臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1350號
原 告 胡博彥
榮江化學工業股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 胡楊幸
上 三 人
訴訟代理人 裘佩恩律師
魏琳珊律師
被 告 謝清吉
鄭清福
上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國101
年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告經被告之仲介，於民國98年10月5日以總價新台幣（ 下同）29,952,000元，將原告所有坐落台南市○○區○○ 段346之1、346之4、346之5、346之8、1848、1849地號土 地及其上同段1138、1139、1389建號房屋（下稱系爭房地 ）出賣予訴外人李俊賢（該買賣契約下稱系爭買賣契約） 。詎被告收受訴外人李俊賢支付之價金時，要求訴外人李 俊賢將第二期價金450萬元各以面額250萬元及200萬元支 票交付被告，被告將其中面額250萬元支票交付原告，而 發票人幸達工業股份有限公司，發票日98年11月18日，票 號YC0000000號，面額200萬元之支票（下稱系爭支票）則 以仲介差價為由存入第三人帳戶兌現後由被告朋分。另於 訴外人李俊賢支付尾款時，被告又以相同理由扣留價金13 9,431元。
（二）原告胡博彥於系爭土地位置圖（下稱系爭位置圖）上簽名 時，系爭位置圖上是否已記載「右圖編號2至7號土地及廠 房」等文字？如是，其效力是否及於原告胡楊幸及榮江化 學工業股份有限公司（下稱榮江公司）？
（１）系爭位置圖左邊記載之文字末端簽名確為原告胡博彥所簽 。然原告胡博彥簽名時，僅有「地主同意委賣每坪壹萬玖 仟伍佰百元正超額部分由鄭清福先生取得」等文字，原告 留有當時於系爭位置圖上簽名後之影本，其上確實無「右 圖編號2至7號土地及廠房」文字。此係約定如系爭位置圖 所示打勾之7筆土地及其上廠房一併以每坪19,500元賣出
時，原告胡博彥願支付超額價金予被告鄭清福，並輔以系 爭位置圖下方所列編號1至7、面積、現值、所有權人等資 料說明。此乃由於此7筆土地對原告胡博彥而言，為一次 解決所有問題，無庸另再尋買主購買形狀不完整之同段34 6地號土地，遂同意編號1至7筆土地及廠房委賣每坪19,50 0元，超額部分由被告鄭清福取得。然系爭買賣契約僅及 於編號2至7號土地及廠房情況下，賸餘形狀不完整之同段 346地號土地將難以單獨出售。衡情，原告胡博彥不可能 仍同意支付超額仲介費。且原告委任被告銷售前，曾與正 欣不動產仲介企業社簽訂土地委任銷售契約書，其中銷售 之地號計有同段346、346之l、346之4、346之5、346之8 、1848、1849、1879地號土地，可見原告顯有一併處理系 爭位置圖編號1之同段346地號土地之意，以免將來單獨出 售不易。
（２）詎料，被告竟未經原告胡博彥同意，於系爭位置圖編號2 至7號土地及廠房買賣後，自行加記「右圖編號2至7號土 地及廠房」等文字，已與兩造約定意旨相悖。被告既未能 將編號1號至7號之土地及廠房一併賣出，反留有編號1之 土地，原告胡博彥自無庸給付超額價金。
（３）退步言之，縱原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時，已有記 載「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，其效力亦僅及 於原告胡博彥。原告胡楊幸及榮江公司並未與被告鄭清福 有此約定。即使系爭買賣契約含系爭位置圖之編號1至7號 ，亦僅原告胡博彥需依其名下土地之面積，支付超額價金 予被告鄭清福，非如被告所主張以原告三人所有之全部土 地面積計算超額價金。況若原告胡博彥確有在載有「右圖 編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟 伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」之位置圖上簽名， 則何以最終廠房所占面積未納入系爭買賣契約計價之一部 分，顯見原告胡博彥實僅同意所持有之土地部分，每坪超 過19,500元部分，由被告鄭清福取得。
（４）若原告胡博彥確有簽立「右圖編號2至7號土地及廠房地主 同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福 先生取得」之約定，而此約定未違反不動產經紀業管理條 例第19條之規定，原告胡博彥亦僅需支付被告鄭清福974, 655元【計算式：（611＋994＋543）×0.3025×（00000 000000）＝974,655】，被告應返還超過之金額。（三）原告可否依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請 求被告返還已收取之差價及報酬？
