臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1143號
原 告 林于超
訴訟代理人 吳豐賓律師
被 告 林怡均
訴訟代理人 紀錦隆律師
林宏政律師
上列當事人間減少價金事件，經本院於民國106 年2 月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時，訴之聲明一原請 求被告給付原告新臺幣（下同）331,600 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，惟於訴訟 進行中，業減縮如訴之聲明一為被告應給付原告90,700元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息（見本院卷第231 頁），核與民事訴訟法第255 條第2 項 之規定，自無不合，爰予准許。
二、原告主張：伊前於民國103 年10月28日以4,330,000 元，向 被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○0 號房屋（下 稱系爭房屋）及其基地之應有部分，並約定將該房屋登記在 伊指定之李淑琴名下，被告於出售系爭房屋時未告知有滲漏 水之情形，甚至於買賣契約之附件即現況說明書第9 項建物 現況是否滲漏水一欄勾選「否」，嗣伊於交屋後之104 年1 月間擬重新裝潢系爭房屋時，發現屋內有多處壁癌及滲水痕 跡，經伊函催被告負責未果，爰先位依物之瑕疵擔保責任， 請求被告減少並返還溢收之買賣價金90,700元，備位依不完 全給付之法律關係請求被告賠償伊修繕系爭房屋所需之費用 90,700元等語。並聲明：
㈠被告應給付原告90,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
三、被告則以：伊於103 年初始將系爭房屋整修完畢，該房屋於 交付予原告之際並無任何滲漏水之瑕疵，且系爭房屋滲漏水 之成因嗣經鑑定為樓上房屋防水層失效所致，原告之配偶李 淑琴亦在向樓上之屋主黃敏雄提起告訴後與黃敏雄達成和解 ，約定由黃敏雄負責將系爭房屋修繕至不再滲漏水之狀態，
且黃敏雄亦已依約修繕完畢，是系爭房屋已無任何瑕疵或損 害，伊自不負何物之瑕疵擔保或不完全給付之責任。並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、得心證之理由
㈠本件原告主張系爭房屋暨所坐落之土地原為被告所有，兩造 嗣於103 年10月28日達成以總價4,330,000 元買賣系爭房屋 暨所坐落之土地應有部分之合意簽訂買賣契約，嗣被告依原 告之指示將系爭房屋移轉登記至訴外人李淑琴名下暨交付原 告使用等情，業據原告提出系爭房屋買賣契約書、標的物現 況說明書等件為證（見本院卷第6 頁至第14頁），並有系爭 房屋建物登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第76頁至 第80頁），且為被告所不爭執，是此部分事實即堪以認定， 先予敘明。
㈡按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所 需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376 條之1 第 1 項、第326 條第2 項前段、第270 條之1 第1 項第3 款、 第3 項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範 圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證 據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決 之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益， 且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價 之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私 法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自 應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位 合意選擇追求訴訟經濟之程序利益。本件就系爭房屋滲漏水 之位置及成因，業經兩造合意送高雄市室內設計裝修商業同 業公會為鑑定（見本院卷第117 頁、第118 頁），而經該公 會鑑定結果略以：⑴系爭房屋內房間1 入口處混凝土天花板 ，經檢視發現有油漆隆起、剝落之現象產生，系爭房屋樓上 （4 樓）主臥浴室地板地磚及浴缸，於105 年7 月4 日勘驗 前已拆除，經現況檢視，馬桶底部地磚及混凝土基底有潮濕 現象，經研判應與4 樓主臥室浴室內之樓地板防水層失效有 相當之關聯，因本室天花板位置位於4 樓浴室入口外側，4 樓浴室樓地板防水層失效而導致部分水氣往下滲透至3 樓天 花板，造成天花板油漆因潮濕而隆起、剝落。⑵系爭房屋房 間2 靠近共用浴室外牆側混凝土天花板，經檢視發現有油漆 隆起、剝落之現象產生，4 樓共用浴室地板地磚及浴缸，勘 驗前亦已拆除，經現況檢視，浴缸底部及外牆側有潮濕滲漏 水之現象，經研判應與系爭房屋樓上（4 樓）共用浴室內之
樓地板防水層失效有相當之關聯，因本室天花板位置位於4 樓浴室外牆側，4 樓共用浴室樓地板防水層失效而導致部分 水氣往下滲透至3 樓天花板，造成天花板油漆因潮濕而隆起 、剝落。
