返還買賣價金
臺灣高等法院(民事),上字,105年度,1112號
TPHV,105,上,1112,20170329,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1112號
上　訴　人　陳明勳　
訴訟代理人　沈明欣律師
被　上訴人　宏盛建設股份有限公司
法定代理人　林祖郁　
訴訟代理人　林樹旺律師
　　　　　　莊志成律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國105
年6月17日臺灣臺北地方法院105年度訴字第256 號第一審判決提
起上訴，本院於106年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造係於民國103年10月20 日簽立房地預訂買 賣契約書（下稱為系爭買賣契約），約定由伊以總價新臺幣 （下同）1615萬元向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段 000○000地號土地內由被上訴人投資興建之「宏盛水悅─新 世界NO.3」建案（下稱為系爭建案）「宏盛水悅」大樓編號 第D棟第0號第00樓房屋乙戶及編號00、00號之停車空間暨所 坐落前開基地持分（下合稱為系爭不動產），伊並已支付簽 約金及工程款期付金計182 萬元。又被上訴人於銷售系爭建 案時係以與「仁愛帝寶」相同之建商與營造團隊、帝寶血統 ，未來係淡水帝寶等作為系爭建案之廣告賣點，被上訴人委 託接待中心現場銷售人員李宛霖於伊簽約前並口頭保證系爭 建案係由助群營造股份有限公司（下稱為助群公司）承造， 依消費者保護法第22條規定，應視為買賣契約之一部分。伊 於訂約後，亦數次前往預定工地查訪確認現場建照綠牌確公 告為助群公司營造無誤。然系爭建案於104年7月開工後，營 造廠卻由助群公司變更為達欣工程股份有限公司（下稱為達 欣公司），已違反誠信且顯失公平。被上訴人僅為系爭建案 之投資者，而負責實際施作之營造廠商之施工品質與技術， 則影響不動產建案居住安全與房價甚鉅，被上訴人既不能給 付由助群公司承造之系爭不動產，此並可歸責於被上訴人， 伊自得依民法第226條、第256條規定解除契約，並依同法第 259 條規定請求被上訴人返還已繳價金及利息等語；並聲明 求為：被上訴人應返還上訴人182 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止之法定遲延利息。【原審判決上訴人全 部敗訴。上訴人全部不服上訴】。上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人應返還上訴人182 萬元，及自



起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利 息。㈢願供擔保請准宣告假執行。【至於上訴人就其於原審 另依買賣契約不成立及不當得利規定請求部分，已表示不再 主張（本院卷第103 頁背面），該部分非本院審理範圍，爰 不予贅述】。
二、被上訴人則以：系爭建案係於103年6月間取得主管機關核發 建造執照，於同年7月間領照。因伊公司依法需於9個月內即 104年4月6日前為開工申請，故於104年3 月間先與助群公司 簽訂工程合約，將申報開工手續委其承攬，助群公司並於10 4年5月間申報開工。伊公司係於104年6月以後始決定將系爭 建案委由達欣公司承攬，並於同年8 月14日向主管機關申請 變更承造人為達欣公司。則兩造於103年10月20 日簽署系爭 買賣契約時，伊公司既尚未委託助群公司申報開工，建築工 地現場並無施工圍籬，自無可能由銷售人員告知營造廠商， 亦無可能於建築工地現場揭示系爭建案相關工程事項之告示 牌。