臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上更㈠字第23號
上 訴 人 傅慶泉
傅慶旺
傅昆達
傅詠霖
傅仁聰
共 同
訴訟代理人 葉玟岑律師
複 代理 人 陳永祥律師
被 上訴 人 傅學維
訴訟代理人 張清雄律師
廖傑驊律師
曾本懿律師
複 代理 人 蔡涵如律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國101 年10月
25日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第959 號第一審判決提起上
訴，經最高法院發回更審，本院於106 年3 月22日辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落高雄市○○區○鎮段○○段○○○○地號土地分由上訴人取得，按原應有部分比例保持共有，即上訴人傅慶泉分得應有部分七十六分之八，其餘上訴人各分得應有部分七十六分之十七。並由上訴人傅慶泉補償被上訴人新臺幣肆拾肆萬壹仟柒佰玖拾貳元，其餘上訴人各補償被上訴人新臺幣玖拾參萬陸仟玖佰參拾陸元。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人與上訴人傅慶泉各負擔二十一分之二，餘由其餘上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○鎮段0 ○段0000地號土 地（下稱系爭土地），為兩造所共有，伊與上訴人傅慶泉之 應有部分各為21分之2 ，其餘上訴人之應有部分各為2100分 之425 。兩造間並無不為分割之約定，亦無因物之使用目的 不能分割之情形，惟無法達成分割協議。爰依民法第823 條 規定，求為判決系爭土地應予分割如原判決附圖方案（下稱 方案）二所示。
二、上訴人則以：伊等同意分割，惟方案二之分割方法，被上訴 人按其應有部分僅能分得44.76 平方公尺土地，面積過小， 寬度未達4 公尺、深度未滿15公尺，無法供建築使用；且伊 等取得土地之臨路面寬較窄，後面較寬，不利整體利用，分
割後各筆土地總價值亦低於未分割前之總價，對兩造均屬不 利，故以系爭土地全部分歸伊等共有，而由伊等以金錢補償 被上訴人為適當。否則，伊等不願保持共有，應按方案一分 割較為合理。若系爭土地以原物分割顯有困難，伊等同意變 價分割等語，資為抗辯。
三、原判決諭命系爭土地應分割如方案二所示。上訴人不服，提 起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應分割由 上訴人取得，按原應有部分比例保持共有，並以金錢補償被 上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造所共有，被上訴人與傅慶泉之應有部分各為 21分之2 ，其餘上訴人之應有部分各為2100分之425 。 ㈡兩造就系爭土地並無分管協議。
㈢系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割 之情形。兩造同意分割系爭土地，惟就分割方法不能達成協 議。
㈣系爭土地之環境與使用現況：系爭土地南臨永順街，其上除 有未保存登記之鐵皮平房外，並無空地。該鐵皮平房為上訴 人傅慶泉、傅慶旺之父，即被上訴人與上訴人傅昆達、傅詠 霖、傅仁聰之祖父傅世煌所建，門牌號碼為高雄市○○區○ ○路000 號，無使用執照，其基地包括系爭土地（面臨永順 街）及北側同小段1064地號土地（面臨宏平路）；面臨永順 街部分係供停車場使用。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭土地應如何分割為適當？
㈡分割後應如何補償？
六、系爭土地應如何分割為適當？
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配， 民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 項分別定有明文。 本件系爭土地為兩造所共有，被上訴人與傅慶泉之應有部分 各為21分之2 ，其餘上訴人之應有部分各為2100分之425 ； 而系爭土地就其使用目的並無不能分割之情形，兩造間亦未 訂有不分割期限，此均為兩造所不爭執，並有土地登記謄本 可稽，是各共有人均得隨時請求分割共有物。又系爭土地於 80年間當時共有人雖定有分割協議，其中3 分之1 特定部分 由訴外人傅永鈞取得，其餘3 分之2 特定部分由訴外人傅慶
