臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第535號
上 訴 人 興利建設股份有限公司
法定代理人 林美珍
訴訟代理人 林伯川律師
複 代理人 林邦棟律師
被 上訴人 榮碁建設股份有限公司
法定代理人 古祐安
訴訟代理人 劉君豪律師
複 代理人 賴佳郁律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年4
月29日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第320號第一審判決提起
上訴，本院於106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前於民國103年5月4日合計以新臺幣（下 同）606萬元（下稱系爭價金），與上訴人簽署房屋買賣契 約向其買受門牌桃園市○○區○○○路000巷000號、136號 房屋（下稱系爭房屋），及與上訴人原法定代理人徐崇仁簽 署土地買賣契約買受系爭房屋坐落土地（下稱系爭土地，房 屋與土地合稱系爭房地），徐崇仁且授權上訴人處理買賣一 切事宜，前開土地及房屋買賣契約性質上屬聯立契約，上訴 人亦同意就土地部分與徐崇仁依約負連帶責任（土地買賣契 約第12條）；嗣伊依約給付系爭價金，上訴人及徐崇仁固於 103年6月10日辦理系爭房地所有權移轉登記，並於103年9月 11日交付伊系爭房地所有權狀，惟上訴人遲未履行系爭房屋 點交義務，伊遂於104年3月27日函催上訴人於文到後1週內 履行點交義務，上訴人業於104年3月30日收受該信函，惟仍 未予置理，伊復於104年4月13日再向上訴人催告若未於文到 後3日內完成點交程序，即依法行使解除權並請求損害賠償 ，該信函於104年4月15日送達上訴人，仍未獲置理，伊始於 104年5月18日以信函向上訴人為解除契約之意思表示，並請 求上訴人返還系爭價金本息等情。爰依契約之約定及民法第 348條第1項、債務不履行之規定，請求上訴人給付606萬元 及自起訴狀繕本送達翌日即104年7月24日起算之法定遲延利 息（原審判命上訴人應於被上訴人將系爭房地所有權移轉登 記與上訴人時，給付被上訴人606萬元，及自104年7月24日 起至105年2月23日止暨自被上訴人為系爭房地所有權移轉登 記翌日起算之法定遲延利息，上訴人不服，提起上訴；未據
被上訴人聲明不服部分，非本院審理範圍）。並答辯聲明： 如主文所示。
二、上訴人則以：被上訴人給付系爭價金後，伊即於103年6月10 日辦畢所有權移轉登記，並委由代為銷售系爭房地之台灣三 璞建設股份有限公司（下稱三璞公司）於同年9月11日將系 爭房地所有權狀、鑰匙及感應卡等物交付予被上訴人法定代 理人，並據其於系爭房地所有權狀上簽名以示受領，系爭房 地點交程序業已完成，伊即已履行民法第348條第1項規定之 出賣人義務，被上訴人解除契約自不發生效力；又被上訴人 僅與伊簽署房屋買賣契約，土地買賣契約則為徐崇仁與被上 訴人簽署，伊無須負擔土地買賣契約相關責任；另若認被上 訴人解除契約發生效力，伊應返還價金，然因被上訴人於解 約後負有回復原狀即將系爭房地移轉登記予伊及塗銷最高限 額抵押權登記之義務，伊亦得主張同時履行抗辯，在伊返還 價金時，被上訴人須將系爭房地移轉登記予伊及塗銷最高限 額抵押權登記等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張其前於103年5月4日合計以606萬元（即系爭價 金），與上訴人簽署房屋買賣契約向其買受系爭房屋，及與 徐崇仁簽署土地買賣契約買受系爭土地；嗣被上訴人已依約 給付系爭價金，上訴人及徐崇仁則於103年6月10日辦理系爭 房地所有權移轉登記，並於103年9月11日交付被上訴人系爭 房地所有權狀；另被上訴人以上訴人未履行點交義務為由， 於104年3月27日函催上訴人於文到後1週內履行點交義務， 上訴人業於104年3月30日收受該信函，被上訴人復於104年4 月13日再向上訴人催告若未於文到後3日內完成點交程序， 即依法行使解除權並請求損害賠償，該信函於104年4月15日 送達上訴人，被上訴人於104年5月18日以信函向上訴人為解 除契約之意思表示，並請求上訴人返還系爭價金本息之事實 ，有卷附土地買賣契約、房屋買賣契約、土地所有權狀、建 物所有權狀、律師函、存證信函暨回執為憑（見原審卷第8 至44頁），並為上訴人所不爭執，堪信為實。又被上訴人主 張上訴人遲未履行系爭房屋點交義務，其向上訴人催告履行 未果後，已向上訴人為解除契約之意思表示，依契約之約定 及民法第348條第1項、債務不履行之規定，得請求上訴人返 還系爭價金本息等語，上訴人則以前詞置辯，是本件所應審 究者，為被上訴人主張已解除系爭房地買賣契約，是否有據 ？若有，則上訴人行使同時履行抗辯權，主張在其返還價金 時，被上訴人應將系爭房地移轉登記予其及塗銷最高限額抵
