臺灣南投地方法院民事判決 100年度簡上字第22號
上 訴 人 林正文
訴訟代理人 許儱淳律師
被 上訴人 周汪美惠
訴訟代理人 陳俊寰律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國一百年一月二
十五日本院南投簡易庭九十九年度投簡字第二三四號第一審判決
提起上訴，本院於一百年十二月二十八日言詞辯論終結，茲判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事 實
一、上訴人方面：
㈠上訴人於原審起訴主張：坐落南投縣水里鄉○○段四八一之 二地號土地（下稱系爭土地），為上訴人於民國九十七年六 月間向訴外人陳鴻儀所購得，毗鄰之同段四八０之七地號土 地（下稱四八０之七地號土地）及其上同段四六二建號（門 牌號碼：南投縣水里鄉○○路十二巷十一號，下稱系爭房屋 ）為被上訴人所有。上訴人取得系爭土地所有權後，方知被 上訴人所有系爭房屋及附連之圍牆、籬笆，占用系爭土地如 原審判決附圖一即南投縣水里地政事務所複丈日期九十九年 七月一日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示，編號Ｂ部分 、編號ａ-ｂ、ｂ-ｃ、ｂ-ｄ、ｅ-ｆ、ｆ-ｇ線段部分之土 地，造成上訴人無法就系爭土地申請核發農用證明，須以一 般用地被課徵地價稅，日後移轉土地所有權時，亦須繳納鉅 額土地增值稅。然上訴人要求被上訴人拆除前開地上物交還 土地時，均為被上訴人所拒絕。而上訴人向訴外人陳鴻儀購 買系爭土地時，雖已知悉訴外人陳鴻儀曾與訴外人即四八０ 之七地號土地原所有權人汪睿傑間，訂有不動產土地交換契 約書（下稱土地交換契約），四八０之七地號土地所有權人 得使用鄰地，即系爭土地如原審判決附圖二所示斜線部分土 地，然上訴人並未同意承受該契約之義務，爰依民法第七百 六十七條提起本件訴訟。
㈡上訴人於本院補充陳述：
⒈本件之土地交換契約僅具債權效力，不足產生對世效及追及 效力。且租賃契約本質屬債之法律關係，僅於契約當事人間 發生法律效力。而民法第四百二十五條第一項規定，係因租 賃物所有權轉讓之際，租賃物為承租人占有中之情況，具有 類似物權公示方法之狀態，為兼顧保護承租人及第三人權益
，例外將租賃債權予以物權化。此乃一特別規定，適用時理 應從嚴認定，非可任意類推適用。系爭土地之前手固為訴外 人陳鴻儀，其並與訴外人汪睿傑簽訂土地交換契約，然系爭 房屋實係由訴外人汪鄭水於八十三年間就系爭房屋提出測量 申請，並辦理第一次保存登記，訴外人汪睿毅則於八十九年 一月二十九日因分割繼承取得系爭房屋所有權，並由被上訴 人於九十年九月二十一日因拍賣取得系爭房屋所有權至今， 訴外人汪睿傑自始未曾取得系爭房屋所有權。且訴外人汪鄭 水興建系爭房屋時，並未取得鄰地所有權人即訴外人陳鴻儀 之土地使用權同意書，南投縣水里地政事務所因而就系爭房 屋占用系爭土地部分不予測量，則系爭房屋之建物所有權狀 亦未包括占用部分之建築面積。又土地交換契約成立日期早 於系爭房屋建築完成之日，復並未載明同意訴外人汪睿傑興 建房屋使用，遑論訴外人陳鴻儀曾於八十三年間明示同意訴 外人汪鄭水越界建築系爭房屋。故難謂有民法第四百二十五 條第一項規定之適用。
⒉另系爭房屋既非訴外人汪睿傑，而係訴外人汪鄭水所興建， 且訴外人汪鄭水並非土地交換契約上四八０之七地號土地之 所有權人，自無民法第七百九十六條第一項前段規定之適用 。即訴外人汪鄭水無法對訴外人陳鴻儀主張適用該規定，則 其後手即訴外人汪睿毅、被上訴人當然亦不得主張之。況被 上訴人迄未舉證訴外人陳鴻儀知悉訴外人汪鄭水越界建築而 不即提出異議，亦未舉證證明上訴人訴請拆除之部分有何損 及全部建築物之經濟價值。再者，系爭房屋之原所有權人汪 鄭水，與系爭土地之前手陳鴻儀未曾訂有任何交換土地使用 之契約，亦無任何有效租賃契約存在，則系爭房屋原所有權 人汪鄭水，不得主張受民法第四百二十五條第一項規定之保 護，其後手即訴外人汪睿毅、被上訴人自亦不得主張之。二、被上訴人方面：
