給付服務費
臺灣苗栗地方法院(民事),訴字,105年度,515號
MLDV,105,訴,515,20170310,1

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第515號
原　　　告　冠承開發企業社
法定代理人　李岩豫
訴訟代理人　簡堅亮
被　　　告　林來生
訴訟代理人　許慧鈴律師
　　　　　　許盟志律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國106 年2 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國105 年2 月18日簽立「委託銷售契約書」，委 託銷售期間自105 年2 月18日起至105 年6 月18日止，本 件係屬專任委託。前述委託銷售之土地為被告所有坐落苗 栗縣通霄鎮楓樹窩段332 、614 、615 、616 、616-1 、 616-2 地號等6 筆土地，面積約13,794坪（4.7 甲）（下 稱系爭土地），委託銷售價格為新臺幣（下同）2200萬元 。豈料被告竟然於委託銷售期限之105 年6 月18日前，於 同年4 、5 月間另行與他人簽立土地買賣契約，將前述委 託銷售土地以買賣方式售予他人。原告於簽立委託銷售契 約書後，即於105 年2 月21日上午11時許，派員自苗栗縣 公館鄉以汽車載送金香及供品等，至系爭土地上，敬拜土 地公等神明，以示虔誠及努力促銷之決心。原告並即與準 客戶台灣卜蜂企業股份有限公司積極聯絡，且多次偕同該 公司各級主管至系爭土地，勘查現場及提供說明等。併同 帶領其他客戶去看系爭土地，原告派員前後來回奔波，跑 了不下十餘趟，不勝勞累之至。又系爭土地上長年存在「 呂番婆」之瓦罐墳墓，顯係其子孫侵入放置，原告尚且應 被告要求，特委請專人撰寫「告示」，經放大影印並妥加 護貝後，免費交予被告，供其在該瓦罐墳墓旁豎立木牌， 以期請呂番婆之子孫速出面，洽商移至他地之靈骨塔放置 。以上措施，原告無非是希望有利於被告土地之順利出售 。然而被告卻絲毫不領情，而仍執意擅自出售系爭土地， 令原告氣憤不已。被告擅自將系爭土地售予他人，損害原 告之權益至鉅，依委託銷售契約書第10條「違約之承諾」 第4 款規定：「委託期限內，委託人自行出售他人或另行 委託第三者仲介成交時，甲方（即被告）須支付乙方（即



原告）4 ％之服務費」，被告出售系爭土地之價格為每甲 428 萬元，總價為20,116,000元（計算式：4.7 甲428 萬元= 20,116,000元）。是依兩造委託銷售契約書「違約 之承諾」條款，被告須支付原告4 ％之服務費，其金額為 804,640 元（計算式：20,116,000元4 ％= 804,640 元 ）。
（二）關於被告抗辯兩造縮短委託銷售期間乙節，於105 年4 月 12日當天上午10時許，被告突然至苗栗縣○○鄉○○村○ ○路000 號之原告辦公室，並提出其縮短委託銷售期間之 要求。原告之原負責人李恭清因一時措手無策，將被告攜 來之委託銷售契約書上之委託銷售期間，由105 年6 月18 日改為同年4 月30日，當時李恭清正與4 位客戶、友人等 在泡茶、聊天，被告卻不由分說，大聲嚷嚷，令李恭清十 分難堪，李恭清不得已才將委託銷售期間縮短為105 年4 月30日。是被告所為，係乘原告之急迫、輕率或無經驗（ 原告前與賣方簽立專任委託買賣契約，從未有賣方片面要 求縮短委託銷售期間），使原告為委託銷售期間縮短之約 定，故本件應有民法第74條第1 項規定之適用。又被告突 然至原告辦公室，強行提出其縮短委託銷售期間之情形， 亦應有民法第92條第1 項規定之適用，故原告亦得依法撤 銷變更（縮短）委託銷售期間之意思表示等語。（三）並聲明：
1.被告應給付原告804,640 元，及自本狀送達翌日至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
（一）兩造於105 年2 月18日就系爭土地簽立之「委託銷售契約 書」，並未特別註明係屬專任委託，而被告簽立系爭契約 書時，原告之受僱人亦未向被告解說本件係為專任委託即 被告不得再找其他相關代售業者或是自行銷售，係待被告 返家後於家人協助下細看系爭契約書後始發現，系爭契約 書中第10條違約之承諾、第4 小點約定：「委託期限內， 委託人自行出售他人或另行委託第三者仲介成交時，甲方 須支付乙方4 ％之服務費。」，此時才知本件係為專任委 託。經查，目前國內仲介業所使用之委託契約書可分為兩 種，即「專任委託銷售契約」及「一般委託銷售契約」， 如屬專任委託銷售契約則在契約中會有「在委託期間內， 不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的 仲介行為」之規定，反之，則屬一般委託銷售契約。而原 告所使用之契約書名稱僅為「委託銷售契約書」，雖我國



