臺北高等行政法院判決
100年度訴更一字第46號
100年12月22日辯論終結
原 告 許明欽
許明發
許温玉霞
許鴻文
許鴻斌
共 同
訴訟代理人 許修齊 律師
被 告 新竹縣政府
代 表 人 邱鏡淳（縣長）住同上
訴訟代理人 陳麗華
陳秀斯
薛一梅
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國97年9 月
2 日台內訴字第0970049905號訴願決定，提起行政訴訟，經最高
行政法院發回本院更審，本院更為判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及更審前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告之代表人原為鄭永金，嗣變更為邱鏡淳，並 由邱鏡淳承受訴訟，有其提出之聲明承受訴訟狀附卷可稽， 核無不合，應予准許。
二、事實概要：行政院國家科學委員會（下稱國科會）所屬科學 工業園區管理局（下稱科管局）為辦理新竹科學工業園區（ 下稱竹○○○區○○○路沿線用地擴建案工程用地，申請徵 收包括原告所有坐落新竹縣寶山鄉○區段323 、325 之1 、 326 地號土地（下分別稱323 、325 之1 、326 地號土地， 合稱系爭土地）在內之341 筆土地，經內政部於民國96年5 月18日以台內地字第0960080996號函核准徵收，並經被告以 96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告徵收。原告對地 價補償有異議，於公告期間提出異議書，案經被告查處並提 請新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）96年第 2 次會議復議後，將寶山路後段路線價即第119 ○○○區段 ○○○○○○ 區段）之區段地價調整為每平方公尺新臺幣（下 同）15,000元；第76○○○區段○○○○○區段；76、119 區 段下或合○○○區段○○區段地價維持每平方公尺4,000 元 ，地價區段範圍並略作調整。嗣因上開復議之○○○ 區段○區
段地價有計算錯誤情事，經地評會96年第3 次會議決議，其 區段地價由每平方公尺15,000元更正為每平方公尺10,700元 。被告乃將上開復議結果以96年9 月17日府地徵字第096012 2620號函（下稱原處分）通知原告。原告不服提起訴願，遭 決定駁回，遂提起行政訴訟。經本院98年5 月21日97年度訴 字第2761號（下稱前審）判決訴願決定及原處分均撤銷，被 告不服提起上訴，經最高行政法院100 年3 月24日100 年度 判字第396 號判決廢棄，發回本院更為審理。三、本件原告主張：
㈠系爭土地自78年12月起即經被告管制，無法作其他使用， 被告亦認系爭土地已遭禁建管制20幾年，系爭土地於95年 12月18日都市計劃公告實施生效，編定使用分區為園區事 業專用區，被告並據以徵收。惟被告並未依地價調查估計 規則（下稱調估規則）第19條之規定為地價區段之劃分， 且系爭土地使用分區為園區事○○○區○○○○區段地價 估計時，以原告所提出之國有財產局（下稱國產局）以每 平方公尺12,000元出售坐落新竹縣寶山鄉○區段482 之1 地號（下稱482 之1 地號）土地之買賣交易實例，買受人 繳款日為94年8 月25日，非得依調估規則第21條第1 項第 1 款以有買賣實例或收益實例方式估定正常地價，而依同 條項第2 款規定，以無買賣實例及收益實例區段估定地價 處理，惟被告竟選取與系爭土地使用分區不同之新竹縣竹 東鎮第7 號及第6 之2 號區段（下稱竹東7 、6 之2 區段 ）○○○區○○○區段為基準地價區段，可見被告對系爭 土地區段地價估計時，已屬違反調估規則第21條第1 項第 2 款之規定。