㈠被上訴人於原審辯以：系爭房屋及附連之圍牆、籬笆連同基 地，即四八０之七地號土地，為被上訴人於九十年間經法院 拍賣而取得，系爭房屋及基地之原所有權人即訴外人汪睿傑 ，前曾於八十一年六月間，與系爭土地前手即訴外人陳鴻儀 簽訂土地交換契約，因系爭土地及四八０之七地號分割前之 四八一地號土地間之經界線不規則，遂約定將經界線拉直， 訴外人陳鴻儀得使用收益處分四八０之七地號土地之部分土 地，而訴外人汪睿傑得使用收益處分系爭土地之部分土地， 且契約效力及於後手。而系爭房屋於八十三年五月間興建完 成至今，已有十六年，上訴人向訴外人陳鴻儀購買系爭土地 時，訴外人陳鴻儀亦已告知前開換地情事，且換地契約屬租
賃契約之性質，契約效力及於上訴人。是被上訴人占有系爭 土地有合法使用權源，上訴人之訴並無理由。
㈡被上訴人於本院補充陳述：被上訴人所有地上物就系爭土地 有無占有權源，核與地上物之保存登記無關。系爭土地為農 地，四八０之七地號土地為建地，不得為土地所有權之移轉 ，訴外人陳鴻儀、汪睿傑乃約定互相交換土地使用；且訴外 人陳鴻儀確實同意訴外人汪睿傑及其同意之第三人於系爭土 地上興建房屋使用。故土地交換契約之性質係屬租賃契約， 土地交換契約及訴外人陳鴻儀同意之效力，自應及於上訴人 ，即被上訴人係有權占用系爭土地。況上訴人知悉系爭房屋 使用系爭土地，仍願意購買，上訴人為惡意受讓人，應推斷 上訴人同意系爭房屋所有權人繼續使用系爭土地，並因而受 此一使用權法律關係之拘束。再者，系爭房屋之起造人雖為 訴外人汪鄭水，然系爭房屋乃基於土地交換契約，以及訴外 人汪睿傑、陳鴻儀之同意而善意越界建築使用系爭土地，仍 受民法第七百九十六條之保護。且此一致訴外人陳鴻儀之土 地所有權受限制之效力，對於受讓系爭土地之上訴人仍繼續 存在，即上訴人之土地所有權應受限制，而不得主張民法第 七百六十七條。
三、原審斟酌兩造提出之攻擊防禦方法，認上訴人請求被上訴人 應將坐落系爭土地上如附圖一所示，編號ａ-ｂ線段部分面 積一點五四平方公尺、編號ｂ-ｃ線段部分面積零點一七平 方公尺、編號ｂ-ｄ線段部分面積零點五三平方公尺、編號 ｅ-ｆ線段部分面積一五點四四平方公尺之圍牆，及編號ｆ -ｇ線段部分面積０點０七平方公尺之籬笆拆除，並將基地 交還上訴人有理由，為上訴人勝訴判決（被上訴人就其敗訴 部分未據上訴而告確定），至上訴人其餘之訴則無理由予以 駁回。上訴人對原判決上開駁回部分聲明不服而提起上訴， 並聲明：原判決關於上開駁回部分廢棄。上開廢棄部分，被 上訴人應將坐落系爭土地上如附圖一所示，編號Ｂ部分面積 五平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人。被上 訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為上訴人所有，為上訴人於九十七年六月間向訴外 人陳鴻儀所購買，四八０之七號土地及其上之系爭房屋是被 上訴人所有，係被上訴人於本院九十年度執字第二四號強制 執行事件拍定取得，其原始起造人為訴外人汪鄭水。 ㈡訴外人汪睿傑與訴外人陳鴻儀於八十一年六月十九日定有土 地交換契約，如原審被證一。
㈢附圖一所示，編號Ｂ部分之建物為被上訴人所有，並占有使
用系爭土地，五平方公尺。
五、兩造爭執事項：
㈠土地交換契約上交換土地使用之約定，是否僅具債權效力， 而不及於上訴人？
㈡系爭土地之原所有權人即訴外人陳鴻儀是否知悉系爭房屋之 原起造人越界建築，而未異議？
