臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第134號
原 告 卓享生
卓一月
卓秀慧
共 同
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
李亭萱律師
被 告 謝俊賢
李沛怡
共 同
訴訟代理人 孫志鴻律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國106年3月7日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於101年1月13日與被告謝俊賢訂立房屋租賃 契約(下稱系爭租約)，將名下共有門牌號碼高雄市○○區○ ○○路000號1至4樓(下稱系爭房屋)出租予謝俊賢，約定租 期自101年1月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣( 下同)404,000元，並約定非經原告同意，謝俊賢不得將房屋 全部或一部出借或轉租包括頂讓予他人使用且不得遷入戶籍 ；詎謝俊賢未經將系爭房屋部分提供予李沛怡使用並設立容 婦產科診所附設產後護理機構，並將全家戶籍遷入系爭房屋 ，已違反上開約定。原告於104年6月8日以存證信函通知謝 俊賢終止系爭契約，謝俊賢應返還系爭房屋。謝俊賢於租約 終止後仍繼續占有系爭房屋，致原告受有無法收益之損害， 應給付原告相當於租金之不當得利、李沛怡無法律上權源使 用系爭房屋，原告自得請求其一併返還。為此爰依兩造契約 關係及民法第179條前段、民法443條、第455條及第767條第 1項及土地法第100條第5款規定提起本訴。並聲明：㈠被告 謝俊賢、李沛怡應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告謝俊 賢自105年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 404,000元。
二、被告則以：謝俊賢自92年4月1日起已向原告承租系爭房屋多 年，原告本同意開設容婦產科診所並附設蓉蓉月子中心，後 月子中心因法令要求而改為產後護機構，並無轉租或未經同 意提供他人使用之情事。原告因要求調整租金未果，才衍生 本案糾紛。被告並未違反違反系爭租約第4條第3項約定等語
。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項及本件爭點：( 卷一第91頁、第113 頁筆錄、第 116頁書狀)
不爭執事項：
㈠謝俊賢自94年3月3日起在系爭房屋1至4樓開設容婦產科診所 迄今；103年7月2日起由林怡君申設在系爭房屋4樓設立容婦 產科診所附設產後護理機構、104年1月4日變更負責人為林 沛怡，104年1月14日申請主動歇業；有高雄市政府衛生局 105年8月12日高市衛醫字第10536209700號函及附件設立資 料可證。
㈡謝俊賢用以給付租金之104年全年度租金支票，原告均已提 示兌領完畢。
㈢兩造租約第4條第3項約定謝俊賢未經原告同意，不得將房屋 全部或一部出借或轉租包括頂讓他人使用且不得遷入戶籍。 ㈣謝俊賢之配偶劉素梅、女謝和臻、子謝浩章，均於94年10月 28日將戶籍遷入系爭房屋。
㈤被告謝俊賢將系爭房屋4樓提供予李沛怡設立護理機構。 本件爭點：
㈠謝俊賢是否違反本件租約第4條第3項之約定。 ㈡原告於104年6月8日所為終止租賃契約之意思表示、或以起 訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，是否生合法終止 之效力。
㈢原告請求被告二人遷讓交還系爭房屋；並自105年1月1日起 按月給付相當租金之不當得利，是否有理由。
四、謝俊賢是否違反本件租約第4條第3項之約定。 ㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字。原告與謝俊賢訂立系爭租約第4條第3項約定「未經 甲方(原告)同意，乙方(謝俊賢)不得將房屋全部或一部分出 借或轉租包括頂讓予他人使用且不得遷入戶籍。」，而謝俊 賢承租系爭房屋1至4樓係用以經營婦產科診所，且自92年間 起即已承租並同時有坐月子中心，謝俊賢係自94年3月8日起 成立容婦產科診所，並自96年8月2日起成立蓉蓉月子中心登 記負責人為林怡君等情，業經被告陳明，並有高雄市政府衛 生局105年8月12日高市衛醫字第10536209700號函及附件可 參(卷第87-90頁)，原告自陳確實知悉林怡君96年8月2日在 同處所登記設立月子中心之情，而以未同意由李沛怡設立產 後護理機構，被告在103年8月4日告知擬將月子中心改為容 婦產診所附設產後護理機構時，原告亦同意並蓋章，但原告 並未同意負責人改為李沛怡(卷第72頁筆錄)；衡情，蓉蓉月
子中心既自96年8月2日即已設立登記，而婦產科診所附設相 關月子中心應屬合理，足認原告與謝俊賢間系爭租約第4 條 第3 項約定，係指另轉租或出借予他人從事不相關之行業或 與婦產醫療完全無關者而言，並不包括被告附設之相關月子 中心或產後護理等機構在內，否則，被告何能在96年間即以 林怡加名義設立蓉蓉月子中心。
