就系爭建物之漏水情形，經估價認其修繕費 用約為80萬元，此與上開公共基金金額比較，該修繕費用應 屬非鉅，堪認系爭建物之修繕應屬一般修繕。且按「上河圖 社區財務收支管理使用辦法」第3條之規定：「叁、非常態 支出：…三、緊急支出：若社區有足以影響安全、衛生、民 生等問題，須立即進行修繕者，在工程金額新台幣30萬元以 下，授權權責委員簽辦，經由主任委員、副主任委員、監察 委員及財務委員同意下，先行動撥支付。在工程金額超過30 萬元（含）以上者，須召開臨時管委會，須由二分之一管理 委員出席且三分之二同意者，且主任委員、副主任委員、監
察委員及財務委員為臨時管委會必然成員，方可先行動撥支 付。事後仍須補正程序，惟緊急緣故之請款可免附比價資料 。四、特殊重大提案金額在新臺幣肆拾伍萬元以上，除召開 區分所有權人大會外，可採『公投』方式，以過半人數同意 即可執行發包採購，但成案需經五分之一住戶連署或管委會 提案討論通過方能付諸執行」，有被上訴人提出之「上河圖 社區財務收支管理使用辦法」附卷足稽（見原審卷第72至74 頁）。系爭建物經鑑定認定「屋頂平台防水層可能已破損， 雨水才會經由破損防水層滲入鑑定標的物頂版而產生室內漏 水、滲水、水漬現象，此現象在排水溝下方之版滲漏更為明 顯，致天花板、樑、柱漏水現象為平頂（頂版）滲水。在樑 、柱邊之平頂滲入沿著樑、柱慢慢流下產生漏水現象。天花 板水漬現象為平頂漏水再滴到天花板產生漏水現象。陽台外 牆有滲水現象為雨水經由外牆裂隙滲入室內，產生滲水、水 漬及白華現象。」，依一般常情，該現象已足以影響上訴人 居住安全、衛生、民生等問題，須立即進行修繕，此部分修 繕費用之支出，自屬上開辦法之緊急支出，顯已不受該逾45 萬元即應經區分所有權人會議決議之拘束，縱修繕估價逾上 開辦法所規定之30萬元範圍，亦非不可先由區分所有權人會 議授權之管理委員會召開臨時管委會作成決議修繕，嗣後再 向區分所有權人會議報備補正程序。是以系爭建物之修繕費 用估價雖逾45萬元，仍可由被上訴人召開臨時管委會自行決 議進行修繕，自無須經區分所有權人會議決議之必要。況上 訴人共同起訴係基於訴訟經濟考量，並非各自之修繕費用估 價均逾45萬元。被上訴人辯稱系爭建物之修繕金額逾45萬元 ，屬重大修繕，需經區分所有權人會議決議云云，非但罔顧 系爭建物滲、漏水必須儘速修繕之急迫性，且將之視為尋常 性重大修繕辦理，亦有違「上河圖社區財務收支管理使用辦 法」第3條之規定，自非可採。
㈢、次查，被上訴人於98年11月21日之第10屆區分所有權人會議 中即已討論社區頂樓地坪、地下室連續壁與樑、柱等共有區 域滲漏水情形及住戶住家內窗台、樑、柱與牆面滲漏水情形 ，甚而載明被上訴人於98年8月31日二次發函和旺建設公司 請求會勘，而於同年9月3日會勘，並以社區將邁入第10年， 各項設備面臨汰舊換新之必要，含頂樓漏水等修繕在內，故 作成自99年度起加收社區修繕基金之決議，有該會議紀錄附 卷可稽（見本院卷第49至50頁），顯見社區屋頂平台、地下 室連續壁與樑、柱等共有區域滲、漏水及住戶住家窗台、樑 、柱與牆面滲漏水等情於該次區分所有權人會議已有應予修 繕之共識，否則被上訴人如何於會後向住戶加收社區修繕基
金？則被上訴人向住戶加收社區修繕基金後，自應積極任事 ，儘速依上開「上河圖社區財務收支管理使用辦法」辦理修 繕事宜，豈能一再以事屬重大修繕為由推託？況尋常事務經 正反思辯後公投或許可行，但滲、漏水修繕有其急迫性，並 不宜以公投方式為之，即使再次決議以公投方式處理，亦非 允洽；再者，受滲、漏水影響之住戶恆屬少數，倘區分所有 權人會議無法理性討論而表決時受多數操控，那社區住戶滲 、漏水之現象豈不永無修繕之日？是以類此影響日常生活而 具有急迫性之滲、漏水現象，在經費允許之情況下，自不宜 逕由社區管理委員會認屬重大修繕而將之推由一年一度始舉 行之區分所有權人會議決議。又本件被上訴人之社區公共基 金及修繕基金合計約二千餘萬元，足夠支付系爭建物之修繕 費用，即令僅就修繕基金而言，亦有二百萬餘元，均足依「 上河圖社區財務收支管理使用辦法」以一般修繕之方式緊急 為之。末按本件屋頂修復是否應全面為之較為妥當，台北市 土木技師公會之建議事項，固足參酌，惟並非唯一解決之道 ，若被上訴人考量全面修復經費負擔較重，似非不可再向其 他專業機構洽詢，另以局部修繕之方式處理，是以被上訴人 以台北市土木技師公會建議應全面修復為由拒絕修繕，誠非 可取。
六、綜上所述，上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2項規 定，請求被上訴人應將系爭建物屋頂平台及外牆修復至不漏 水狀態，洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，尚 有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由，應由本院將之廢棄改判如主文第二項所示。又本件事證 已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據， 經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要， 併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 10 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲
法 官 黃豐澤
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 10 日
書記官 江采廷