另審酌達欣公司於營造業之地位及營造商譽，絕不亞於 助群公司，其資本額及員工人數，更遠在助群公司之上；兩 造既未約定具體營造廠商，則上訴人率指系爭建案非由助群 公司營造，即有給付不能情事，並據以主張解除契約回復原 狀返還價金，要屬無據等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件上訴人主張：兩造於103年10月20 日簽立系爭買賣契約 ，約定由伊向被上訴人購買系爭不動產，且伊已支付簽約金 及工程款期付金計182 萬元等情，業據提出房地預定買賣契 約書、「宏盛水悅」房地預定買賣契約個別磋商條款、收據 及付款表等件（均影本）為證（原審卷第24 頁至第101頁、 第106頁、第107頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷第11 1 頁），應與事實相符。又被上訴人所投資興建之系爭建案 係於102年12月12 日掛件申請建造執照，起造人為宏盛建設 股份有限公司即被上訴人，核准領得103淡建字第378號建造 執照；該建造執照於103年10月13 日掛件申請變更起造人， 變更為僑馥建築經理股份有限公司，惟因尚未開工故無承造 人之登載。再於104年3月26日申請第一次變更設計，依申請 書所載承造人（營造廠）為助群公司，又於104年8月14日申 請變更承造人為達欣公司等情，有新北市政府工務局104年1 2月16日新北工建字第1042360765 號函及建造執照申請書、 變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、㈡、第1 次變更設 計申請書、變更承造人申報書等件（均影本）可稽（原審卷 第197頁至第204頁），亦堪信為真實。
四、按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義



務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條固有明 文。惟上訴人主張：被上訴人於銷售系爭建案時係以與「仁 愛帝寶」相同之建商與營造團隊、帝寶血統，未來係淡水帝 寶等為系爭建案之廣告賣點，被上訴人委託接待中心現場銷 售人員李宛霖於伊簽約前並口頭保證系爭建案係由助群公司 承造，依前揭消費者保護法第22條規定，有關系爭不動產應 由助群公司承造乙節，應視為買賣契約之一部分；系爭建案 於104年7月開工後，營造廠既由助群公司變更為達欣公司， 即屬給付不能，伊自得依民法第226條、第256條規定解除契 約，並依同法第259 條規定請求被上訴人返還已繳價金及利 息云云，已據被上訴人否認。且查：
㈠檢視由上訴人自行提出系爭建案之網路宣傳廣告，雖將「宏 盛水悅」與「宏盛帝寶」並列，且臚列「仁愛帝寶」、「信 義帝寶」、「帝景水花園」、「宏盛新世界一、二期」為被 上訴人代表作品，然並未見該文宣對於各項建案之營造廠商 有絲毫著墨（原審卷第231 頁）。另上訴人提出網路報導雖 稱系爭建案具有「帝寶血統」、「建築本體遵循『宏盛帝寶 』的豪宅規格」，然亦未有隻字片語提及系爭建案或宏盛帝 寶之特定營造廠商（原審卷第232頁至第234頁）。審酌系爭 建案所援用之各該代表建案既均由被上訴人投資興建，則被 上訴人於宣傳手法上使用「帝寶血統」乙詞，實難認其描述 有使包括上訴人在內之消費者誤認各該建案之營造廠商均特 定為助群公司之虞。又證人李宛霖已於原審證稱：「我是信 義代銷公司的約聘人員」、「我對每組客戶的介紹方式，都 是信義代銷公司銷售訓練與現場展示做介紹，我會先從淡海 新市鎮的區域模型做介紹，再讓客戶知道基地位置，之後會 帶客戶到多媒體放映室，裡面有建設公司業績影片與公設景 觀的3D動畫的介紹，接著會到外觀模型區介紹建案的建築團 隊，建築團隊包括建築設計、燈光設計、公設、景觀、平面 設計，這些設計師介紹完後，會再介紹建材設備，之後就會 帶客戶去看樣品屋，最後回到接待區還會就電子表版的內容 作介紹」、「（問：當時有無介紹被告公司（即被上訴人） 就是興建仁愛帝寶的公司？）有，一定會這樣介紹」、「（ 問：有無介紹將來系爭建案會由哪家公司擔任營造廠？）因 為當時宏盛水悅還沒有開工，我們會在建設公司的業績介紹 時，建設公司在淡海新市鎮代表業績宏盛新世界營造公司是 助群營造」。「（問：當時有無談到系爭建案『將來』將由 何公司擔任營造廠？）因為還不清楚，所以不會跟客戶提到 」、「（問：原告（即上訴人）一再主張在銷售當時，及簽



