臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄簡字第434號
原 告 蘇煌哲
蘇啟宏
上二人共同
訴訟代理人 劉美蘭 住同上
原 告 蘇啟明 住同上
被 告 張慶義 住高雄市○○區○○路000巷00號
居同上市○○區○○○路0○0號
訴訟代理人 張智傑 住同上市○○區○○路000巷00號
被 告 蔡佳蓉 住同上市○○區○○街00號4樓
居同上市○○區○○○路0○0號8樓
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年3 月8 日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告張慶義應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓房屋如附圖編號A 、A1所示部分，遷讓返還原告，並自民國一百零四年十月一日起至被告張慶義遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
被告張慶義應給付原告新臺幣柒仟壹佰肆拾貳元。被告蔡佳蓉應給付原告新臺幣伍仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項前段命遷讓返還建物之履行期間為捌個月。訴訟費用由被告張慶義負擔百分之三十、被告蔡佳蓉負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告張慶義如以新臺幣伍萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告張慶義如以新臺幣柒仟壹佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告蔡佳蓉如以新臺幣伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號房屋（ 未辦保存登記，下稱系爭房屋）原係原告父親蘇守國所有， 並由被告張慶義分租如附圖編號A 、A1所示位置（下稱A 攤 位），約定月租新臺幣（下同）1 萬元；被告蔡佳蓉分租同 圖編號B 、B1、B2及B3所示位置（下稱B 攤位），約定月租 4 千元。每次租約期間為1 年或3 年不等，最後一次與被告 張慶義換約係在民國101 年7 月1 日，租期至104 年6 月30 日止；被告蔡佳蓉則係103 年2 月10日，租期至104 年2 月 9 日止。嗣蘇守國於104 年3 月24日過世後，原告因繼承而
公同共有系爭房屋，而被告在前開租期屆滿後，亦仍續為租 用營業。迨104 年7 月中旬，因系爭房屋坐落之土地（高雄 市○○區○○段000 地號，下稱系爭土地）係向訴外人交通 部臺灣鐵路管理局（下稱鐵路局）所租用，經鐵路局來函告 知此種將系爭土地之地上物即系爭房屋另租他人使用情形， 亦屬違法轉租，該局有權終止租約，並命原告限期改善，適 原告蘇啟宏本亦患有呼吸異常疾症，需長期使用呼吸器，而 其原住公寓須走樓梯出入，對其病情甚有影響，原告家人便 商議將系爭房屋收回自住，而透過原告母親陳瑞於104 年7 月23日當面向被告預告將終止租約，並於同年9 月9 日寄發 終止租約之存證信函予被告，且為被告翌日收受，故兩造間 不定期租約已於104 年9 月10日終止。詎被告張慶義迄今拒 不搬遷，而無權占用A 攤位，原告自得請求被告返還A 攤位 系爭建物，及按月返還其104 年10月1 日以後無權占有A 攤 位期間，每月受有相當於租金之利益1 萬元，暨自104 年9 月1 日至105 年10月21日止期間，由原告代墊A 攤位之水電 費合計22,142元。另被告蔡佳蓉雖於104 年9 月30日搬離， 惟其尚未繳付104 年8 月10日起至104 年9 月10日止期間之 租金暨自104 年9 月11日起至同年月30日止所受相當於租金 之利益合計6,000 元，及應由其負擔之水電費共3,500 元， 原告併依兩造不定期租約及民法不當得利法律關係為請求。 此外，被告蔡佳蓉因於104 年8 月8 日颱風來襲前，因疏未 將B 攤位前方伸縮式雨遮（下稱系爭雨棚）折疊收納，致遭 颱風吹毀而不堪使用，亦應依民法第184 條或第432 條規定 負損害賠償責任等情。並聲明：㈠被告張慶義應將A 攤位遷 讓返還原告及自104 年10月1 日起至遷讓返還之日止，按月 賠償原告10,000元；被告張慶義應給付原告22,142元。㈡被 告蔡佳蓉應給付原告35,000元。
二、被告張慶義則以：伊自96年開始承租A 攤位，不知系爭土地 係鐵路局所管有，原告終止租約之目的，無非係為滿足其能 續向鐵局承租土地之私益，始假藉蘇啟宏呼吸疾患等事由欲 收回自住，全然不顧伊經營義大利麵及冷飲販售生意10多年 來之心血，所為終止既不合情理，亦非合法等語置辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、被告蔡佳蓉則以：對原告請求之租金或不當得利無意見，但 以原告應返還之押租金4 千元為抵銷。至系爭雨棚係因颱風 吹損，屬不可抗力之天災事變，不應由伊負責等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠原告是否合法終止兩造間之租賃契約？何時終止？
