臺灣高等法院臺南分院民事裁定 106年度重抗字第13號
抗 告 人 李世千
上列抗告人因與債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人李曼
新等間清償借款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國106年1
月24日臺灣臺南地方法院所為裁定（106年度執事聲字第7號），
提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：伊為附表所示不動產（下稱系爭不動產）之 承租人，系爭不動產所有權人李曼新於民國102年5月13日設 定擔保債權總金額新臺幣（下同）1,920萬元之抵押權予相 對人玉山商業銀行股份有限公司，惟放貸金額與系爭不動產 之價值顯不符比例，相對人應自行承受超貸現況，不可歸咎 伊之租賃權影響拍賣。又承租人之利益不影響抵押權人時， 其抵押權即無除去租賃權之必要，且買賣不破租賃為一般規 則，倘法律無例外規定，均應予適用。另執行人員對拍賣財 產的權屬狀況、占有使用情況等已進行必要之調查，其在了 解抵押財產上存在租賃權後，未在強制拍賣前將之除去，且 在拍賣公告中說明系爭不動產存在租賃權之負擔，顯然執行 人員已認為系爭租賃關係不影響抵押權之實現，法院不應單 以無人應買，就歸咎伊之租賃權，而以命令除去。爰提起抗 告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。次按所謂抵押權受 影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押 物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值 ，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高 法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。又按所有人於 抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益 之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時， 發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該 項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點 交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態 而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由 參照）。
三、經查：
㈠債務人李曼新於102年5月13日將系爭不動產設定擔保債權總 金額1,920萬元之最高限額抵押權予相對人，復於同年8月1 日與抗告人就附表所示建物第一層訂立房屋租賃契約，嗣相 對人向原法院民事執行處聲請以105年度司執字第70354號清 償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭不動產 ，因系爭不動產之第一層訂有租賃契約，經執行法院以系爭 不動產第二、三、四層部分依現況點交，其餘不動產不點交 為拍賣條件，而於105年11月22日定底價17,700,456元為第 一次拍賣，惟無人應買。系爭執行事件承辦司法事務官遂依 相對人之聲請，以系爭不動產因須再減價二成以底價14,162 ,000元之進行第二次拍賣，該底價扣除優先受償之執行費與 土地增值稅後，不足清償抵押權人之債權，足證抵押權人實 行抵押權已受有影響為由，於同年月30日以執行命令除去抗 告人與債務人李曼新間之租賃權等情，有相對人提出之抵押 權設定契約書及他項權利證明書、土地及建物登記第一類謄 本、房屋租賃契約書、第一次拍賣公告、不動產拍賣筆錄（ 無人投標）、民事聲請排除使用收益關係狀、除去租賃權執 行命令各1件、土地登記第一類謄本3件附於系爭執行事件卷 內可稽，自堪信實。
㈡抗告人固主張其租賃權不影響系爭不動產之拍賣云云，然查 ，拍賣標的有租賃關係存在致拍定後該部分不予點交，將使 拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆 滿，甚至尚須對該第三人提起訴訟，始得取回占有使用，其 因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯 有相當影響，並因而降低承買之金額，是系爭不動產上存有 租賃關係，顯將降低第三人投標應買之意願。而抗告人與債 務人李曼新間對附表所示建物第一層之租賃關係，係存在相 對人之抵押權設定後，依民法第866條第2項規定，只需該租 賃關係對相對人之抵押權有影響，執行法院即得予以除去後 拍賣，以使設定抵押權之系爭不動產得以順利拍定。因此， 系爭不動產既經第一次拍賣程序無人應買，客觀上已足認該 租賃關係影響應買人之投標意願及抵押物之售價，而第二次 拍賣因須再減價二成，拍賣價格已不足清償抵押權人之債權 ，自對相對人實行系爭不動產之抵押權有影響。至系爭執行 事件之執行人員查勘系爭不動產之占有使用情況後，並以系 爭不動產第一層不點交為第一次拍賣之條件，僅在確認系爭 不動產拍定後可否點交，自不得因系爭不動產之拍賣公告上 載有抗告人之租賃關係及部分不點交之拍賣條件，遽謂執行 人員已認定系爭租賃關係不影響相對人抵押權之實現；此外
，縱有其他因素影響系爭不動產之拍定或有抗告人所稱超貸 情事，亦與執行法院應否除去抗告人之租賃關係無涉。是抗 告人主張其租賃權不影響系爭不動產之拍賣云云，並無可採 。
㈢綜上所述，執行法院依相對人之聲請除去抗告人之租賃權後 予以拍賣，於法尚無不合。原裁定維持原法院司法事務官所 為駁回抗告人之異議聲明，核無違誤。抗告意旨仍執前詞， 指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為無理由。依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第495條之1、第449條第1項、第95條、第78條， 裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 蔡勝雄
法 官 張家瑛
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 鄭信邦
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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│附表： │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
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│1 │臺南市│○○區 │○○ │ │000 │建│325.58 │全部 │ │
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│ │備考 │ │
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│2 │臺南市│○○區 │○○ │ │000 │建│844.44 │10000分之444│ │
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│ │備考 │ │
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│3 │臺南市│○○區 │○○ │ │000 │建│509.39 │10000分之514│ │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │ │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │236 │臺南市○○區○│住家用│一層：145.99 │ │ 全部 │ │
│ │ │○段000地號 │、鋼筋│二層：126.11 │ │ │ │
│ │ │--------------│混凝土│三層：106.13 │ │ │ │
│ │ │臺南市○○區○│造、四│四層： 33.96 │ │ │ │
│ │ │○000之00號 │層樓房│合計：412.19 │ │ │ │
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│ │備考│共有部分：○○段000 建號，權利範圍20分之1 。 │
│ │ │包含未保存登記建物全部。 │
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