約當時，你一再保證系爭建案的營造廠商是助群營造，有何 意見？）其實客戶會買系爭建案是建設公司的品牌跟產品的 規劃，因為被告公司本來就是蓋有品質建案的建設公司，我 不會去特別強調之後是由哪一家營造公司，都是在介紹被告 公司在淡海新市鎮的代表業績」、「（問：請你再仔細回想 ，是否確實沒有再三向原告保證，系爭建案的營造廠商是助 群營造？）我真的不會這樣講」、「（問：系爭建案的樣品 屋及接待中心的牆面上，是否有建築團隊的建築師、燈光設 計師等等人名字的標示？）有」、「（問：建築團隊是否有 標示營造商？）沒有標示營造廠」、「宏盛建設在附近所蓋 的『宏盛新世界』是由助群營造所負責營造的。有可能會在 書面文宣上提到。..在影片的介紹中，會介紹被告公司以往 的業績，因為有些建案是助群營造負責，所以就會帶到」、 「代銷公司都是按照公司制式的銷售訓練做介紹，當然也會 介紹公司以往的業績，『宏盛新世界』是被告公司在附近的 建案，且正在興建，可能是原告自己有所聯想。後來我在4 月底離職後，系爭建案找了哪家營造公司負責營造，我也不 知道」、「（問：信義代銷公司在做銷售訓練時，有無告訴 系爭建案將來的營造廠是助群營造？）沒有。因為那時還不 清楚是哪家營造廠，所以不會告訴我們是哪家營造廠」、「 （問：宏盛水悅是否是宏盛新世界的第三期建築？）是」、 「（問：宏盛新世界的第一、二期營造廠是否皆為助群營造 ？）第一期是，二期有助群營造，還有另外一家營造商。另 外一家是哪一家我不清楚」、「（問：消費者向你詢問系爭 建案之營造廠商為何，你會如何回答？）我會告訴客戶，一 期是助群營造，二期是助群及另外一家營造，現在的宏盛水 悅還沒開工」、「（問：是否會提及宏盛水悅的營造廠與前 兩期之建案營造廠將有可能不同？）因為還不清楚，所以不 會告訴客戶與前兩期不同。我不會告訴客戶宏盛水悅的營造 廠是哪一家」等語（原審卷第213頁背面至第215頁）；可知 證人李宛霖向上訴人推介銷售系爭建案時，雖曾以被上訴人 以往業績即包括由助群公司參與承造之「仁愛帝寶」、「宏 盛新世界」第一、二期等建案進行宣傳，然對於其時尚未開 工且未確定營造廠商之系爭建案未來究竟將由何人實際承造 ，並未有任何陳述及保證。再參諸被上訴人提出預售中心牆 面所展示者，確僅見有被上訴人前揭代表建案，以及建築師 與公設設計、燈光設計、平面規劃、景觀設計等設計師之照 片，並未見有系爭建案承造廠商之任何資料，有照片影本足 稽（原審卷第266頁至第270頁）。被上訴人主張：系爭建案 於取得建造執照時，依法應於9 個月內申報開工，惟因伊公



司於104年3月上旬尚未就系爭建案之營造廠商為決定，故於 104年3月10日與助群公司簽署工程合約，就申報開工之相關 手續委由助群公司承攬，助群公司並於同年月15日申報開工 ；伊公司係於104年6月以後始決定將系爭建案委由達欣公司 承攬，並於104年8月14日申請變更承造人為達欣公司；是兩 造於103年3月日簽訂系爭買賣契約時，根本尚未確定系爭建 案之承造人，自無可能向上訴人宣稱或保證係由助群公司承 造等語，亦據提出上訴人與助群公司於104年3月10日所簽署 工程合約、新北市政府工務局104年4月13日新北工施字第10 40576789號函等件（均影本）為證（原審卷第第191頁至第1 96頁），且有前揭新北市政府工務局104年12月16 日新北工 建字第1042360765號函及建造執照申請書、變更起造人申報 書、變更起造人名冊㈠、㈡、第1 次變更設計申請書、變更 承造人申報書等件（均影本）足稽（原審卷第197頁至第204 頁），互核相符，亦難認無據。從而上訴人主張：證人李宛 霖於系爭建案預售中心銷售現場口頭保證系爭建案係由助群 公司承造云云，衡情亦有可議。