押權登記，是否有據？茲分別敘述如下。
四、被上訴人主張已解除系爭房地買賣契約，是否有據？ ㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按解釋意思 表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民 法第98條亦定有明文。再按解釋當事人所立書據之真意， 以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高 法院19年上字第28號判例意旨參照）。解釋契約，應於文 義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並 通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上 之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則， 從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、 社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀 察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925 號判決意旨參照）。
㈡被上訴人前於103年5月4日合計以606萬元（即系爭價金） ，與上訴人簽署房屋買賣契約向其買受系爭房屋，及與徐 崇仁簽署土地買賣契約買受系爭土地，嗣被上訴人已依約 給付系爭價金，上訴人及徐崇仁則於103年6月10日辦理系 爭房地所有權移轉登記，並於103年9月11日交付被上訴人 系爭房地所有權狀，有卷附土地買賣契約、房屋買賣契約 、土地所有權狀、建物所有權狀為憑（見原審卷第8至33 頁），並為上訴人所不爭執；又觀諸土地買賣契約第6條 約定：「本約土地倘乙方（即徐崇仁）無故不能交付或不 出售時，甲方（即被上訴人）同意乙方得依甲方所已繳付 之土地價款加倍返還甲方後，雙方解除本約，由乙方收回 土地，另為處理，甲方不得異議」，房屋買賣契約第5條 亦約定：「本約房屋倘乙方無故不能交付或不出售時，甲 方（即上訴人）同意乙方得依甲方所已繳付之房屋價款加 倍返還甲方後，雙方解除本約，由乙方收回房屋，另為處 理，甲方不得異議」，第10條約定略以：「本件房屋兩造 買賣之標的為已興建完成之房屋，兩造確認甲方已於簽約 前細觀檢查房屋之一切水電及房屋設施，甲方並願乙方以 房屋之現況點交甲方…」，第13條約定略以：「本件房屋 如經乙方通知交屋，甲方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手 續，否則如超過交屋期限為15日，視為交屋完成，乙方不 再負保管責任」（見原審卷第10頁、第15頁、第21頁、第 26至27頁），則土地與房屋買賣契約既皆載明有關系爭土
地、房屋之交付事宜，並具體明確約定係由上訴人「通知 」被上訴人以辦理交屋手續，及「如經乙方通知交屋，甲 方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則超過交屋期限 為15日，視為交屋完成」，衡之房屋交易常情，賣方除移 轉房地所有權之外，尚需提供適合使用、收益之狀態，始 能達到交屋之程度，因之買賣雙方於辦理交屋時，為求慎 重並釐清權責，通常會簽具相關之交屋通知書、交屋明細 等文件，是交屋之程序，顯屬出賣人（即上訴人）之契約 義務。而本件土地與房屋買賣契約既未明定交屋之期限， 而由上訴人通知被上訴人，則上訴人既未通知被上訴人交 屋，且被上訴人迄未簽具相關之交屋通知書、交屋明細等 文件，縱上訴人有交付系爭房屋之鑰匙、感應卡（僅係假 設），仍難遽認兩造業已完成正式完備之「交屋手續」。 準此，上訴人既未履行民法第348條第1項規定之出賣人義 務，被上訴人據此解除買賣契約，即屬有據。
