臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1177號
上 訴 人 王美文
即 附 帶
被上 訴 人
吳澤興
共 同
訴訟代理人 楊晉佳律師
被上 訴 人 呂宗翰
即 附 帶
上 訴 人
訴訟代理人 王如玄律師
複代 理 人 黃國媛律師
上 一 人
複代 理 人 黃世昌律師
訴訟代理人 毛英富律師
劉明益律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年8
月14日臺灣臺北地方法院103年度訴字第864號第一審判決提起上
訴，被上訴人為附帶上訴，並為訴之追加，本院於106年2月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命吳澤興遷讓返還房屋及連帶給付金錢部分；㈡駁回呂宗翰後開第三項之訴部分；暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄㈠部分，呂宗翰在第一審之訴及假執行之聲請駁回。上開廢棄㈡部分，王美文應自民國一０三年一月一日起至將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號房屋（如後附圖所示）騰空遷讓返還呂宗翰之日止，按年再給付呂宗翰新臺幣柒萬元。王美文上訴駁回。
呂宗翰其餘附帶上訴駁回。
原判決主文第一項命王美文應遷讓返還之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號房屋，其範圍應如後附圖（含一樓建物、二樓建物及二樓木平台）所示。
呂宗翰追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴部分由呂宗翰負擔二分之一，餘由王美文負擔；關於附帶上訴部分由王美文負擔二分之一，餘由呂宗翰負擔；關於追加之訴部分由呂宗翰負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款、 第3 款定有明文。查被上訴人即附帶上訴人（下稱為被上訴 人）於原審係依民法第450條第1項、第455條前段及第767條 規定，請求上訴人即附帶上訴人（下稱為上訴人）將門牌號 碼臺北市○○區○○路○段000 號房屋（下稱為系爭房屋） 騰空遷讓返還予被上訴人，及依民法第179條、第184條、第 185條第1項規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利及損 害金，並聲明求為：①上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予 被上訴人。②上訴人應自民國103年1月1 日起至系爭房屋騰 空遷讓返還之日止按月連帶給付被上訴人新臺幣（下同）5 萬元。嗣於本院追加依民法第962條及類推適用民法第767條 第1 項規定為請求權基礎（本院卷㈠第27頁），且以上訴人 應給付之不當得利或損害金應提高為每月7 萬元為由，追加 聲明求為：上訴人應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓 返還之日止按月再連帶給付被上訴人2萬元（本院卷㈡第170 頁、第171 頁）。核被上訴人前揭追加與原起訴請求均本於 其主張上訴人無權占有系爭房屋之同一基礎原因事實，及屬 擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築，原為 訴外人陳寶川所有；陳寶川於101年6月15日歿後，由其子女 即訴外人陳錦秀、陳威融、陳明德及陳錦安（下稱為陳錦安 等人）共同繼承，並將系爭房屋出租予上訴人即附帶被上訴 人王美文（下稱為王美文），約定租期自102年1月1 日起至 同年12月31日止，年租金為5 萬元（下稱為系爭租約）。詎 王美文未經陳錦安等人同意，將系爭房屋交由上訴人即附帶 被上訴人吳澤興（下稱為吳澤興）經營餐廳使用，已違反系 爭租約第9條第3項不得轉租、出借或以其他方式供他人使用 之約定。