⑶系爭房屋房間3 靠近外牆右窗側混凝土天花板牆面，經檢 視發現有油漆隆起剝落之現象產生，經研判應與樓上（4 樓 ）外牆雨遮結構體龜裂、防水層失效而導致滲水有相當之關 聯，本窗內牆天花板、牆面緊臨4 樓外牆雨遮處，因雨遮結 構體龜裂而滲水，造成天花板及牆面油漆因潮濕隆起剝落。 ⑷有關系爭房屋滲漏水發生之時間，本會無法鑑判，建請原 告提出佐證資料。⑸系爭房屋樓上浴室等進行房漏工程之費 用約為90,700元，有前揭公會之鑑定報告書暨補充資料在卷 可參（見本院卷第156 頁至第173 頁及外放卷證資料）。本 件兩造就系爭房屋之滲漏水相關事項，合意由高雄市室內設 計裝修商業同業公會為鑑定（見本院卷第117 頁、第118 頁 ），依上說明，此項合意即為調查證據之證據契約，兩造應 受其拘束，並承認該公會因此所為鑑定報告之效力，不得任 意翻異。況且前揭公會為室內設計裝修工程之專業機構，應 有相當之公信力，兩造復未提出前揭鑑定結果有何悖於論理 或經驗法則之處，則前述鑑定結果自堪採為本院後續審認之 事實基礎。
㈡原告先位主張被告應負物之瑕疵擔保之責部分： ⒈按民事訴訟法第277 條前段規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任」；次按民法第354 條規定 ：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，是買受人 受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認 有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之 責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證 明責任。
⒉本件原告主張其於103 年11月接受交屋後不久之104 年1 月 間準備裝潢系爭房屋時，即發現系爭房屋有滲漏水之情形， 認系爭房屋於被告移交前應即存在滲漏水之瑕疵云云，然為 被告所否認，並抗辯稱其於出售系爭房屋前之103 年初時有 整修系爭房屋，當時亦未發現有漏水之情形等語（見本院卷 第55頁) ，揆諸前開說明自應由原告就「系爭房屋於交付時 即存在天花板滲漏水瑕疵」之事實負舉證責任。原告就此固 提出該屋天花板、牆壁之照片數幀及其於104 年3 月5 日所 寄發之存證信函為證，惟前揭照片及存證信函至多僅能證明
系爭房屋於原告起訴前有其所述之滲漏水情況，尚不足以推 導出前揭狀態自被告交付系爭房屋前即已存在之結論。原告 經本院質其究係何時發現前揭滲漏水之情況，始終僅以前揭 存證信函稱係在104 年1 月間裝潢之前云云，惟迄本件言詞 辯論終結前未再提出其他事證到院佐憑，而系爭房屋滲漏水 究係自何時發生，雖由本院送請兩造合意之高雄市室內設計 裝修商業同業公會鑑定，亦經函覆稱無法鑑判（見本院卷第 173 頁），以可導致系爭房屋之樓上房屋防水層失效成因多 端（諸如人為破壞或天然外力等），而系爭房屋曾經被告於 103 年初進行整修，若樓上之防水層果係於被告交付系爭房 屋前即已遭破壞失效致該房屋處於會滲漏水之瑕疵狀態，則 在兩造簽定系爭房屋買賣契約前所歷經之數月應足以使該系 爭房屋天花板、牆壁面浮現水痕、油漆膨拱甚至剝落之狀態 ，惟原告於買受系爭房屋前曾在房屋仲介之陪同下檢視系爭 房屋，而無發現其他漏水情形，並在標的物現況說明書上簽 名核可（見本院卷第14頁），衡諸房屋之買賣並非小額交易 ，依一般人之理性消費者多會仔細察看現況、再三確認細節 後再行簽約，而天花板上之水痕或油漆是否遇潮浸潤，此乃 放眼觀望即可目及之瑕疵，原告又豈會無法發現，自不能排 除系爭房屋現有之滲漏水情況係於被告交屋後始因其他因素 所導致之可能，則前揭滲漏水之瑕疵是否在被告交付系爭房 屋予原告或其配偶李淑琴時即已存在並非無疑。此外，原告 亦未提出其他相關證據足資證明系爭房屋於交屋時，已存有 滲、漏水情事，要難僅憑前開照片或存證信函，逕認交屋時 即已存在房屋滲漏水之瑕疵，原告主張被告就前揭滲漏水之 情形應負物之瑕疵擔保之責，難認有據。
⒊又買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人 依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數 ，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應 有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以 市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值 之數額。倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除實 際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以 法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應以買賣當 時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法 院88年度台上字第642 號判決意旨可資參照）。縱認系爭房 屋之滲漏水情況如原告所主張者，係自被告將該房屋交付前 即已存在，原告欲主張其購入系爭不動產因有系爭漏水瑕疵 而得請求減少價金，仍應就所得主張減損價值之數額負舉證 責任，要屬當然。本件原告固主張應以兩造買賣之價金扣除
