福建金門地方法院民事判決 100年度訴字第16號
原 告 社團法人金門縣許氏宗親會
法定代理人 許金象
訴訟代理人 沈炎平律師
被 告 許燕政
訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國101年1月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落金門縣金城鎮○○段637、638、639、640、641、642、643號土地及坐落其上之建築物遷讓返還原告。被告應自民國九十九年一月一日起至遷讓返還前項土地及建築物之日止，按月給付原告新台幣十二萬元。
訴訟費用新台幣一萬七千三百三十五元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣五十五萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣一百六十五萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
事實與理由
甲、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告之主張
一、原告於民國92年8月將所有坐落金門縣金城鎮○○段637、63 8、639、640、641、642、643號土地（下稱系爭土地），與 被告簽訂「土地租賃契約書」（下稱系爭租賃契約）。依系 爭契約第4條約定：「租賃期間為6年4個月，即自民國92年9 月1日起至民國98年12月31日止。」是於租期屆滿前，原告 曾於98年12月29日以存證信函通知被告於租期屆滿時依約遷 出，詎被告迄今仍未返還租賃物等。
二、後來雖減少4筆土地之出租，與租金改為新台幣（下同）6萬 元，但其他契約內容與要件都沒有變更，且舉重以明輕，出 租11筆土地為定期租賃，何況減縮出租之土地面積，怎可改 定不定期租賃。
三、原告出具土地使用同意書之真意在於短期使用，故出具使用 同意書並不能直接推定原告有要讓被告租期屆滿後繼續使用 的意思，更何況使用同意書上記載是5筆土地，跟租賃契約 關係所存在的7筆土地亦非一致。
四、故依民法第455條、土地租賃契約書第14條約定，請求每月
按租金新台幣6萬元之二倍即12萬元之懲罰性違約金至遷讓 完成之日止。並聲明：⑴被告應將坐落金門縣金城鎮○○段 637、638、639、640、641、642、643號土地及坐落其上之 建築物遷讓返還原告。⑵被告應自民國97年1月1日起至遷讓 返還前項土地及建築物之日止，按月給付原告12萬元。⑶訴 訟費用由被告負擔。⑷原告願供擔保請准宣告假執行。貳、被告則未於言詞辯論期日到場，依據之前提出之聲明、陳述 稱：
一、兩造於92年8月間所簽訂之土地租賃契約書，約定原告出租 11筆土地、租賃期間為6年4個月，即自民國92年9月1日起至 民國98年12月31日止、租金每月10萬元。惟原告遲未能依約 將租賃標的物交付使用，兩造因而於94年中以口頭協議方式 ，重就同地段7筆土地，達成每月租金6萬元之協議，而未定 期限，被告並於斯時即每月支付原告6萬元租金迄今。故兩 造於94年中即以以上開口頭協議之不定期租賃契約取代原簽 之租賃契約，故原告主張兩造就系爭7筆土地之租期已於98 年12月31日屆滿，而請求被告返還租賃物等，實屬無據。二、再按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 」民法第451條定有明文。被告於98年12月31日即原告所主 張之租期屆滿後仍持續就系爭7筆土地為使用收益，而原告 亦未即為反對之意思表示，足見兩造間就系爭7筆土地縱有 如原告所主張訂定如系爭契約，惟亦以應視為以不定期限繼 續契約，故原告提起本件訴訟，亦殊屬無據。
三、原告前於存證信函通知被告欲以公開投標方式決定金門縣金 城鎮城段地號3223等11筆土地之新租金，及被告得依約行使 其優先承租權云云，惟經被告表示兩造間就系爭7筆土地所 成立應為不定期租賃，反對原告以公開投標方式決定新租金 ，並自99年1月起，將原約定租金6萬元清償提存於法院後， 原告即未進行公開投標，且對被告持續就系爭7筆土地為使 用收益，亦未為任何反對之意思表示，甚且於99年3月16 日 出具土地使用同意書，同意被告繼續使用系爭金門縣金城鎮 ○○段639、643、638、642、641地號土地，則參照上開民 法第451 條規定，足見兩造間就系爭7筆土地縱有如原告所 主張定有原系爭契約，然原告於其所主張之租期屆滿後，對 於被告仍持續為系爭7筆土地之使用收益，亦未即為反對之 意思表示，其亦已應視為以不定期限繼續契約，故原告提起 本件訴訟，亦殊屬無據。
四、原告在出具上開土地使用同意書後，竟反於誠信於99年4、5 月間刊登出租金門縣金城鎮城段地號3223等11筆土地之招標
公告，而被告亦兩度發函原告，除重申兩造間就系爭7筆土 地所成立係為不定期限租賃外，亦籲請其停止公開招標行為 ，為皆未獲置理，甚且於99年6月8日以金門郵局79號存證信 函被告要求於99年6月10日前函覆是否行使優先承租權，被 告為維權益，復於99年6月10日以前以金門郵局81號存證信 函函覆原告，除再次重申兩造間就系爭7筆土地所成立者係 不定期租賃外，亦表示同意行使優先承租權，然原告卻未依 約與被告簽訂新約，致被告僅得函催告其儘速簽訂新約等相 關事宜，惟原告迄今仍未依約完成與被告簽訂新約，反而以 租期屆滿起訴請求被告返還系爭7筆土地，此除於法不合外 ，亦與誠信有違，顯屬無理至明。
五、綜上所述，本件兩造間就系爭7筆土地實已成立不定期租賃 關係迄未終止，故原告以租期屆滿為由起訴請求被告返還系 爭7筆土地，實屬無據，亦與誠信原則有違。並聲明：⑴原 告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決願供 擔保免為假執行。
