臺灣臺東地方法院民事判決 105年度重訴字第19號
原 告 呂國亮
訴訟代理人 游孟輝律師
被 告 邱魏叔雲
被 告 林炎煌
上二人共同 吳漢成律師
訴訟代理人
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國106
年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱魏叔雲應將其名下所有坐落臺東縣○○鄉○○段○000地號、第805地號、第806地號土地，應有部分均為300分之199之所有權移轉登記予原告之同時，原告應給付被告邱魏叔雲新臺幣貳仟參佰捌拾柒萬玖仟壹佰玖拾柒元。
被告林炎煌應將其名下所有坐落臺東縣○○鄉○○段○000地號、第805地號、第806地號土地，應有部分均為300分之1之所有權移轉登記予原告之同時，原告應給付被告林炎煌新臺幣壹拾貳萬零玖元。
訴訟費用新臺幣貳拾貳萬參仟元貳佰元，由被告負擔。 事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造均為坐落臺東縣○○鄉○○段○000地號、805地號、80 6地號土地（以下合稱系爭土地）之共有人。被告與訴外人 呂志揚、呂志宏、陳金福、陳啟吉（即均為系爭土地之部分 共有人，以下合稱系爭土地出賣人）於民國（下同）104年 12月27日以總價新臺幣（下同）3,600萬元，將系爭土地所 有權全部出售予訴外人陳文鴻（下稱系爭買賣契約）後，被 告於105年3月24日以高雄順昌郵局第94號存證信函催告原告 於10日內，得對被告所有系爭土地之應有部分所有權部分行 使優先承購（原證2）。原告則於105年04月01日以宜蘭縣政 府郵局11號存證信函回覆被告，表示願以同一價格，行使優 先承購之意思（原證3），故兩造間就系爭土地已成立買賣 契約（下稱系爭優先承購契約）。
二、①系爭土地出賣人於105年04月12日，以高雄順昌郵局第111 號存證信函（原證4），要求原告於七日內簽定系爭優先承 購契約。②惟原告於105年04月18日依法主張被告將系爭土 地所有權應有部分過戶同時、給付買賣價金之同時履行抗辯 （原證5）。③系爭土地出賣人於105年04月20日以高雄順昌 郵局第132號存證信函表示不同意見（原證6）。④經原告於 10 5年04月23日以頭城郵局000034號存證信函回覆，說明前
述主張同時履行抗辯權乙節，並非原告行使優先承購之附加 條件（原證7）。⑤系爭土地出賣人於105年04月25日以高雄 順昌郵局第139號存證信函通知原告於五日內受領證件、進 行產權移轉及交付第一期價款等（原證8）。
㈡嗣兩造原約定於105年5月2日上午10時30分會同辦理上開受 領證件、進行產權移轉及交付系爭買賣契約第一期價款等事 務（原證9），惟因上開日期恰因勞動節而補假，兩造遂另 行約定翌日即於105年5月3日下午3時再會同辦理前揭事項（ 原證10）。詎料，系爭土地出賣人所委任之訴外人林章瑜地 政士，竟於105年5月2日下午5時46分以簡訊方式聲明：伊與 被告等已解除委任（原證11）乙節後，原告迫不得已，遂發 函主張被告等在前述第139號存證信函中所為之五日催告期 間不生效力（原證12），以確保原告應有權益之保障。 ㈢惟被告竟以原告：並未於105年05月02日當日下班前，依約 履行上揭交付系爭買賣契約第一期價款之義務，已構成遲延 給付，而於105年05月19日以台東馬蘭郵局62號存證信函對 原告為解除係爭優先承購契約之意思表示（被證2）。但105 年05月02日為勞工節須補假一日，依民法第122條規定應以 次日（即同年月3日），為履行交付價金之期限末日，原告 並無給付遲延之事實、亦不具可歸責性，被告以意思表示向 原告解除系爭優先承購並不合法。
三、被告邱魏淑雲依系爭買賣契約，應分得之價款為23,879,197 元，而被告林炎煌應分得之價款為120,009元，爰依系爭優 先權承購契約、系爭買賣契約之法律關係起訴，請求被告應 分別移轉系爭土地所有權之應有部分予原告，併聲明求為判 決：如主文第1項、第2項所示｛見本院卷（下同）第400頁 至第401頁：筆錄｝。
貳、被告則以：
一、依土地法第34條之1第4項共有人所行使之優先承買權，需依 照原出賣之共有人與第三人所訂契約或他人承諾之一切條件 ，倘對原買賣契約有部分不接受或擅加予變更買賣條件時， 即屬非合法行使優先承購權，並於出售土地共有人所定之期 限經過後，該優先承購權即消滅。雖原告曾於105年04月18 日以台北長春路郵局877號存證信函，就被告對系爭土地所 有權應有部分行使優先承購權，惟卻同時主張被告與陳文鴻 間，就原系爭買賣契約所無之「同時履行抗辯權」（即被告 將所有權移轉登記予原告同時，原告應給付買賣價金），故 原告已變更被告與陳文鴻間系爭買賣契約之內容，故被告行 使系爭優先承購權並不合法。