⒈按「出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋」， 土地法第100 條第1 款定有明文。又上開規定既未區分供住 宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，故該條文所 謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台 上字第370 號判例要旨參照）。再者，所謂收回自住，係指 因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前 段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年 台上字第1199號判例要旨參照）。經查，原告主張因鐵路局 發函告知將系爭房屋出租他人使用，亦屬違法轉租乙節，有 卷附鐵路局經管國有基地租賃契約書第6 條：「乙方（即原 告之父蘇守國）使用租賃基地，應受下列限制：⒉不得擅自 將租賃物之全部或一部分轉讓或轉租他人使用」及第7 條： 「租賃基地有下列情形之一者，甲方（即鐵路局）得終止租 約：⒍乙方違反本租約規定時」可參（見本院卷一第31頁背 面），且被告張慶義亦自陳其向鐵路局高雄工務段（產業室 ）承辦人員求證得知，因續約審查人員發現原告有出租第三 人且從事營業行為，所以拒絕續約等語（本院卷一第154 頁 ），足認原告主張因鐵路局認定其有違法轉租情事，並要求 限期改善，否則將不予續租乙情，洵堪採信。況且，原告蘇 啟宏於104 年間即經診斷罹有呼吸衰竭及慢性阻塞型肺病急 性發作等疾，而有長期使用呼吸器必要，迄未痊癒等情，有 長庚醫療財團法人高雄長庚紀念醫院及高雄市立小港醫院診 斷證明書、衛生福利部中央健康保險署重大傷病核定審查通 知書存卷可考（本院卷二第23頁、第24頁及第121 頁背面） ，堪予認定。而被告張慶義對原告主張蘇啟宏原住公寓5 樓 ，須徒步上、下樓梯乙情（本院卷二第57頁），既無爭執， 且觀諸系爭房屋確有1 樓空間可供居住使用，蘇啟宏如能搬 回系爭房屋居住，難謂對其病情無所助益，原告主張此節亦 屬可採。被告張慶義雖辯稱蘇啟宏先前即有所稱呼吸疾患， 如有搬回系爭房屋必要，早應處理，不會等到鐵路局發函後 才要終止收回云云，然參酌原告於本院審理時陳稱蘇啟宏之 前就有搬至系爭房屋需要，但房子還是爸爸的等語（本院卷 二第98頁），可徵蘇啟宏雖原有搬回自住之需，惟因原告當 時尚未繼承系爭房屋，無法自行決定，嗣在其父過世後，恰 因鐵路局來函主張原告方面有違法轉租之情並要求改善，原 告在此情況下，乃決意終止租約，並無悖乎常理之處，自不 能以此推論蘇啟宏並無搬回自住之需。是以，原告主張其等 確有收回自住之正當理由及必要，洵堪認定。至原告收回後 如何分配系爭房屋使用範圍及是否供作營業使用，俱與有無 收回自住之正當理由無涉，是被告張慶義另以蘇啟宏一人無
須使用系爭房屋全部面積，及原告提證所附開業計劃書係自 網路下載、剪貼而來等情為辯，自無足取，並其聲請鐵路局 承辦人「李小姐」證明原告係託詞終止暨原告早知不得轉租 之事部分，亦無調查必要，併此敘明。
⒉次按「（租約）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但 有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約， 應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一 個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一 個月前通知之」，民法第450 條第2 項、第3 項定有明文。 而不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土 地法第100 條第1 款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規 定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該 條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始 有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號 判決意旨參照）。據此，不定期租賃以土地法第100 條第1 款規定為終止時，仍有民法第450 條第2 項、第3 項之適用 。且如係不動產之租金而以一個月定其支付期限者，即至少 應在終止前一個月為通知，並以曆定一個月之末日為終止期 。查本件原告之父蘇守國與被告張慶義末次定期租約係自 101 年7 月1 日至104 年6 月30日止；被告蔡佳蓉部分則自 103 年2 月10日至104 年2 月9 日止，且於各該租期屆滿後 ，因蘇守國或原告仍允許被告繼續使用，原租約法律關係均 轉為不定期租賃，其餘租約內容則比照原租約約定等情，為 兩造不爭執（本院卷二第83頁、第84頁），並有原定期租賃 契約書在卷可考（本院卷一第12頁至第19頁），堪予認定。 則依前揭說明，原告如欲終止不定期租賃，應至遲在一個月 前為通知（因租金係按月支付）。而被告均在104 年7 月下 旬或7 月底某日受告知租約欲行終止之事，原告嗣於同年9 月9 日並正式發函終止，並為被告翌日所收受等情，有上開 存證信函可憑（本院卷一第10頁、第11頁），復為被告所不 爭執（本院卷二第56頁及第82頁），堪認原告已依民法第 450 條第3 項但書先期通知。且因原告在104 年7 月下旬或 7 月底通知後，原可在翌月即8 月底為終止，惟其寬限至同 年9 月9 日始正式發函終止，乃有利於被告，自應認合於前 揭民法第450 條第3 項但書關於終止時期之規定，故本件兩 造間之不定期租約，應認在被告收受前開存證信函之日即10 4 年9 月10日已為終止，被告張慶義抗辯原告終止不合法， 自無可採。
㈡原告請求被告張慶義返還A 攤位有無理由？