（１）按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」，不動
產經紀業管理條例第19條第1項定有明文。被告雖不具不 動產經紀人身份，亦非不動產經紀業者，然系爭位置圖上 關於系爭房地委賣之超額價金約定，亦應類推適用上揭規 定而屬無效之約定。被告所得超出約定之仲介費149,760 元（計算式：29,952,000×0.5%＝149,760）部分，應依 法將其已收取之差價或其他報酬，於加計利息後加倍返還 支付人。
（２）原告因不知被告謝清吉亦有取得部分超額價金，始同意給 付被告謝清吉百分之0.5之仲介費。若原告知此超額價金 是由被告朋分，必不同意重複支付被告謝清吉仲介費。（四）按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息 ，應交付於委任人」、「受任人為自己之利益，使用應交 付於委任人之金錢或使用應為委任人利益而使用之金錢者 ，應自使用之日起，支付利息。如有損害，並應賠償」、 「受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係 終止及為明確報告顛末後，不得請求給付」、「受任人因 處理委任事務有過失或因逾越權限之行為所生之損害，對 於委任人應負賠償之責」。民法第541條第l項、第542條 、第548條、第544條定有明文。經查：
（１）原告胡博彥僅於系爭支票影本上簽名，未曾收取過系爭支 票。被告當時對原告胡博彥宣稱：原告胡楊幸委任被告在 不另收佣金情形下，與買受人談妥一併買下同段346地號 土地（現為346、346之10號）及相鄰之同段1879地號土地 農地事宜，原告胡楊幸同意支付200萬元佣金予被告，同 時原告胡楊幸另需協助被告說服同段346之9地號土地之繼 承人出賣該地，倘出賣金額小於每坪2.1萬元，亦由原告 胡楊幸全額取得差額，又同段1849之1地號土地出賣價金 若小於1萬，亦由原告胡楊幸全額取得差額，被告有權先 取得此200萬元佣金，故無庸交付系爭支票予原告云云。 然查，原告胡楊幸與被告上開約定，關於給付報酬部分， 須待約定事項完成後才給付，並未約定事前給付。倘被告 確實有將系爭位置圖超額價金約定告知原告，何須再向原 告胡楊幸承諾上開事項，巧立名目，騙取此200萬元價金 ？又若系爭位置圖左側所在確為「右圖編號2至7號土地及 廠房地同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由 鄭清福先生取得」，被告僅需直接向原告胡博彥表明系爭 支票用於支付超額價金即可，何須以伊等與原告胡楊幸無 關系爭買賣契約之約定，騙取此200萬元價金？況受任人 應受報酬者，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不 得請求給付，被告豈得於買方給付第二期價金時向賣方請
求委任報酬。
（２）由上開情節可知，被告明知其等未滿足取得200萬元之條 件，且委任關係尚未終止等情，尚為自己利益，以兩面手 法，向委任人即原告表示伊等有權取得此200萬元，逕將 系爭支票兌現，已有過失，應對原告負擔民法第544條損 害賠償責任，及依民法第542條返還系爭200萬元自使用之 日起計算之利息。
（五）次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦 同。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害 賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同」。民法第18 4條第1項、第185條定有明文。被告明知原告胡博彥未同 意，仍為自己之利益，故意於系爭位置圖左側自行加記「 右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，並據此主張伊對原 告之超額價金請求權，原告亦因此有200萬元之損害，原 告依上開條文請求被告連帶負損害賠償，自屬有理。（六）綜上所述，被告以仲介差價為由侵占原告價金2,139,431 元，而系爭買賣契約係原告一併簽約、收款，故本案請求 數額應以原告出售土地面積占土地總面積之比例計算，原 告胡博彥占百分之45.556，原告胡楊幸占百分之9.928， 原告榮江公司占百分之44.516，爰各請求被告應連帶給付 974,639元、212,403元、952,389元等語。並聲明：被告 應連帶給付原告胡博彥974,639元、原告胡楊幸212,403元 、原告榮江公司952,389元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時，系爭位置圖上已記載 「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，且其效力及於原 告胡楊幸及榮江公司：
