臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第756號
上 訴 人 德鑫建設股份有限公司
法定代理人 林文義
上 訴 人 張桂花
共 同
訴訟代理人 廖健智律師
複代理人 林少羿律師
被上訴人 徐偉智
訴訟代理人 江婕妤律師
劉正穆律師
上 一 人
複代理人 戴一帆律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國105
年7月15日臺灣新竹地方法院104年度重訴字第182號第一審判決
提起上訴，本院於106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人德鑫建設股份有限公司給付超過新臺幣肆佰參拾肆萬柒仟元本息、命上訴人張桂花給付超過新臺幣貳佰伍拾壹萬捌仟伍佰元本息部分，暨各該部分假執行之宣告，並除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人德鑫建設股份有限公司負擔百分之四十八，上訴人張桂花負擔百分之二十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人以新臺幣（下同）874萬7,000元向 上訴人張桂花購買新竹縣○○市○○段000地號土地所有權 應有部分0.55%（下稱系爭土地），並以1,225萬3,000元向 上訴人德鑫建設股份有限公司（下稱德鑫公司）購買坐落系 爭土地上之「A+7」C棟16樓系爭預售屋（含B3車位編號180 、181號平面停車位，下稱系爭房屋），總價金為2,100萬元 ，兩造並於民國（下同）101年12月17日分別訂立房屋預定 買賣契約書、土地預定買賣契約書（以下分稱系爭房屋、土 地買賣契約）。被上訴人已依約給付系爭房屋價金378萬元 、系爭土地價金219萬元，合計已給付597萬元。德鑫公司於 遲延逾期3個月以上仍未完工，被上訴人自得依系爭房屋買 賣契約第20條第1項約定、民法第255條規定，於104年7月22 日解除契約。德鑫公司違反系爭房屋買賣契約第11條第1項 約定，則依系爭房屋買賣契約第20條第1項、土地買賣契約
第11條第1項、第12條約定，被上訴人得請求德鑫公司返還 被上訴人已給付之房屋價金378萬元、遲延利息35萬3,430元 及違約金183萬7,950元，合計597萬1,380元；張桂花應返還 被上訴人已給付之土地價金219萬元、遲延利息20萬4,765元 及違約金131萬2,050元，合計370萬6,815元等語。爰求為判 命：㈠先位聲明：德鑫公司應給付被上訴人967萬8,195元本 息。㈡備位聲明：⒈德鑫公司應給付被上訴人597萬1,380元 本息。⒉張桂花應給付被上訴人370萬6,815元本息等語（原 審判命德鑫公司應給付被上訴人561萬7,950元本息，駁回被 上訴人其餘先位之訴；復判命張桂花應給付被上訴人350萬 2,050元本息，並駁回被上訴人其餘備位之訴。上訴人就其 敗訴部分提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已 確定）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋及土地買賣契約為各別獨立之契約， 系爭土地買賣契約第11條第1項約定，限於上訴人張桂花出 賣系爭土地有權利瑕疵之情形，不包含系爭房屋遲延完工情 形，且系爭土地買賣契約第12條亦未約定視同違約之效力， 故被上訴人無從請求張桂花給付違約金。系爭違約金屬於損 害賠償預定性違約金，如以房地總價款計算15%之違約金， 已超過被上訴人已給付價款之50%，顯然過高。被上訴人因 在外租屋支付租金之所受損害、或可轉租收取租金之所失利 益，約為12萬元至21.6萬元，故違約金應酌減為被上訴人已 給付價金之20%以下。上訴人德鑫公司雖有遲延完工之情事 ，惟均係因不可抗力之因素所致，若將所有風險及損害都由 德鑫公司負擔，顯失公平等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠ 原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於101年12月17日與上訴人德鑫公司、張桂花訂立 系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，由被上訴人向德鑫公司 購買系爭房屋，約定價金為1,225萬3,000元，並向張桂花購 買系爭土地，約定價金為874萬7,000元，總價金為2,100萬 元。被上訴人已依約給付房屋價金378萬元、土地價金219萬 元，合計已給付款項共597萬元。
㈡系爭房屋工程期間遇有應扣除不可抗力之颱風4天日曆天。 ㈢上訴人德鑫公司於104年7月31日取得系爭房屋使用執照。 ㈣被上訴人以上訴人德鑫公司逾期未完工，於104年7月22日以 存證信函向德鑫公司為解除契約之意思表示，德鑫公司已於 104年8月7日前收受該函。被上訴人亦以存證信函向上訴人 張桂花為解除契約之意思表示，該存證信函已於105年5月31
日送達張桂花。被上訴人已合法解除系爭房屋及土地買賣契 約。
四、兩造爭執要點為：被上訴人得請求上訴人德鑫公司、張桂花 給付金額若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠價金部分：
按系爭房屋買賣契約第20條約定：「一、賣方（即上訴人德 鑫公司）違反第10條第4項、第11條第2項及第19條第1、2項 規定者，買方（即被上訴人）得解除本契約。解約時賣方除 應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應 同時賠償房屋總價款15％之違約金，但該賠償之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限。」，系爭土地買賣契約第12 條則約定：「雙方（即被上訴人與上訴人張桂花）就本買賣 完成簽定之『房屋預定買賣契約書』，與本契約有不可分之 併存關係，故雙方亦同意對『房屋預定買賣契約書』所規定 之義務亦與應負履行責任。如有違反『房屋預定買賣契約書 』之約定時亦視同違約。」，有系爭房屋及土地買賣契約影 本可稽（見原審卷第26、61至62頁）。經查被上訴人已分別 給付系爭房屋價金378萬元、土地價金219萬元予上訴人德鑫 公司、張桂花，且被上訴人已合法解除系爭房屋及土地買賣 契約，為兩造所不爭執，則被上訴人依上開約定分別請求德 鑫公司、張桂花返還已給付之系爭房屋、土地價金378萬元 、219萬元，自屬有據。
