台灣花蓮地方法院民事判決 105年度簡上字第57號
上 訴 人 羅時豐
訴訟代理人 洪維廷律師
被上訴人 陳秉洋
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
上列當事人間給付仲介費事件，上訴人對於民國105年7月29日本
院花蓮簡易庭105 年度花簡字第36號第一審判決提起上訴，本院
於106年3月7日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審主張之事實及理由、聲明如附件一書狀所載（ 依據：民事訴訟法第436 條之1第3項準用第434條第1項規定 ）。被上訴人答辯之事實及理由、聲明如附件二書狀所載。二、原審判決意旨略以：兩造間訂立委託銷售之仲介契約（下稱 系爭契約），約定上訴人委託被上訴人仲介銷售花蓮縣○○ 鄉○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭土地）， 報酬為成交價2%。嗣上訴人與訴外人王和順簽訂買賣契約， 價金為新台幣（下同）1,900 萬元，惟後因王和順原因而解 除，且王和順交付上訴人仲介費38萬元及賠償金50萬元。依 系爭契約第5 條約定，如因不可歸責於被上訴人之事由，而 致買賣契約被解除，上訴人不得拒絕給付服務報酬。又兩造 已約定降低原定型化契約所載之服務報酬，故上訴人抗辯應 酌減報酬，亦無可取等語。並判決：上訴人應給付被上訴人 38萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國105 年1月5日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、上訴人不服原判決，提起上訴，上訴聲明、陳述之事實及理 由如附件三書狀所載。關於上訴人之上訴，被上訴人答辯之 聲明、陳述之事實及理由如附件四書狀所載。
四、本院之判斷：
(一)被上訴人主張上訴人於103年4月22日與被上訴人簽訂系爭契 約，約定上訴人委託被上訴人仲介銷售系爭土地，報酬為成 交價2%；嗣經被上訴人仲介後，上訴人與王和順於103年5月 7日簽訂買賣契約，上訴人以1,900萬元出售系爭土地，惟上 開買賣契約因王和順原因而解除，且王和順同意賠償上訴人 88萬元，並於上開買賣契約書第14條特約事項第5 項載明： 「103.5/13附記：双方同意因甲方（按：王和順）因素無法 承買，甲方同意賠償乙方（即上訴人）捌拾捌萬元正，其中
支付（乙方仲介費參拾捌萬元正，及乙方賠償金伍拾萬元正 ）待乙方收受後解除契約，原甲方開立之支票2張（150萬及 700 萬元正）返還甲方。」又王和順業已交付88萬元予上訴 人收受等情，業據被上訴人提出系爭契約書、房地標的物現 況說明書、不動產買賣要約/ 承諾書、上開買賣契約書、個 人資料保護聲明書、不動產土地標的現況說明書、支票等件 為證（原審卷頁4至8、54、55），且上訴人對此不爭執，堪 信被上訴人此部分之主張為真實。至被上訴人主張上開買賣 業已成交，且因不可歸責於被上訴人之事由而經解除，故上 訴人仍應給付被上訴人服務報酬38萬元等語，則為上訴人所 否認，並辯稱系爭土地為上訴人及訴外人林宜秀共有，而系 爭契約及上開買賣契約之交易未經林宜秀授權，故屬無權代 理而不生效力，上訴人無庸給付服務報酬；又縱應給付服務 報酬，然應由上訴人及林宜秀平均負擔；又縱上訴人應給付 服務報酬，亦得請求免除或酌減之云云，故本件之爭點為： 被上訴人主張上訴人應給付服務報酬38萬元，有無理由？上 訴人辯稱系爭契約及上開買賣契約均屬無權代理而不生效力 ，故上訴人無庸給付服務報酬云云，有無理由？上訴人辯稱 縱應給付服務報酬，然應由上訴人及林宜秀平均負擔云云， 有無理由？上訴人辯稱縱其應給付服務報酬，然得請求免除 或酌減之云云，有無理由？現判斷如下。