且陳錦安等人已於102年9月9 日間將系爭房屋之事 實上處分權出售移轉予伊，並已辦理稅籍變更登記，依民法 第425條及系爭租約第15 條約定，系爭租約對於伊仍繼續存 在。且伊已委由律師於租期將屆前之102年11月15 日以存證 信函通知王美文表示無法續租，請其屆期搬遷返還房屋。茲 因系爭房屋租期業於102年12月31 日屆至，上訴人自103年1 月1日起占有系爭房屋即無正當權源，伊自得依民法第450條 第1項、第455條前段、第962條及類推適用民法第767條規定 ，請求渠等將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。又上訴人自103 年1月1日起無權占有系爭房屋，已侵害伊所有權，且受有相 當於租金之不當得利，爰併依民法第179條、第184條、第18 5條第1項等規定，請求渠等連帶給付相當於租金之不當得利
及損害賠償；並於原審聲明求為：①上訴人應將系爭房屋騰 空遷讓返還予被上訴人。②上訴人應自103年1月1 日起至系 爭房屋騰空遷讓返還之日止按月連帶給付被上訴人5 萬元。 【原審判決：①上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人； ②上訴人應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還被上 訴人之日止，按年連帶給付被上訴人5 萬元；另駁回被上訴 人其餘之訴。上訴人對於原審判決對其不利部分全部不服上 訴。被上訴人對原審判決其敗訴部分全部提起附帶上訴；並 為前揭訴之追加】。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明： ㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴 人應自103年1月1 日起至將系爭房屋騰空遷讓返還之日止， 再按年連帶給付被上訴人55萬元。追加之訴聲明：上訴人應 自103年1月1 日起至將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，再按 月連帶給付被上訴人2萬元（本院卷㈡第214頁）。二、上訴人則以：系爭房屋原為木造，並為陳寶川所有（下稱為 原址房屋），由王美文於58年間承租；迄61年間因○○路拓 寬，原址房屋遭拆除大部分，致無法繼續使用，陳寶川復無 意出資改建，王美文遂經陳寶川同意，自費拆除原址房屋剩 餘小部分，並經數次重建為現存金屬及磚造結構之系爭房屋 。原址房屋迄96年、97年間既已全部拆除滅失，則系爭房屋 與原址房屋顯然並無附合或物理上依附關係。且現存系爭房 屋既為王美文出資起造，其事實上處分權自應歸屬於原始建 築之王美文所有，系爭房屋之電力公司用戶名義亦於97 年1 月2 日由王美文單獨過戶變更為其名義，僅因陳寶川對系爭 房屋所坐落之土地仍有使用權，基於人情仍先後與陳寶川及 陳寶川之繼承人續訂租約並支付租金以為補貼。王美文既為 系爭房屋事實上處分權人，並與其子吳澤興使用共同經營餐 廳，自非無權占有；陳錦安等人縱曾與被上訴人簽約買賣系 爭房屋，顯自始無效。又縱認系爭房屋仍為陳寶川所有，並 由陳錦安等人共同繼承取得，惟系爭房屋為違建，並無登記 名義可資信賴，被上訴人自不能對系爭房屋主張任何權利。 從而被上訴人訴請上訴人遷讓返還房屋，顯然無據，更遑論 請求相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償等語，資為 抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 對被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。對被上訴 人追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
三、經查門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號即系爭房屋乃 未辦保存登記之違章建築，其事實上處分權人原為訴外人陳 寶川；又陳寶川已於101年6月15日死亡，其遺產由繼承人陳