㈡系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰寶山路，其餘 則深入道路內側，位屬竹科特定區計劃範圍內，辦理96年 土地現值調查作業之收集調查實例期間內未收集調查有買 賣實例。然按土地所有權移轉或設定典權申報現值作業要 點（下稱申報現值要點）第2 條、第7 條規定，可見稅捐 稽徵機關於審核土地現值確定，並經地政機關於辦竣土地 所有權移轉登記後，應將該買賣實例送交縣（市）政府， 作為地評會評定地價之參考。原告確曾提出國產局以每平 方公尺12,000元出售482 之1 地號土地予民間之買賣實例 ，因被告認為該買賣實例土地買受人向國產局繳交價款日 為94年8 月25日，以該日為買賣日，惟該日非在收集調查 實例期間，而以無買賣實例方式處理。惟國產局將國有土 地出售給民間，除公開招標者外，對買受人均有資格之限 制，且買賣價款均應於一次繳清，上開買賣交易實例之繳
款日為94年8 月25日，買受人於繳清價金後，於同月31日 向地政機關提出該土地所有權移轉登記之申請，至94年9 月9 日完成所有權移轉登記，依申報現值要點第7 條規定 地政機關於辦理土地登記時，即應於94年9 月9 日始將上 開移轉現值建立為「前次移轉現值及調查地價實例資料」 毋庸置疑；另依民法第758 條之規定，向國產局買受土地 之人應於所有權移轉登記時始發生買賣之效力，上開買賣 交易實例所買受之土地即於94年9 月9 日始發生買賣之效 力，該時既係在上開收集調查實例期間，應依調估規則第 21條第1 項第1 款之規定估計該等地價區段之地價，始屬 合法合理。縱認上開國產局出售國有土地之繳款日94年8 月25日為上開買賣實例之買賣交易日，惟距系爭區段辦理 96年土地現值調查作業之收集調查之實例期間之起始日94 年9 月1 日僅相隔數日，以土地買賣價格日益攀高情形觀 之，該交易價格仍非無於估價時供參考價值。又科管局出 租園區事業之土地租金，雖係以公告地價為基礎乘以一定 之成數後再加計應負擔之公共設施建設費用計算，與一般 之市場正常交易租金價格計算不同，然該租金之計收，仍 不無可供地價查估之參考價值；被告既主張系爭區段屬於 無買賣實例或收益實例之區段，應依調估規則第21條第1 項第2 款規定辦理。然76區段使用分區原為工業區，係於 95年12月18日都市計劃公告實施生效後，始編定為園區事 業專用區。依前審卷被證2 所○○○區段○○○○○○區段 勘查表（勘查日期為95年1 月）及區段地價估價報告表（ 填寫日期為95年10月18日）所載，查估當時係在76區段仍 ○○○區○○○○○○○區段為無買賣或收益實例之區段 ，竟選取為農業區之竹東7 號及○ ○○ 區段○○○○○區 段，並予以區域因素修正，據以○○○區段○區段地價， 可見被告對上開區段地價之估計違反調估規則第21條第1 項第2 款前段規定為之（即此時應選取2 個以上「使用分 區或編定用地相同」○○○區段○○○○○區段有所違背 ），復議時猶作○○○區段○區段地價維持每平方公尺4,00 0 元之決議，其土地現值評定及復議之結果自屬違法。 ㈢按土地徵收條例（下稱徵收條例）第30條、同條例施行細 則第30條第1 項，系爭土地之徵收公告期間係自96年6 月 1 日起至96年7 月1 日止，故應自徵收公告期滿次日（96 年7 月2 日）起算第15日即96年7 月16日之96年當期公告 土地現值計算其地價補償。而96年期之公告土地現值係以 95年9 月1 日為估計基準日，此參考調估規則第17條規定 即明；又119 區段使用分區原為工業區，係於95年12月18
日都市計劃公告實施生效後始編定為園區事業專用區。因 此，原告對地價補償提出異議時，依上開規定，被告查處 或地評會復議時，本應以96年期公告土地現值之查估基準 日即95年9 月1 日之當時狀況據以查核，始符合徵收條例 及調估規則之相關規定，被告卻未有此部分之查核，於法 已有未合。且119 區段變更為園區事業專用區係發生於查 估基準日之後，本不影響該區段地價之查估及其96年度公 告土地現值之評定，被告既稱係因考量95年12月18日都市 計畫變更後，已與95年9 月1 日公告土地現值估價基準日 之情況有所不同，而重新檢討，將一般路○○區段○○○○ 區段地價由每平方公尺5,800 元調整為每平方公尺15,000 元，並經提交地評會復議通過（嗣後再以計算錯誤為由， 更正為每平方公尺10,700元），可見使用分區變更為園區 專用區情事，應為被告事後重新檢討119 區段地價之重要 因素。