漢、傅慶源、傅昆豊、傅慶和、及上訴人傅慶泉、傅慶旺、 傅昆達7 人共有，應有部分各為21分之2 ，嗣陸續發生繼承 、買賣、贈與等所有權變動情形，現由兩造所共有，此有分 割協議書、不動產買賣契約書、土地登記謄本可憑（本院更 一卷第272 至276 、282 頁、原審卷一第8 至10、卷二第76 至77頁），上開分割協議距本件於99年10月29日起訴，業已 逾15年，均未依協議為分割登記，亦無時效中斷事由，被上 訴人主張分割協議已時效消滅，為上訴人所不爭（本院更一 卷第279 頁），是被上訴人拒絕履行分割協議書之義務，而 訴請裁判分割，揆諸上開規定，自屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共 有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金 錢補償之，為民法第824 條第2 項第1 款及第3 項所明定。 是法院為裁判分割時，須衡酌共有物之性質、分割後之經濟 效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公 平之原則，而為適當之分割。若原則上認原物分配對全體或 多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者 始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共 有人中有不能按其應有部分受分配者，法院得命以金錢補償 之。本件被上訴人主張方案二之分割方法，上訴人則主張系 爭土地全部分歸其等共有，而由其等以金錢補償被上訴人， 或按方案一之分割方法，或變價分割，經查：
⒈系爭土地坐落高雄市小港區，為都市計畫內之商業區，土地 單面臨路，即北側臨同小段1064地號土地，南側臨永順街， 該道路寬度為10公尺，土地臨主要道路之境界線約14.91 公 尺，土地平均深度31.52 公尺，地勢平坦，地形呈長方形， 土地上除有未保存登記之鐵皮平房外，並無空地，有勘驗筆 錄、現場照片、冠信不動產估價師事務所（下稱冠信事務所 ）出具之不動產估價報告書（下稱冠信鑑定報告）可稽（原 審卷一第90至93、181 至184 頁、本院上字卷第151 至157 頁、本院更一卷第93至98頁、外放冠信鑑定報告第31至32頁 ）。而系爭土地上方雖有未保存登記之鐵皮平房，然僅供停 車空間之遮蔽，其構造簡易，土地分割後如須拆除其一部， 並無困難，為兩造所不爭執（本院上字卷第152 頁），堪以 認定。
⒉被上訴人主張系爭土地依方案二分割，惟按直轄市、縣（市 ）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之
寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接 土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及 深度，不得建築，建築法第44條定有明文。依101 年8 月16 日公布之高雄市畸零地使用自治條例（下稱高市畸零地條例 ）第3 條第1 項前段規定，畸零地係指面積狹小之基地，而 依該條例附表一所示，商業區內面積狹小基地，係指建築基 地正面臨路寬超過7 公尺至15公尺者，寬度未達4 公尺或深 度未達15公尺之基地情形。基此規定，方案二其中A 部分土 地因面臨永順街之路寬僅約3.5 公尺，未達4 公尺，深度約 12.79 公尺，未達15公尺，不符合高市畸零地條例第3 條規 定之最小寬度及深度，係屬畸零地，依建築法第44條之規定 ，若未與鄰接土地協議調整地形或合併使用，可達到規定最 小面積之寬度及深度之程度，即不得建築。故如採此方案分 割，由被上訴人取得之A 部分土地，將成為畸零地而無法為 建築使用，致系爭土地價值減少，實有礙於社會經濟。又系 爭土地正面寬度約14.91 公尺，扣除分由被上訴人取得之A 部分土地之面寬3.5 公尺後，上訴人分得之B 部分土地，面 寬11.41 公尺，深度為31.8公尺，固得供建築使用，惟被上 訴人應有部分僅21分之2 （約10分之1 ），其取得之A 部分 土地，臨道路面寬卻約占4 分之1 ，較諸上訴人應有部分合 計21分之19（約10分之9 ）而僅分得約占4 分之3 面寬之土 地受有利益，被上訴人復不同意分得方案一G 部分土地（本 院更一卷第87頁反面），且被上訴人分得A 部分土地，上訴 人因此須承擔該部分北側裡地之分配，而遭受不利益。