現行法規並未強制規定，須於契約名稱上予以加註區分， 然仲介業者應於簽訂契約書負有告知委託人所簽訂的係究 何種委任契約之義務，而原告之受僱人於簽約時卻隻字未 提，被告僅為一介平民，學歷知識僅為國小畢業，面對A3 大小整面均為密密麻麻文字之契約書，倘若未經原告之受 僱人予以說明或是告知，被告當下根本毫無可能知曉系爭 契約書為專任委託。嗣後，被告發覺系爭契約書為專任委 託後，便至原告營業處所提出質疑並要求更改契約銷售期 間，嗣後經被告與原告斯時之負責人李恭清兩造達成協議 ，同意將系爭契約書之期間更改至105 年4 月30日止，並 於系爭契約書上將原6 月18日劃掉，在旁邊以手寫方式寫 上「更改為4 月30日」及押上原告斯時負責人李恭清及被 告之印章。被告亦遵守雙方之協議，待4 月30日止原告仍 未找到買主，始於5 月份開始自行找尋買主，6 月8 日將 上開6 筆土地賣出。被告與原告簽約時，原告之負責人確 為李恭清，嗣後於4 月12日更改契約期間時蓋章之人亦係 李恭清，原告陳稱自105 年4 月28日變更負責人為李岩豫 ，並不影響前開簽立契約及變更契約之效力。被告係於雙 方契約期間效力終止後，始將系爭土地賣出，何來有原告 所陳稱被告隱匿擅自出售系爭土地之情。綜上，系爭契約 之效力係於105 年2 月18日至4 月30日止，被告於上開期 間經過後始於105 年6 月初將系爭土地自行出售，並無違 反系爭契約之違約條款等語。
（二）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）查原告主張兩造於105 年2 月18日簽訂委託銷售契約書， 約定被告以總價2200萬元委由原告銷售系爭土地，原訂委 託期間自105 年2 月18日起至105 年6 月18日止，嗣被告 於105 年4 月12日前往至原告辦公處所，要求縮短委託期 間至105 年4 月30日止，經原告當時之法定代理人李恭清 於被告所持之委託銷售契約書上委託銷售期間之「6 月18 日止」更改為「4 月30日止」，嗣被告於105 年6 月8 日 出售系爭土地於他人等情，有土地登記謄本、被告提出之 經更改委託銷售日期之委託銷售契約書（見本院卷第41頁 ）等件為證，且為被告所不爭，堪信為真實。
（二）原告主張被告係乘其當時法定代理人李恭清之急迫、輕率 或無經驗而使其同意縮短委託銷售期間至105 年4 月30日 止，依民法第74條規定撤回其更改行為等語。查民法第74



條規定「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使 其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平 者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕 其給付」，法院依該規定撤銷法律行為，不僅須行為人有 利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情 事，且須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付 之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實。本件兩造約定 更改委託銷售期間之行為，並未使原告為「財產上之給付 或為給付之約定」，是原告依此為主張，尚無理由。（三）原告另主張被告突然至原告辦公室強行提出其縮短委託銷 售期間，原告因與4 位客戶、友人在聊天，不得已始更改 期間，故原告依民法第92條第1 項規定撤銷變更（縮短） 委託銷售期間之意思表示等語。按「因被詐欺或被脅迫而 為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第92條 第1 項前段定有明文。復按「當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條前段 定有明文。本件原告並未舉證證明李恭清有何因詐欺或脅 迫而同意縮短委託銷售期間之情事，且依原告所述，被告 係前往原告之辦公處所要求變更，而當時原告原係與其數 名客戶、友人在聊天，則衡諸常情，被告當不致於在原告 之多名友人在場之情形下，對原告為詐欺或脅迫之行為， 是原告此部分之主張，亦難採信。
（四）本件兩造於簽立委託銷售契約後，既已合意將委託銷售期 間更改為至105 年4 月30日止，則被告在105 年6 月8 日 出售系爭土地予他人，難謂符合系爭契約書第10條第4 款 所定「委託期間內，委託人自行出售他人或另行委託第三 者仲介」之要件，原告自無從據此條款請求被告給付服務 費。
四、綜上所述，原告本於兩造間委託銷售契約之法律關係請求被 告給付原告804,640 元之服務費及其利息，為無理由，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 戴嘉慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 高雙全




中 華 民 國 106 年 3 月 10 日