惟依被告就119 區段另於96年7 月26日重為查估所 製作之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析表、區段 地價估價報告表所載觀之，被告仍將119 區段為中小規模 工業用地之原使用分區與原使用狀況，據以選取同性質之 新竹縣竹東鎮第293 號、第294 號區段同為中小規模工業 用地之區段（下稱竹東293 、○○○ 區段○○○○○○區段 ，予以區域因素修正後，重新估計○○○ 區段○區段地價， 並未見被告有審酌使用分區已變更為園區專用區情事，是 該重為查估顯未參酌使用分區變更後之情況。從而，地評 會依上開重為之區段地價估計，據以作成土地現值調整為 每平方公尺15,000元之復議結果，及其後更正為每平方公 尺10,700元之決議，應非正確。
㈣系爭土地使用分區原為工業區，於95年12月18日都市計劃 公告實施後，編定為園區事業專用區，即土地用途因上開 都市計劃之公告而有所改變。政府為鼓勵電子工業之發展 ，設立竹科以供電子公司設廠使用，系爭土地既因都市計 劃由工業區變更為園區事業專用區，顯見原有竹科之土地 已不敷使用，是以系爭土地於編定為園區事業專用區，係 在供迫切設廠之電子公司使用，於編定為園區事業專用區 後，對於供設廠後電子公司之原料成品運輸及公共建設等 ，均應有規劃及改善。系爭土地係位在新竹市○○路之右 側，經徵收後已供臺灣積體電路股份有限公司（下稱臺積 電）建廠使用，同路段之右側為力晶半導體股份有限公司 （下稱力晶）工廠，原寶山路因之變成位在竹科內道路， 政府為設廠電子公司原料成品之運輸，及園區整體之規劃 ，已將該寶山路予以拓寬。而系爭土地原為工業區期間，
雖閒置多年，然所以形成該等情事，係因被告管制該土地 不得開發使然，被告竟以該土地於編定為園區事業專用區 前，該等土地並無何價值稱之，應非可取，政府既將該土 地編定為園區事業專用區，可見竹科土地已不敷使用，該 地編定為園區事業專用區後，即應有迫切需用系爭土地設 廠之電子公司，應屬必然，該等土地因需用者眾，價值必 因之立即升高，更屬必然，此與一般農牧用地，因實施都 市計劃，將之編定為建地後，該土地之價格隨之高漲情形 相同，況系爭土地雖經編定為園區事業專用區，並非指該 土地必為政府徵收始得供電子公司設廠使用，即如政府不 予徵收，仍可供有設廠需要之電子公司設廠使用，系爭土 地於徵收之前，此從臺積電即曾有以市價欲向原告購買之 議可資證明，後來政府為竹科整體發展計畫將之徵收，而 徵收價格至低，顯然有不合常情，損害地主權益至大。是 系爭土地（位新竹市○○路右側）現為臺積電設廠使用， 而寶山路左側之土地則係力晶設廠使用，力晶使用之土地 行政區域屬新竹市，該土地之地價高達每平方公尺23,000 元，而與該土地一路之隔、使用條件相同之系爭土地，僅 因行政區域為新竹縣，地價低至僅4,000 元，顯違情理。 ㈤76、119 區段土地於95年12月18日都市計劃公告實施生效 前原均為工業區，公告土地現值分別為每平方公尺4,000 元、5,800 元，都市計畫公告實施生效後始編定為園區事 業專用區，在被告徵收前，系爭土地固因20餘年間受管制 實施禁建，無法做其他使用，更不得依系爭土地屬性為工 業區之使用，然所以受到長年之管制，應係被告為達將來 能便於低價徵收所為之準備行為，原告在被告將系爭土地 管制期間，無法有效利用，為所必然，且被告為達將來能 以低價徵收之目的，該等土地之地價在管制期間鮮少調高 ，致在95年12月18日都市計劃公告實施生效前，系爭區段 公告現值與附近未實施管制之土地地價相差甚多，亦即系 爭區段土地之地價與市價相差甚多，復因受到被告實施管 制20餘年，造成估定96年1 月1 日公告地價現值時，因自 94年9 月1 日至95年8 月31日期間無買賣實例可爰之窘狀 。被告竟以系爭區段無買賣契約簽訂及繳交價金之實例， 主張依調估規則第21條第1 項第2 款規定估計區段地價， 自於法有違。況依被告主張系爭區段同為無買賣實例，在 原告對上開2 個區段之徵收補償價均提出異議，被告竟僅 以119 區段徵收補償價，因土地所有權人提出異議，並提 出買賣交易實例，而未依調估規則第21條第1 項第2 款規 定估計地價，將119 區段經地評會將地價調高為每平方公