錦安等人共同繼承。又陳錦安曾代理其餘繼承人與王美文簽 立系爭租約，約定租期自102年1月1 日至同年12月31日止， 租賃標的載明為臺北市○○區○○路○段000 號房屋，並約 定租金為一年5萬元等情，乃兩造所不爭執（原審訴卷第196 頁背面、第197頁），且有臺北市稅捐稽徵處萬華分處96 年 房屋稅繳款書及系爭租約等件（均影本）可稽（原審北簡卷 第5頁至第7頁，原審訴卷第231頁，本院卷㈡第113頁），應 與事實相符。
四、又被上訴人主張：王美文雖曾與系爭房屋事實上處分權人陳 錦安等人簽立系爭租約承租系爭房屋，然陳錦安等人已將系 爭房屋事實上處分權出售轉讓予伊，且系爭租約租期業於10 2年12月31 日屆至，則伊自得依租賃物返還請求權、占有物 返還請求權及類推適用所有物返還請求權，暨依不當得利及 共同侵權行為之規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋， 並給付相當於租金之不當得利及連帶給付損害賠償等語，業 據提出系爭租約、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、不動 產買賣契約書及委任書、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、 臺北市稅捐稽徵處103 年房屋稅繳款書等件（均影本）為證 （原審北簡卷第5頁至第8頁，原審訴卷第209頁至第212頁， 本院卷㈠第90頁、第91頁）。上訴人則否認上情，並以前揭 情詞置辯。茲查：
㈠上訴人抗辯：陳寶川所有原址磚木造房屋，依36年航照套疊 地籍線圖可知原建物屋脊係西北─東南走向，於62年航照套 疊地籍線圖則顯示該建物屋脊已變更為西南─東北走向，可 證於61年○○路拓寬後，原址房屋之屋脊已有大幅變動。且 系爭房屋於61年間因○○路拓寬遭拆除大部分，客觀上已無 法供經濟及生活上使用，王美文乃自行雇工將地基重新填高 ，將屋樑重建架起，復因陳寶川無意出資改建，王美文遂經 陳寶川同意，自費拆除原址房屋剩餘小部分，並經數次重建 為現存二層金屬及磚造結構之系爭房屋，面積亦與原址房屋 面積記載不同；顯見原址房屋迄96年、97年間已全部滅失， 系爭房屋與陳寶川所有原址房屋並無附合或物理上依附關係 ；現存系爭房屋既為王美文出資起造，其事實上處分權應自 97年間即歸屬於原始建築之王美文所有。是被上訴人縱曾與 陳寶川之繼承人陳錦安等人簽約買受系爭房屋，亦無從取得 系爭房屋之事實上處分權云云；雖提出61年7 月13調查違章 房屋及住戶調查表、臺灣電力公司北市區營業處97年1 月16 日函、○○路王公館總報價單、估價請款單、○○路會館泥 水工程加減報價單、○○路會館衛浴工程加減報價單、水電 加減報價單、冷氣加減報價單、萊爾得室內設計請款明細、
○○路一段插座配電圖、平面配置圖、臺北市歷史圖資展示 系統62年版航測影像、80年版航測影像、91年版航測影像、 101 年版航測影像、改建前後及改建時拍攝照片、臺北市建 築管理工程處103年6月4日北市都建查字第10367483000號函 、36年航照套疊地籍線圖、62年航照套疊地籍線圖等件（均 影本）為證（原審訴卷第28頁至第64頁、第89頁至第97頁、 第154頁、第204頁、第205頁、第239頁，本院卷㈠第55頁至 第60頁、第114頁至第118頁、第166頁至第171頁、第227 頁 至第231頁、第233至第238頁）。然查： ⒈按所謂建物滅失，係指建物在客觀上已失其存在，或建物已 頹毀已無法再供經濟上、生活上之使用而言。至建物在變更 過程中，將部分樑柱、牆壁或地板等予以拆除，致建物之部 分暫時喪失使用效能或部分失其存在，嗣再經修建而使建物 得以供經濟上、生活上之使用，該建物即無前開所定之滅失 情形（最高法院92年度判字第1094號最高行政法院判決意旨 參照；本院卷㈠第203頁、第207頁）。另按「本法所稱建造 ，係指左列行為：新建：為新建造之建築物或將原建築物 全部拆除而重行建築者。增建：於原建築物增加其面積或 高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。改建 ：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不 增高或擴大面積者。修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆 壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變 更者，建築法第9條亦有明文。茲查：