⒈按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」、「所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其 所有權者，得請求除去之。」，民法第455 條、第767 條第 1 項前段、中段分別定有明文。查，兩造租約俱於104 年9 月10日終止乙節，業已前述。又被告於租約終止後仍未即時 搬遷而有續佔A 攤位、B 攤位使用之情形，業經本院會同兩 造及高雄市政府地政局三民地政事務所人員勘測現場屬實， 有本院勘驗筆錄、現場照片及上開地政事務所105 年7 月15 日高市地民測字第10570536800 號函所附複丈成果圖（即附 圖）附卷可稽（本院卷一第194 頁至第205 頁），且為兩造 所不爭執，亦堪認定。則原告依據首揭規定，本於所有權之 作用，請求迄未搬遷之被告張慶義（蔡佳蓉則於本院現場勘 驗當日交還鑰匙予原告）將A 攤位遷讓返還予原告，自屬有 據。
⒉惟被告張慶義自96年間起即在A 攤位營業，迄今十餘載，業 如前述，並曾為報章雜誌所報導（本院卷一第159 頁、第16 0 頁），足徵張慶義稱其為該店投入頗多心血經營乙情，應 堪採信，故其遷移新址營業，勢必考量與原址距離遠近、租 金成本及重新裝潢之規模大小等諸多因素，尚非容易，並參 以原告就履行期間辯論時，陳明同意給予6 個月搬遷期間等 情（本院卷二第132 頁），爰就上揭命被告遷讓房屋之判決 ，依民事訴訟法第396 條第1 項之規定，定履行期間為8 個 月。
㈢原告請求被告給付不當得利（包含相當於租金之不當得利及 水電費）有無理由？金額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益 ，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地 ，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念， 亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件被告 在租約終止後仍繼續無權占有A 、B 攤位之事實，業如前述 ，則依前開說明，其等占用上開建物期間即可消極減免應支 付使用該房屋之代價，而因此獲得相當於房屋租金之利益甚 明，且致房屋所有人受有同額之損害，亦堪認定。職此，原 告依不當得利之規定，請求被告返還無權占用系爭房屋期間 相當於租金之不當得利，自屬有據。又按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。 土地法第97條第1 項定有明文。依同法第105 條之規定，於 租用基地建築房屋準用之。次按土地法第97條限制房屋租金
之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之 內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之 我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承 租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題， 則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有 其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供 居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉， 自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商 業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅 房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居 住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者， 尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強 者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況 租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制 租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非 立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之 ，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅 而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同 ，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸 巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所 指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方 之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上第20 號判決要旨參照）。