佐以 高雄市政府工務局復函謂方案二所示B 部分土地申請建築時 ，將因A 部分土地畸零地關係需留設保留地，供A 部分土地 日後申請建築使用等情（原審卷一第200 頁）觀之，難謂符 合均衡及公平原則。是方案二之分割方法尚非適當。 ⒊被上訴人雖主張：如依方案二分割，其所取得之A 部分土地 ，依高市畸零地條例第9 條第1 項但書第2 款之規定，仍得 與東側相鄰之同小段1115-1地號土地合併建築或獨立建築， 系爭土地並無被上訴人受原物分配之法律上困難云云。按建 築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地 形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築 ，為建築法第44條所明定。惟該規定旨在明揭畸零地非合於 一定條件，不得建築之消極限制而已，並未積極創設強制合 併使用之法律關係，此觀之該條文規定調整地形或合併使用 應予協議，以及二者併列自明（最高法院87年度台上字第15 38號裁判意旨參照）。查，系爭土地東側所鄰接之同小段11 15-1地號土地，為訴外人佘張麗琴等5 人所共有，有土地查
詢資料及現場照片可稽（本院上字卷第275 頁），且該筆土 地地形完整（見原判決附圖），得獨立使用，被上訴人並非 該鄰接土地之所有人或共有人，若其分得A 部分土地，日後 是否與該鄰接土地合併使用，既須經雙方協議，則是否能達 成協議，乃屬不能確定之事實，並非當然得與該鄰接土地合 併使用。又高市畸零地條例第9 條第1 項但書第2 款固將「 鄰接土地業已建築完成，致無法合併建築使用，且申請基地 寬度在3 公尺以上，深度在5 公尺以上，面積在20平方公尺 以上者」，規定為不得建築之例外情形，但該項規定所稱已 建築完成，依同條第3 項中段規定，係指：都市計畫發布 前實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前已建築完成 之建築物。領有使用執照之建築物。中華民國60年12月 23日修正公布之建築法生效前領有建造執照之二層樓建築物 ，不包含車棚、花棚、圍牆或其他類似構造之簡易工作物。 本件系爭土地東側鄰接之1115-1地號土地上有構造簡易之鐵 皮屋，供車庫使用，有現場照片可稽（原審卷一第184 頁、 本院上字卷第74及75頁所附漆有「車庫」建物之照片、冠信 鑑定報告第32頁照片），核與上開條例第9 條第1 項但書第 2 款所稱「已建築完成」之情形不符，被上訴人自不得據此 主張方案二所示A 部分得獨立建築。是被上訴人上開主張， 要不足取。被上訴人再主張：元一國際不動產估價師事務所 （下稱元一事務所）鑑定認系爭土地面積470 平方公尺，依 其地形、面積，可開發興建住宅大樓，為最有效之使用方式 ，則被上訴人因原物分割而分得土地，得本於所有權人地位 獲得利益，較之土地變價分割，被上訴人僅得分得價金，並 無不利云云。惟被上訴人就系爭土地請求依方案二分得A 部 分，其餘B 部分則由上訴人取得，並非被上訴人所有，倘B 部分興建住宅大樓，與被上訴人應無相涉，其弊已如前述， 若A 、B 部分合建大樓，則須兩造共同協議為之，可否達成 協議亦屬未定之事，難認被上訴人因興建大樓得本於所有權 人地位獲得較多之利益，其上開主張尚無足採。 ⒋又上訴人主張依方案一分割，惟此方案分割除其中分歸傅慶 旺、傅昆達、傅詠霖、傅仁聰共有之A 部分土地，其臨道路 面寬約4.95公尺，深度約31.8公尺，符合前開高市畸零地條 例所定基地寬度及深度外，其餘依序分由傅詠霖、傅昆達、 傅慶旺、傅仁聰、傅慶泉、被上訴人取得之B 、C 、D 、E 、F 、G 等部分之土地，因臨道路面寬均未達4 公尺，均為 畸零地，致不能為建築使用，且因地形過於狹長，難以利用 ，故此分割方法將使系爭土地價值貶損甚鉅，亦非妥適。 ⒌依前所述，兩造主張系爭土地原物分配予各共有人，無論依
被上訴人所主張之方案二，或上訴人所主張之方案一分割， 均非適當。則系爭土地以原物分配予各共有人，既有造成畸 零地之情形，並減損土地之經濟效用，且違反共有人權益， 造成顯失公平情事，足認系爭土地以原物分配予兩造，顯有 困難。經審酌前開因素，並兼顧兩造權益等情事，認系爭土 地應採原物分割，全部由上訴人取得，並由上訴人以金錢補 償被上訴人之方法，始能發揮系爭土地之經濟價值及效用， 並符合公平原則。又共有物分割仍以原物分配為原則，必於 原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，系 爭土地為原物分配，由上訴人取得共有，既無困難，即無須 將共有土地為變價分割。是上訴人另主張將系爭土地為變價 分割，非屬適當之分割方法。