①關於系爭房屋現況為2層樓建物，其1樓建物面積為136.04平 方公尺，2樓建物面積為179.77平方公尺，2樓木平台面積為 12.46平方公尺等情，業經原審勘驗明確，有103年6 月24日 勘驗筆錄可稽（原審訴卷第163 頁），且經本院會同兩造及 地政人員現場勘測明確，有臺北市政府地政局土地開發總隊 105年5月6日北市地發繪字第10530145900號函附鑑定書、現 場照片及鑑定圖足據（本院卷㈡第61頁至第69頁）。而以上 情比對卷附臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書登載原址房屋 為雜木造一層建物、面積為100.5 平方公尺之情（原審北簡 卷第8 頁），二者確有所差異。再依本院囑請臺北市建築師 公會就系爭房屋所為鑑定結果，亦認關於系爭房屋結構及建 材等：「研判⑴除西北側廚房之磚牆外，鑑定標的物之雙層 輕型鋼構建築，應為60年代以後分期施工完成。⑵一樓西北 側廚房之磚牆研判為60年代以前存留之範圍。⑶研判磚牆非 屬於系爭房屋之主要結構」等語；關於系爭房屋之屋頂型式 、材質部分，則認定：「⑴系爭違章建築物屋頂型式為雙落 水斜屋頂，骨架材質為輕型鋼梁與輕型鋼柱，屋頂之材質為
彩色鋼板。⑵變動過程研判最早有建築物，係於46年前興建 完成，為四落水斜屋頂，屋頂材料應亦採用類似木造及黑瓦 形式。90─91年間鑑定標的物西側屋面材料更換為彩色鋼板 ，構造變更部分為輕鋼架柱樑，為2層樓。於民國97-98年鑑 定標的物面積繼續擴大至今之現狀」等語，有臺北市建築師 公會105年1月22日105（十七）鑑字第0284 號函送鑑定報告 書（下稱為系爭鑑定報告）可稽（詳系爭鑑定報告第18頁； 鑑定報告書併卷外放）。從而如以系爭房屋現況與61年因○ ○路拓寬前之原址房屋相較，系爭房屋除西北側廚房之磚牆 仍屬60年原建材外，其餘建材均已抽換更新，建物面積擴大 ，樓層數及屋頂建材、型式亦已改變之情，可堪認定。 ②然查系爭鑑定報告就系爭房屋之建築年代，則研判：「⑴原 始房屋建造於46年前，為一樓磚木造建築物。⑵於67年興建 ○○路高架橋拆除原始房屋東側一部分。騎樓區域為67年間 建造，騎樓地面設置磨石子。⑶於90─91年間，鑑定標的物 西側屋面材料更換為彩色鋼板，構造變更部分為輕鋼架柱樑 ，為2 層樓。西南側角地為空地。⑷於96年以後，鑑定標的 物東側區域之房屋改為輕鋼架柱樑，全區之屋面改為彩色鋼 板，包含室內裝修工程」之情，有系爭鑑定報告足稽（詳系 爭鑑定報告第17頁、第18頁）。兩造對於上開鑑定結果亦表 示並無爭執（本院卷㈡第264 頁）；堪認系爭鑑定報告所認 定前述系爭房屋歷年來修建順序及各次修建範圍，應值憑信 。是以上訴人雖抗辯：陳寶川所有原址房屋於61年間因○○ 路拓寬致拆除大半，全部房屋已喪失功能，應認其物權已然 滅失；或至少應認原址房屋在伊於78年間全部拆除重建時已 全部滅失而不存在云云（本院卷㈠第47頁）。然審酌系爭鑑 定報告上開鑑定意見，並由本院自行勘驗比對卷附61年7月1 3 日違章房屋及住戶調查表記載為「部分拆除」（原審訴卷 第28頁），及臺北市歷史圖資展示系統62年版航測影像、林 務局農林航空測量所於67年12月16日、77年6月27日、80年1 1月7日、83年2月3 日所拍攝航照圖（本院卷㈠第136-1頁、 第136-2頁、第136-3頁、第208頁、第244頁），均顯示原址 房屋於道路拓寬及橋樑拆除後雖有拆除東側部分建築，然僅 為小部分拆除，原址房屋原有四落水斜屋頂型式仍清晰可見 ；上情並經兩造表示均無意見（本院卷㈡第263頁背面、第2 64頁）。顯然至少迄83年間，系爭房屋仍保留○○路拓寬及 西園橋拆除前原址房屋結構之物理上同一性，且仍足資遮風 蔽雨，並未喪失建物之效用及功能乙節，應無疑義。至於上 訴人抗辯：經比對卷附36年航照套疊地籍線圖、62年航照套 疊地籍線圖（本院卷㈠第227頁至第231頁），顯示原址房屋