（１）系爭位置圖上之文字係經原告胡博彥同意，被告並未增添 文字。一般記載文字係由上方寫至下方，應無預留空間可 供增添，原告應依約給付被告超額價金2,139,431元。當 初系爭支票亦是原告簽收後始交付與被告，原告胡博彥並 於系爭支票影印後之影本上簽名為證。另外餘額139,431 元則是99年3月19日被告鄭清福與原告簽訂動產買賣契約 書（下稱系爭動產買賣契約），由被告鄭清福以總價77萬 元向原告胡博彥購買坐落系爭1389建號房屋上方之天車系 統等物品，餘額139,431元則由價金77萬元中扣除。另應 給付予被告謝清吉之仲介費亦由此扣除。
（２）被告謝清吉所製作系爭位置圖下方有製作土地細目一份，
載明各土地之地號、面積、公告值、增值稅、所有權人， 當時原告胡博彥表示，公司是他開的，原告胡楊幸只是掛 名，伊可以全權處理，原告胡楊幸知悉後，並無任何反對 之表示。且系爭買賣契約，原告三人皆具名為出賣人，毫 無疑義。嗣後被告鄭清福與原告胡楊幸曾經對帳，原告胡 楊幸也親自對帳，確認簽名無訛，從未主張原告胡博彥無 權處理。
（二）被告無須依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，返 還已收取之差價及報酬：被告並非不動產經紀業，亦非不 動產經紀人員，自不受限制。而上開超額部分由被告鄭清 福取得之約定，係由兩造磋商之結果，係屬被告之報酬， 被告非但幫原告尋找買主，事後原告與買主產生糾紛，被 告尚支出77萬元購買原告不認帳之部分，以求事情之圓滿 解決，被告實際收取之金額應該扣除該77萬元云云，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告經被告之仲介，於98年10月5日以總價29,952,000元 ，將原告所有系爭房地出賣予訴外人李俊賢。
（二）訴外人李俊賢交付系爭支票作為系爭買賣契約第二期價金 之一部分（第二期價金共450萬元，第一期價金即訂金50 萬元）。系爭支票由被告以第三人名義兌現。
（三）原告胡博彥有在系爭支票影本上簽名（支票影印後在支票 影本上簽名）。
（四）原告胡楊幸與被告鄭清福於99年1月22日對帳後，於對帳 單上（下稱系爭對帳單）簽名確認之內容：①增值稅3,88 2,068元、地價稅77,708元，②毛麗秋2,150,000元，溪美 儲蓄2,234,643元，台中二胎3,900,000元，土銀11月份利 息40,992元，土銀12月份利息44,000元，土銀清償9,160, 940元，③訂金500,000元，第一期款4,500,000元，殘款 （系爭買賣剩餘價金）3,461,649元。嗣訴外人李俊賢於9 9年2月5日又支付價金2,500,000元，尾款剩961,649元。（五）兩造於99年3月19日結算結果：①訴外人李俊賢應支付原 告尾款961,649元、系爭動產買賣價金77萬元（被告主張 係由其支付）②原告應支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款 139,431元、被告謝清吉之仲介費149,760元、規費及代書 費等計43,800元。兩相扣抵後，訴外人李俊賢（被告主張 包括被告）應支付原告1,398,658元【計算式：（961,649 ＋770,000）－（139,431－149,760－43,800）=1,398,65 8】，並由訴外人李俊賢開立130萬元之支票予原告，餘款 98,658元以現金交付原告。
（六）系爭買賣契約記載尾款961,000元已於99年3月19日給付， 原告胡博彥、原告胡楊幸（兼原告榮江公司法定代理人） 並在系爭買賣契約簽名，表示收到該尾款。
（七）被告提出之系爭位置圖上記載：「右圖編號2至7號土地及 廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分 由鄭清福先生取得」（原告主張原告胡博彥簽名時該位置 圖僅記載「地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超 額部分由鄭清福先生取得」）。如本院認定原告三人均同 意上開約定，則被告應取得之超額價金共2,139,431元。（八）被告鄭清福與原告胡博彥於99年3月19日簽訂系爭動產買 賣契約，由被告鄭清福以總價77萬元之價格，向原告胡博 彥購買坐落系爭1389建號房屋上方之天車系統等物品，該 價金已於當日付清（原告主張該價金係訴外人李俊賢所支 付）。
