臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1963號
原 告
即反訴被告 楊喬雅
被 告 張繼直
兼 上 一人
訴訟代理人 楊士慧
被 告
即反訴原告 辛淑芬
訴訟代理人 何曜男律師
上列當事人間請求損害賠償，本院於中華民國106 年3 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還予反訴原告。
反訴被告應自民國一○五年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣壹萬叁仟元。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬捌仟元及自民國一○六年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項、第五項，於反訴原告各以新臺幣拾伍萬元、新臺幣貳萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。
本判決第四項各到期部分，於反訴原告每期以新臺幣伍仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、原告即反訴被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被 告即反訴原告辛淑芬及被告楊士慧、張繼直聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標 的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相 牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法 有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律 關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦 方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡 本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與
反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由 同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與 反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認 兩者間有牽連關係。經查，被告辛淑芬於本件言詞辯論終結 前即民國105 年7 月18日具狀提起反訴，主張原告應給付租 金、返還租賃物及相當於租金之不當得利等請求，經核與本 訴原告請求給付租賃標的物漏水損害事件之防禦方法相牽連 ，其提起反訴合於民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項之 規定，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：
㈠、原告於104 年7 月間經由有巢氏房屋仁武店（即光展地產事 業有限公司）居間介紹，向被告辛淑芬租得門牌號碼高雄市 ○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金 新臺幣( 下同) 1 萬3,000 元，租期自104 年8 月1 日至10 7 年7 月31日，押租金為2 萬6,000 元（下稱系爭租約）。 詎料，原告於104年7月下旬徵得被告同意提前遷入該屋時， 始發現被告辛淑芬竟隱匿系爭房屋如遇下雨即有漏水現象， 經原告自同年7月27日起多次通知後，被告辛淑芬均遲未履 行修繕義務，顯已違反民法第423規定及系爭租約第11條約 定「房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方(即被告辛淑 芬)負責修理」之修繕義務，並造成原告堆放在系爭房屋內 之財物因受潮，並致原告受有精神上痛苦，故被告辛淑芬自 應賠償原告財物損失48萬元、精神賠償22萬元、搬家費10萬 元、押金損失2萬6,000元、104年7月25日知悉漏水時起至10 5年1月25日為止共計6個月房租租金損失7萬8,000元。㈡、另原告將上開漏水損害情形反應予有巢氏房屋職員即被告楊 士慧、張繼直後，渠等竟表示對於漏水不負責而未協助處理 ，且否認曾向原告收取服務費，故渠等二人自應就原告因漏 水所受上開損害，負連帶賠償責任等語。
㈢、並聲明：
⒈被告等應連帶賠償90萬4,000元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：
㈠、系爭房屋並無漏水情事發生，縱有水滴情形，亦僅係暫時性 季節反潮現象，並非漏水；再者，原告自104 年7 月下旬遷 入系爭房屋時起迄至105 年1 月間均未曾反應有漏水情形發 生，迄至105 年2 月起，經被告辛淑芬多次催討租金及被告 楊士慧、張繼直居中協調時，原告始以漏水為由藉詞拒絕繳
納，此外，原告復未能證明確實受有損害等語置辯。㈡、並均聲明原告之訴駁回；被告辛淑芬另稱若受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：
反訴被告自105 年2 月起即拒絕繳納租金，經反訴原告多次 催告限期繳納後，反訴被告均以系爭房屋漏水為由藉詞拒繳 ，反訴原告自得終止租約，然於上開租約終止後，被告仍占 用系爭房屋而拒絕返還。為此，爰依法提起本件訴訟請求反 訴被告給付積欠之105年2月至同年7月租金共計7萬8,000元 ；另依民法第767條第1項前段、第455條前段規定請求反訴 被告遷讓返還系爭房屋、依不當得利之法律關係請求反訴被 告應自105年8月1日起按月給付相當於租金之不當得利等語 。並聲明：㈠反訴被告應將系爭房屋遷讓返還予反訴原告， 並105年11月25日民事變更反訴訴之聲明狀繕本送達反訴被 告時起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告1萬 3, 000元；㈡反訴被告應給付反訴原告7萬8,000元及自105 年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔 保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：伊因系爭房屋漏水而受有前述損害，於反訴 原告未賠償上開損害前，伊自得拒絕繳納租金及遷離系爭房 屋等語置辯。並聲明：反訴駁回。