屋脊走向已有不同，可證原址房屋早於61年間因○○路拓寬 而改變其建物結構，原址房屋與系爭房屋已非同一云云。惟 審酌上開航測影像解析度不足，實難佐證前後建物屋脊走向 確有改變之事實。且王美文既自承於58年起始承租陳寶川所 有系爭房屋（本院卷㈠第43頁背面）；則陳寶川於王美文承 租房屋之前，是否曾修建或重建原址房屋，以致36年間與62 年間航測影像所示原址房屋屋脊走向發生變化，亦非無可能 ；自難逕認此節與原址房屋在王美文承租後是否滅失之爭點 有何關聯。上訴人執此抗辯：陳寶川所有原址房屋早於61年 或78年間即全部滅失云云，殊屬無據。
③又依前揭系爭鑑定報告所認定：「於90─91年間，鑑定標的 物西側屋面材料更換為彩色鋼板，構造變更部分為輕鋼架柱 樑，為2 層樓」之意見（詳系爭鑑定報告第17頁），可知王 美文於91年間雖將原址房屋西半側改建為二層樓鐵架建築， 惟仍保留東半側一層樓房未予變動。王美文既未將原址房屋 全部拆除重建，而僅就原有建築之局部予以修繕改建，自不 能認為全部建物已經滅失。且審酌王美文於該次修建時雖將 原址房屋西半側樑柱、牆壁或地板予以拆除致該房屋西半側 暫時喪失使用效能或失其存在，然其目的既在將所拆除部分 以汰換、更新建材或擴大面積之方式予以修復改建，以回復 原址房屋整體供經濟上、生活上之使用，亦難謂原址房屋經 拆除修復之西半側房屋已經滅失。況按動產因附合而為不動 產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第 811 條定有明文。查上訴人所保留原址房屋東半側既未喪失 效用而仍屬不動產之性質，則被上訴人主張：王美文於修繕 原址房屋西半側所使用鋼架、磚、木等建材，於修建過程中 ，應依前揭規定，附合成為原址房屋之一部分等語，自非無 據。上訴人既未能舉證證明已修建完成之西半側房屋於使用 上及結構上均獨立於原址東半側房屋之外而成為另一獨立物 權客體；則王美文於91年修建原址房屋西半側完成後，包括 已修建之西半側房屋及仍保留原貌之東半側房屋，與原址房 屋之物權同一性並未喪失，該房屋全部之事實上處分權，仍 應全部歸屬於陳寶川所有，洵無疑義。
④至於原址房屋於96年、97年以後，其東側區域之房屋改為輕 鋼架柱樑，全區之屋面改為彩色鋼板，包含室內裝修工程乙 節，亦有系爭鑑定報告足稽（詳系爭鑑定報告第17頁、第18 頁）。可知王美文迄96年、97年間雖另就原址房屋東半側進 行修建，然既未將前次91年間所修建之西半側房屋一併拆除 。核其性質仍應屬對於單一整體之原址房屋所為部分修繕行 為，原址房屋不能認為滅失。且改建後房屋既由上訴人整體
供作餐廳經營使用，有照片及勘驗筆錄足據（原審訴卷第91 頁至第97頁、第163頁、第164頁）；顯然原址房屋東半側於 修建後，於結構上及使用上均不具有獨立性，不能獨立於西 半側房屋以外成為不同之物權客體；於修建過程中所使用建 材亦已附合成為西半側房屋不動產物權之重要成分，其房屋 全部之事實上處分權仍應歸屬於陳寶川取得，亦甚明瞭。至 於上訴人所提出卷附臺灣電力公司北市區營業處97年1 月16 日函雖記載系爭房屋之電力公司用戶名義已於97年1月2日由 王美文單獨過戶變更為其名義（原審訴卷第30頁），其提出 前揭工程報價及請款單據等，雖有部分屬於拆除及泥水、鋼 架工程（原審訴卷第31頁至第60頁）；另臺北市建築管理工 程處則認定系爭房屋乃「83年底前之既存違建，其在原規模 之修繕行為拍照存證、暫免查報」之情，有該處103年6 月4 日北市都建查字第10367483000號函影本可稽（原審訴卷第1 57頁）。然關於系爭房屋電力公司用戶名義與用電處所所有 權屬之認定並無關聯；上開工程報價單據及建管處函文則僅 能證明上訴人對於原址房屋曾有修建之事實，尚不足作為陳 寶川所有原址房屋已經拆除重建致全部滅失之證據；況現存 系爭房屋既經建管機關認定為83年以前既存違建，顯然亦認 為經王美文數度修建後之系爭房屋與修建前原址房屋之同一 性並未改變。則上訴人執前開證據抗辯：陳寶川所有原址房 屋業經拆除滅失云云，均難憑信。