二、縱認原告已合法行使優先承買權，但兩造曾約定於105年05
月02日在高雄市○○區○○○路000號林章瑜地政士事務所 處，受領證件、進行產權移轉及交付依系爭買賣金第一期價 款等手續。惟原告卻以：約定的05月02日10點30分時間經過 之後，才片面主張該日為勞動節應補假一日，而於105年05 月0 2日以台北長春路郵局1031號存證信函通知被告，即片 面順延至105年05月03日始為前揭履約之行為等語，但被告 未曾同意原告之前揭順延。被告在原告逾期後，仍期盼原告 能主動連絡攜款簽約之事，未料等侯半個月後，仍未見下文 ，遂於105年5月19日以台東馬蘭郵局62號存證信函通知原告 ：解除原告系爭優先承購契約，故前揭契約既因原告可歸責 性之給付遲延，經由被告合法解除後，原告再提起本訴，自 無理由等語置辯，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第401 頁至第402頁：筆錄）。
肆、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日確認及辯論後所不爭 執（第402頁至第406頁：筆錄），自應堪信為真實，本院爰 逕採為辯論及判決之基礎。
一、坐落臺東縣○○鄉○○段000地號、805地號、806地號土地 （以下合稱為系爭土地），由：
㈠被告邱魏淑雲於100年1月27日取得所有權應有部分300分之 199之登記；
㈡被告林炎煌於104年7月21日取得所有權應有部分300分之1之 登記；
㈢呂鴻棋、呂東男、呂東吉、呂東苗、黃呂美雲、呂美馨、呂 美霞、呂美雪、呂黃春珠、呂進益、呂榮章、呂榮城、呂志 揚、呂志宏、陳金福、陳啟吉、呂松雄、呂睿綸、呂居益、 呂居福、呂文鶯、呂陳以奚、呂金標、呂金宏、呂正秋、呂 國華、呂國亮、呂慧卿、呂慧玲、呂金池、嚴燈益、呂吉弘 、嚴卻、林耀北、林福文、林淑珍、林美素、林學銘、林秀 香等39人，於105年3月10日以繼承為登記原因，取得所有權 公同共有6分之2登記（第234頁至第371頁：系爭土地登記謄 本、異動索引）。
二、被告及訴外人呂志揚、呂志宏、陳金福、陳啟吉（即均為系 爭土地之部分共有人，所有權應有部分之比例已逾3分之2， 以上合稱系爭土地賣方），將系爭土地全部出賣予訴外人陳 文鴻，併於104年12月27日所簽立之系爭買賣契約書（下稱 系爭買賣契約書），其中重要之約定，內載：
㈠第二條買賣總價款「農地部分新臺幣壹仟壹佰萬元整、建地 部分新臺幣貳仟伍佰萬元整，合計新臺幣參仟陸佰萬元整， 價款按其所有權利範圍分配之。「即秋魏淑雲、林炎煌二人 所有權2/3部分為新臺幣貳仟肆佰萬元整，所有權1/3為臺幣
壹仟貳佰萬元則由呂朝宗子孫按應繼分繼承。」。 ㈡第三條付款約定：
①第一期款（360萬元），於104年12月27日簽訂本約，賣方 交付所有權狀及辦理既成所需之文件時，買方支付之。 ②第二期款（1,080萬元），於雙方備齊移轉登記所需證件 及用印之同時，買方支付之。
③第三期款（1,080萬元），於雙方於稅單核下後完納稅款 三日內，買方支付之。
④第四期款（1,080萬元），於所有權移轉完竣予買方之同 時，買方支付之。
㈢第八條違約罰則：「
一、買方不依履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買 方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除 契約，並將已收之價款全部沒收，充作違約金。 二、賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買 方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方 除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款 同額金額做為違約金。
三、有第一款、第二款之情形，經他方催告期間履行者，應 按每曰以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。 四、買賣價款以票據給付，經賣方提示遭退票時，除依買方 不按期付款論處外，賣方仍得就該票據依法求償，七日 內該票據經再提示仍未兌現者以違約論，買方絕無異議 。但如因賣方違約，經買方催告仍不履行，而買方以書 面表示止付者不在此限。」（第90頁至第104頁不動產 買賣契約書影本）。
三、被告依系爭買賣契約，應得之價款：
㈠被告邱魏淑雲部分：為23,879,197元。 ㈡被告林炎煌部分：120,009元。
