臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第423號
上 訴 人 極品室內裝修有限公司
兼法定代理人 曹禎男
共 同
訴訟代理人 蔡錫欽律師
被上訴人 余瑞文
訴訟代理人 王叡齡律師
黃國瑋律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105 年10月
7 日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第224 號第一審判決提起上
訴，本院於106 年3 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人王昭貴（另由本院以裁定駁回） 為上訴人極品室內裝修有限公司（下稱極品公司）之股東， 上訴人曹禎男為極品公司之負責人，訴外人張茵華則為極品 公司之員工。被上訴人前經法院拍賣程序，買受張茵華所有 坐落高雄市○○區○○○段000000地號土地及其上同段1473 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號之4 層樓建 物（下稱系爭建物），並於民國104 年5 月26日辦畢所有權 移轉登記。詎張茵華因知悉系爭建物有遭受強制執行之虞， 竟於103 年5 月29日就系爭建物之1 樓，與王昭貴通謀虛偽 簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自103 年6 月1 日起至113 年5 月21日止，其中103 年6 月1 日起至 108 年5 月31日之租金為每月新臺幣（下同）3,000 元，之 後則為每月6,000 元，系爭租約應屬無效。若系爭租約確屬 有效，然王昭貴將系爭建物違法轉借予上訴人使用，違反民 法第443 條第2 項規定及系爭租約第8 條、第13條之約定， 被上訴人已以本件起訴狀繕本之送達，對王昭貴為終止租約 之意思表示，系爭租約亦經被上訴人合法終止。系爭租約或 係無效或係業經終止，王昭貴及上訴人均屬無權占有系爭建 物，被上訴人自得依民法第767 條第1 項前段規定，請求其 等返還系爭建物。又其等無權占有系爭建物，因此受有不當 得利，致被上訴人受有無法使用之損害，且其等阻止被上訴 人使用系爭建物，亦構成侵權行為，被上訴人自得依民法第 179 條、第184 條第1 項前段、第185 條規定，以擇一為勝 訴判決之方式，請求其等按月給付相當於租金之3,000 元。 再如認被上訴人不得請求王昭貴及上訴人遷讓系爭建物，因
王昭貴僅承租系爭建物1 樓，王昭貴及上訴人阻止被上訴人 行經1 樓以通往2 樓以上樓層之行為，係對被上訴人使用系 爭建物1 樓以外部分為阻止或妨礙，構成權利濫用，被上訴 人自得依民法第767 條第1 項中段規定，備位請求王昭貴及 上訴人應容忍被上訴人通行系爭建物1 樓，或於有修築獨立 通道必要時，容忍被上訴人進入系爭建物1 樓為施工行為， 並請求王昭貴給付按月給付3,000 元。爰提起本件訴訟，並 於原審先位聲明：㈠王昭貴及上訴人應將系爭建物騰空遷讓 返還予被上訴人；㈡王昭貴及上訴人應自104 年12月1 日起 至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人3,000 元； ㈢被上訴人就遷讓系爭建物部分，願供擔保請准宣告假執行 ；備位聲明：㈠王昭貴及上訴人對於被上訴人使用系爭建物 2 、3 、4 、5 樓部分，應容忍被上訴人於系爭建物之1 樓 通行，及不得有阻止及妨礙被上訴人之行為；㈡王昭貴及上 訴人對於被上訴人使用系爭建物2 、3 、4 、5 樓部分，若 有修築獨立通道之必要，應容忍被上訴人雇工進入系爭建物 之1 樓進行工程，不得有阻止及妨礙被上訴人之行為。㈢王 昭貴應自104 年12月1 日起按月給付被上訴人3,000 元。㈣ 被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：王昭貴與張茵華並非通謀須為而簽立系爭租約 ，且先後於103 年5 月29日、同年6 月10日至臺灣高雄地方 法院公證處，就系爭租約進行公證，被上訴人嗣經法院拍賣 取得系爭建物所有權，依民法第425 條規定，系爭租約對於 被上訴人即繼續存在。又王昭貴係代表極品公司而於103 年 5 月29日與張茵華簽訂系爭租約，系爭租約承租人實為極品 公司，王昭貴與極品公司間並無轉租情事。上訴人既係基於 租賃關係合法占有使用系爭建物1 樓，被上訴人自不得請求 遷讓返還，且僅能依租賃關係請求極品公司給付租金。另被 上訴人於拍定買受系爭建物前，已知悉系爭建物1 樓有系爭 租約及2 至4 樓不能通行之事實，仍自願接受現狀並無異議 ，自不得於事後推翻拍賣公告所載明之事項，且極品公司專 做政府公共工程，並有投標作業，公司內部涉及商業機密， 不得讓人自由進出及施工，倘使被上訴人得以在公司出入及 施工，將危害極品公司受憲法第15條保障之工作權等語，資 為抗辯。
三、原審判命王昭貴及上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還被上訴 人，及王昭貴、上訴人應自104 年12月1 日起按月給付被上 訴人3,000 元，上訴人就其等敗訴部分提起上訴，上訴聲明 ：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴駁回（王昭貴已於105 年9 月11日死亡，