⑤據上各節，可知王美文雖曾就陳寶川原址房屋進行整修，然 並有未將原建築物全部拆除為重行建築之新建行為，且所為 改建或修建乃逐年漸次進行，其各次修建後之房屋部分構造 與原址房屋之同一性並未喪失，自無原址建物全部或部分滅 失之情形。從而上訴人抗辯：現況系爭房屋經王美文逐年修 建後，已由王美文原始取得事實上處分權云云，自不足採取 。
⒉況查被上訴人主張：系爭房屋為陳寶川所有，王美文縱於承 租期間出資修繕房屋，充其量僅係代出租人出資修繕房屋而 已，不能認為係系爭房屋之原始起造人，自未因此取得系爭 房屋之事實上處分權云云（原審訴卷第189頁，本院卷㈡第5 1頁、第56頁、第57頁），雖據上訴人否認。然查： ①王美文曾於系爭房屋坐落土地共有人黃致誠告訴王美文涉嫌 以系爭房屋竊佔土地即臺灣臺北地方法院檢察署98年度偵續 字第385 號刑事偵查案件中辯稱：系爭房屋係向國大代表陳 寶川承租，已租40幾年，伊是租房屋，當時是一個日本宿舍 ，後來道路拓建，有拆掉一半，再由伊重新修建，後來西園 橋又拆除，伊又翻修一次，最後一次翻修是在96年間。伊只
是修繕，沒有增建，伊有跟陳寶川家裡收租金的吳小姐講」 等語（筆錄影本附原審訴卷第222頁、第223頁，本院卷㈡第 105頁、第106頁）。另證人即陳寶川之子陳德材亦於該刑事 案件中證稱：系爭房屋係伊父親陳寶川所有，約10年前開始 由伊幫忙處理，從伊開始接管後就租給王美文等人等語（筆 錄影本附於本院卷㈡第110頁、第111頁）；上開刑事案件並 認定系爭房屋乃陳寶川所有，且無法證明王美文有向外擴建 並竊佔土地之行為，乃為不起訴處分等情，有不起訴處分書 影本可稽（原審訴卷第22頁至第24頁）；並經本院依職權調 閱該刑事偵查案件全卷查明。顯然王美文對於其在承租期間 僅對原址房屋進行修繕，於修繕後現存系爭房屋仍屬陳寶川 所有之情，已自承明確。則其於本件改稱：陳寶川所有原址 房屋，業經伊數次拆除改建後已全部滅失，現存系爭房屋係 由伊原始取得云云，自有可議。
②又查王美文已自承自58年即約40餘年前起，即向陳寶川承租 房屋，迄96、97年間改建後，仍先後與陳寶川、陳寶川之繼 承人陳德財、陳錦安數次簽約承租並支付租金迄本件訴訟前 之102年12月31日止等語（本院卷㈠第43 頁背面），且有王 美文與陳德材於97年12月31日簽署約定租期自98年1月1日至 98年12月31日止之房屋租賃契約書及系爭租約影本在卷可佐 （本院卷㈠第103頁至第106頁，原審北簡卷第5頁至第7頁） 。證人陳錦安並於原審證稱：「我們孩子們對房子事情不清 楚，後來我母親78年過世，就讓我的大哥陳德財處理，直到 後來我大哥98年過世，後來他的秘書才告訴我有房子出租這 件事，要我跟王美文聯繫，所以才由我開始與王美文聯絡處 理出租問題。期間我曾經提到說一間房屋一年租金才7、8萬 ，後來才了解王美文有增建或改建，但並沒有全部拆除的情 形，所以62年間○○路拓寬房子並沒有全部遭拆除，頂多就 是增建或改建，所以才象徵性收一點租金」、「（問：你那 時候有無想過要把房子賣給王美文？）有想過，後來換我跟 王美文接觸的時候，因為大哥已經過世，父親生病，我覺得 還要處理房子有點麻煩，所以也有跟王美文接觸問他要不要 ，但他說他有困難，他說孩子的生意有狀況、賠錢，沒辦法 購買」、「（問：王美文後來有沒有再向你表示他願意購買 ，因為你父親住院去世，再去找你的時候你已經賣給別人？ ）他有來表示說願意購買，..但父親過世之後就變成是繼承 的問題，我無法決定」、「（問：從你大哥過世後由你接手 ，是否每年都有簽租賃契約？）每年都有簽」、「（問：.. 是否曾經有說過房子都是王美文蓋的？）有，我有說過，.. 。我是說現在房子增建部分都是王美文蓋的，我的認知是房