七、分割後應如何補償？
㈠系爭土地因原物分配予上訴人共有，被上訴人未能按應有部 分受分配土地，依前開說明，自應以金錢補償之。本院囑託 元一事務所鑑定，估價以市價計算，傅慶泉應補償被上訴人 新臺幣（下同）44萬1792元，傅慶旺、傅昆達、傅詠霖、傅 仁聰各應補償被上訴人93萬6936元，此有該事務所出具之估 價報告書（下稱元一鑑定報告）可稽。元一鑑定報告係就價 格形成因素，即一般因素、不動產市場概況、區域因素、個 別因素、最有效使用等項，予以價格分析。而估價方法則採 比較法及土地開發分析法進行評估土地價格，先就系爭土地 與比較標的之差異加以分析調整，以計算系爭土地比較價格 ，次依土地開發分析法，依土地之用途及使用強度進行開發 改良，參考土地管制規定及建築技術規則，推估系爭土地得 興建地上13層、地下2 層之建物，求得土地開發分析價格， 最後綜合分析，考量估價目的、不動產種類、價格形成因素 之接近程度等，以決定系爭土地分割前價格為每平方公尺9 萬3600元。末以系爭土地分割前為基準地，評估檢討分割前 及分割後土地差異條件，分析不同分割方案所分配土地價值 ，據以計算相互找補金額（鑑定報告外放）。是該估價報告 已就其價格評估依據、評估過程及計算為詳細說明，應屬客 觀可信。
㈡上訴人雖以本院前審囑託高雄市不動產估價師公會轉請冠信 事務所鑑定後，所為之鑑定報告內容，爭執元一鑑定報告之 鑑定結果，抗辯稱：冠信事務所鑑定系爭土地每平方公尺為 6 萬8500元，元一事務所鑑定為9 萬3600元，增加36.6% ， 落差甚大；且系爭土地為第五種商業區，面臨10公尺寬之永 順街，冠信事務所鑑定商業區土地臨其餘道路者每平方公尺 約5 萬5000元至8 萬元，而元一事務所則認每平方公尺約7
萬元至10萬元，評估標準為何，亦有疑義；又自102 年11月 迄105 年8 月，依實價登錄網站顯示，系爭土地坐落之高雄 市小港區店鎮段1 小段共有13筆土地成交，元一事務所何以 未選擇成交單價較低之土地為比較標的，其所為鑑定結果明 顯高於市場行情；再者，勘估標的與比較標的之個別因素分 析調整百分率，應如何認定？為何與冠信鑑定報告不同調整 百分率云云。惟查：
⒈鑑定人即元一事務所負責鑑定人員邱俊元到庭陳稱：元一鑑 定報告係依105 年7 月發布之都市地區地價指數，小港區漲 幅約20% ，公告現值漲幅約52% ，認系爭土地交易行情應有 上漲，且評估系爭土地為第五種商業區，面積140 多坪，可 開發為住宅大樓，鑑定報告並有就開發年期、銷售年期、預 計銷售單價等項目為評估說明。又冠信鑑定報告認定商業區 土地臨其餘道路土地平均價格每平方公尺約5 萬5000元至8 萬元，本所則認臨其餘道路土地平均價格每平方公尺約7 萬 元至10萬元，此因不動產市場概況行情會隨市場波動，並非 固定值，各估價師會依其當時蒐集之資料，計算出當地區域 行情之概略區間，依102 年至105 年間不動產之趨勢發展， 土地行情與建物行情之區間自然會有所不同，且此市場行情 變動與本所評估調查資料之上漲幅度相互吻合。再鑑定時就 比較標的之選擇，係考量標的相同或類似情況、開發規模之 同質性、情況因素、價格日期、區域因素及個別因素，以篩 選適當之比較標的，上訴人所指店鎮段1 小段成交之13筆土 地，有部分土地因交易日期較久，有部分土地是停車場用地 ，有部分土地面積較小僅有20多坪，有部分土地係持分買賣 ，另有一筆土地為親屬間交易，不適宜作為比較標的，乃選 定較為適當之3 個案例作為比較標的。而比較法之價格因素 修正率，是估價師本於專業及經驗，並考量勘估標的本身條 件而定，不動產估價技術規則並無明確規範各個因素調整比 例之差異，各不動產估價師提出各個因素之決定修正率未必 相同，本所係以大樓為最有效適切之開發，故基地在道路種 別與臨路之調整率會與透天厝不同。作為大樓基地會規劃停 車空間前進後出之動線，前後臨路會有影響，調整比例會因 道路種別有所不同，透天厝地價受道路種別之影響比較大， 大樓因規劃所受道路種別之影響則比較小。另冠信鑑定報告 與元一鑑定報告之鑑定基礎及鑑定日期不同，不能予以比較 ，元一事務所就選擇比較標的之修正，符合不動產估價技術 （105 ）規則第25、26條之規範，即在每個案例之各別調整 率不得超過15% ，總調整率不得超過30% 等語（本院更一卷 第208 頁反面至210 頁反面）。