六、本院之判斷：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第 四百二十五條第一項定有明文。而使用他人之物，如為無償 ，即係借貸，如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。 互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價 ，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無 殊。租賃契約，依民法第四百二十五條規定，對於受讓租賃 物之第三人仍繼續存在（最高法院八十三年度台上字第二五 四四號判決要旨、最高法院七十五年度第五次民事庭會議決 議參照）。又土地相比鄰之所有權人，如已約定將相鄰部分 之界址取直，因而逾越原界址之土地，然未辦理所有權移轉 登記手續，且均同意對方建築房屋時，因關於土地之交互使 用並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉 ，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係，倘鄰地所 有權人將鄰地之所有權移轉於第三人時，越界建築人就其越 界建築之占用部分，應有民法第四百二十五條之適用。 ㈡經查：被上訴人抗辯系爭房屋之基地原所有權人即訴外人汪 睿傑與系爭土地前手即訴外人陳鴻儀前曾因兩筆土地之經界 線不規則，而於八十一年六月間簽訂交換土地契約。系爭土 地為農地，四八０之七地號土地為建地，不得為土地所有權 之移轉，訴外人陳鴻儀、汪睿傑乃約定互相交換土地使用； 且訴外人陳鴻儀確實同意訴外人汪睿傑及其同意之第三人於 系爭土地上興建房屋使用等情，業據被上訴人提出不動產土 地交換契約書及附圖為證（原審卷第五十至第五十三頁參照 ），核與證人陳鴻儀於本院審理中證稱：有與汪睿傑簽立契 約書，當時我想與隔壁土地交界處不整齊，我就想與隔壁土 地交換後，讓地界比較整齊，後來發現土地我的部分是農地 ，汪睿傑部份是建地，所以沒有辦法辦理土地交換登記，我 知道有興建房屋，時間是在土地交換契約之後興建的。但汪 睿傑還是興建房屋，我想因為相鄰，所以汪睿傑興建房屋時 ，我有在場看到。因為當時已經交換了，所以如何使用，只 要按照契約我沒有意見，我知道他有在那裡蓋房屋，我是用 我的農地與他交換的，同意由汪睿傑同意第三人興建房屋占
用等語相符（本院卷第一０四頁至一０八頁參照）。 ㈢又系爭房屋原所有權人汪鄭水與訴外人汪睿傑、吳慧照、吳 淑芬於八十二年六月間共同於系爭土地鄰地四八０地號土地 （嗣分割出系爭房屋基地四八０之七地號土地）興建房屋， 訴外人汪睿傑並於八十二年六月二十六日出具土地使用權同 意書，同意汪鄭水於系爭土地鄰地四八０地號土地上蓋建系 爭房屋，此有南投縣政府一百年八月二日府建管字第一００ ０一五二七七四０號函文所附建築執照存根、南投縣政府建 設局函稿、土地使用同意書、土地登記資料等在卷足佐（本 院卷第六十九頁至第八十八頁參照），是以被上訴人抗辯系 爭房屋之原所有權人汪鄭水得原房屋基地四八０地號土地所 有權人汪睿傑同意蓋屋，堪予採信。
㈣再查，系爭土地如附圖二所示斜線部分土地為土地交換契約 附圖所示編號Ｂ部分土地，業據原審囑託南投縣水里地政事 務所套繪在卷。而依前開土地交換契約之約定，土地交換契 約附圖所示編號Ｂ部分之系爭土地為訴外人陳鴻儀同意交換 之一部分土地，足見訴外人汪睿傑就系爭土地得使用收益處 分之部分為如附圖二所示斜線部分土地。此外，經本院將附 圖一、二加以比對後，可知被上訴人所有如附圖一所示之編 號Ｂ部分建物係位在附圖二所示斜線部分之土地上，亦即為 土地交換契約訴外人陳鴻儀同意交換之部分土地範圍內。則 揆諸前開說明，訴外人陳鴻儀、汪睿傑就系爭土地如附圖二 所示之斜線部分土地包括附圖一所示之編號Ｂ部分建物基地 成立之交換土地契約，性質上屬租賃契約，該契約效力自及 於受讓系爭土地之上訴人。