子的基礎還在，只是後來增建部分是王美文蓋的」等語（原 審訴卷第99頁背面至第101 頁）。甚至王美文亦一度自承： 證人陳錦安問伊要不要買房子的時間點，應該是在證人父親 過世前沒有多久，我後來有說要買房子，但是證人說他父親 生病住院，說要等她父親出院，後來他父親過世，等處理完 之後，伊要找證人談時，證人說賣給地主，結果是丁律師買 走」等語（本院卷㈡第34 頁正、背面）。而關於陳錦安等4 人於102年9月9 日與被上訴人簽約將系爭房屋出售予被上訴 人乙節，則有系爭不動產買賣契約書影及委任書影本足據（ 原審訴卷第209頁至第212頁）。顯見王美文在就所承租陳寶 川原址房屋為數次改建後，不僅仍以承租人地位向陳寶川、 陳寶川之繼承人陳德材、陳錦安等人按年簽署租約承租房屋 並支付租金，更曾向陳錦安提議要求購買；陳寶川、陳德材 及陳錦安等人亦本於事實上處分權人之地位出租、出售系爭 房屋。此情益徵王美文雖數次出資修建系爭房屋，然包括陳 寶川及其繼承人，乃至於王美文本人，於主觀上均不認為系 爭房屋之事實上處分權已由王美文原始取得。參以王美文自 承：系爭房屋為違章建築，於61年間因拓寬○○路而遭大部 分拆除，無法居住，而陳寶川並不願意維修改建，亦不放棄 其權利，乃由伊商得陳家之同意，自費陸續全部拆除改建等 語（原審訴卷第87頁正、背面）。顯然陳寶川係在不變異其 對於原址房屋權利之前提下，同意王美文自費出資代為修建 房屋；王美文於主觀上亦同意負擔費用代陳寶川修建原址房 屋，並明確認知其為陳寶川修建後房屋仍屬陳寶川所有，故 而於修建後仍先後向陳寶川及其繼承人承租多年、甚至要求 購買。從而縱認系爭房屋經王美文數次修建後，於物理上已 不能認為與原址房屋為同一物，然王美文既係代出租人陳寶 川修建房屋，或因此得依民法第431 條規定於租賃關係終止 時請求出租人償還因增加系爭房屋價值之有益費用，然究無 從因此即取得修建後房屋之事實上處分權，其理至明。 ③至於上訴人於陳錦安在原審為前揭證詞後，雖提出陳錦安署 名出具之補充陳述狀記載：系爭房屋「原為木造房屋，所有 權人為陳述人父親陳寶川」、「現址房屋為王美文女士所建 造之鋼筋混凝土建築物，確已非原有木造房屋」、「陳述人 深知陳述人與其他三位繼承人對該王美文女士所建造之鋼筋 混凝土建築物並無任何權利」等語；於103年12月2日再提出 民事陳述狀表示：「本人與其他三位繼承人（陳錦秀、陳威 融及陳明德）於民國102年9月9 日簽訂之不動產買賣契約書 係賣『土地使用權』予呂宗翰先生，而非賣王美文女士所建 造之鋼筋混凝土建築物予呂宗翰先生，本人與其他三位繼承
人對該王美文女士所建造之鋼筋混凝土建築物並無任何權利 ，更遑論販售」等語，有各該書狀可憑（原審訴卷第149 頁 ，本院卷㈠第62頁）。陳錦安並於本院審理時再次到庭證稱 ：伊於原審作證之後，王美文有來找過伊，陳述狀及補充陳 述狀的內容是伊和王美文討論之後，由王美文繕打的，其內 容是伊的意思，所以由伊簽名捺印，伊在上開書狀要表達的 是，伊父親過世後，伊等繼承人是繼承房子及土地的使用權 ，丁律師找我們說要買土地使用權的權利，丁律師也知道房 子是王美文改建的，他說先跟伊談土地使用權後，會再去找 王美文談房屋的問題，伊就把伊的權利賣給丁律師，並不知 道會變成伊把王美文的房子一起賣掉。伊在作證後，王美文 來找伊，有拿房屋的照片給伊看，伊辨識後才認為那不是原 來的老房子，之前伊並沒有回去現場看云云（本院卷㈡第29 頁背面、第33頁背面）。然查陳錦安前揭書狀內容不僅與其 在原審證詞不符，亦與陳錦安等人與被上訴人於102年9 月9 日所簽訂不動產買賣契約書（下稱為系爭買賣契約）第二條 明確約定「買賣標示」為：「建物門牌：台北市○○區○○ 路0段000號（以房屋現況為準）（稅籍編號：Z00000000000 ）」、第五條「產權移轉」約定：「一、乙方（即陳錦安等 人）同意於本契約書簽訂日起將上開房屋所有權及處分權等 相關權利讓與移轉甲方（即被上訴人）或其指定之人，乙方 應將上開房屋稅籍納稅義務人變更為甲方或其指定之人之名 義」、第六條「稅費負擔」約定：「本買賣不動產所應繳之 房屋稅均由甲方負責繳納」、第七條「擔保責任」約定：「 二、上開房屋係未辦理保存登記之違章建築物，且占用座落 於台北市○○區○○段○○段000 地號土地上，將來如被地 主訴請拆屋還地或請求返還不當得利，應由甲方自行負擔， 概與乙方無涉」、第八條「房屋移交」約定：「上開房屋現 出租予王美文等，乙方不負責移交房屋，乙方茲將其返還請 求權讓與甲方，以代移交」、第十條「特約條款」約定：「 一、本件買賣標的物原係陳寶川先生所有，因陳寶川先生已 於民國101年6月15日過世，而由乙方繼承，乙方..，已繼承 取得上開房屋之所有權及事實上處分權，甲方並已向稅捐機 關辦理上開房屋稅籍納稅名義人變更事宜。二、乙方前將上 開房屋出租予王美文等，租期至102年12月31日止，乙方不 再續租，並同意共同委任毛英富律師於租期屆滿前以存證信 函通知王美文等不再續租、終止租賃關係及請求返還租賃物 等，..」等契約文義，全然相悖（契約書影本附於本院卷㈡ 第98頁、第99頁）。再審酌證人陳錦安於本院審理時亦另證 稱：伊簽約買賣當時是認為土地上有我們的老房子，而我父