㈢上訴人雖抗辯：系爭房地所有權狀上有被上訴人法定代理 人之簽名，且契約付款專項明細表亦記載「完稅過戶」、 「交屋」，足見其已完成交屋程序；又系爭房屋為訴外人 黃雪芬、徐松占有、使用，黃雪芬、徐松分為被上訴人之 董事及監察人，應係被上訴人同意其二人使用，足見被上 訴人已取得系爭房屋管理支配權限云云。惟查： ⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給 付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。債務人除負 有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行之主 給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能 獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現。 所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或 財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務 ，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。 倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全 給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成 契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅 得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之 違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現 其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造 成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之 目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確 保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之 規範功能與秩序（最高法院100年度台上字第171號、10 0年度台上字第2號判決意旨參照）。
⒉觀諸上訴人所提出之系爭房地所有權狀，其上雖有被上 訴人法定代理人之簽名（見原審卷第126頁），然除有 被上訴人法定代理人簽名外，並未註記任何文字以示被 上訴人法定代理人簽名之意旨係表徵交屋之事實；又契 約付款專項明細表固記載「完稅過戶」、「交屋」等字 ，然亦未註記任何文字，亦未有交屋通知書、交屋明細 等文件；若上訴人已履行交屋程序，就此契約約定重要 事項，豈有不具體載明之理？且按物之出賣人負交付其 物於買受人，並使其取得所有權之義務（民法第348條 第1項參照），所謂交付其物於買受人，即移轉其物之 占有於買受人之謂，亦即不動產所有權買賣之出賣人， 除應辦理所有權移轉登記外，並應負交付買賣標的予買 受人之義務，自難僅因被上訴人有收受系爭房地所有權 狀乙情，遽謂上訴人已完成交屋程序，且被上訴人依約 定時程交付買賣價金，係履行買受人之契約義務，亦難 據此即認上訴人亦已完成其交屋之契約義務。
⒊又黃雪芬、徐松固分為被上訴人之董事及監察人，然上 訴人與三璞公司簽署合作銷售興達大鎮建案契約，由三 璞公司代為銷售系爭房地，而徐松曾為三璞公司之法定 代理人，黃雪芬則為徐松之女友且係三璞公司員工，有 卷附合作銷售契約書、公司登記資料為憑（見原審卷第 54至63頁、第121頁），並經證人即被上訴人法定代理 人配偶吳幸秋於原審到庭證述上情明確（見原審卷第 138頁反面至第139頁）；則黃雪芬、徐松縱分為被上訴 人之董事及監察人，然本件土地及房屋買賣契約之買受 人皆為被上訴人，顯非代上訴人銷售系爭房屋之黃雪芬 、徐松二人，上訴人既未向被上訴人履行交屋之程序， 即未依債之本旨提出給付；且三璞公司曾代上訴人銷售 系爭房地，上訴人允由曾為三璞公司法定代理人之徐松 及兼為該公司員工之黃雪芬居住使用系爭房屋，亦非全 無可能；則上訴人既未證明黃雪芬、徐松使用系爭房屋 係經被上訴人同意，自難僅因黃雪芬、徐松分為被上訴 人之董事及監察人而占用系爭房屋，即可謂上訴人已完 成交屋程序。
