最高法院民事判決 一○一年度台上字第四五號
上 訴 人 翁文雄
翁文顯
翁玉鳳
共 同
訴訟代理人 莊植焜律師
被 上訴 人 蔡宗顯
蔡志鴻
蔡昆村
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○○年六月
十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十九年度上字第二
一六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：兩造間所訂立之台南縣私有耕地租約（仁德字第四○九一號）（下稱系爭租約），其中就坐落改制前台南縣仁德鄉（現為台南市仁德區○○○段四七地號（下稱四七地號）土地，既因承租人即被上訴人蔡宗顯於民國九十八年二月九日經改制前台南縣仁德鄉公所勘查現場時，自認未自任耕作，該租約部分依法應為無效。則同一系爭租約內之坐落台南市○○區○○段三二九地號（下稱三二九地號）及同區○○段三一地號（下稱三一地號）二筆耕地之租賃關係，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，亦應為無效，而得由伊收回之。惟台南縣政府耕地租佃委員會調處結果，卻僅認被上訴人蔡宗顯承租之三二九地號耕地租約無效，被上訴人蔡昆村及蔡志鴻承租之三一地號耕地租約仍繼續有效，顯於法有所違誤，且被上訴人均有未自任耕作情形。爰本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為確認系爭租約全部無效之判決。
被上訴人則以：系爭三二九地號、三一地號二筆耕地，現均由伊自任耕作中，無違法轉租情事；至於租約一部無效致全部無效，應指整筆土地中之一部，而非指個別之土地，否則顯失公平並違反比例原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按因契約關係而發生之請求權，應以締約之當事人為其債權債務之主體。查卷附系爭租約耕地標示清冊係將三筆土地分別予以標示，明載出租人部分三二九地號耕地為上訴人翁文雄、翁玉鳳；三一地號耕地為上訴人翁文雄、翁文顯；至四七地號耕地為上訴人翁文雄、訴外人翁文星，三筆土地之正產物總收穫量、租額（包括種類及數量）之約定，並不一樣；同時，三筆耕地之承租人
（即備註欄）亦不相同，其中三二九地號承租人為被上訴人蔡宗顯，三一地號承租人為被上訴人蔡志鴻、蔡昆村，四七地號承租人為被上訴人等三人；再徵諸被上訴人於九十八年一月十五日經台南市仁德區公所同意備查（指准由承租人續訂六年）之私有耕地租約期滿續訂租約申請書所附之附件（即承租人自任耕作切結書），於備註欄亦為相同記載。顯見該三筆耕地之出租人及承租人，確已各有所異，應堪認定。又系爭耕地之耕作人，確如上開備註欄所示，且被上訴人雖偶有遲付租金之情形，惟迄今亦各自繳清租金等情，亦為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又租佃雙方對此租佃關係無何異議，應係各承租人與出租人間各別成立獨立之租賃關係。此各別之租賃關係，並不因其訂立於同一租賃契約書而受影響，本件系爭租約應為結合數個租賃契約之契約聯立而已，難認上揭三筆耕地係屬同一契約。上訴人主張系爭租約已因其中四七地號耕地之租約無效，致屬同一契約之其餘系爭二筆耕地租約亦因此無效，應有耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定之適用等語，尚不足採。次查四七地號耕地，前於九十八年二月十七日曾經上訴人翁文雄及訴外人翁文星以有轉租違約之情事，向改制前台南縣仁德鄉公所申請就該耕地租賃之變更，嗣經仁德鄉公所通知承租人即被上訴人蔡宗顯、蔡昆村、蔡志鴻等三人於二十日內提出書面意見，因承租人等未表示意見，且經仁德鄉公所實地勘查確有未自任耕作之情事，已逕依台灣省耕地租約登記辦法第二條規定，辦理租約變更登記而失其效力，並於九十八年三月二十三日將審查結果通知當事人，且發函台南縣政府報請備查，有台南縣政府九十九年七月九日府地籍字第○九九○一六三一三七號函一紙在卷可憑，固屬真實。惟三二九地號耕地，現仍由被上訴人蔡宗顯承作中，之前係於其上耕種稻米，今則轉種供堆肥用之作物。另三一地號耕地，現由被上訴人蔡志鴻及蔡昆村委由其祖母蔡何錦耕作，現於該耕地上種植芒果樹等情，已經原審法院勘驗現場屬實，並有勘驗筆錄一份及照片五張附卷可稽，顯見系爭二筆耕地並無未予耕作或不自耕作而任命荒蕪之情形。又被上訴人蔡宗顯係八十七年一月二十五日退出勞保，嗣後即無任職之投保資料，有勞工保險局一○○年二月十五日函及內附之勞工保險被保險人投保資料明細各一紙在卷可參；蔡志鴻及蔡昆村雖另有工作，但確有耕作，平日則委由其祖母蔡何錦代為照顧管理，其將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨。因之上訴人以被上訴人現均另有工作乙情，主張被上訴人等有不自任耕作之情形，亦不足採。又被上訴人蔡宗顯於三二九地號耕地上種植少量供堆肥用之作物，縱認係屬不為耕作者，應僅得依依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止系爭租約而已，自不在同條例第十六條
所稱之不自任耕作之列。從而上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為確認系爭租約全部為無效，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人於原審一再主張：被上訴人所提出繳付各年度耕地租金之資料，內有許多被上訴人以外之人，為耕作系爭耕地而支付租金，此如張武則與何錦等，此等人並非承租人，何以具名繳付租金？必係實際轉租者云云，並舉被上訴人所提之繳付各年度耕地租金之資料為據（見原審卷第六七至七三頁）。自屬重要攻擊方法，且攸關被上訴人是否有轉租等不自任耕作而致系爭租約無效之情事，原審未於判決理由項下記載何以不足採之意見，遽為上訴人不利之判決，自屬判決不備理由。又於改制前台南縣政府耕地租佃委員會調處時，調處決議有記載被上訴人蔡宗顯有明顯違反耕地三七五減租條例第十六條第一項所規定之應自任耕作情形，故三二九地號耕地租約無效等詞（見第一審卷第十、八二頁），該委員會何以有該項認定？其依據為何？與耕地租佃實地勘查時蔡宗顯自認違法轉租有無關聯？倘其前有轉租情事，而於原審勘驗時，轉種供堆肥用之作物，能否謂其無未自任耕作情事，原審未遑調查審認，遽認被上訴人蔡宗顯無未予耕作或不自耕作而任命荒蕪之情形，無違背耕地三七五減租條例第十六條規定，不免速斷。次查如在耕地上鋪設大範圍之水泥，並設有水泥圍牆，乃足以破壞良田之地力，不但無從再種植稻穀、蔬菜等糧食作物，即令種植芒果等果樹，亦將阻礙其再為增長茁壯，能否認其非變更農地原有性質，甚至已擅自變更用途？能否認其非自任耕作？原審未詳為調查審酌，遽以上揭理由為上訴人不利之判決，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 一 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 黃 義 豐
法官 劉 靜 嫻
法官 袁 靜 文
法官 許 澍 林
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 一 月 三十一 日
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