㈤又系爭土地上如附圖一所示編號Ｂ部分建物基地既係系爭土 地所有權人與鄰地四八０地號土地交換使用而屬租賃，且依 訴外人陳鴻儀與汪睿傑於土地交換契約書第十條約定「本契 約之當事人，包括雙方之繼承人、承受人」（原審卷第五十 二頁參照），則訴外人汪睿傑之繼承人、或嗣後取得土地所 有權之後手，自得對訴外人陳鴻儀主張承繼土地交換契約之 效力。故被上訴人於九十年十一月八日取得自四八０地號土 地分割出之四八０之七地號土地之所有權，應可承繼訴外人 汪睿傑就土地交換契約之效力，並得對抗系爭土地之原所有 權人陳鴻儀主張對系爭土地如附圖一所示之編號Ｂ部分建物 基地有租賃權。系爭土地嗣由上訴人自前手即訴外人陳鴻儀 取得系爭土地所有權，依前開說明，則被上訴人主張得依民 法第四百二十五條規定，對於受讓租賃物之上訴人繼續存在 。
㈥上訴人雖謂系爭建物占用使用系爭土地如附圖一所示Ｂ部分
，並無合法保存登記，且訴外人陳鴻儀與訴外人汪睿傑間縱 就系爭土地有何交換使用之合意，訴外人陳鴻儀亦未同意訴 外人汪睿傑或事後同意汪鄭水在系爭土地上興建房屋使用等 語，與上開決議情形不能等同視之，然究其決議之本旨係在 解決鄰地間交換使用，越界建屋之法律關係，而依前開不動 產土地交換契約書約定，訴外人陳鴻儀、汪睿傑就彼此交換 之土地部分，有租賃性質，已如上述，且契約當事人並未限 制各自交換後土地使用之用途，亦有土地交換同意書可佐， 況證人陳鴻儀亦到證述同意汪睿傑及其同意之第三人於系爭 土地上蓋建房屋等語（本院卷第一０七頁參照）。再者，鄰 地間同意越界建築，非以己有土地均已建築使用完畢為限。 準此，本件被上訴人之前手基於與原所有權人之土地交換使 用契約，因而越界建築於系爭土地上如附圖一所示之Ｂ部分 ，雖系爭土地已由上訴人取得，惟揆之上開決議見解，被上 訴人就附圖一所示之Ｂ部分之土地，得適用買賣不破租賃之 法律關係，故性質上屬於互為租賃之系爭土地交換使用契約 ，對於上訴人仍繼續存在，被上訴人占有該部分堪認有合法 使用權源。
㈦復按民法第四百二十五條之一規定：「土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。」此規範目的應係調和 建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不 因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地 所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及 社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用 權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量， 進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響， 藉以調和土地與建物之利用關係。本件如認被上訴人非土地 交換契約之當事人，無法主張對系爭土地如附圖一所示之Ｂ 部分有租賃權，惟訴外人汪鄭水得有權使用系爭土地如附圖 所示之Ｂ部分土地及四０八之七分割前之四八０地號土地所 有權人汪睿傑同意興建系爭房屋已如上述，就系爭房屋使用 系爭土地上如附圖一所示之Ｂ部分及汪睿傑所有四八０之七 地號土地，自得對汪睿傑主張有權占用。嗣系爭房屋所有權 移轉由汪睿毅取得，又四八０之七地號土地及系爭房屋復因 拍賣由被上訴人於九十年十一月八日取得所有權，被上訴人 應得對汪睿傑主張有權占用。而上訴人之前手陳鴻儀與汪睿 傑復有互換土地使用之事實，已如前述，揆諸前揭說明，上
訴人之前手陳鴻儀與汪睿傑間即有租賃關係存在。嗣陳鴻儀 將系爭土地移轉登記與上訴人時，依照民法第四百二十五條 規定，陳鴻儀與汪睿傑間之租賃關係對於受讓人即上訴人仍 繼續存在，是在被上訴人與汪睿傑間之租賃契約尚未終止前 ，上訴人對於被上訴人得汪睿傑之同意繼續使用換來之土地 即難指為係無權占有。