㈡上訴人雖否認李宛霖上揭證詞，並主張：關於被上訴人宣稱 系爭建案係由助群公司承造，伊並因此購買系爭不動產，可 由曾陪同伊前往看屋之張衣軒及經伊介紹亦向李宛霖接洽購 買系爭建案房地之盧彤喧為證云云，並提出上訴人與李宛霖 間對話書面紀錄為佐（原審卷第235頁至第237頁）。經查上 開對話書面紀錄雖記載有李宛霖陳稱：「仁愛帝寶就是助群 蓋的阿，宏盛水悅就是淡水的帝寶」、「他們都很放心助群 蓋的案子」、「（宏盛新世界）1、2期也都是助群蓋的」、 「你買房子一定要看營造商，而且樓高那麼高，助群營造用 一筆箍工法，是最新的施工法，耐震絕沒問題」云云之內容 （原審卷第236 頁），然該書面既為上訴人單方製作，其內 容復與證人李宛霖前揭證述不符，已難憑信。另證人張衣軒 證稱：伊先前任職立德公司，上訴人係伊主管，伊有跟上訴 人一起到淡水的預售中心看房子，印象中有聽到銷售小姐說 該建案是由當初蓋帝寶的建設公司蓋的，所以品質會不錯， 但細節伊不是記得很清楚，因為當時伊只是去陪看，而且又 是兩、三年前的事，有無說那一家建設公司伊沒有印象；銷 售小姐有介紹房屋的格局，也有說淡水以後要蓋捷運，有討 論鋼筋的捆綁方式，並強調結構安全，上訴人對於投資不動 產有興趣，也覺得系爭不動產的樓層及方位他蠻喜歡的；去 看現場後二、三天，上訴人有告訴我他要買系爭不動產，因 為這家公司是之前蓋帝寶的公司，而且感覺蠻氣派，覺得可 以買等語（本院卷第96頁背面至第71頁），顯然證人張衣軒



對於陪同上訴人前往預售中心看房記憶並非明確；系爭不動 產的現場銷售人員所稱「蓋帝寶的公司」，究竟是指起造人 宏盛建設股份有限公司即被上訴人，抑或是指與被上訴人配 合興建之營造廠商助群公司，依其證詞，亦有未明；且上訴 人既係在就交通、環境、格局、方位及建築結構工法為全盤 考量後，始決定簽約購買系爭不動產，則其是否以系爭不動 產為助群公司乙節為買賣之必要條件，實非無疑。至於證人 盧彤喧雖證述：伊與上訴人是朋友，於104年3月間有跟上訴 人去看系爭建案，銷售小姐說該建案是帝寶團隊，工地綠牌 的營造廠商也是助群公司；在銷售現場介紹的李小姐與介紹 上訴人買房子的是同一人，伊在簽約前有利用執照存根查詢 系統確認承造人為助群公司，簽約時也有跟李小姐確認是否 是助群公司承造等語（本院卷第71頁至第73頁）。然證人盧 彤喧自承並未參與上訴人之簽約過程（本院卷第72頁），則 其個人購買系爭建案房屋之前述經驗，與上訴人洽購系爭不 動產之過程難認全然一致；況其尚證稱：李宛霖有介紹整個 淡水的大環境，發展，如捷運、學區、公園等，伊覺得有符 合伊的要求；伊並沒有跟李宛霖強調如果不是助群公司承造 就不買，也不知道達欣公司蓋的房子有何不好等語（本院卷 第71頁背面、第72頁），堪認其亦未有需將承造廠商為助群 公司乙項列為其買賣標的所需具備必要條件之意思表示。至 於被上訴人雖另舉訴外人黃浩展、陳宜君於另案即訴外人王 紹勳與被上訴人間臺灣臺北地方法院104年度訴字第4683號 返還買賣價金事件審理時證稱：伊等與王紹勳曾於104年2月 初前往參觀系爭建案，並由信義代銷公司人員洪帆均接待， 當時洪帆均表示系爭建案之建商是蓋帝寶的建設公司，營造 商是助群公司云云，且提出筆錄影本為憑（本院卷第238頁 至第243頁）；縱認屬實，然渠等與被上訴人間之買賣交易 與兩造間系爭買賣糾紛既無關聯，各自負責銷售人員亦有不 同；訴外人王紹勳以系爭建案非助群公司承造為由主張解除 契約返還價金之前開訴訟更經判決敗訴確定，有本院105年 度上易字第1098號判決書影本在卷足參（本院卷第54頁至第 60頁）。益見上訴人援引渠等證詞作為被上訴人現場銷售人 員李宛霖曾就系爭建案之營造廠商為助群公司乙節為口頭保 證，已成為兩造間系爭買賣契約之內容云云之證明，要屬無 據，亦難逕信。