尺15,000元，後來又以計算錯誤為由，將地價調低為每平 方公尺10,700元，予以調高，然相鄰之76區段地價為何同 遭異議，而不得援例提高，被告始終未能提出合理說明， 況被告既參酌原告所提出上開買賣交易實例，將119 區段 地價予以提高，顯然被告對119 區段地價係依調估規則第 21條第1 項第1 款規定辦理，被告事後於本件主張國產局 出售土地之繳款日為94年8 月25日，非在94年9 月1 日至 95年8 月31日期間，而無調估規則第21條第1 項第1 款之 適用等情，自無可信。
㈥系爭土地屬工業區，本應供設廠使用，惟因徵收前業經被 告78年間實施限建管制而不得設廠，原告曾因不忍令系爭 土地荒蕪，乃於93年間整地思以農業方式使用，更於93年 9 月間在該等土地上搭建組合屋為臨時辦公室，並將部分 土地鋪設水泥地面及放置鋼筋等物品，欲興建廠房，以供 工業生產使用，竟遭新竹縣寶山鄉公所（下稱鄉公所）開 單制止，可見原告並非坐令該等土地荒廢不思利用。又由 於系爭土地因上開管制出售不易，致令土地所有人不得有 效運用，且多年地價甚少調整，若以甚少調整之地價加4 成之價格與原告議價，至為不公，是以雖經議價自難達成 ，被告以議價不成實施強制徵收，其徵收補償價又依多年 甚少調整之地價計算，自然偏低又非合理，被告既係在徵 收前為達低價徵收之目的，將該等土地實施管制，又多年 間甚少調高地價，而獲暴利，反謂原告在管制期間未有效 運用土地，未曾考量原告之所以未有效運用該等土地，全 係被告20餘年間實施管制使然，竟而主張95年12月18日將 該等地價區段因都市計畫公告變更為園區事業專用區，其 都市計劃公告變更為園區事業專用區所得之利益，為徵收 後始發生，自有違公平正義，因而該等主張更非合理，被 告對原告在系爭區段土地未依合理價格之徵收，顯然係政 府利用不合理法律規定強取土地，系爭土地徵收價格計價 既有不合理抑低情形，且造成原告損害至多。
㈦被告對系爭區段土地之徵收，尚有被告所謂路線調整價， 即將寶山路沿線向右側延伸18公尺範圍之地價，每平方公 尺地價調高為17,000元情事，被告所謂之路線調整價並無 何前例可循，被告之所以如是作為，顯然已自認該路段之 土地市價當在每平方公尺17,000元以上，應無可疑。此從 寶山路目前僅向右拓寬約12公尺，尚有6 公尺非供道路拓 寬使用，該非道路使用部分土地，又非供臺積電建廠使用 之土地，被告仍係按每平方公尺17,000元予以徵收，於徵 收後仍供臺積電使用，即得證明。上開寶山路沿線向右延
伸超過12至18公尺範圍部分土地，在徵收前臺積電曾向原 告表示欲以市價向原告購買，並給予原告除購買價格之優 惠外，尚給予許多優惠條件，諸如劃出部分土地分售或分 租給地主等等，惟因被告反對，而被告終以徵收後供臺積 電使用方式處理，可見被告對系爭區段之估價，並無一定 準則，且被告所為之徵收價格顯然偏低。
㈧系爭土地既因實施都市計劃，將之變更為園區事業專用區 ，其使用區分一經變更，其價值自與變更前之價值冏異， 因其變更為園區事業專用區後，預期之利用價值較高，其 價值應立即有所攀升。此與因實施都市計劃，將原屬農地 變更為建地，該建地縱然未有何改良行為，且尚未建築， 因用途之不同，自較變更前農地價格為高情事相同，被告 於96年7 月30日所召開之地評會第2 次會議，對寶山路後 段路線價（即119 區段）即已參酌系爭土地已變更為園區 事業專用區情形，予以估算將該區段地價調整為15,000元 ，可見被告亦認為系爭土地經都市計畫變更為園區事業專 用區，系爭土地價值必然攀高，地價應予調高。被告事後 主張76區段使用分區雖變更為園區事業專用區，但於科管 局未依徵收程序取得其土地前，原土地所有權人僅得繼續 為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，該土地 使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實施 後，即賦予原土地所有權人，而係於科管局於依法取得土 地後，始發生實際效益，因土地是否發生實際效益，與地 價是否會因使用分區變更為園區事業專用區而漲高無關， 是以被告依其所為上開事後之主張，意指系爭土地之地價 不因變更為園區事業專用區而有所變動，即非可採。 ㈨至於被告提出舉最高行政法院98年度判字第1118號判決， 主張本件應依該判決所載之例處理。然竹科已整體開發完 成多年之土地，係隔寶山路與系爭土地相鄰，寶山路亦已 拓寬完成，是以該園區地價因開發完成多年，必然因之攀 高，又何不得以該攀高之地價作為系爭土地估價參考，而 必須選取非屬相同為工業區或園區事業專用區之尚屬農業 區之竹東鎮區土地地價，作為系爭土地估價參考，殊難索 解，最高行政法院於上開判決時未思及此，該判決即尚難 得由被告比附爰引，況該判決尚未採為判例，該判決上開 所載，僅係最高行政法院該庭之見解，且該案原告已對上 開判決提起再審，是對本案而言自無拘束力可言。 ㈩是原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
四、被告則以：
㈠被告轄區內土地96年公告土地現值，經依平均地權條例第
46條規定，調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段 地價後，提經95年12月6 日地評會95年第4 次會議所評定 。又被告各鄉鎮市96年（96年1 月1 日至96年12月31日） 被徵收土地，其徵收補償地價加成補償成數，亦比照一般 正常交易價格，提交地評會於該次評議96公告土地現值時 ，評定為4 成。故被徵收土地之公告現值加計4 成之加成 補償後，應相當一般正常交易價格。系爭土地位屬竹科特 定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○路○○路地區）計 畫案（下稱系爭計畫）範圍，依被告95年12月15日公告系 爭計畫案，自95年12月18日起生效前之土地使用分區係屬 工業區，惟因系爭計畫範圍內土地需以徵收方式整體開發 供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，故計畫範圍內土 地使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，並未整體開 發。被告辦理96年公告土地現值作業時，經斟酌地價差異 並依其土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現 況及其他影響地價因素，將323 、326 地號土地劃為跨屬 76一○○○區段○○○○ ○○路線價區段，其96年公告土地 現值區段地價經地評會議評定分別為每平方公尺4,000 元 及5,800 元，依調估規則第23條規定計算後分別為每平方 公尺4,104 元、5,222 元；將325 之1 地號土地劃為114 區段，96年公告土地現值計算為每平方公尺5,800 元。嗣 因有其他被徵收土地所有權人於徵收公告期間內亦對徵收 補償價額提出異議，被告乃彙整異議內容，就徵收範圍及 毗鄰地區之土地，經96年12月18日都市計畫變更後，各地 價區段劃分有無符合調估規則第18條及平均地權條例施行 細則第63條公共設施保留地地價查估等相關規定辦理，並 於重新檢討後，依徵收條例第22條規定，於96年7 月30日 提請地評會96年度第2 次會議復議，復議結果系爭土地屬 76區段96年度公告土地現值仍維持為每平方公尺4,000 元 ，屬一般路○○區段○○○○ 區段部分範圍併入○○○ 區段○ ○○○ 區段地價由每平方公尺5,800 元調整為每平方公尺15 ,000元。嗣復因查明該復議結果之119 區段估計之一般正 常交易價格約為每平方公尺15,200元，而地評會96年第2 次會議復議上開區段地價為每平方公尺15,000元，如再加 計4 成加成補償後，已超過一般正常交易價格，實有區段 地價估計錯誤情事，乃依辦理更正公告地價公告土地現值 作業注意事項第3 點規定，於96年8 月6 日提請地評會96 年第3 次會議評議更正○○○ 區段○區段地價為每平方公尺 10,700元，故評議後76、119 區段之323 、326 地號2 筆 土地，其96年公告土地現值，依地價調查估計規則第23條