參、雙方不爭執事項
一、原告為坐落金門縣金城鎮○○段637、638、639、640、641 、642、643號土地之所有權人。
二、兩造於民國92年8月間就前揭土地簽訂「土地租賃契約書」 ，租金每月10萬元。
三、92年8月契約第4條約定：「租賃期間為6年4個月，即自民國 92年9月1日起至民國98年12月31日止。」四、原告曾於98年12月29日以金門郵局216存證信函給被告。肆、得心證之理由：
一、原告主張之事實，被告除爭執兩造於94年間以口頭變更租賃 契約為不定期租賃契約外，其餘均不爭執，並有金門縣金城 鎮○○路637、638、639、640、641、642、643號土地之土 地登記第二類謄本七份（卷第5-11頁）、土地租賃契約書（ 合約書）影本乙份（卷第12-17頁）、98年12月29日金門郵 局216號存證信函影本乙份（卷第18-19頁）等在卷足憑，堪 認原告此部分之主張足以採信。
二、按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民 事訴訟法第277條，定有明文。被告主張：兩造於94年以口 頭協議方式重新就其中7筆土地達成租金6萬元之協議，並未 定期限，取代原有之租賃契約等情，則被告自有先就此項事 實舉證之義務。被告所提證據為「原告變更11筆土地為7筆 土地、租金從10萬元變為6萬元」，及「原告於99年3月16日 出具土地使用同意書」、「被告以存證信函重申兩造間就系 爭7筆土地所成立者係不定期租賃外，亦表示同意行使優先
承租權」、「被告將租金6萬元提存於法院，繼續使用系爭 土地」等事實，然查，上開事實，僅能證明兩造原出租11筆 土地、租金本為10萬元，減縮為出租7筆土地、租金改為6萬 元等情形外，對於兩造曾口頭協議將「定期租賃」變更為「 不定期租賃」，則未能證明。且舉重以明輕，原告出租原有 11 筆土地，均以書面約定租賃使用範圍、租期、租金等事 項，並經各房及沈炎平律師見證（卷第17頁），如要將租賃 契約自「定期租賃」變更為「不定期租賃」，似會更加慎重 ，以訂立書面為之，豈會在減少出租面積降低租金之後，反 以口頭將定期租賃更改為不定期租賃，被告之主張不符合一 般經驗法則，因此被告自應就其主張不定期租賃舉證以明之 。且如被告所辯兩造於94年間已變更為不定期租賃契約，則 有何必要原告於99年3月16日就出租土地之其中地號639、64 3、638、642、641等5筆土地出具土地使用同意書？益見被 告主張不定期租賃之不可採。
三、又被告於書狀自承自99年1月起，將原約定租金6萬元清償提 存於法院，此有提存書為證。益證租賃契約屆滿，原告拒絕 收取租金明確，並未同意被告繼續使用系爭租賃土地，被告 辯稱原告租期屆滿，對其使用租賃土地未表反對，與事實不 符，尚不足取。被告以租賃契約期滿原告未表示反對讓其繼 續使用，應將系爭契約視為不定期租賃，失所依據，自不足 信。原告主張系爭契約已屆滿，堪認為真實。
四、且依契約第7條約定「租賃期滿後甲方（即原告）若有意繼 續出租，乙方（即被告）有優先承租權，惟租金另議。租金 協議不成時，租約即為終止」。顯然兩造於94年間除出租土 地自11筆變更為7筆及租金自10萬元降低為6萬元外，其餘租 賃契約條款均依92年8月10日之約定，除依兩造均未爭議系 爭契約第5條20萬元押租保證金交付返還即明外，亦有原告 依系爭契約第7條約定，以存證信函告知被告要以公開招標 的方式決定新租金（100年6月3日之律師函，卷第18頁）， 被告亦同時主張要行使優先承租權（卷第76-77頁）等行為 可證，如被告抗辯不定期租賃契約為真，其單純抗辯本件為 不定期租賃，原告無權公開招標即可，又有何必要主張其應 依系爭契約行使優先承租權？
五、承上所述，按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消 滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民 法第450條第1項、第455條分別定有明文。被告承租系爭土 地之租賃期限既已屆滿，且未依法變更為不定期限租賃。該 租賃關係當然消滅，應將系爭土地返還原告，原告請求被告 交還系爭土地，自屬有據，應予准許。
六、又按系爭契約第14條約定：「乙方於終止租約或租期屆滿， 除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及其上建築物本 誠信原則交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不於 期限內交還時乙方願逕受法院強制執行，甲方並得向乙方請 求每月按租金二倍之懲罰性違約金至遷讓完成之日止。」。 經查，兩造間土地租賃契約之租期已於98年12月31日屆滿， 兩造既然未就系爭契約第7條達成租金之協議，被告即承租 人於租期屆滿時應將土地及其上建築物遷讓返還出租人即原 告，然被告迄今拒不返還，原告依上開約定請求被告每月按 租金6萬元之二倍即12萬元之懲罰性違約金至遷讓完成之日 止，為有理由，應予准許。
伍、綜上所述，原告依民法第455條、土地租賃契約書第14條約 定，請求如訴之聲明，尚無不合，應予准許。又兩造陳明願 供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，另本件因事證明確，判如主文，故被告聲請傳喚證人及聲 請再開辯論，已無必要，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 張珈禎
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
書記官 許永溪