經查：系爭房屋係出租被告作經營飲食 攤位使用乙節，有前揭原租賃契約書第1 條約定及現場照片 可憑（見本院卷一第13頁、第17頁、第47頁、第48頁），並 為兩造所不爭執，足證系爭房屋確係租予被告營業使用，應 無疑義，揆諸前開說明，應無土地法第105 條、第97條規定 之適用，且原租約轉作不定期租賃後，每月租金均維持不變 ，即張慶義月租1 萬元、蔡佳蓉月租4 千元乙情，已如前述 ，並據被告張慶義陳明如應返還相當於租金之不當得利，同 意以每月1 萬元計算等語（本院卷二第96頁），是原告請求 被告張慶義應自104 年10月1 日起至遷讓返還A 攤位之日止 ，按月給付1 萬元，及對被告蔡佳蓉部分，併依租賃契約法 律關係，請求104 年8 月10日起至104 年9 月10日止期間之 租金暨自104 年9 月11日起至同年月30日止所受相當於租金 之利益合計6,000 元，均屬有據，應予准許。 ⒉次按以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能 確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指 債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能 受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提
存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領 或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不 依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提 存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判 決要旨參照）。本件被告張慶義抗辯其自104 年9 月1 日起 按月提存租金（每兩月提存一次），固有所舉本院提存書為 證（本院卷一第173 頁至第176 頁），惟張慶義係以兩造間 租約法律關係存在為前提而提存，有前開提存書所載提存原 因及事實可據，要與前揭原告就租約終止後所為不當得利返 還之請求有別，自非依債務本旨提出之給付，依前開說明， 自不生清償效力。
⒊繼查，關於A 、B 攤位水電費應由承租人即被告負擔乙節， 有前揭租賃契約書第15條可憑（本院卷一第14頁、第18頁） ，是原告不當得利法律關係，分別請求被告張慶義返還原告 代繳之104 年9 月起至105 年12月止，每月水費700 元，及 104 年12月電費2,023 元、105 年5 月25日至105 年7 月25 日電費4,099 元、105 年7 月26日至10月21日電費4,820 元 ，合計22,142元（計算式：700 元×16＋2,023 元＋4,099 元＋4,820 元＝22,142元）；請求被告蔡佳蓉返還原告代墊 之104 年9 月水費500 元及自104 年8 月14日至105 年6 月 24日止之電費3,000 元，合計3,500 元（計算式：500 元＋ 3,000 元＝3,500 元），核屬有據，且為被告所不爭執（本 院卷二第130 頁），應予准許。
㈣原告請求被告蔡佳蓉賠償雨棚損害部分，有無理由？ 末按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物 有生產力者，並應保持其生產力」、「承租人違反前項義務 ，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方 法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損 者，不在此限」，民法第432 條定有明文。本件原告主張被 告蔡佳蓉因於104 年8 月8 日颱風來襲前，未將系爭雨棚折 疊完善，致遭颱風吹毀而不堪使用，應依民法第432 條規定 負損害賠償責任（見本院卷二第4 頁），惟據兩造前揭租賃 契約書第11條：「乙方（即蔡佳蓉）應以善良管理人之注意 使用店（房）屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙 方之過失致店（房）屋毀損，應負損害賠償之責」（本院卷 一第18頁正、反面），已約明排除被告蔡佳蓉對於天災引致 之損害賠償責任，是原告此部分請求，自屬無據，不應准許 。
五、綜上所述，原告依民法第455 條租賃物返還請求權、第767 條第1 項所有物返還請求權及第179 條前段之不當得利返還
請求權，請求被告張慶義應將A 攤位遷讓返還原告，履行期 間8 個月，並自104 年10月1 日起至遷讓返還上開建物之日 止，按月給付原告1 萬元，暨扣除被告張慶義押租金15,000 元後，請求被告張慶義給付原告代墊水電費7,142 元（計算 式：22,142元-15,000 元＝7,142 元），為有理由，應予准 許；逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。另原告依前揭 不當得利返還請求權，並扣除其押租金4,000 元後，請求被 告蔡佳蓉應給付原告5,500 元（計算式：相當於租金之不當 得利6,000 元＋原告代墊水電費3,500 元- 押租金4,000 元 ＝5,500 元），為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，暨 依民法第432 條所為損害賠償之請求，均無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 蔣志宗
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書 記 官 許雅惠