⒉參之元一事務所於105 年12月19日以（105 ）元估字第021 號函檢送內政部地政司105 年7 月15日發布都市土地區地價 指數及系爭土地公告現值變動表（本院更一卷第223 至225 頁），為兩造所不爭執，依該資料內容所載，高雄市小港區 於102 年9 月30日地價每平方公尺為4 萬0378元，於105 年 3 月31日為4 萬7970元，漲幅約20% 〔（4 萬7970－4 萬03 78）÷4 萬0378≒20% 〕，店鎮段1 小段之公告現值於102 年度每平方公尺為3 萬9500元，於105 年度為6 萬元，漲幅 約52% 〔（6 萬－3 萬9500）÷3 萬9500≒52% 〕，與鑑定 人邱俊元上開所述相符。而上開地價漲幅20% 係指「高雄市 小港區」之平均值，並非系爭土地之鄰近地區或類似地區且 位置條件及使用目的相同或相近者之平均價，元一事務所遂 透過比較法、土地開發分析法等予以分析調整而評估系爭土 地價格，上訴人遽謂元一鑑定報告認定之漲幅不合理云云， 自不足採。
⒊據上，系爭土地目前價格較之102 年11月已有上漲，且該土 地面積470 平方公尺（約142.16坪），可開發為住宅大樓， 較之興建透天厝價值為高，元一事務所據以評估系爭土地價 格漲幅，信而有徵，應堪採認。又商業區土地臨其餘道路土 地平均價格並非固定值，各估價師會依其蒐集之資料，得出 當地區域行情之概略區間，依102 年至105 年間不動產市場 行情已有變動，元一鑑定報告之調查資料（即比較標的）所 示上漲幅度與市場行情應大致相符。再鑑定時就比較標的之 選定及價格修正率，為估價師本於專業及經驗，並考量勘估 標的本身條件而定，不動產估價技術規則並無明確規範各因 素之調整比例，各不動產估價師認定各因素之決定修正率未 必相同，鑑定人邱俊元已說明其選定比較標的及價格調整修 正理由，並無不當情事。另不動產估價技術規則第26條雖規 定：「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏 高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決 定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之20 以上者，應排除該試算價格之適用。前項所稱百分之20以上 之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之20以 上者。」惟冠信鑑定報告係以3 年前之土地價格予以估價， 且以興建透天厝為估算基礎，未考量土地開發規模，既不足 以反映土地目前最有效利用價值，自無從採為系爭土地之價 格，亦無法為元一鑑定報告之比較標的。是上訴人執此抗辯 上開兩份鑑定報告之價格差距達31% ，而有上開規定之適用 云云，尚有誤解。從而，上訴人上開所辯洵無足取。 ㈢被上訴人亦爭執元一鑑定報告之鑑定結果，並以：元一鑑定
報告就比較標的一與系爭土地寬深度比之調整價格比例有所 不當；又比較標的二為同小段1030、1143地號土地，其深度 為系爭土地2 倍餘，惟該深度未調整價格比例，實有未妥； 且比較標的二北側面臨宏平路，南側面臨永順街，目前無法 相互通行，與系爭土地北側毗鄰同小段1064地號，兩筆土地 均由訴外人天恩寢具行承租，實際可相通宏平路與永順街， 系爭土地價格應勝於比較標的二；比較標的三與系爭土地之 條件差異甚大，該寬深度比之調整價格比例甚不相當；另同 小段1111、1112-1、1113地號土地與系爭土地緊鄰，均面臨 永順街，且為適宜建造集合住宅，應增列為比較標的，並調 整估價金額云云。然查：
⒈鑑定人邱俊元陳稱：影響勘估標的分割後地價之因素，有地 形、寬度、深度、基地面積、開發規模及畸零地等，此影響 地價之各別因素在不動產估價技術規則未規定修正比例，係 由不動產估價師本於專業及經驗，並考量勘估標的本身條件 而為修正，冠信與元一鑑定報告就此修正率有所差異，在於 冠信鑑定報告未考慮開發規模之因素，所以修正幅度即有不 同。又元一鑑定報告所舉比較標的二為同小段1030、1143地 號2 筆土地，於105 年7 月間由同一人取得所有權，買賣時 亦為同一宗交易，雖現況是分別使用，但依估價原則，會將 之視為1 宗土地評估，而系爭土地未與北側同小段1064地號 土地合併評估，乃因系爭土地與1064地號土地之所有權人不 同，故無法合併評估。