（九）被告2人非不動產經紀業管理條例之不動產經紀業或經紀 人員。
四、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結 前，以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第183條所明定 ，惟法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止 訴訟程序，法院本有自由裁量之權。本件原告以其已將系爭 位置圖送交地檢署偵查中為由，聲請本院裁定停止本件訴訟 程序。惟查，就被告有無偽造系爭位置圖上之記載，經本院 調查證據之結果，已足形成心證，並無停止本件訴訟程序之 必要，是原告聲請裁定停止本件訴訟程序，核無必要，不應 准許，先予說明。
五、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時， 系爭位置圖上是否已記載「右圖編號2至7號土地及廠房」等 文字？如是，其效力是否及於原告胡楊幸及榮江公司？原告 可否依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，請求被 告返還已收取之差價及報酬？經查，
（一）原告胡博彥自承有在系爭支票影本上簽名，被告主張系爭 支票係原告胡博彥簽收後再交給被告乙節，應可採信。原 告雖主張：被告當時對原告胡博彥聲稱，原告胡楊幸委任 被告二人在不另收佣金情形下，與買受人談妥一併買下曾 文段346地號土地（現為346、346之10號）及相鄰之曾文 段1879地號土地，原告胡楊幸同意支付200萬元佣金予被 告二人，．．．，被告有權先取得此200萬元佣金，故無 庸交付系爭支票予原告云云，然為被告所否認，原告對上 開有利於己之事實復未舉證以實其說，其上開主張，已難
採信。況原告胡博彥於98年10月5日簽訂系爭買賣契約時 ，已明知買受人李俊賢並未一併買下曾文段346地號土地 ，依原告上開所言，原告胡楊幸根本無須支付200萬元佣 金予被告，原告胡博彥豈可能於98年11月13日相信被告上 開所言，並同意由被告先取得系爭200萬元支票？（二）被告提出之系爭位置圖上記載：「右圖編號2至7號土地及 廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分 由鄭清福先生取得」等文字，上開文字書寫順序相連接， 並無中斷情形，各文字之墨色亦相同，業據本院當庭勘驗 屬實，有本院100年12月28日言詞辯論筆錄在卷可稽，再 者，上開文字於系爭位置圖上記載之形式為：
右圖編號2至7號土地及廠房地主同意
委 賣每 坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正
超額部分由鄭清福先生取得。
，上開文字係依由上而下，由右而左之順序書寫，且各字 間相連接，並無空格，此與一般人書寫習慣相符，如依原 告所言，原告胡博彥於系爭位置圖簽名時，該位置圖僅記 載：
地主同意
委 賣每 坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正
超額部分由鄭清福先生取得。
等文字，則在「地主同意」等字之上，有明顯空格，此與 一般人書寫習慣不符，原告胡博彥簽名時，豈有不質疑即 簽名之理？是原告主張原告胡博彥於系爭位置圖簽名時， 該位置圖僅記載「地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰 元正超額部分由鄭清福先生取得。」云云，尚難採信。再 者，系爭200萬元支票係原告胡博彥簽收後交給被告，已 如前述，倘原告胡博彥不同意上開約定，為何要將系爭20 0萬元支票交給被告？足見原告胡博彥於系爭位置圖簽名 時，系爭位置圖確記載「右圖編號2至7號土地及廠房地主 同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福 先生取得。」，即原告胡博彥同意系爭房地每坪超過19,5 00元之價金由被告取得。原告請求將系爭位置圖正本送調 查局或刑事警察局鑑定，核無必要，併予敘明。（三）原告胡楊幸與被告鄭清福於99年1月22日對帳後，於系爭 對帳單上簽名確認：①增值稅3,882,068元、地價稅77,70 8元，②毛麗秋2,150,000元，溪美儲蓄2,234,643元，台 中二胎3,900,000元，土銀11月份利息40,992元，土銀12 月份利息44,000元，土銀清償9,160,940元，③訂金500,0 00元，第一期款4,500,000元，殘款（系爭買賣剩餘價金