⒋再者，上訴人及徐崇仁固於103年6月10日分別將系爭房 地所有權移轉登記予被上訴人，並於103年9月11日交付 被上訴人系爭房地所有權狀，然系爭房屋於103年9月間 之用水名義人為徐松，104年1月至4月間系爭房屋之用 話人則為黃雪芬，亦有卷附水費欠繳資料、中華電信股 份有限公司通話明細報表可參（見原審卷第188至194頁
）；是被上訴人於103年6月10日登記為系爭房地所有權 人，於103年9月11日已收受系爭房地所有權狀，若上訴 人確已完成交屋手續，則系爭房屋之用水名義人於103 年9月間及用話名義人於104年1月至4月間，豈有仍未登 記為所有權人即被上訴人之理？況縱被上訴人同意徐松 、黃雪芬暫行使用系爭房屋（僅係假設），衡情亦無於 出借房屋後，將系爭房屋之用水名義人及用話人登記為 借用人之舉；是上訴人是否已履行交屋義務而由被上訴 人同意徐松、黃雪芬使用系爭房屋，已非無疑。 ⒌況參以證人吳幸秋於原審到庭證述略以：「（問：系爭 房地移轉登記予被上訴人公司之後，是否有去催上訴人 交付權狀？）有，我們是催他們交屋，隔了好幾個月才 收到權狀；（問：系爭房地繳納水費電費繳款人，已經 登記為被上訴人？）沒有，還是登記徐松的名字；（問 ：認識徐松嗎？）他是系爭房地的代銷；（問：購買系 爭房屋前認識徐松嗎？）認識，所以才介紹我們去買； （問：被上訴人是否有把系爭房屋借給徐松或黃雪芬使 用？）沒有」（見原審卷第138至139頁），足見被上訴 人雖因其公司之監察人徐松與上訴人簽署代銷契約而買 受系爭房屋，然契約之買受人及系爭房地登記所有權人 ，既皆為被上訴人，基於債之相對性，上訴人就出賣人 之相關契約義務，自應對被上訴人履行，而上訴人就確 有向被上訴人履行交屋程序乙情，既未舉證以實其說， 則上訴人未履行民法第348條第1項規定之出賣人義務， 被上訴人據此解除買賣契約，即屬有據。故上訴人抗辯 系爭房地所有權狀上有被上訴人法定代理人之簽名，且 契約付款專項明細表亦記載「完稅過戶」、「交屋」， 黃雪芬、徐松分為被上訴人之董事及監察人，應係被上 訴人同意其二人使用，足見被上訴人已取得系爭房屋管 理支配權限云云，並不可採。
㈣上訴人雖又抗辯：被上訴人僅與其簽署房屋買賣契約，土 地買賣契約則為徐崇仁與被上訴人簽署，其無須負擔土地 買賣契約相關責任云云。然查：
⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有 結合之關係而言，彼此具有不可分離之關係，性質上屬 聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履 行另一契約，各個契約相互間是否具有依存關係，應綜 合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之 習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準 （最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第26
65號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人於103年5月4日合計以606萬元與被上訴人簽署 房屋買賣契約向其買受系爭房屋，及與徐崇仁簽署土地 買賣契約買受系爭土地，而系爭土地為系爭房屋坐落土 地，業如前陳；又土地買賣契約第12條既約定：「乙方 （即徐崇仁）同意對房屋起造人依房屋買賣契約書所應 履行之義務負連帶責任」（見原審卷第11頁、第16頁） ，參以土地買賣契約之賣方欄係記載「乙方代表人（賣 方）：徐崇仁」，地址欄所載「桃園市○○區○○○路 000巷000號」亦與房屋買賣契約之賣方（即上訴人）地 址記載之地址相同；由上以觀，被上訴人於同日與上訴 人、徐崇仁分別簽署房屋買賣契約、土地買賣契約買受 系爭房地，系爭土地為系爭房屋坐落土地，徐崇仁並同 意依房屋買賣契約書所應履行之義務負連帶責任，應認 為係以系爭房屋與土地二買賣契約互相結合，而為契約 聯立，亦即上開聯立契約約定之目的，在於使系爭房屋 及土地二買賣契約存在與消滅之效力同其命運，若一方 當事人就任一系爭房屋或土地買賣契約行使解除權時， 其效力及於另一系爭土地或房屋買賣契約；是房屋買賣 契約、土地買賣契約具有依存、聯立之關係，則被上訴 人解除房屋買賣契約時，無從期待可能單獨履行土地買 賣契約，應認土地買賣契約亦當然一併解除。故上訴人 抗辯被上訴人僅與其簽署房屋買賣契約，土地買賣契約 則為徐崇仁與被上訴人簽署，其無須負擔土地買賣契約 相關責任云云，亦不可採。