第3 款規定計算，分別變為每平方公尺4,387 元、8,549 元；劃屬119 區段之325 之1 地號土地，變為每平方公尺 10,700元。
㈡徵收條例細則第31條第2 項須為土地現值公告後，始經都 市計畫劃定為公共設施保留地之土地，始得適用，本案都 市計畫劃設之「園區事業專用區」土地非屬公共設施保留 地，故無上開規定適用。而平均地權條例第15條第1 項第 1 款及調估規則第17條第3 項規定，96年公告土地現值作 業之估價基準日為95年9 月1 日，而收集調查實例期間為 94年9 月1 日至95年8 月31日之案例，因系爭計畫案所在 之各地價區段範圍，於上開期間並無收集調查有買賣實例 或收益實例，遂按調估規則第21條第1 項第2 款規定辦理 。因76區段範圍內土地，都市計畫規定應以徵收方式整體 開發供竹科高科技廠商設廠使用，而現況仍未整體開發， 多為閒置空地、雜林或農業使用；至於○○○ 區○○鄰○道 路之土地，交通運輸及土地利用現況等條件較佳，其地價 顯著較高，故以鄰近使用性質類似之中小規模工業用地區 段之區段地價修正之，並無違誤。實不宜以鄰近經整體開 發完成多年，公共設施規劃建設完善，與系爭區段現況大 不相同之科管局出○○○區○○○○○區段地價來進行修 正，而應以鄰近使用性質類似之農業使用土○○○區段○ 區段地價進行修正為宜。本○○○區段○○○區段地價時， 選取與寶山鄉毗鄰之竹東鎮轄區內，已依調估規則第21條 第1 項第1 款規定，估計出區段地價之農業使用土○○○ 區段○○○○○區段，並予以區域因素修正以求取目○○ ○區段○○○○區段）之區段地價，該基○○○區段○○○ ○○區段使用性質類似，且基○○○區段○○○○○區段 間之區域位置等區域因素差異，並有加以區域因素修正， 故76區段地價估計時，選取竹東鎮使用性質類似之地價區 段作為基準地價區段，並加以區域因素修正求取之，其估 價作業並無不當。而76區段徵收前其使用現況為閒置空地 、雜林或農業使用，寶山鄉鄰近使用相同之農業用地地價 區段，96年公告土地現值調查收集有買賣實例之地價區段 經評議後介於每平方公尺1,000 元至1,300 元之間，而毗 鄰竹東鎮農業用地之竹東7 、○ ○○ 區段○○○道○路及 科學園區第3 期開發案，發展趨勢、土地利用條件較鄰近 同鄉農業用地為高，較以寶山鄉○○○○區段地價之區段 ，作為基準地價區段，推估計算影響地價區域因素總修正 數較小，是選定竹東7 、○ ○○ 區段○○○○○區段及基 準區段各修正細項之優劣等級係數較小，所以依調估規則
第21條第1 項第2 款後段規定估計其區段地價並無不當， 且較有利於原告等人之土地徵收補償地價。
㈢系爭計畫案自95年12月18日起生效實施後即發生規範效力 ，而依該都市計畫書內容及科學工業園區設置管理條例（ 下稱園區設置條例）第12條第3 項規定，可知土地使用分 區變更之實際效益，係賦予科管局於依法取得土地後，而 非歸屬原土地所有權人所擁有，故不宜選取已發生實際變 更效益之園區事○○○區○○○區段，作為基準地價區段 ，此就土地開發（系爭土地應由科管局徵收取得）、土地 容許使用項目（供依園區設置條例核准入區之園區高科技 事業使用）、土地使用者資格及取得使用權限制（須由經 核准在園區內設立之園區事業依其需要向科管局申請租用 園區土地）、土地徵收前實際容許使用（不合分區使用規 定之土地及建築物，除經自行停止使用2 年或經目的事業 主管機關令其停止使用者外，得繼續為原有之使用或改為 妨礙目的較輕之使用）等面向均應為如此，均於都市計畫 公告確定後所發生之規範效力，亦應包括需由科管局依法 取得後，再出租給園區事業依土地使用分區管制要點規定 使用之規定，是76、119 區段使用分區原為為工業區，係 於95年12月18日都市計畫公告實施生效後始編定為園區事 業專用區，惟本案都市計畫賦予之土地使用分區，對原土 地所有權人並無效益，故徵收前估計其區段地價時，均不 宜選取已發生實際效益之工業區或園區事○○○區○○○ 區段，作為基準地價區段。