再系爭土地與比較標的二均做為大樓 規劃，因大樓主要視基地面積之規模，基地深度在建築技術 規則之開發規劃過程，影響程度很小，所以不予調整，但比 較標的一、比較標的三之面積較小，係做為透天厝規劃，土 地深度之影響就很大。另同小段1111、1112-1、1113地號土 地目前為集合住宅使用，於102 年10月成交價格為每平方公 尺11萬9487元，但該價格日期較久遠，而本件價格日期為10 5 年，所以將102 年之交易案例剔除，未將其列為比較標的 ；且比較標的之選取會剔除最高及最低價格之案例，上開11 11、1112-1、1113地號土地價格也高於附近地價，比較標的 二之案例條件遠優於上開3 筆土地，本所另考慮價格因素後 將之剔除等語（本院更一卷第210 頁反面至212 頁）。 ⒉依鑑定人邱俊元所述，可知影響勘估標的分割後地價之因素 ，不動產估價技術規則並未規定應如何修正調整，係由不動 產估價師本諸專業及經驗而為判斷，參酌元一鑑定報告，已 就影響分割後地價因素逐予分析說明，再決定修正率（該報 告第51、53、56頁），尚無不合。況本件應以方案三之分割 方法較為適當，已敘如前，則系爭土地分割前與分割後之價
格應為相同，上開因素如何修正調整並不影響分割後價格。 又元一事務所選擇比較標的二之兩筆土地，因於105 年7 月 間由同一人取得所有權，且當時買賣亦為同一宗交易，故視 為1 宗土地而為評估，核無不妥適情事。而系爭土地與北側 同小段1064地號土地所有權人並非完全相同，此為被上訴人 陳明在卷（本院更一卷第231 頁反面），自無法與1064地號 土地合併評估。再就系爭土地深度為31.5公尺，比較標的二 基地深度為64公尺（元一鑑定報告第39頁），兩者雖有不同 ，惟鑑定人邱俊元已敘明因系爭土地與比較標的二均做為大 樓規劃，因大樓主要視基地面積之規模，基地深度在建築技 術規則之開發規劃過程，影響程度很小，故不予調整，亦無 不當之情形。至元一鑑定報告就分割方案評估應相互找補金 額，就影響分割後地價因素進行調整，固載有：「基地深度 ：基準地（1114地號）以規劃大樓產品，本次將深度基準分 下列5 級：8M以下或超過35M 為劣、10～15M 以下或超過28 ～35M 為稍劣、15M ～18M 以下為普通、18～23M 以下為稍 優、23～28M 以上為優，每一級距修正率為1%」等情（元一 鑑定報告第51頁），然此為系爭土地分割前與分割後就方案 一、方案二為比較之調整原則（詳該報告第53、56頁），係 就同一筆土地分割前後為比較調整，並非與比較標的之調整 原則，而「同一筆土地分割前後之調整」及「系爭土地與比 較標的之調整」，兩者就坐落位置、鄰路條件、發展力等均 不相同，自難相互援用而謂鑑定報告調整比例有何矛盾之處 。另同段1111、1112-1、1113地號土地於102 年10月成交， 價格日期較久遠，且該土地價格高於附近地價，乃不適於為 比較標的，故元一事務所未選擇1111、1112-1、1113地號土 地為比較標的，自屬可採。準此，被上訴人上開所述亦無足 取。
八、綜上所述，被上訴人依民法第823 條規定，請求分割系爭土 地，應予准許，並應分由上訴人取得，按原應有部分比例保 持共有，即傅慶泉分得應有部分76分之8 ，其餘上訴人各分 得應有部分76分之17，且由傅慶泉補償被上訴人44萬1792元 ，其餘上訴人各補償被上訴人93萬6936元，始為適當。原判 決諭知分割方法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，為有 理由，應予廢棄，改判如主文第2 項所示。又本件為共有物 分割事件，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量兩 造之利害關係，由兩造依應有部分比例負擔如主文第3 項所 示。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與判決結果不生影響，爰不逐予論述，附此敘明。據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第80條
之1 、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞
法 官 楊淑珍
法 官 魏式璧
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書 記 官 洪以珊
附註：
民事訴訟法第466 條之1
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。