㈤綜上，本件土地與房屋買賣契約既未明定交屋之期限，而 由上訴人通知被上訴人，是上訴人既未通知被上訴人交屋 ，且被上訴人迄未簽具相關之交屋通知書、交屋明細等文 件，難認兩造業已完成正式完備之交屋手續，是上訴人既 未履行民法第348條第1項規定之出賣人義務，被上訴人據 此解除買賣契約，即屬有據。
五、上訴人行使同時履行抗辯權，主張在其返還價金時，被上訴 人應將系爭房地移轉登記予其及塗銷最高限額抵押權登記， 是否有據？
㈠按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第 267條之規定；又因契約互負債務者，於他方當事人未為 對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第261條、第264條 第1項前段分別定有明文。另所謂同時履行之抗辯，乃因 成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務 ，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給
付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯 ，是於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法 院44年台上字第702號判例意旨參照）。
㈡承前所述，本件房屋買賣契約並未明定交屋之期限，依約 應由上訴人通知被上訴人以完成交屋，然上訴人未通知被 上訴人交屋，兩造並未完成正式完備之交屋手續，上訴人 未履行民法第348條第1項規定之出賣人義務，被上訴人據 此解除買賣契約，既屬有據，則依民法第259條規定，兩 造互負回復原狀之義務，且依民法第261條之規定，兩造 因契約解除而生之相互義務，準用第264條同時履行抗辯 之規定；準此，上訴人主張在其返還價金時，被上訴人應 將系爭房地移轉登記予其，亦屬有據。
㈢至上訴人雖另主張在其返還價金時，被上訴人亦應將系爭 房地最高限額抵押權登記予以塗銷云云。但查，系爭房地 之最高限額抵押權人為臺灣土地銀行股份有限公司（下稱 土地銀行，見原審卷第163頁土地謄本），被上訴人並非 抵押權人，本無塗銷最高限額抵押權登記之權；又觀諸房 屋買賣契約第3條第3款係約定：「…甲方按照房屋付款專 項約定應繳付之尾款（銀行貸款）甲方願委託乙方向金融 機構代辦貸款以資抵繳…」，是買賣契約既約定部分價金 之支付係以貸款方式處理，而本件既係因上訴人違約未履 行交屋義務在先，則本件買賣契約解除後，亦應由上訴人 先返還所受領之價金以清償貸款後，方得由抵押權人即土 地銀行塗銷最高限額抵押權設定，即上訴人有先為給付之 義務，而被上訴人塗銷最高限額抵押權設定之義務，與上 訴人返還價金之回復原狀義務間，並無對待給付之關係。 故上訴人主張在其返還價金時，被上訴人亦應將系爭房地 最高限額抵押權登記予以塗銷云云，即不可採。 ㈣綜上，上訴人未履行民法第348條第1項規定之出賣人義務 ，並據被上訴人解除買賣契約，依民法第259條規定，兩 造互負回復原狀之義務，且依民法第261條之規定，兩造 因契約解除而生之相互義務，準用第264條同時履行抗辯 之規定，是上訴人主張在其返還價金時，被上訴人應將系 爭房地移轉登記予其，核屬有據。至上訴人另主張在其返 還價金時，被上訴人應將最高限額抵押權登記塗銷，則因 被上訴人並非抵押權人，且被上訴人塗銷最高限額抵押權 登記之義務，與上訴人返還價金之回復原狀義務間，並無 對待給付之關係，故上訴人行使同時履行抗辯權，主張在 其返還價金時，被上訴人亦應塗銷最高限額抵押權登記， 即屬無據。
六、從而，被上訴人依契約之約定及民法第348條第1項、債務不 履行之規定，請求上訴人給付606萬元及自起訴狀繕本送達 翌日即104年7月24日起算之法定遲延利息，為有理由，惟上 訴人行使同時履行抗辯權，主張在其返還價金時，被上訴人 應將系爭房地移轉登記予其，亦屬有據；至上訴人另行使同 時履行抗辯權，主張在其返還價金時，被上訴人亦應塗銷最 高限額抵押權登記，則屬無據。原審判命上訴人給付被上訴 人606萬元本息，被上訴人並應於上訴人返還價金時，將系 爭房地移轉登記予上訴人，並依兩造之聲請為准、免假執行 之宣告，核無違誤。上訴意旨就此部分，指摘原判決不當， 求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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