(二)查系爭契約書第5 條約定：本房地買賣成交，賣方（甲方） （按：上訴人）同意給付乙方（按：被上訴人）成交價2%之 服務報酬，若服務費低於6 萬元時，1筆以6萬元計。前項服 務報酬甲方應於簽訂「不動產買賣契約書」時，一次付清。 如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或 解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬等語。又經被上訴人仲 介後，上訴人與王和順於103 年5月7日簽訂買賣契約，上訴 人以1,900 萬元出售系爭土地，惟上開買賣契約因王和順原 因而解除，業如前述。又上開買賣契約書第14條特約事項第 5 項載明：103.5/13附記：双方同意因甲方（按：王和順） 因素無法承買，甲方同意賠償乙方（即上訴人）捌拾捌萬元 正，其中支付（乙方仲介費參拾捌萬元正，及乙方賠償金伍 拾萬元正）待乙方收受後解除契約，原甲方開立之支票2 張 （150萬及700萬元正）返還甲方等語。又成交價1,900 萬元 之2%金額，即為上開買賣契約書第14條特約事項第5 項所載 之38萬元。又王和順業已交付88萬元予上訴人收受，亦如前 述。可知，兩造簽訂系爭契約後，經被上訴人仲介，上訴人 與王和順就系爭土地訂立上開買賣契約，成交價為1,900 萬 元，嗣上開買賣契約雖經解除，然乃因不可歸責於被上訴人
之事由所致，且上訴人與王和順洽談和解時，對於被上訴人 所得受領之成交價2%之服務報酬38萬元，亦已約定由王和順 賠償，且業已給付之。從而，被上訴人依系爭契約書第5 條 之約定，請求上訴人給付服務報酬38萬元，應屬有據。(三)按買賣僅為負擔行為，故他人或共有人中之一人未得所有人 或其他共有人之同意，出賣土地，應認為僅對所有人或其他 共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（最高法 院71年台上字第5051號、37年上字第7645號、33年上字第24 89號民事判例參照）。查系爭130、131地號土地雖為林宜秀 所有，且系爭契約及上開買賣契約之交易未經林宜秀授權， 業經本院調取104年度花簡字第172號偽造文書刑事案卷確認 屬實，然上訴人既亦為系爭契約及上開買賣契約之簽訂當事 人之一，則系爭契約及上開買賣契約雖對林宜秀不生效力， 然對締約當事人之一之上訴人仍發生拘束力。可知，上訴人 辯稱系爭契約及上開買賣契約均屬無權代理而不生效力，故 其無庸給付服務報酬云云，應無理由。又系爭契約及上開買 賣契約對林宜秀不生效力，然對締約當事人之一之上訴人發 生拘束力，業如前述。可知，系爭契約之當事人為兩造，上 開買賣契約之當事人為上訴人及王和順，上開買賣契約書第 14條特約事項第5 項之效力亦僅及於上訴人，均對林宜秀不 生效力。從而，上訴人辯稱縱應給付服務報酬，然應由上訴 人及林宜秀平均負擔云云，亦無理由。
(四)按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其收取報酬之 金額計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 ，不動產經 紀業報酬計收標準第1條定有明文。系爭契約第5條約定之服 務報酬為成交價之2%，顯未超過上開法定標準，況且，上訴 人亦未舉證證明約定之服務報酬有過高之情形，又審酌契約 約定之被上訴人義務、被上訴人已提供之服務、標的數量、 種類、委託期間、買賣雙方之條件業已一致等一切情狀，亦 難認上開約定之報酬有何過鉅失其公平而應酌減之情形。可 知，上訴人辯稱縱其應給付服務報酬，然得請求免除或酌減 之云云，亦不可採。
(五)綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人給 付被上訴人38萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即105 年1月5 日（原審卷頁15）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，應有理由。原審判決准許被上訴人之請求，核無不 合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章
法 官 沈培錚
法 官 曹庭毓
以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
法院書記官 黃鷹平