其繼承人未就其敗訴部分聲明不服，該部分業已確定）。四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人經法院拍賣程序，拍定取得系爭建物及所坐落土地 之所有權，並於104 年5 月26日辦畢所有權移轉登記。 ㈡王昭貴與張茵華就系爭建物簽訂房屋租賃契約書，約定租賃 期間自103 年6 月1 日起至108 年5 月31日止，每月租金3, 000 元，並經公證，於同日另訂1 份租約，租約標的不同且 王昭貴之印文也不同，此份租約則未經公證。並且另外簽訂 房屋租賃契約書，租賃期間自108 年6 月1 日起至113 年5 月31日止，每月租金6,000 元，並經公證。 ㈢系爭建物目前由上訴人占有使用中。
㈣若被上訴人請求有理由，上訴人及王昭貴均同意不當得利之 金額以每月3,000 元計算。
五、本院之判斷：
㈠王昭貴與張茵華是否係通謀虛偽簽立系爭租約？ ⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，民法第87條第1 項前段定有明文。次按民法第87條 之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之 表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並 須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當 （最高法院51年台上字第215 號判例參照）。再第三人主 張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應 負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照） 。被上訴人主張系爭租約為王昭貴與張茵華通謀虛偽訂立 ，為上訴人所否認，自應由被上訴人負舉證責任。 ⒉被上訴人固主張：系爭租約簽訂時間與系爭建物遭查封時 間僅相差3 個月，且前5 年之租金為3,000 元，實屬過低 ，王昭貴、曹禎男、張茵華等人復關係密切，可見王昭貴 係與張茵華通謀虛偽訂立系爭租約云云。然查，影響房屋 租金高低之因素甚多，諸如坐落地點、屋況、租期長短、 承租用途、社會經濟狀況等客觀因素，及締約雙方間之親 疏遠近、經濟實力、主觀好惡、意願等個人因素，均有程 度不一之影響，實不得僅憑當事人主觀臆測，即謂該租金 數額低於一般行情，亦不徒以租金較低即遽認該租約乃通 謀虛偽而訂立。又系爭建物原為張茵華所有，張茵華為曹 禛男之媳婦，曹禛男為極品公司負責人，王昭貴則曾為極 品公司股東，為兩造所不爭執，並有極品公司變更登記表 在卷可佐（原審卷第28頁、本院卷第51、52、55至62頁） ，顯見其等並非毫不熟識之人，則王昭貴向張茵華承租系 爭建物後，復基於其曾為極品公司股東之緣由，而同意極
品公司共同使用系爭建物，並無顯然違反常理之處，自難 僅以其等間有親戚、股東關係存在，即認王昭貴與張茵華 係通謀虛偽簽立系爭租約。再者，系爭租約簽立時間與系 爭建物遭查封時間雖僅相隔3 個月，然此與系爭租約是否 為通謀虛偽訂立，並無必然之關連性存在，則於無其他證 據佐證之情形下，亦不得以此推認王昭貴、張茵華間無簽 立系爭租約之真意。從而，被上訴人主張王昭貴、張茵華 係通謀虛偽簽立系爭租約云云，尚不足採信。
㈡系爭租約是否業經被上訴人合法終止？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法 第425 條第1 項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將 其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃 契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地 位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院 41年台上字第1100號判例意旨參照）。系爭租約並非王昭 貴與張茵華通謀虛偽而簽立一節，已如前述，系爭租約自 已成立生效；又被上訴人乃自法院拍定取得系爭建物所有 權，並於104 年5 月26日完成所有權移轉登記，為兩造所 不爭執，堪認屬實，則依上開規定及說明，被上訴人於拍 定取得系爭建物所有權後，即當然繼承出租人地位而得行 使或負擔系爭租約所生之權利或義務。
⒉次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人， 但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一 部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於 他人者，出租人得終止契約，民法第443 條定有明文。又 王昭貴與張茵華於103 年5 月29日簽訂惟未經公證之房屋 租賃契約書第8 條約定：「乙方（即王昭貴）未經甲方（ 即張茵華）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分 出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」 、第14條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如 有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方 所受之損失甲方概不負責。」（高雄地院103 年度司執字 第122188號強制執行卷所附王昭貴之104 年6 月22日民事 聲明租賃關係存在狀所附之房屋租賃契約書），王昭貴與 張茵華於同日所簽訂並經公證之房屋租賃契約書第13條亦 約定：「乙方非經甲方書面同意，不得將租賃物之全部或 一部轉租，或借予他人使用，或與他人共用。」，有公證 書及房屋租賃契約書在卷可稽（原審卷第9 、10頁），堪 認王昭貴須徵得出租人同意始得為轉租、轉借或與他人共
