臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度苗簡字第195號
原 告 陳家淨（原名陳怡雯）
被 告 李毓偉
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 丁威中律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年3 月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖所示編號A1、A2面積合計12.57 平方公尺之建物A 、編號C 面積3.37平方公尺之水塔拆除，並將前開土地返還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣12,800元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣38,300元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張意旨：
原告於民國103 年7 月間因拍賣取得坐落苗栗縣○○鎮○○ 段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權；然被告並未有 何合法權源，竟占有系爭土地中30餘平方公尺部分之土地， 並在該部分土地上建有地上物；原告業以存證信函催告被告 拆除，然被告均置之不理。且當時被告修建系爭土地上之地 上物時，並未依原建物外觀修繕，而改建為兩層樓之鐵皮屋 ，占用狀況不相同。為此，爰依民法第767 條規定，提起本 件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上面積約30平方 公尺（以實測為準）之地上物拆除，並將前開土地返還予原 告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
系爭土地與同段1440-1地號土地原同屬訴外人詹福金所有， 該2 筆土地上存有詹福金為起造人，門牌號碼為苗栗縣○○ 鎮○○里0 鄰○○000 號之未辦保存登記建物1 棟（下稱建 物A ）、未有門牌號碼且未辦保存登記之建物1 棟（下稱建 物B ，建物A 、B 合稱系爭建物）及水塔1 座。嗣系爭土地 由原告經拍賣程序而取得；上開1440-1地號土地及系爭建物 則經詹福金移轉予訴外人黃鈺婷，再於103 年11月13日由被 告向黃玉婷購得上開1440-1地號土地及系爭建物，並取得所 有權。是應認系爭建物及水塔之受讓人黃鈺婷與被告間，推 定在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係；且此租賃關係
因被告受讓系爭建物及水塔而在兩造間繼續存在，原告尚不 得主張拆屋還地。另對建物A 之修建，係因其屋頂塌陷，被 告方往上修建為兩層樓，然未拆除原有房屋，更未擴張面積 ，占用狀況並無不同，租賃關係仍繼續存在等語，資為抗辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、經查：
㈠系爭土地及上開1440-1地號土地原為詹福金所有，上開1440 -1地號土地經移轉予黃鈺婷，再由黃鈺婷於103 年11月13日 以買賣為原因移轉予被告；系爭土地則由原告於103 年7 月 21日經拍賣取得，並於同年月30日完成所有權登記。 ㈡系爭建物及水塔占有系爭土地之區域及面積，建物A 如附圖 即苗栗縣通霄地政事務所105 年6 月2 日土地複丈成果圖編 號A1、A2所示，建物B 如附圖編號B 所示，水塔如附圖編號 C 所示，均係由詹福金出資興建及所有，嗣移轉予黃鈺婷， 黃鈺婷再於103 年11月13日移轉予被告，故現今事實上處分 權人為被告。
上開各情，有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、不動 產買賣契約書、建物A 之稅籍證明書在卷可稽，且為兩造所 不爭執，自堪認為真實。
四、原告主張被告所有之系爭建物無權占用系爭土地，應拆除並 返還占用土地予原告等情，被告則否認之，並以前詞置辯。 是本件應審酌者厥為：㈠系爭建物及水塔占有系爭土地是否 為有權占有？㈡原告請求被告拆除系爭建物及水塔，並返還 土地，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭建物及水塔占有系爭土地是否為有權占有？ ⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係，民法第425 條之1 定有明文。又未辦保存登記之房 屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓 與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（最高法院 102 年度台上字第2310號判決意旨參照）。此外，「土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土
地」，最高法院亦制有48年台上字第1457號判例。本件系 爭建物均未辦理保存登記，且皆為詹福金所興建，而上開 1440-1地號土地之所有權及系爭建物之事實上處分權嗣移 轉予黃鈺婷，再於103 年11月移轉予被告；且系爭土地則 於103 年7 月為原告經拍賣程序購得並取得所有權等情， 已經兩造不爭執。是系爭土地之所有權人及系爭建物之事 實上處分權人原均為詹福金，嗣因系爭土地所有權及系爭 建物之事實上處分權先後分別移轉予原告及黃鈺婷，系爭 建物之事實上處分權再為被告取得，以致土地及建物之所 有人有異。參諸上開法條，堪認被告於103 年11月13日取 得上開1440-1地號土地所有權及系爭建物之事實上處分權 時，就系爭建物占有系爭土地之部分（即如附圖編號A1、 A2、B 所示部分），推定在兩造當事人間繼續存在租賃關 係。