四、兩造存證信函與相關文件之往來情形：
㈠系爭土地賣方（即被告及呂志揚、呂志宏、陳金福、陳啟吉 ，下同）於105年03月24日，以高雄順昌郵局第94號存證信 函，寄予原告（第63頁至第68頁原證2：該存證信影本）。 ㈡原告於105年04月01日，以宜蘭縣政府郵局11號存證信函， 寄予系爭土地賣方（第82頁至第84頁原證3：該存證信影本 ）。
㈢系爭土地賣方於105年04月12日以高雄順昌郵局弟111號存證 信函暨附系爭買賣契約書影本，寄予原告（第86頁至第104 頁原證4：該存證信函及系爭買賣契約書影本）。 ㈣原告於105年04月18日以台北長春路郵局873號存證信函，寄
予臺東地政事務所（副本寄系爭土地賣方）（第70頁至第85 頁原證3：該存證信函影本，暨所附系爭土地賣方高雄順昌 郵局第94號存證信函、原告宜蘭縣政府郵局11號存證信函影 本）。）。
㈤原告於105年04月18日，以台北長春路郵局877號存證信函， 寄予系爭土地賣方（第106頁至第110頁原證5：該存證信函 影本）。
㈥系爭土地賣方於105年04月20日，以高雄順昌郵局132號存證 信函，寄予原告（第112頁至第120頁原證6：該存證信函暨 所附原告台北長春路郵局877號存證信函影本）。 ㈦原告於105年04月23日，以頭城郵局000034號存證信函，寄 予系爭土地賣方（第122頁至第126頁原證7：該存證信函影 本）。
㈧系爭土地賣方於105 年04月25日，以高雄順昌郵局000139號 存證信函，寄予原告（第128 頁至第130 頁原證8 ：該存證 信函影本）。
㈨原告於105年04月29日以台北松江路郵局739號存證信函，寄 予林章瑜（第132頁至第134頁原證9：該存證信函影本）。 ㈩林章瑜地政士與游孟輝律師於105年05月02日，以手機簡訊 往來內容（第140頁至第146頁原證11：該簡訊內容畫面影本 ）。
原告於105年05月02日，以台北長春路郵局1031號存證信函 ，寄予林章瑜（第136頁至第138頁原證10：該存證信函影本 ）。
原告於105年05月03日，以台北北門郵局營收股第1544號存 證信函，寄予系爭土地賣方（第136頁至第138頁原證12：該 存證信函影本）。
系爭土地出賣人委任吳漢成律師於105年05月19日，以台東 馬蘭郵局000062號存證信函，寄予原告（第214頁至第228頁 被證2：該存證信函影本）。
五、本件適用之相關法條：
㈠土地法部分：
①土地法34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購。」。
②土地法第34之一條執行要點第10點：「㈠)部分共有人依本 法規定出賣共有土地或建物，就共有人而言，仍為出賣其應 有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處份，並非 剝奪他共有人之優先承買權，故應在程序上就其應有部分通 知他共有人是否願意優先承買。㈡徵求他共有人是否優先承 購之手續，準用土地法第104條第二項規定，即他共有人於
接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。 他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知 達到同意處分之共有人時發生效力。」。
㈡民法部分：
①第98條「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所 使用之辭句。」
②第122條：「於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者 ，其期日或期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時 ，以其休息日之次日代之。」
③第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得 定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契 約。」。
六、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後， 對該等證據資料之形式真正，均不爭執（均同意有證據能力 ），但其實質之證明力，由本院逕為認定。本件證據資料既 已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，請鈞院依卷內證 據資料而為判斷。
伍、本件經兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為（第 407頁：筆錄）：