㈧又參以上訴人之妻連秋彥對被上訴人及訴外人汪文芳提出竊 佔告訴時，於臺灣南投地方法院檢察署九十八年度偵字第四 一八三、四五二二號偵查時陳稱訴外人陳鴻儀於出賣系爭土 地時，曾告知其前開換地契約存在之事，且系爭土地係鑑界 後才購買等語明確，業據本院調取前開偵查卷宗核閱屬實， 足認上訴人既於向訴外人陳鴻儀買受系爭土地時已知有土地 交換使用事宜而仍買受，即應有同意被上訴人使用系爭土地 如附圖一所示之Ｂ部分範圍。換言之，被上訴人依土地交換 契約使用、未逾越交換土地使用範圍內使用系爭土地如附圖 一所示之Ｂ部分，即屬已得上訴人同意之正當使用情形，並 非無權占用。
㈨按土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越 界而不即時提出異議，不得請求移去或變更其建築物，為民 法第七百九十六條前段所明定，此項土地相鄰關係致一方之 土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務 對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在。 （最高法院八十五年度台上字第一一九號判決意旨參照）。 又按法律所定不動產相鄰關係，係以調和利用不動產所產生 之衝突，俾發揮其經濟功能為目的，自應重在不動產利用權 人間之關係，而不應重在不動產所有權之誰屬。參酌民法第 八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條不動產用益權 人亦可準用相鄰關係規定之立法意旨，應認相鄰關係不僅法 律所規定者有其適用，即承租人、使用借貸人等權利人相互 間及其與所有人相互間，均有其適用。而民法第七百七十四 條至前條規定，於地上權人、地役權人、典權人、承租人、 其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。此亦為九十 九年二月三日增訂之民法第八百條之一所明定。再相鄰關係 致一方所有權擴張，而他方之所有權受有限制，該關係並對 嗣後受讓各該不動產而取得所有權之兩造繼續存在，不能與 債權法上之借貸契約同視。經查：本件縱認上訴人主張被上 訴人之前手汪鄭水及被上訴人非系爭土地上如附圖一所示之 Ｂ部分之承租人，不得主張依民法第四百二十五條之買賣不 破租賃關係主張對上訴人有依租賃為合法占用之權源，且訴 外人陳鴻儀未同意系爭房屋原所有權人汪鄭水於系爭土地蓋
屋為真，然系爭房屋之原所有權人汪鄭水於八十三年得基地 所有權人汪睿傑同意蓋屋，有前開土地使用同意書可證，而 系爭房屋有占用鄰地即系爭土地如附圖一所示之Ｂ部分，該 部分不予辦理建物第一次登記，亦有汪鄭水出具之切結書足 佐（本院卷第三十一頁參照），堪認系爭土地當時所有權人 陳鴻儀於汪鄭水蓋建系爭房屋時，應明知有越界情形，而訴 外人陳鴻儀當時既未表示異議，則依前開說明，訴外人陳鴻 儀就系爭土地如附圖一所示之Ｂ部分土地之所有權即受到限 制，且對系爭土地受讓人即上訴人仍繼續存在，上訴人即不 得據以請求移除如附圖一所示之Ｂ部分建物。
七、綜上所述，上訴人依所有物返還請求權請求被上訴人將如原 審判決附圖一所示之Ｂ部份地上物拆除，及返還該部分土地 ，於法尚屬無據，無從准許。原審就此部分為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之 一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十七 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
民事第一庭審判長法 官 徐 奇 川
法 官 楊 鑫 忠
法 官 洪 儀 芳
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 100 年 1 月 11 日
書記官 洪素禎