又竹科特定區計畫範園內之工 業區○○區○○○○區○○區段，均須由科管局出租予園 區事業使用，故均屬無買賣實例或收益○○○區段○○○ ○區段地價估計，無論其原為工業區之情況下或變更為園 區事業專用區之情況下，均應依調估規則第21條第1 項第 2 款後段規定為之。是76區段土地使用現況多為閒置空地 、雜林或農業使用，並未整體開發，故選取竹東鎮使用分 區為農業區之竹東7 及○ ○○ 區段○○○○○區段，並予 以區域因素修正；至於1○○ ○區段○○○○路○○區段○ 區段地價由每平方公尺5,800 元，調整為每平方公尺15,0 00元，並經提交地評會復議通過（嗣因區段地價計算錯誤 ，遂更正為每平方公尺1 萬700 元），上開地價之調整主 要係因公告徵收期間部分土地所有權人對徵收補償價額提 出異議，並提出位於路線價區段內482 之1 地號土地買賣 交易實例，雖非在94年9 月1 日至95年8 月31日之調查實 例期間發生之交易，不能調估規則第21條第1 項第1 款規 定辦理為估計區段，惟發生於94年8 月25日而尚可供參酌
，故提復議並通過調整地價，其調整地價並非因其使用分 區變更為園區事業專用區之故，此可由119 區段另於96年 7 月26日重為查估製作之地價區段勘查表、影響地價區域 因素分析表、區段地價報告表，係以119 區段係中小規模 工業用地之原使用分區與狀況，據以選取使用性質類似之 竹東293 、294 區段（同為中小規模工業○○○區段○○ ○○○區段，予以區域因素修正後，重新估計○○○ 區段○ 區段地價，因竹科園區特定區域計畫範圍內工業區或園區 事業專用區地價區域段範圍土地，均須由科管局出租予園 區事業使用，故均屬無買賣實例或收益實例之段，又因○○ ○ 區段○路○○區段，為已開闢道路之一側帶狀土地，可 及性與現況使用強度較佳，地價顯著較高之故，上開區段 地價之估計亦係依調估規則第21條第l 項第2 款後段規定 為之，均無違誤。
㈣按不動產估價以比較法從事估價時，應進行情況修正、期 日修正、區域因素修正及個別因素修正，而現行地政機關 辦理公告土地現值估價作業，除在都市○○街道○○路線 價估價法外，○○○區○○區段價法方式辦理，而該區段 價法特色為適用於大量土地估價之方法，並未考慮各宗地 之個別因素。被告依地價調查估計規則辦理估價時，所調 查收集之實例已依調估規則第7 條、第8 條規定進行情況 修正及依上開規則第17條規定進行期日修正，而無買賣實 例及收益實例之區段已依上開規則第21條規定進行修正○ ○○區段○區段地價估計時，其究應選取該土地所在之寶山 鄉抑或竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地 價區，於依前開修正程序辦理後，其估價結果應無太大差 異，而其主要不同處在於估價時，所給予修正百分比之總 和多寡，如選用各項影響地價區域因素條件○○○區段○ ○○○○區段，其總修正百分比將較少，即價格形成因素 相近程度較高，亦即該選用之基準地價區段較適宜。而被 告辦理96年公告土地現值作業時，寶山鄉作農業使用且調 查收集有買賣實例之地價區段，○○○區○○○○○○○ 區 段（下稱寶山29之1 區段），以○○○區○○○○○區段與 第26區段（下稱寶山22、26區段），其依調估規則第21條 第1 項第1 款估計之該期擬評公告土地現值區段地價分別 為每平方公尺6,000 元、1,600 元及2,800 元，經地評會 評議修正通過為4,500 元、1,300 元及1,000 元。又76區 段為區段地價估計時，如以該○○○區段○○○○○區段 進行修正，因其價格形成因素差異性大，修正困難度高， 而給予之修正百分比總和必大，亦即該選用之基準地價區
段較不適宜，故以寶山鄉或竹東鎮轄區內使用性質類似之 地價區段作基準，僅是在進行區域因素修正技術上之難易 差別而已，並無關利益。而調估規則第18條第1 項應以鄉 （鎮、市、區）等行政區域為單位之規定，係指地價區段 之劃分方式，應於鄉（鎮、市、區）之行政區域範圍內進 行，而不得有地價區段跨屬兩個以上行政區域之情形，非 謂行政機關於審酌區段地價時，不得以臨近鄉鎮○○○○ ○○○區段作為基準地價區段，是原告主張以竹東鎮○○ ○○○○○區段為寶山鄉○○○○○區段，與調估規則第 18條第l 項規定不符等情，亦無可採。
