宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第13410號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 胡勝志
被 告 徐陳寶玉
訴訟代理人 童子斌律師
受告知人 黃朝達
孫渝欣
上列當事人間100年度北簡字第13410號給付服務報酬事件，於中
華民國101年1月10日言詞辯論終結，同年1月19日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下
︰
法 官 范智達
書記官 簡素惠
通 譯 楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：給付服務報酬請求權。
理由要領：
一、原告起訴主張被告於民國一百年七月四日經原告仲介出價買 受訴外人吳丁標所有坐落於新北市○○區○○路三○二巷六 號二樓之房地，買受價格為新臺幣（下同）一千一百萬元， 此有被告簽訂之不動產購買意願書為憑。嗣後原告亦媒介訴 外人同意以前述之價格出售該系爭房地，並通知被告出面與 訴外人簽訂不動產買賣契約，買賣雙方遂簽訂不動產買賣契 約書在案。按不動產購買意願書第十條第一項前段規定「買 方（即被告）於簽訂不動產買賣契約時，應支付購買總價百 分之二計算之服務報酬予原告」，民法第五百六十八條第一 項復規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限， 得請求報酬」，原告已為買賣雙方媒介訂約，完成居間任務 ，被告自應依約給付服務報酬二十二萬元（計算式：11,000 ,000x2%＝220,000）予原告，詎料被告至今仍未給付，經多 次催討亦無任何回應，是以原告據此提起本訴。爰聲明被告 應給付原告二十二萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，依年息百分之五計算之利息。
二、被告則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回，如受不 利判決，願供擔保免為假執行：
（一）緣被告與其夫訴外人徐振府（乃自耕農）於獨子訴外人徐 伯維今年找到工作後，欲買屋使其無生活及房貸後顧之憂 ，故於一百年五月之後，即一再探詢房屋市場行情，於尋 找房屋過程中，原告公司仲介人員孫渝欣承原告店長黃朝 達之命，與被告及被告配偶即訴外人徐振府接洽房屋買賣 事宜，且為謀取被告與被告配偶徐振府之信任而得訂立房 屋仲介契約並謀取報酬，乃一再至被告府上拜訪，原告太 平洋房屋仲介人員孫渝欣以原告太平洋房屋乃係優質仲介 ，而博取被告與其配偶訴外人徐振府之信任，被告因工作 事務繁忙，故將契約交與配偶訴外人徐振府全權負責，而 被告僅負責簽名。原告履行輔助人黃朝達與孫渝欣，為從 被告配偶徐振府處獲取信任，除多次保證外，並由原告履 行輔助人孫渝欣出示不動產購買意願書（實則係太平洋房 屋仲介股份有限公司之仲介契約書）要求被告配偶徐振府 要求被告簽署，於一百年七月四日，原告仲介人員孫渝欣 與被告配偶徐振府及被告商談，一再表示有一屋主欲出售 房屋，其可代替被告說項，並告知被告配偶訴外人徐振府 該屋於七月三日該屋主方急於求售，被告不應考慮太多， 若還要將契約看仔細，則根本不可能簽約，不如趕快簽下 與原告之仲介契約，原告履行輔助人孫渝欣並保證該屋乃 優質住房，否則良機錯失即不再。於是被告就在原告所屬 仲介人員黃朝達與孫渝欣隱瞞資訊且利用原告不知情之情 況下，以原告所屬仲介人員即履行輔助人孫渝欣與黃朝達 為締約人，於七月四日簽下此一購買意願書（實則為與太 平洋房屋仲介股份有限公司之仲介契約），並於不動產購 買意願書上簽下放棄審約權利一欄，並給付斡旋金十萬元 。然而該契約書並未交付被告持有，原告履行輔助人孫渝 欣告知此一仲介契約被告不能持有，乃係於公司作為備份 檔案用，且與被告與訴外人吳丁標之買賣契約無關，是以 被告直至被原告起訴才得看到此份關鍵之不動產購買意願 書（原告所謂居間契約），顯然違反不動產經紀業管理條 例第二十三條、不動產經紀條例第二十四條所規定之該不 動產購買意向書應視為契約之一部。
（二）訂立此一居間契約後，原告履行輔助人孫渝欣告知系爭房 屋住居環境、品質及附屬周邊設備及生活機能均屬上乘， 且太平洋房屋乃國內有名之仲介公司，決無問題。被告與 伊成立房屋仲介契約，絕對不會損及被告之權益。原告履 行輔助人孫渝欣並以被告支付之斡旋金十萬元與賣方協商