⒉次按適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土 地須同屬一人外，亦須以房屋具有相當之價值為必要（最 高法院102 年度台上字第610 號判決意旨參照）。是房屋 與土地同屬一人所有，而僅將土地或房屋同時或分別出賣 時，依民法第425 條之1 規定，固推定土地受讓人與房屋 受讓人間成立租賃關係，然此租賃關係之存續期間應以房 屋得繼續供通常使用為前提，若該房屋頹圮、毀壞或滅失 ，以致不復有經濟價值，無論其原因為何，應認該房屋已 不堪使用而使用期限屆至，租賃關係即歸於消滅。本件原 告另主張：被告修建建物A 並未依原建物之構造修繕等語 ；被告則辯稱：被告購得上開1440-1地號土地及系爭建物 後，因建物A 之屋頂塌陷，因此往上修建為兩層樓，然未 拆除原有房屋，更未擴張面積，租賃關係自仍繼續存在等 語，並提出修繕前後照片各6 張為佐（見卷第89頁）。經 查，建物A 為未保存登記之建物，核課房屋稅之起課年月 為民國53年，起課時之房屋構造為竹土造（純土造）等情 ，有建物A 之房屋稅籍證明書在卷足稽（見卷第90頁）。 且經本院依職權調閱本院102 年度司執字第20896 號清償 借款事件執行卷宗（下稱執行卷）之結果，系爭土地於10 3 年間進行拍賣程序時，曾經本院囑託訴外人威名不動產 估價師事務所對系爭土地為鑑價，而威名不動產估價師事 務所於103 年2 月15日至現場勘察時，建物B 係供車庫使 用，占有於系爭土地上；而建物A 當時外觀為一層樓建築 ，外牆應為磚造建材，屋頂則為瓦片式建材等情，有系爭 土地不動產鑑價報告書所附之勘估標的物現況照片4 張在 卷可參（見執行卷第62至63頁）。而本院於105 年5 月27
日至現場勘驗之結果，建物A 已修建為兩層樓式鐵皮屋等 情，亦有本院勘驗筆錄及照片7 張在卷可參（見卷第48至 54頁）。經本院細酌上開事證，建物A 部分於被告修建前 原為一層樓之舊式三合院建築，屋頂為黑色屋瓦，外牆為 磚造，屋內則為木造樑柱；然經被告修建後，不僅外觀改 建為兩層樓之鐵皮屋，屋內樑柱亦改建為鋼樑結構，無論 外觀、建材、屋頂等房屋結構，顯均與被告購買建物A 當 時之外觀及建材迥然有異。是應認被告就建物A 所為之修 繕顯屬重大結構之修繕，原有之建物A 已因此結構性之重 大修繕喪失經濟價值且不復存在，則兩造間之租賃關係應 於被告改建而消滅。故原告主張建物A 占有狀況已不相符 ，不存在租賃關係等情，應屬有憑。
⒊被告末辯稱水塔占用系爭土地部分，亦應推定有租賃關係 等語。按民法第425 條之1 之立法目的：「土地及房屋為 個別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不 能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 即房屋同時或先後讓與相異之人時，依上開實務上見解認 為，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質 ，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」。是推 定有租賃關係之範圍，應以占用土地之地上物為有獨立經 濟價值，並可單獨供作交易標的之不動產為限。本件占用 系爭土地如附圖編號C 所示之水塔1 座，其僅係以鐵架豎 立於系爭土地上，並未以混凝土或其他建材定著於系爭土 地上，並非不能搬移等情，有現場照片1 張在卷可參（見 卷第54頁）；且水塔本身僅係供住家儲水、供水使用，尚 與不動產得供一般人日常活動、起居使用有別，並不具獨 立之經濟價值，無法為單獨之交易標的，顯不屬民法第 425 條之1 所稱「房屋」，而未有本條之適用。是兩造就 系爭土地中如附圖編號C 所示部分，並不能推定有租賃關 係存在，被告以此為辯，於法尚有未合。
⒋綜合上述，就建物B 占有系爭土地如附圖編號B 所示部分 ，因於兩造間推定有租賃關係存在，復未有何房屋使用期 限屆至之情事，則應認此部分被告占有土地存有合法權源 ，為有權占有；另就建物A 、水塔占有系爭土地如附圖編 號A1、A2、C 所示部分，或因租賃關係消滅、或因非民法 第425 條之1 適用範圍等緣由，應認被告占有此部分土地 並未有正當權利，而屬無權占有。
㈡原告請求被告拆除系爭建物及水塔，並返還土地，是否有理
由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項定有明文。
⒉經查，被告所有之系爭建物及水塔占有系爭土地部分，其 中建物B 占有如附圖編號B 所示部分，因兩造間推定繼續 存有租賃關係，業如前述，被告即非無權占有該部分之土 地，則原告請求被告應拆除該部分建物並返還土地，即屬 無理。另就建物A 及水塔分別占有如附圖編號A1、A2、C 所示部分，建物A 因被告之結構性重大修繕而逾使用期限 ，租賃關係已消滅；水塔則未有民法第425 條之1 之適用 等情，亦經本院如前之審認，則被告所有之建物A 及水塔 繼續占有系爭土地，即未有何合法權源，是原告主張被告 應拆除建物A 及水塔占有系爭土地之部分，並返還所占用 土地予原告，即屬有理。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將如附 圖編號A1、A2所示面積合計12.57 平方公尺（計算式：9.25 +3.32=12.57 ）之建物A ，及編號C 所示面積3.37平方公尺 之水塔拆除，並將上開土地返還予原告，即有理由，應予准 許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分與民事訴訟法第390 條第2 項規定相符，而本 件被告無權占用土地之面積合計為15.94 平方公尺（計算式 ：12.57+3.37=15.94），又系爭土地公告現值為每平方公尺 新臺幣2,400 元等情，有系爭土地登記第一類謄本附卷可參 （見卷第6 頁），爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告 其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
苗栗簡易庭 法 官 戴嘉慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 簡慶仁
中 華 民 國 106 年 3 月 17 日