親還在時，有同意王美文去改建，伊認為伊有基本的權利， 房子的稅單還是我們在繳，所以可能是我們對改建之前的部 分有權利，改建的部分是王美文的權利。伊當初跟被上訴人 買賣時，想賣的是老房子的權利及土地的使用權；伊在原審 作證時，是認為王美文並沒有把原來的老房子全部拆除，所 以伊認為伊還有老房子的權利；於簽約買賣時有承諾房子不 再出租，伊有跟丁律師講租期是到102年12月31日，並承諾 到時候不會再續租，就是不再把伊舊房子的權利租給王美文 ；伊認為房子雖然拆了，但伊的權利還在，可能只剩下一道 牆或一根柱子還在，伊的認知裡面，房子是老房子，伊認為 伊對老房子有權利，伊要賣老房子的權利。伊父親生病時， 王美文有說丁律師不讓他做生意，伊說那就不要租，房子收 回來，但是王美文說他房子有改裝，不適合我們住；約5、6 年前，伊有問王美文要不要買房子，後來沒有再談，就繼續 租等語（本院卷㈡第30頁至第34頁）。併參以前述王美文亦 曾自承：證人陳錦安問伊要不要買房子的時間點，應該是在 證人父親過世前沒有多久，我後來有說要買房子，但是證人 說他父親生病住院，說要等她父親出院，後來他父親過世， 等處理完之後，伊要找證人談時，證人說賣給地主，結果是 丁律師買走」等語（本院卷㈡第34頁正、背面）；嗣始改稱 ：伊有意購買的標的是房子使用土地的權利云云（本院卷㈡ 第34頁背面）。堪認陳錦安於本院審理時改稱：伊對王美文 修建之系爭房屋並沒有權利，伊等繼承人出售予被上訴人者 乃系爭房屋使用系爭土地之權利云云，無非迴護上訴人之飾 詞，不能採取。
④從而被上訴人抗辯：王美文僅係出資代陳寶川修繕原址房屋 ，不能因此取得現存系爭房屋之事實上處分權；上訴人於系 爭租約屆期終止後，對於系爭房屋已無任何使用權源等語， 洵屬有據。
㈡按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法 院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠參照）。 經查系爭房屋雖經修建，然其事實上處分權仍屬於陳寶川所 有；於陳寶川歿後，則由其繼承人陳錦安等人繼承取得等情 ，均經認定於前。而被上訴人主張：伊已於102年9月9 日向 陳錦安等人買受系爭房屋，並已辦妥系爭房屋之稅籍變更登 記乙節，亦據提出不動產買賣契約書、陳寶川繼承人陳明德 設於土地銀行東台北分行活期儲蓄存款存摺封面及陳威融、 陳明德出具之委任書等件（均影本）為證（本院卷㈡第98頁
至第102 頁），核屬相符，則依前揭說明，被上訴人主張已 取得系爭房屋之事實上處分權等語，自非無據。上訴人雖否 認系爭買賣契約之真正，且抗辯：該買賣契約縱屬真正，其 買賣標的亦非系爭房屋，而係系爭房屋使用坐落土地之權利 云云。然查陳錦安已於原審證稱：系爭房屋是伊等繼承人4 人共同決定要出售，所以對於要出售的情形及出售價格都同 意，我們繼承人4 人都同意出售給第三人，是否出售給地主 或是其他人並不會影響伊等4 人的出售意願，當時就是想把 這個房子出售等語（原審訴卷第99頁背面至第101 頁）；自 難認系爭買賣契約有何虛偽。且如前所述，系爭買賣契約條 款已揭明買賣標的為現況存在之系爭房屋；陳錦安於簽署系 爭買賣契約時之主觀認知亦在處分渠等對於系爭房屋之權利 ；至於陳錦安於原審及本院另提出陳述書及補充陳述書所載 及於本院審理時到庭證稱系爭買賣契約之標的為土地使用權 云云，均悖於事實，不足採取各節，均經認定於前。則上訴 人抗辯上情，要屬無據。被上訴人主張：伊已因買賣取得系 爭房屋事實上處分權等語，洵堪採取
㈢又被上訴人主張：伊既因買賣取得系爭房屋之事實上處分權 ，且已依民法第425條第1項規定取得系爭租約出租人地位， 自得依民法第455條、第962條及類推適用民法第767 條規定