）3,461,649元。嗣訴外人李俊賢於99年2月5日又支付價 金2,500,000元，尾款剩961,649元。兩造於99年3月19日 結算結果：①訴外人李俊賢應支付原告尾款961,649元、 系爭動產買賣價金77萬元（被告主張係由其支付）②原告 應支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元、被告謝 清吉之仲介費149,760元、規費及代書費等計43,800元。 兩相扣抵後，訴外人李俊賢（被告主張包括被告）應支付 原告1,398,658元【計算式：（961,649＋770,000）－（1 39,431－149,760－43,800）=1,398,658】，並由訴外人 李俊賢開立130萬元之支票予原告，餘款98,658元以現金 交付原告。系爭買賣契約記載尾款961,000元已於99年3月 19日給付，原告胡博彥、原告胡楊幸（兼原告榮江公司法 定代理人）並在系爭買賣契約簽名，表示收到該尾款，為 兩造所不爭執，可見原告三人均同意上開結算結果。原告 三人既同意上開結算結果，原告三人並於99年3月19日結 算當日收受尾款961,000元，且將系爭房地點交予訴外人 李俊賢，依常情判斷，原告三人應已收受系爭買賣之全部 價款，倘原告胡楊幸及原告榮江公司不同意系爭房地每坪 超過19,500元之價金由被告取得，為何於收受尾款時不爭 執被告並未將系爭200萬元支票交予原告，仍將系爭房地 點交予訴外人李俊賢？又原告自承兩造於99年3月19日結 算時，原告同意支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,43 1元（由訴外人李俊賢應支付予原告之尾款961,649元及系 爭動產買賣價金77萬元中扣除），倘原告三人不同意系爭 位置圖上之約定，為何於99年3月19日結算時要同意支付 被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元？足見原告三人 確均同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得， 原告三人始同意上開結算結果，並於收受尾款961,000元 後，點交系爭房地予訴外人李俊賢。原告主張原告胡博彥 在系爭位置圖上簽名時，系爭位置圖僅記載「地主同意委 賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取 得。」；僅原告胡博彥在系爭位置圖上簽名，系爭位置圖 上之記載對原告胡楊幸及原告榮江公司不生效力云云，均 不足採信。
（四）按為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產 交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發 展，特制定本條例。經紀業指依本條例規定經營仲介或代 銷業務之公司或商號，不動產經紀業管理條例第1條、第4 條第4款分別定有明文。依上開規定可知，本條例規範、 管理之對象為經紀業及經紀人員。查被告2人非不動產經
紀業管理條例之經紀業或經紀人員，為原告所不爭執，依 上開說明，被告2人自非該條例規範、管理之對象，則原 告主張被告應依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規 定，返還已收取之差價或其他報酬云云，自不足採。六、綜上所述，被告2人非不動產經紀業管理條例之經紀業或經 紀人員，原告不得依該條例第19條第2項規定請求被告返還 已收取之差價或其他報酬。又原告3人均同意系爭房地每坪 超過19,500元之價金由被告取得，依該約定被告應取得之超 額價金共2,139,431元，業如前述，則原告以其未同意系爭 房地每坪超過19,500元之價金由被告取得，被告未將系爭買 賣價金2,139,431元交給原告為由，依侵權行為及委任之法 律關係，請求被告連帶給付原告胡博彥974,639元、原告胡 楊幸212,403元、原告榮江公司952,389元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為 無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
民事第二庭 法 官 蘇正賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
書記官 黃心怡
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