一、原告對被告系爭土地所有權應有部分主張已合法行使優先承 購權，是否有理由？
二、被告以：原告於105 年05月02日未依約履行交付系爭買賣契 約第一期價款之義務，遂於105 年05月19日以台東馬蘭郵局 62號存證信函通知原告，已依民法第254 條之規定解除與原 告間已成立之系爭優先承購契約，有無理由？
陸、得心證之理由
一、原告對被告系爭土地所有權應有部分，已合法行使優先承購 權：
按「他共有人依土地法34條之1第4項規定行使優先承購權時 ，就出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之一切條件，必 須均表接受，始得認係合法行使優先承購權。倘有部分不接 受或擅予變更買賣條件時，固難認其已合法行使優先承購權 。惟此項優先承購權係屬法定形成權之性質，他共有人是否 以『同樣條件』合法優先承購？應依其行使該優先承購權時 之意思表示為準。..（至該信函所載「……本人將於台端依 約將系爭土地台端所有之三分之一應有部分移轉予本人之同 時，給付台端上開買賣價金」等語，乃依法行使同時履行抗 辯，並非附加條件）」（第416頁：最高法院104年度台上字 第2161號判決意旨參照）。經查：
㈠被告於104年12月27日與陳文鴻訂立系爭買賣契約後，於105
年03月24日以高雄順昌郵局第94號存證信函寄予原告，僅內 載：「..本人等應有部分持分出賣價款為新臺幣貳仟伍佰壹 肆萬貳仟捌佰伍拾柒元整，臺端如願主張優先購買本人等應 有部分持分，敬請於文到十日內通知本人，俾使本人等予臺 端另訂簽約事宜。..。」（第63頁至第68頁原證2：該存證 信影本），此外，並未併附系爭買賣契約書，亦未提到有關 系爭買賣契約之細節與價金給付之方式。嗣原告即於105年0 4月01日以宜蘭縣政府郵局11號存證信函覆被告，內載：「. .二、本人特於法定期限內依土地法第34條之1規定，對台端 等之應有部分依同一價格行使優先購買權。三、請台端等在 函到十日內交付台端等與第三人陳文鴻就坐落於台東縣○○ 鄉○○段000地號等3筆土地所簽署之買賣契書予本人，俾利 本人確認此項買賣事實。」（第82頁至第84頁證3：該存證 信函影本）。據兩造前揭存證信函內載，被告通知原告得行 使系爭優先承購權時，原告即通知被告表示行使系爭優先承 購權，且並無任何不接受或擅予變更系爭買賣條件之意思， 則被告已合法行使系爭優先承購權，而系爭優先承購契約業 已成立。
㈡參諸：①被告另於105年04月12日以高雄順昌郵局弟111號存 證信函，寄予原告，：內載：「本人等已於民國105年4月6 日收到台端關於台東縣○○鄉○○段000○000○000地號土 地之優先購買之意思表示。敬請臺端於文到七日內，與本人 等依附件之買賣契約，以同一條件另行簽定買賣契約，並依 買賣契約之付款條件，付清本人等應有部分持份價款新台幣 貳仟伍佰壹肆萬貳仟捌佰伍拾柒元，逾時本人等依民法給付 遲延規定『解除』與台端之買賣契約..。」（第86頁原證4 ：該存證信函影本）；②兩造原約定：各自委由游孟輝律師 與林章瑜地政士，於105年5月2日上午10時30分至高雄市○ ○區○○○路000號辦理受領系爭土地相關證件、進行產權 移轉及交付系爭買賣契約之第一期價款等手續（第132頁原 證9：該存證信函影本）等情，均足佐證：原告就被告出售 系爭土地所有權應有部分，業已成立系爭優先承購契約在案 。
㈢而兩造間既已成立系爭優先承購契約，則出賣人之被告即負 有移轉系爭土地所有權應有部分、原告即負有交付買賣價金 之義務，且該契約雙方之兩造即互負對待給付之義務，甚為 明確。至於原告於105年04月18日以台北長春路郵局877號存 證信函，寄予被告，內載：「..為維護本人權益，本人特此 主張於行使共有人優先承買權之同時，向臺端等依民法第 264條之規定主張行使同時履行抗辯權，本人將於臺端等依
約將臺端等名下持分土地所有權移轉與本人之同時，給付臺 端等上開買賣價金。」（第106頁至第110頁原證5：該存證 信函影本）等語，參照最高法院104年度台上字第2161號判 決意旨，乃係原告依法行使同時履行抗辯，並非對原系爭買 賣契約附加條件，應為灼然。
二、被告以：原告於105年05月02日未依約履行交付系爭買賣契 約第一期價款之義務，遂於105年05月19日以台東馬蘭郵局 62號存證信函通知原告，依民法第254條之規定解除與原告 間已成立之系爭優先承購契約，並無理由：