用系爭建物之行為，否則即屬違反系爭租約約定，出租人 得隨時終止系爭租約。
⒊系爭建物目前由上訴人占有使用中，為兩造所不爭執，惟 上訴人並未提出任何證據證明該占有使用行為業經出租人 書面同意，則王昭貴將系爭建物交由上訴人占有使用，實 已違反前述系爭租約之約定，被上訴人自得隨時終止系爭 租約收回系爭建物。又被上訴人業以本件起訴狀繕本之送 達，對王昭貴為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本 已於104 年11月4 日寄存在王昭貴住所地之派出所，經10 日生送達效力，有起訴狀及送達證書在卷可稽（原審卷第 5 、21頁），是被上訴人主張其已於104 年11月14日合法 終止系爭租約等語，洵屬有據。
⒋至上訴人抗辯：王昭貴係代表極品公司簽訂系爭租約，承 租人應為極品公司，並無轉租或轉借情事云云，然王昭貴 於原審已親自到庭陳稱：系爭建物乃其承租占有使用，其 已花費120 至130 萬元裝潢系爭建物，希望可以租久一點 ，遂將之後之租約也先簽訂下來等語（原審卷第112 、11 3 頁），且王昭貴曾於103 年6 月5 日與極品公司簽立工 程確認書，委由極品公司進行辦公室裝修工程，工程款為 1,276,000 元，亦有工程確認書及極品公司開立之統一發 票在卷可佐（原審卷第43至45頁），應足認王昭貴上開陳 述屬實，是上訴人抗辯系爭租約為王昭貴代表極品公司簽 立，極品公司始為系爭租約之承租人，得依系爭租約占有 使用系爭建物云云，委無可採。
㈢被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人遷讓 返還系爭建物，及依民法第179 條、第184 條第1 項前段、 第185 條規定，請求上訴人自104 年12月1 日起至遷讓返還 系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理 由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。又租約終止後，出 租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘 出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依 無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台 上字第801 號判例意旨參照）。被上訴人為系爭建物所有 權人，已於104 年11月14日合法終止系爭租約，上訴人則 迄今仍占用系爭建物，惟未能舉證其等有占用系爭建物之 合法權源等情，業經本院認定如前，則上訴人自屬無權占 用系爭建物，是被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定 ，請求上訴人遷讓返還系爭建物，洵屬有據，應予准許。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人之 不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。上訴人 於被上訴人終止系爭租後，仍繼續占用系爭建物，屬無權 占用，已如前述，則被上訴人自得依民法第179 條規定， 請求上訴人給付自104 年12月1 日起至遷讓返還系爭建物 之日止相當於租金之不當得利。又若被上訴人得請求不當 得利，上訴人及王昭貴均同意不當得利之金額以每月3,00 0 元計算，是被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人 自104 年12月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，與王昭 貴共同按月給付被上訴人3,000 元，亦屬有據，應予准許 。至被上訴人另選擇合併依民法第184 條第1 項前段、第 185 條規定請求上訴人按月給付金錢部分，本院既已依不 當得利之法律關係判決被上訴人勝訴，即無庸再就此部分 為審酌，附此敘明。
㈣再按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之 訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴裁判之停 止條件。被上訴人先位之訴既有理由，則其備位之訴，即無 再審究之必要，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項前段、第179 條 規定，請求上訴人將系爭建物遷讓返還予被上訴人，並請求 上訴人與王昭貴自104 年12月1 日起至遷讓返還系爭建物之 日止，按月給付被上訴人3,000 元，為有理由，應予准許。 原審判命上訴人遷讓返還房屋及按月給付不當得利金，並為 附條件准、免假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 李昭彥
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書 記 官 黃瓊芳
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