㈢況上訴人雖一再主張：被上訴人已保證系爭建案由助群公司 承造，且承造廠商施作品質確影響建案安全，被上訴人未能 依約交付由助群公司承造之系爭不動產，應認給付不能云云 。然經核閱卷附兩造所簽署系爭買賣契約及附件，乃至手書



個別磋商條款，皆未見記載系爭不動產之承造廠商，更未見 買賣雙方對於系爭不動產應由何人承造乙節有何約定（原審 卷第26 頁至第101頁）。是以被上訴人出售系爭不動產既在 提供買方即上訴人居住及使用，固應擔保該不動產應具有符 合建築物居住安全及功能之品質及效能；然兩造於契約中對 於系爭不動產之營造承商既無特定，自難認被上訴人如交付 非由助群公司承造之系爭不動產，即有何未依契約目的及債 之本質提出給付之情事。上訴人於簽約買賣時如認為系爭建 案之營造廠商應為助群營造乙項乃契約必要之點，然竟未於 系爭買賣契約及附件，乃至於個別磋商條款中加註明確，衡 情亦實難想像。又查達欣公司為56年設立，其實收資本額高 達21億9600 餘萬元，從業員工達660人，代表建案包括台北 文華東方酒店、富邦敦南大樓等；助群公司則為66年間設立 ，實收資本額為4億5500餘萬元，從業員工100人等情，有經 濟部商業司公司資料查詢、104 人力銀行公司簡介及達欣公 司網站介紹等件（均影本）為證（原審卷第115頁至第119頁 ，本院卷第105頁、第106頁）；足認被上訴人抗辯：達欣公 司在營造業界之商譽、實力及地位絕不亞於助群公司等語， 並非無稽。至於上訴人雖主張：達欣公司歷年施工品質與工 安問題層出不窮，屢傳社會負面新聞，施工品質備受爭議云 云，並列舉達欣公司承包高雄捷運、南科康寧玻璃廠房、機 場捷運、台北松山捷運線、台北八德路公有中崙市場BOT 新 建案曾發生工安事件為例，且提出相關報導影本為憑（原審 卷第246頁至第258頁）。然僅以上開見諸報端之若干工安事 故，實未能執為達欣公司乃非適格營造廠商之證明。另上訴 人提出所謂105年7月9 日尼伯特颱風來襲時，達欣公司仍無 視安全於工地進行灌漿作業之光碟（附於本院卷第87頁）， 經本院當庭勘驗結果，僅顯示拍攝時間為105年7月9 日夜間 雨天，工地有燈光明亮，工地前方路側停放有混凝土預拌車 一輛之景象等情，有本院106年3月1 日言詞辯論筆錄足稽（ 本院卷第103 頁背面），亦無從據以認定由達欣公司承造中 之系爭不動產有何欠缺房屋安全品質及有其他違約情事。從 而上訴人主張：兩造間買賣標的之系爭不動產乃達欣公司承 造即屬給付不能，且可歸責於被上訴人，伊自得依民法第22 6條、第256條規定解除系爭買賣契約，及依民法第259 條規 定請求回復原狀返還已付價金182 萬元本息云云，均乏所據 。
五、綜上所述，被上訴人主張得依民法第226條、第256條規定解 除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定請求被上訴人返還 已繳價金182 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之



法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審判決上訴人全部 敗訴，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，並為假執行之聲請，並無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴劍毅
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 強梅芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。