㈡況被告抗辯原蓉蓉月子中心因未合法登記，因政府輔導而轉 型合乎法令標準之產後護理之家，亦確實提出立法院公報第 102 卷第65期院會紀錄為參( 卷一第130 頁) ，並經函查高 雄市政府衛生局回函確係該局依據前行政院衛生署102 年3 月29日衛署照字第1022860896號函，而輔導高雄市坐月子中 心轉型為產後護理機構，亦有該局105 年12月14日高市衛健 字第10539209900 號函為憑( 卷一第157-257 頁) ，足認被 告抗辯係因政府輔導之要求而轉型為合法辦理登記產後護理 機構即為真實；是被告於101 年10月9 日因將原蓉蓉月子中 心向高雄市政府衛生局申請改設置「容婦產科附設產後護理 機構」而改設置2 、3 樓樓板面積及加昇降機前新設防火門 等之需求，而向高雄市政府工務局建築管理處提出變更使用 執照申請，並經原告3 人出具建築物使用權同意書之事實， 亦據被告提出同意書( 卷一第79-80 頁) ，並為原告所不爭 執，已堪認被告抗辯係合理。
㈢原告雖主張所同意之文件並未記載係設立產後護理機構之用 ( 卷一第115 頁) ；惟查，被告於103 年12月5 日向高雄市 政府衛生局提出「容婦產科診所附設產後護理機構」開業申 請時，同時檢附系爭房屋之使用執照樓層平面圖、裝修合格 證明、建物所有權狀、使用執照樓層附表等為證( 卷一第 159-185 頁) ，且其中使用執照並為103 年6 月6 日補發( 卷第162 頁背書），而使用執照及所有權狀等影本如非原告 同意交付，被告無從提出申請，被告抗辯即有理由；再者， 依本院函查結果，高雄市政府工務局106 年1 月4 日高市工 務建字第10539691500 號檢附之原告3 人之土地使用權同意 書，已載明係為申請變更使用執照所書立之同意書( 卷一第 262 、298 頁) ，足認原告於立同意書時，確實同意被告辦 理系爭房屋變更使用執照，被告並於102 年8 月30日持以由 建築師內部裝修申請變更使用執照許可，經高雄市政府工務 局於102 年10月22日核准，其後於105 年3 月21日申請變更 使用執照竣查驗，經該局於103 年5 月28日核准變更使用執 照等情，亦有高雄市政府工務局106 年1 月4 日高市工務建 字第10539691500 號函可參( 卷一第262 頁) ，衡原告書立 之使用同意書已載明係為辦理變更使用執照之用，而被告自
開始申請迄竣工取得變更執照時止，亦逾半年以上時間，原 告主張不知被告係為變更使用執照或不知係為合法設立容婦 產科診所附設產後護理機構之用，顯非真實。
㈣況被告設立上開產後護理機構之第一任申請人暨負責護理人 員林怡君係自94年3 月4 日起即任職於容婦產科診，亦有提 出申請時之林怡君在職證明書附在上開高雄市政府衛生局函 可參為證( 卷一第212 頁背面) ，並有被告所提林怡君在容 婦產科診所之勞保資料為憑( 卷一第137 頁) ，原告卓享生 亦到庭自陳「我只是同意林怡君，沒有同意李沛怡」( 卷一 第54頁) ，足認被告抗辯係經原告同意方將原坐月子中心改 為產後護理機構之詞堪以採信；原告雖否認曾意李沛怡任負 責人；惟李沛怡係因原負責人林怡君離職之故而改由其任負 責人，亦有被告提出李沛怡及林怡君等二人在容婦產科診所 之之勞保資料為憑( 卷一第137-138 頁) ，及李沛怡名義申 請變更負責人之資料可參( 卷一第158-159 頁）；被告抗辯 堪認為真實；至被告與林怡君、李沛怡雖於申請時分別提出 房屋租賃契約書( 卷一第238-239 、181-182 頁) ，惟林怡 君、李沛怡確實本即任職在被告診所之護理人員已如上述， 被告所辯為符合法規要求而出具房屋租賃契約書，實際並無 轉租或分租行為即堪採信，尚難以被告與二人出具之房屋租 賃契約書而認為被告所為係屬原告與謝俊賢間系爭租約第4 條第3 項出租、轉租或頂讓予他人使用之行為；原告主張即 無足採。
㈤綜上所為，謝俊賢所為未構成違反本件租約第4 條第3 項之 約定，亦無轉租予李沛怡使用之行為，李沛怡僅係基於謝俊 賢受僱人，以占有輔助人身分而為占有，原告依民法第455 條、第767 條及與謝俊賢間租約第7 條約定，而請求被告2 人返還系爭房屋，均無理由而不准許。
五、原告於104 年6 月8 日所為終止租賃契約之意思表示、或以 起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，是否生合法終 止之效力。
謝俊賢所為既未違反與原告間租賃契約之約定已如上述，原 告以謝俊賢違反租賃契約約定，所為終止與謝俊賢間租賃關 係之意思表示，自不生合法終止之效力。
六、原告請求被告二人遷讓交還系爭房屋；並自105年1月1日起 按月給付相當租金之不當得利，是否有理由。
謝俊賢所為未構成違反本件租約第4 條第3 項之約定，亦無 轉租予李沛怡使用之行為，李沛怡僅係基於謝俊賢受僱人， 以占有輔助人身分而為占有，原告依民法第455 條、第767 條及與謝俊賢間租約第7 條約定，而請求被告2 人返還系爭
房屋，均無理由而不准許；又原告與謝俊賢間就系爭房屋之 租賃關係，原告既未合法終止，謝俊賢使用系爭房屋即非無 法律上原因，原告併請求謝俊賢給付自105 年1 月1 日起相 當於租金之不當得利亦無理由而應併予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條及與謝俊賢間租 約第7 條約定，而請求被告2 人返還系爭房屋，及請求謝俊 賢自105 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原 告404,000 元，均無理由，應予駁回。
八、本件因事證已明，兩造其餘主張攻擊或防禦方法及提出之證 據，經審酌認均不足以影響判決結果，爰不一一說明。九、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
書記官 王立山