叁、兩造不爭執事項：
一、原告於104 年7 月間經由有巢氏房屋仁武店（即光展地產事 業有限公司）居間介紹，向被告辛淑芬租得系爭房屋，約定 每月租金1 萬3,000 元，應於每月1 日支付，租期自104 年 8 月1 日至107 年7 月31日，押租金為2 萬6,000 元。另原 告於徵得被告辛淑芬同意後，於契約租期始期前之104 年7 月下旬某日即已先行遷入系爭房屋使用。
二、原告自105 年2 月起即未依約繳納租金迄今，系爭房屋現仍 由原告占有使用。
肆、本件爭點：
系爭房屋是否確有漏水情形發生暨漏水原因為何。伍、本院得心證理由：
一、本訴部分：
㈠、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第42
3 條、第226 條固分別定有明文。惟按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前 段亦定有明文。本件原告主張系爭房屋有逢雨漏水情事云云 ，雖提出系爭房屋現場照片17張為證（見院卷第6至22頁） ，然細繹該等照片所示內容，均未見有何明顯漏水跡象發生 ，故原告上開主張能否採憑，已待商榷；況且，原告雖稱自 104年7月下旬實際遷入系爭房屋之初，即已發現漏水情事， 曾多次向被告反應云云，並提出電話簡訊畫面翻拍照片7紙 為證（見院卷第23至28頁），然觀諸上開簡訊傳送日期均係 介於105年2月12日至同年4月19日間，實無從憑以證明104年 7月下旬即有漏水及通知修繕等情事發生，再者，原告自104 年8月起至105年1月止均遵期繳納各期租金一節，為兩造不 爭執，設若原告自104年7月下旬起即知悉系爭房屋有漏水情 事發生並受有損害，且多次通知被告辛淑芬處理均未獲置理 ，又豈有長期達未獲置理之情形下猶遵期繳納各期租金而未 為求償之理，徵諸此情，足認原告上開所述，實有違常情。 此外，原告復未能舉證證明上開事實，揆諸首揭說明，自難 認其主張為真。
㈡、至原告雖復以被告楊士慧、張繼直拒絕協助處理、否認曾收 取服務費等事由，主張渠等二人就上開損害應負連帶賠償責 任云云，然姑且不論系爭房屋無從認定有漏水情事存在一節 ，本件原告既未能具體敘明被告楊士慧、張繼直上開行為有 何不法性、義務違反性，縱認被告楊士慧、張繼直二人確有 上開行為，亦無由憑以認定渠等應就原告所述損害負賠償責 任。
㈢、綜上所述，原告既未能證明系爭房屋確有漏水情事，則其主 張被告辛淑芬違反民法第423 條及系爭契約第11條出租人修 繕義務，應賠償其所受損害共計90萬4,000 元（含財物損失 48萬元、精神賠償22萬元、搬家費10萬元、押金損失2 萬6, 000 元、6 個月房租租金損失7 萬8,000 元）及被告楊士慧 、張繼直應負連帶賠償責任云云，均為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁 回之。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張反訴被告自105 年2 月起即未依約給付租金， 現仍占有系爭房屋等情，為反訴被告所不爭執，是此部分事 實自堪認定。至反訴被告雖以系爭房屋逢雨漏水，反訴原告 未善盡出租人修繕義務造成其受有損害為由，據以主張其得 拒絕支付上開租金、返還系爭房屋云云，然迄至本件言詞辯 論終結時為止，反訴被告均未能證明系爭房屋確有發生漏水
情事一節，俱經本院認定如前。基此，自難認反訴被告上開 主張有據。
㈡、次按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲 延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在 者，亦同。民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項、 第455 條前段及第179 條分別定有明文。而無權占有他人之 土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參 見最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨）。經查，反訴 被告自105 年2 月起迄今均未給付租金，經反訴原告於105 年4 月15日、同年5 月4 日多次寄送存證信函催告反訴被告 限期繳納租金一節，有卷附存證信函暨收件回執各2 份可稽 （見院卷第107 至114 頁），職是，反訴被告就租金遲延給 付已逾2 個月，且亦達2 個月之租額，則反訴原告於本件審 理期間，以「民事本訴答辯暨反訴狀」內為終止系爭租約之 意思表示，並經反訴被告收受該訴狀繕本（見院卷第95頁、 第175 頁），自發生終止系爭租約之效力。揆諸前開法律規 定，反訴原告請求反訴被告給付系爭租約終止前即105 年2 月至同年7 月份為止積欠之租金共計7 萬8,000 元，同時請 求反訴被告返還系爭房屋，並預為請求系爭租約終止後即自 105 年8 月1 日起至返還系爭房屋為止，因無權占有所生相 當於租金之不當得利，均屬正當。
㈢、綜上，反訴原告依民法第455 條前段規定請求反訴被告遷讓 返還系爭房屋，暨依民法第179 條規定請求反訴被告應自10 5 年8 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付相當 於租金額即1 萬3,000 元之不當得利予反訴原告；另依系爭 租約之法律關係請求反訴被告給付積欠租金計7 萬8,000 元 ，暨自民事變更反訴訴之聲明狀繕本送達反訴被告之翌日即 106 年2 月9 日起至清償日為止，按年息5%計算之利息，均 為有理由，應予准許。
㈣、本件反訴原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
民事第五庭法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
書 記 官 鄭淑臻