。原告因欲讓獨子購屋成家，遂不疑有他，然中間過程中 ，原告履行輔助人孫渝欣與黃朝達自認自己非常辛苦，而 要求提高居間報酬費用，於是將原來雙方商議好的百分之 一佣金調為百分之二，也就是二十二萬元，此觀不動產購 買意願書，洵堪認定。而後原告履行輔助人孫渝欣將賣方 即訴外人吳丁標所有之位於系爭座落於新北市○○區○○ 路三○二巷六號二樓之房屋作為雙方之買賣標的，並於七 月七日使雙方以一千一百萬元為買賣契約之合意。於是雙 方便書立不動產買賣契約書在案，而被告與訴外人吳丁標 遂以一千一百萬元成交而完成房屋買賣契約，並於同年八 月五日完成相關過戶交屋之手續，原告履行輔助人孫渝欣 、黃朝達並向訴外人吳丁標酌收房屋仲介費用之酬金四十 四萬元。
（三）惟系爭座落於新北市○○區○○路三○二巷六號二樓之房 屋為九二一大地震後新北市政府工務局列管之房屋，因為 公共安全之考量，於房市上本屬較難出賣之房屋，而原告 履行輔助人孫渝欣早知此情，而與另一原告太平洋房屋新 莊直營店店長黃朝達共同隱匿此一資訊，而意圖將系爭市 價較低之危險房屋以高價出賣於被告，並藉機牟取仲介費 用。原告債務履行輔助人孫渝欣於仲介雙方買賣契約時， 除一再要求將房屋買價拉高，甚至要求被告應多給付仲介 費用，因為這麼好的房子實在難以買到。於太平洋房屋之 制式標的物現況說明書之「9、是否被建管單位列為危險 建築？」欄位中，早先告知吳丁標寫明「黃標未解除」（ 不動產買賣契約書之屋況說明書），被告配偶徐振府因為 訂約時發現有此文字，遂詢問原告履行輔助人孫渝欣，而 孫渝欣則回以「這是小事，無庸擔心，且並無任何安全疑 慮」，並使被告繳交簽約金一百十萬元。簽約隔日之七月 八日，被告因為「黃標末解除」文字，而擔心可能無法貸 款，故詢問屋況並要求解除契約，等待有公信力之單位查 證後再繼續訂約，如果鑑定有問題，要解除契約。原告履 行輔助人孫渝欣則向被告再度保證房屋安全無虞，並與另 一履行輔助人店長黃朝達出示判決書告訴被告「這是黃標 未解除，只是因為有官司問題，所以縣政府還沒有發公文 解除黃標」且該屋要貸款，也可以貸款到，貸款上沒有任 何問題，不用擔心，並且找來該棟大樓總幹事強調該屋屋 況良好，安全及房屋貸款上均無問題。原告履行輔助人孫 渝欣及被告黃朝達另一方面則恐嚇被告，如有違約行為， 則可能簽約金一百十萬元要被沒收，且要付出巨額賠償。 原告履行輔助人孫渝欣、黃朝達並告知被告七月十一日應
該要繼續繳交房屋價款備證款一百十萬元，因為擔心以不 實資訊蒙蔽消費者之行為受揭發，遂又於七月八日畫蛇添 足式的於被告契約書本無之太平洋房屋之制式標的物現況 說明書之「9、是否被建管單位列為危險建築？」欄位中 ，「黃標未解除」後增加一段「因官司至今未解除，然已 有張宏章事務所提供之安全證明」文字並加蓋太平洋公司 之印章」（參被證四，與原告所提之原證二顯然有出入） 。原告履行輔助人黃朝達及孫渝欣並恫嚇被告，如果不繼 續付款，將發生定金被沒收且會衍生官司。
（四）而於成立買賣契約後，被告便持此一買賣契約至銀行貸款 ，孰知，銀行告知此一系爭房屋無法貸款，乃係新北市工 務局列管之危險建物，被告於震驚之餘遂詢問原告履行輔 助人孫渝欣與太平洋房屋，惟原告履行輔助人孫渝欣與店 長黃朝達只要求被告應依照仲介契約給付仲介費用二十二 萬元，完全不予理會被告。被告在完全沒有辦法貸款之情 形下，只得籌款應急，給付價金一千一百萬元，並於八月 五日完成與訴外人吳丁標之相關交屋程序，隨即於八月八 日去函新北市工務局查詢此屋之屋況。被告告知原告履行 輔助人孫渝欣將去函新北市政府查詢，以確定原告履行輔 助人黃朝達、孫渝欣有否欺騙被告，原告履行輔助人孫渝 欣為免東窗事發，遂承黃朝達之命，而在一百年八月八日 以自身所有手機電話號碼為「0000000000」告知該屋屋況 並無問題，意圖隱匿資訊並陷被告於錯誤，其簡訊略以「 總公司契約部已向新北市工務局查詢，台北新家族震災黃 標，建商已經補強完成，也請土木技師驗證通過，只是管 委會和建商另有官司，所以縣府未發文解除黃標，請徐先 生徐太太儘速查明。0000000000分機8949地震專員蔡政勳 （從認識你們開始到現在，服務跟關心都沒變，應收款項 該收而未收，總公司會接手處理，請徐先生徐太太斟酌。 