㈡違約金部分：
⒈按所謂契約之聯立，指數內容不同之契約具有相互依存之結 合關係，其彼此具有不可分離之關係，應同其命運，違反其 一，無從期待可能單獨履行另一契約（最高法院86年度台上 字第2665號判決意旨參照）。經查系爭房屋買賣契約第20條 第1項約定：「一、賣方（即上訴人德鑫公司）違反第10條 第4項、第11條第2項及第19條第1、2項規定者，買方（即被 上訴人）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋 價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款 15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳 價款為限。」，系爭土地買賣契約第12條則約定：「雙方（ 即被上訴人與上訴人張桂花）就本買賣完成簽定之『房屋預 定買賣契約書』，與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦 同意對『房屋預定買賣契約書』所規定之義務亦與應負履行 責任。如有違反『房屋預定買賣契約書』之約定時亦視同違 約。」，有系爭房屋及土地買賣契約影本可稽（見原審卷第 26、61至62頁）。則據此足證被上訴人與張桂花所訂立之系 爭土地買賣契約，以及被上訴人與德鑫公司所訂立之系爭房
屋買賣契約，彼此存有相互依存之不可分關係，顯具有複數 契約之性質，構成契約之聯立，該二項契約應同其命運，違 反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。且系爭土地買賣 契約既已約定「如有違反『房屋預定買賣契約書』之約定時 亦視同違約」，益證系爭房屋買賣契約就違約罰之約定，亦 對系爭土地出賣人即張桂花發生效力。故被上訴人主張：德 鑫公司既因逾期未完工而應依約給付違約金，則張桂花依系 爭土地買賣契約第12條約定亦應視為違約，亦應給付違約金 等語，即屬有據。張桂花辯稱：系爭土地買賣契約第11條第 1項約定，限於張桂花出賣系爭土地有權利瑕疵之情形，不 包含系爭房屋遲延完工情形，且系爭土地買賣契約第12條亦 未約定視同違約之效力，張桂花並無違約情事，伊亦非企業 經營者，無消費者保護法之適用，自無給付違約金義務，不 應負擔15%違約金云云，即不可採。
⒉次按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金； 又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害 之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明 文。次按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金， 兩者之性質、效力均有不同，前者乃將債務不履行債務人應 賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債 務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害 額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此項違約金 既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給 付違約金外，又請求損害賠償。後者則係以確保債務之履行 為目的，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給 付，債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給 付違約金而受影響，故債務人未依債之關係所定之債務履行 時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲 罰性違約金，更得請求其他履行或不履行之損害賠償。而當 事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無 從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2 項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上 字第3055號、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查 綜觀系爭房屋買賣契約全文並無「懲罰性違約金」之記載， 則據此足證兩造係合意於上訴人德鑫公司違約時，被上訴人 得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡 ，即得請求德鑫公司與上訴人張桂花給付違約金，故依民法
第250條第2項規定，該等違約金應為具賠償總額預定性質之 違約金。被上訴人主張該違約金性質為懲罰性違約金云云， 即屬無據。
