臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第2783號
原 告 丁 化
被 告 賴文峰
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101年1月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路一０五巷一弄九號之房屋遷出，並將房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾參萬伍仟元，及自民國一百年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年十一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明請求 ：㈠被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路105巷1弄9號之 房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還原告。㈡被 告應給付原告新臺幣（下同）405,000元，及自民國100年11 月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自100 年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000 元。㈣第一、二、三項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。 嗣於訴狀送達後，變更聲明為請求：㈠被告應自系爭房屋遷 出，並將系爭房屋返還原告。㈡被告應給付原告48萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日即100年12月16日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；暨自100年11月1日起至返還系爭房屋之 日止，按月給付原告15,000元，核其性質係為擴張或減縮應 受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
三、原告主張：兩造於97年11月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租賃契約），由被告承租原告所有系爭房屋，約定租賃 期限自97年11月1日起至100年10月31日止，共計36個月，每 月租金15,000元，保證金3萬元。依系爭租賃契約第4條第5 項約定，被告於租賃期滿即日將系爭房屋以誠意照原狀遷還 原告，如不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請
求按照租金5倍之違約金；依系爭租賃契約第6條第2項約定 ，被告於租賃期滿不交還系爭房屋，即應支付違約金75,000 元。又系爭租賃契約於100年10月31日期限屆滿後，原告不 同意繼續出租，兩造間租賃關係業已消滅，被告拒不遷讓交 還系爭房屋，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權 之法律關係，自得請求被告將系爭房屋全部遷讓返還。另依 上開約定，原告得請求被告給付違約金75,000元。再者，被 告於簽約後除給付第1個月租金15,000元，另分別於99年10 月26日、99年12月1日、100年2月24日各給付3萬元，合計7 個月租金105,000元外，尚積欠29個月租金計435,000元（計 算式：15,000×29＝435,000），加上違約金75,000元，扣 除被告交付之保證金3萬元後，被告尚應給付原告48萬元（ 計算式：435,000＋75,000－30,000＝480,000）。此外，兩 造間租賃關係既已消滅，被告對於系爭房屋即屬無權占有， 其拒不遷讓交還系爭房屋，即受有相當於租金之利益，致原 告受有損失，原告基於不當得利返還請求權之法律關係，亦 得請求被告應自100年11月1日起至返還系爭房屋之日止，應 按月給付相當於租金之不當得利15,000元，爰依法提起本件 訴訟，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返 還原告。㈡被告應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日即100年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 暨自100年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 15,000元。
四、被告經通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
五、本院判斷：
（一）原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭租賃契約 、旭成國際法律事務所函、建物登記第二類謄本等件為證 ，而被告對於原告主張之前揭事實，已於相當期間受合法 之通知，仍於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀加以爭 執，堪認原告上開主張為真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第450條第1 項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。經 查，系爭租賃契約之期限業於100年10月31日屆滿，原告 不同意繼續出租，兩造間之租賃關係已於該日消滅，被告 自應返還租賃物。又原告係系爭房屋之所有人，而兩造間 之租賃關係既已消滅，被告對於系爭房屋即屬無權占有， 原告亦得本於所有物返還請求權之法律關係，請求返還租
賃物。是原告請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋 返還原告，於法有據，應予准許。
（三）次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租 金。民法第421條第1項、第439條前段定有明文。又押租 金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係 消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付 之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（參照最高法院87年度台上字第 1631號裁判要旨）。再按約定之違約金過高者，除出於債 務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履 行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均 得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性 違約金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一 般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量 標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利 益，減少其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號判 例意旨參照）。經查，被告於租賃期滿迄未交還系爭房屋 ，顯已違約，依系爭租賃契約第4條第5項、第6條第2項約 定，原告自得請求被告給付違約金。惟原告請求被告給付 違約金75,000元，本院審酌現今社會經濟情況，及被告未 遷讓系爭房屋，原告所受損害等情形，認原告之請求尚屬 過高，應核減為3萬元為適當。此外，被告尚積欠29個月 租金計435,000元，加上違約金3萬元，扣除被告交付之保 證金3萬元後，被告尚應給付原告435,000元（計算式：43 5,000＋30,000－30,000＝435,000）。（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179條亦有明定。又無權占有他人房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61 年台上字第1695號判例意旨）。經查，系爭租賃契約業於 100年10月31日期限屆滿而消滅，被告本應將系爭房屋返 還原告，惟被告遲未履行仍繼續占用系爭房屋，則其占用 係屬無權占有，並使原告喪失占有使用系爭房屋之利益， 被告自有獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。審諸 被告向原告承租系爭房屋，租金為每月15,000元，此有原 告所提出之系爭租賃契約附卷可稽，是原告主張系爭租約 消滅後，被告仍無權占有使用系爭房屋，被告每月受有相 當於租金15,000元之利益，並使原告每月受有同額之損害
，應屬可採，則原告請求被告自100年11月1日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元 ，洵屬正當，應予准許。
（五）綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權 之法律關係，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋 返還原告；依租金給付請求權、系爭租賃契約第4條第5項 、第6條第2項約定、不當得利返還請求權之法律關係，請 求被告應給付435,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自10 0年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,0 00元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據 ，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 謝慧敏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
書記官 王嘉仁