」（被證五），阻止被告查詢該房屋之屋況，並繼續混淆 視聽，要求被告付清報酬。而被告以房屋所有人即其子徐 伯維名義發函一個月後之九月十四日，新北市政府工務局 則以北工使字第1001062348號函回覆該系爭房屋乃屬於Ｂ 級危險建物即為紅標建物，且於函文中略以「…二、查旨 揭建物於九二一地震後前經本局委請緊急評估人員評估結 果為危險（Ｂ級）。另查本案前經建商補強在案，為迄今 尚未依內政部訂定之「九二一震災後受損建築物解除危險 分級評估標誌作業要點」，提供補強後之建築物安全鑑定 報告書至本局備查，故仍未解除」等語明確（被證六）， 被告方知受原告履行輔助人之矇騙，至此真相大自。故被
告孫渝欣隱匿此一資訊，致原告陷於錯誤，而與訴外人吳 丁標成立買賣契約，並給付一千一百萬元。然而原告卻於 一百年八月二十四日發函要求被告給付仲介費用二十二萬 元整，而被告因為受到資訊蒙蔽，於九月十四日才獲知此 一資訊，故經由法定程序而於一百年十月四日提起消費爭 議申訴，並當場要求撤銷此一居間契約，經消保官當場諭 知提起消費者保護訴訟，被告遂於法定期間內以存證信函 再次撤銷此一受詐騙而為之居間契約（太平洋房屋所謂的 不動產購買意願書）。
（五）又「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人」、「居間人於違反對於委託人之義務，而為利於委 託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人 收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，於民 法第五百六十七條第一項及民法第五百七十一條規定甚明 、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項「經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。按「 而就現代社會有能力負擔購屋之民眾而言，不僅會在意所 購買房屋之本體條件（如格局、採光及方位等），多會額 外要求居住生活環境之品質，甚考量日後轉售容易程度、 未來房屋增值與否等因素。是以，購買房屋者應有權利知 悉該宅四周有無任何會引起一般人民疑慮之設施，至知悉 後是否即不願買受該屋，抑或是以此為由向出賣人請求減 少價金，則是另一層次之問題，當不可以買受者僅係買受 該屋，而非買受鄰近有變電所存在之土地、或係買受者個 人主觀問題、抑或係無法律強制規定必須告知等理由，於 事先完全剝奪買受者知的權利，而認毫無主動告知之必要 」（本院九十八年度簡上字第五一三號判決），揆諸前開 事實，原告履行輔助人孫渝欣與黃朝達與被告訂立該居間 契約時，本應依誠實信用方法為委託人之被告為系爭買賣 房屋屋況之告知，惟原告履行輔助人孫渝欣、黃朝達卻刻 意隱瞞該屋係九二一大地震受有重災之危險建築物之資訊 ，剝奪被告知悉該住宅架構是否有危險及安全上之疑慮， 而於被告欲查證時，則一再以威脅之手法或是混淆視聽之 手段違反自身應盡之義務，並且為有利於相對人即訴外人 吳了標之行為，以賣出此一房屋，並且違反誠實信用之方 法使被告因房屋資訊受有隱匿而受有損害，並由相對人吳 丁標處收取利益，並要求被告給付報酬，原告履行輔助人 之所為顯然該當前開民法五百六十七條第一項及五百七十 一條之規定，嚴重違反其應盡之義務，而致居間契約委託
人之被告受有重大損害，洵堪認定。
（六）不動產經紀業管理條例第二十六條第二項「經紀業因經紀 人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，原告太 平洋房屋所屬之中平分店乃係新莊直營店，此可由太平洋 房屋公司之網站得知，而黃朝達為該公司之店長，孫渝欣 為該公司之仲介營業員，均係所謂的經紀人員，直營店乃 係太平洋房屋之手足，只是所設立之地點為新莊而已，事 實上等同於原告太平洋房屋仲介此一買賣，而僅以履行輔 助人自然人之孫渝欣及黃朝達為債務履行者，此觀原證1 之不動產購買意向書可知。而孫渝欣及黃朝達故意隱匿資 訊造成被告之錯誤，而買受此一系爭九二一大地震之危樓 ，且直至起訴，被告才拿到不動產購買意向書，即原告所 謂的居間契約。按「債務人之代理人或使用人，關於債務 之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失， 負同一責任」，民法第二百二十四條著有明文，本件原告 履行輔助人孫渝欣及黃朝達所為之隱匿資訊，且為有利於 訴外人吳丁標行為而使被告受有損失，故依照上開民法第 五百六十七條第一項、第五百七十一條及不動產經紀業管 理條例第二十六條、原告對於被告自無請求報酬權。三、受告知人黃朝達、孫渝欣則陳稱在系爭房屋交易時有告訴被 告係震災黃標之情形。