⒊經查上訴人德鑫公司依約應於104年1月12日完工，實際完工 日為104年7月31日，遲延日數為200日，為兩造所不爭執。 德鑫公司雖辯稱：系爭房屋興建工程因雨量、風速等天候因 素，致無法施工之日數達114日，則扣除後僅逾期86日；且 訴外人中國鋼鐵結構股份有限公司（下稱中鋼構公司）承攬 系爭房屋結構工程，曾以不可抗力因素為由，向德鑫公司申 請展延工期二次，總計達151.5日，則扣除後亦僅逾期48.5 日，故德鑫公司並未違約云云。惟查中鋼構公司申請展延工 期，其中以土木吊鋼筋為由展延6日、以土木灌漿為由展延2 日、以土木吊掛為由展延21日、以土木吊裝為由展延10日、 以春節為由展延6日、以土木樓板施作為由展延4日，總計49 日，有工程延期申請表影本可證（見原審卷第150至159頁） ，則該等展延事由，顯然均非不可抗力因素。次查依中央氣 象局對於大雨之定義為：24小時累積雨量達50毫米以上，且 其中至少有1小時雨量達15毫米以上之降雨現象，平地之災 情為排水差或低窪地區易發生積淹水。然依中央氣象局新竹 縣竹北市之降水量表所示，僅有101年8月2、23日、同年11 月22日、102年4月5日、同年5月11、20日出現1小時雨量達 15毫米以上之降雨現象，總計僅為6日，且其中2日為颱風， 有該局逐日氣象資料影本可稽（見原審卷第461至468頁）。 而訴外人中鋼構公司並未以102年5月11、20日大雨為由展延 工期，亦有上開工程延期申請表影本可憑。又查中鋼構公司 雖於第一次展延工期明細分析表-1中，主張101年7月2日大 雨無法施工（見原審卷第151頁）；惟依該日施工日報表所 示，則無標註大雨無法施工（見原審卷第177頁反面），且 中央氣象局新竹竹北觀測站101年7月2日逐時氣象資料顯示 （見原審卷第462頁），該日並無降水，是中鋼構公司該部 分記載，即不可採。此外中鋼構公司於強風期間，固然不得 於高處施作工程，但應可施作平地或室內工程。此外德鑫公 司並未舉證證明遲延完工係因不可抗力事由所致，故其辯稱 並未違約云云，即屬無據。
⒋又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能 如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應 以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故 約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當 之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台
上字第1612號判例意旨參照）。經查德鑫公司若能依約如期 完工，則被上訴人所得享受之利益如下：
⑴相當於房屋租金之利益：
系爭房屋坪數約為75.59坪，位於高鐵新竹站附近，當地相 似坪數房屋之租金約為6萬8,000元，有租屋網資訊頁面及內 政部實價查詢頁面資料影本可證（見本院卷第67至68頁）。 則據此計算被上訴人所得享受關於占有系爭房地之利益，約 為40萬8,000元（計算式：68,000×6＝408,000）。 ⑵相當於交通費用之利益：
被上訴人若能如期遷入系爭房屋，即可節省支出自苗栗縣竹 南鎮開車前往新竹縣竹北市上班之交通費用，以兩地來回公 里數約57公里，每公里油費約為10元，而竹南至竹北來回高 速公路通行費為38元，有高速公路路費計算資料影本可稽（ 見本院卷第69頁）。則據此計算被上訴人所得享受關於節省 交通費用之利益，以夫妻二人分別駕駛車輛計算，約為15萬 8,080元（計算式：﹝57公里×10元＋38元﹞×2輛車×130 工作日＝158,080元）。
⑶被上訴人雖又主張：其預計取得系爭房地後，另行出售位於 苗栗縣竹南鎮現住房屋，約可得700萬元，扣除原始購屋成 本400萬元後，約可獲利300萬元云云。惟查被上訴人就此並 未舉證證明已與第三人訂立買賣契約以出賣現住房地，則被 上訴人此部分主張，僅具有取得利益之希望或可能，欠缺客 觀確定性，並不足採。
⑷從而被上訴人因上訴人德鑫公司之違約，所失利益約僅為56 萬6,080元（計算式：408,000＋158,080＝566,080）。惟查 依系爭房屋買賣契約按房屋及土地總價金15％計算，德鑫公 司、張桂花所應給付之違約金分別為183萬7,950元、131萬 2,050元，顯然過高。爰酌減為按被上訴人已給付房屋及土 地價金15％計算，分別為德鑫公司應給付56萬7,000元（計 算式：3,780,000×15%＝567,000），上訴人張桂花應給付 32萬8,500元（計算式：2,190,000×15%＝328,500），始為 適當。
㈢故被上訴人請求上訴人德鑫公司返還已給付房屋價金378萬 元及違約金56萬7,000元，合計434萬7,000元；並請求上訴 人張桂花返還已給付土地價金219萬元及違約金32萬8,500元 ，合計251萬8,500元，即屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭房屋買賣契約第20條第1項、土 地買賣契約第11條第1項、第12條約定，請求上訴人德鑫公 司給付434萬7,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年 10月9日（於104年10月8日送達德鑫公司，見原審卷第103頁
之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息；並請求 上訴人張桂花給付251萬8,500元，及自追加起訴狀繕本送達 之翌日即104年12月8日（於104年12月7日送達張桂花，見原 審卷第134頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之 利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判 決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部 分求予廢棄改判，應予准許，爰由本院廢棄改判如主文第二 項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依 兩造聲請為准免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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