按①「於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期 日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以 其休息日之次日代之。」（民法第122條）、②「時間係法 律事實之一種，關係權利得喪變更甚鉅，民法總則第五章特 設一般系爭規定：凡「法令、審判或法律行為所定之期日及 期間，除有特別訂定外，其計算依本章之規定。」（係指民 法第119條）。..至於法律行為是否有特別規定，應依解釋 方式決定之，例如甲於星期四以電報向乙為出售期貨之要約 ，訂明須於三日內承諾者，其期間之末日雖為星期日，『不 得』依民法第122條規定，以其次日代之，蓋甲係以日定其 期間，且以電報為之，依其情事，應認為相對人之承諾需在 星期日前為之。」（王澤鑑氏所著「民法實例研習叢書第二 冊民法總則」75年05月三版第398頁）。經查： ㈠105年05月02日為勞工節，勞工應補假1天，與農歷過年期間 應放年假一樣，均為眾所周知。而原告既委由游孟輝律師， 主動與被告所委任之林章瑜地政士，約定於特定時日之105 年5月2日上午10時30分至高雄市○○區○○○路000號受領 系爭土地證件、進行產權移轉及交付系爭買賣契約第一期價 款等手續（參第132頁至第134頁原證9：原告於105年04月29 日以台北松江路郵局739號存證信函，寄予林章瑜，該存證 信函影本內載），則兩造既就履行系爭優先承購契約，已有 具體約定之特定時日，且該約定之特定時日，亦非法令、審 判所訂之期日，則並無「不能為意思表示或給付之情事，而 須以次日待之必要」之情形，故應已排除105年05月02日應 放假之適用，自無民法第122條需延長期日之適用，否則上 開約定豈非枉然。況假設：兩造已約定在某農曆年連續假期 之特定時日，進行履約時，若可由一方任意以民法第122條 之規定，單方故意順延履約之時日，則將有害交易安全之虞 、亦有違當事人間之誠信原則。據上，本院認為原告遲誤10 5年05月02日之履約期日，顯係可歸責於原告之事由，致給 付遲延。
㈡至於系爭買賣契約第八條違約罰則第1款、第2款、第3款即 約定：一方如不履行契約所定各項義務時，即為違約，他方 『得限期催告履行』，逾期仍不履行即得解除契約，併有懲 罰性違約金及遲延違約金之約定（第94頁：該條款約定）。 在同條第1款即約定「買方（係指原告）不依履行付款或契 約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（係指被告） 得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之 價款全部沒收，充作違約金。」。據上，原告既未於105年0 5月02日上午10時30分至高雄市○○區○○○路000號就系爭 優先承購契約，履行受領系爭土地證件、進行產權移轉及交 付系爭買賣契約第一期價款等約定時，已為給付遲延而違約 之情。此時，被告依該款約定，即需「限期催告原告履行後 ，而原告逾期仍不履行」時，始得予解除系爭優先權承購契 約，甚為明確。惟查：兩造間為求謹慎，均係以存證信函作 為通知對造之方式。但在原告於105年05月02日未如期履約 後，僅由林章瑜於105年05月02日下午05時46分，將被告解 除林章瑜之委任關係，所內載「..倘呂國亮先生或委任任何 代理人前往台端之處欲談有關本件優先購買之事，請明確拒 絕，並請特別告知已解除委任，如有任何問題應直接與地主 聯絡即可。」之簡訊內容，轉傳予游孟輝律師（第146頁原 證11：該簡訊內容畫面影本）。除此之外，本院查遍全卷， 並未有被告隻字片語「限期催告原告履行」之證據資料。故 在被告尚未限期原告履約前，本院尚難逕認：被告已取得解 除系爭優先承購契約之權利，即系爭優先承購契約，仍存在 兩造之間，故原告自得依約請求被告履約。
三、綜上所述，原告爰依系爭優先權承購契約、系爭買賣契約之 法律關係起訴，請求被告應分別移轉系爭土地所有權之應有 部分予原告，併求為判決：如主文第1項、第2項所示，為有 理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 對判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項之規定，判決如主文第1項所示。捌、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第2項所示。 中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳兆翔
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 戴嘉宏
計算書：
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 223,200元（第19頁：裁判費收據）