四、法院之判斷：
（一）查被告於一百年七月四日經原告仲介出價買受訴外人吳丁 標所有坐落於新北市○○區○○路三○二巷六號二樓之房 地，買受價格為一千一百萬元，嗣後原告亦媒介訴外人吳 丁標同意以前述之價格出售該系爭房屋，被告並與訴外人 吳丁標簽訂不動產買賣契約等情，此有原告提出之不動產 購買意願書、不動產買賣契約書附卷可憑，並為被告所不 爭執，堪信為真。
（二）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於相對人之 行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬，民法第五百六十七條第一項前段、 第五百七十一條定有明文。經查，系爭交易房屋於臺灣「 九二一地震」後前經新北市政府工務局委請緊急評估人員 評估結果為危險（Ｂ級），前經建商補強在案，惟迄今尚 未依內政部訂定之「九二一震災受損建築物解除危險分級 評估標誌作業要點」，提供補強後之建築物安全鑑定報告 書至新北市政府工務局備查，故仍未解除危險等級之情，
有被告提出之新北市政府工務局一百年九月十四日北工使 字第1001062348號函附卷可憑，即出賣人吳丁標委託原告 出賣系爭房屋，此等房屋危險等級現況攸關被告訂立本件 系爭房屋買賣契約時出價之重要參考資料，原告業務員竟 然在媒介本件買賣契約時並未告知被告，僅在不動產買賣 契約書上就系爭房屋現況說明書之「是否被建管單位列為 危險建築」欄位勾選「是」以及說明「黃標未解除」，顯 然原告業務員客觀上違反民法第五百六十七條第一項前段 據實報告之義務。至於被告方面主張根據「九二一大地震 災區建築物危險分級評估作業規定」第四點，如果房屋被 認定為半倒會被列為是須注意之「黃標」，而系爭房屋為 九二一大地震之「半倒」房屋，所以逕列為「黃標」等語 ，並提出新莊市公所九二一地震受災證明書可憑。惟按「 九二一大地震災區建築物危險分級評估作業規定」第二點 規定，係分列損失評估項目而定建築物損害之等級，絕非 以「全倒」或「半倒」作為建築物危險分級之標準。再者 原告為能使被告可以知悉系爭房屋之震災危險等級，絕對 可以透過出賣人吳丁標申請系爭房屋之實際危險分級內容 ，竟完全不予進一步認定，而僅透過系爭房屋為震災半倒 事實擅自表示為「黃標」危險等級。又關於原告業務員未 以真實資料據實對被告說明系爭房屋之危險等級，確實會 影響被告實際買受系爭房屋之意願及訴外人吳丁標出賣系 爭房屋成功之機會，亦即被告未能得知上開系爭房屋之危 險等級，訴外人吳丁標較有機會將系爭有安全問題房屋成 功出賣予被告，故可認原告業務員違反民法第五百六十七 條第一項前段據實報告義務，確為有利於相對人即出賣人 吳丁標之行為。
（三）原告業務員既對被告違反民法第五百六十七條第一項前段 據實報告系爭房屋為Ｂ級危險之危險等級義務，實係為能 利於出賣人吳丁標賣出系爭具有安全問題房屋之行為，又 按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失 時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第二 百二十四條並定有明文，原告業務員係原告之代理人，即 業務員之行為，原告須負同一責任，依民法第五百七十一 條規定，原告即不得向被告請求報酬。本件原告請求被告 給付服務報酬二十二萬元暨法定利息，即無理由，應予駁 回。
（四）本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於 判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 簡素惠
法 官 范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
書記官 簡素惠
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