鑑定報告所列修繕系爭房屋需支出之金額90,700元作為系爭 房屋之實際價額云云，然兩造於買賣契約所約定之價金除系 爭房屋，尚包含所坐落之土地應有部分之價格，是否能逕以 此價格作為扣減之母數已非無疑，更遑論該鑑定報告所載者 不過係針對所需更新修繕項目進行估價，究與系爭房屋帶有 瑕疵狀態之客觀市價有異，要難以前揭修繕費用與兩造商議 之買賣價金回推系爭房屋於交易當時之客觀市價，而本院先 於言詞辯論期日曉諭並詢原告有無其他證據證明，復於105 年12月26日以雄院和民臻104 雄簡1143字第24906 號函命原 告提出依最高法院99年度台上字第1972號判決揭示之減少價 金數額算定方式陳報所需證據調查之方式到院（見本院卷第 240 頁、第248 頁），原告105 年12月30日之民事準備狀㈣ 猶以兩造約定之售價4,330,000 元扣除修繕費用90,700元作 為系爭房屋之應有價值（具瑕疵狀態下），且迄本件言詞辯 論終結前均未再提出鑑價之聲請，則原告就系爭房屋買賣當 時應有之市價暨存有系爭漏水瑕疵之實際價值終究均未舉證 供本院調查，是依上揭舉證責任分配原則，應認原告就其損 害金額是否存在乙節顯未盡其舉證責任，本院在別無其他客 觀數據可資算定系爭房屋「買賣當時客觀市價」、「具有瑕 疵狀態時之合理交易價格」之前提下，應認原告主張本件應 減少價金90,700元無法證明，其自不得依民法物之瑕疵擔保 之規定請求減少買賣價金並向被告請求返還上開金額。 ⒋綜上，本件原告既不能證明被告於交付系爭房屋之時，該房 屋即已存在滲漏水之瑕疵，又始終未提供系爭房屋「買賣當 時客觀市價」、「具有瑕疵狀態時之合理交易價格」，供本 院算定系爭房屋於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之 應有價格之比例各係若干，本院自無法認其主張應減少買賣 價金90,700元為有理由，是原告請求被告應於減少價金後返 還其90,700元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之法定利息，要屬無據，應予駁回。 ㈢原告備位依不完全給付請求賠償修繕費用部分： ⒈按民法第227 條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或 其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨，且該未依債 務本旨之給付係可歸責於出賣人之事由所致而言，本件被告 固於系爭房屋之買賣契約附件註記建物現況無滲漏水之情形 ，堪信被告依債之本旨應所交付者乃現況無滲漏水之房屋， 然系爭房屋發生前揭滲漏水情況之時間點究係於何時，在原 告未具體舉證之前提下已不能特定，自亦不能排除該滲漏水 之瑕疵係在被告交付系爭房屋之後始生成已如前述，則被告 是否有未依債務本旨交付買賣標的物已非無疑。況依首揭鑑
定報告所示，系爭房屋滲漏水之成因乃其樓上房屋之主臥室 、共用浴室地板防水層失效及外牆雨遮結構體龜裂、防水層 失效所致，而前揭樓地板、外牆雨遮均屬訴外人黃敏雄之專 有建物範疇，則黃敏雄就其所專有之房屋樓地板未善盡維護 防水層之作為，進而導致系爭房屋後續滲漏水現象之產生， 此是否屬可歸責於被告之事由亦甚可議。
⒉況因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條固定有明文，惟民法第216 條亦規定，損害賠償，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限。系爭房屋滲漏水之瑕疵，係肇因於其樓上房 屋主臥室、公用浴室樓地板防水層失效及雨遮結構體龜裂、 防水層失效所致等事，已如前述，而被告抗辯前揭修繕工程 業據原告之配偶李淑琴與訴外人即樓上房屋之所有權人黃敏 雄和解約定由黃敏雄負責將高雄市○○區○○路000 號之3 房屋因浴室樓地板防水層失效及外牆雨遮結構龜裂與防水層 失效所致系爭房屋滲漏水之狀態予以修繕，業經本院調取卷 審閱無訛，而原告就被告抗辯黃敏雄確已依約施作防水工程 完畢乙節，迄本院言詞辯論終結前亦未為相反之陳述，堪認 本件原告依前揭鑑定報告所請求之滲漏水修繕費用中，關於 自系爭房屋樓上房屋進行修繕之部分（即90,700元扣除在系 爭房屋內側牆面、天花板油漆粉刷之費用）業經訴外人黃敏 雄負擔完畢，則原告就系爭房屋修繕至不再滲漏水所需之費 用損害應已不復存在，此不因前揭和解筆錄係由本件原告或 其配偶李淑琴參與製作而有別，是原告就此部分更無向被告 請求給付之理。
⒊從而，本件原告既不能證明系爭房屋於被告交屋之際已存在 滲漏水之瑕疵，則其主張被告未依債務本旨已難認為可採， 且導致系爭房屋滲漏水繼而需支出修繕費用，乃肇因於系爭 房屋樓上屋主黃敏雄而不可歸責於被告，系爭房屋之樓上屋 主黃敏雄亦已與原告之配偶李淑琴和解後依約將其所有之房 屋修繕至不再致系爭房屋產生滲漏水之狀況完畢，則原告於 本件備位依不完全給付之法律關係請求被告賠償其修繕費用 90,700元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之法定利息洵屬無據，亦應予以駁回。五、綜上所述，原告就系爭房屋於被告交屋之際即存有瑕疵及其 所主張之價差若干等事實均未能舉證以實其說，則先位依物 瑕疵擔保請求減少價金並請求被告返還90,700元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息
，為無理由。而原告亦不能證明被告係基於可歸責之事由未 依債務本旨交付系爭房屋，是其備位依債務不履行（不完全 給付）之法律關係請求被告賠償其修繕費用損失90,700元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 法定利息，亦屬無據，均應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 20 日
書 記 官 陳恩慈