㈤系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰寶山路，其餘 則深入道路內側。被告參酌系爭土地坐落位置、交通運輸 、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價 相近、地段相連之臨接寶山路至深度18公尺裡地緣範圍內 之土地劃為○○○ 區段○○○路線價），其餘劃為76區段（ 一般地價），並繪製地價區段圖，提經95年12月6 日地評 會95年第4 次會議評定；嗣因評定後現值公告前都市計劃 發布實施及所有權人對徵收補償價額提出異議，被告乃重 新檢討並提交地評會96年7 月30日96年第2 次會議復議， 將114 區段範圍併入119 區段，並將相毗鄰之76、120 區 段範圍略作調整，核與平均地權條例第46條及地價調查估 計規則第3 、18、19條規定相符，即被告就系爭土地作區 段劃分係依法行政，並無違誤。
㈥地評會係本於專業進行評議，除非評議過程有違法或不當 之情事，否則地評會所作成之評定，依最高行政法院97年 度判字第1108號、91年判字第1396號判決意旨，法院皆應 予以尊重。本件地評會就系爭區段地價之評定皆係依法定 程序，審酌影響地價之各項因素，而就基準地價區段之選 取部分，在76、119 地價區段及鄰近之園區事業專用區皆 無買賣實例或收益實例之情形下，地評會依地價調查估計 規則第21條第l 項第2 款後段規定選取臨近之竹東鎮○○ ○○○○○區段作為基準地價區，並無任何違法或不當之 處。原告既未能舉出地評會有何或不當之情形，逕以其等 所有之土地未獲得較高之補償即一再指摘被告就地價之評 估不合法等情，實無足採。
㈦訴外人徐廷傑等就本件原處分對其等不利之部分提出異議 ，並循序提起行政訴訟，請求撤銷，其等所持之主張亦與 本件原告相同，該案經本院以97年度訴字第2992號判決駁 回訴外人徐廷傑等之請求，徐廷傑等不服，提起上訴，業 經最高行政法院於98年9 月24日以98年度判字第1118號判
決駁回確定在案，他案確定判決之意見足資本件參考。 ㈧是被告聲明：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實，有系爭土地96年公告土地現值 、被告所屬地評會95年12月6 日95年第4 次會議紀錄、內政 部96年5 月18日台內地字第0960080996號核准徵收函、被告 96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告、原告異議書、 地評會96年第2 次及第3 次會議紀錄、系爭土地地價謄本、 鄉公所93年10月26日寶經農字第0930009418號函、鄉公所違 規使用山坡地制止通知書、寶山鄉96年度公告土地現值地價 區段地價評議表、地籍圖謄本、163 地號土地地價第二類謄 本、寶山與竹東區段位置略圖附於原處分卷、原審卷及本院 卷可稽。是本件應審酌之爭點即為：被告以原告所有系爭地 價補償費所依據之當期（96年）土地公告現值，其調查、評 定有無違法？
六、本院之判斷：
㈠按「（第1 項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土 地現值，補償其地價……。（第2 項）前項徵收補償地價 ，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（ 市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員 會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例實施
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