臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1731號
原 告 童茂金
訴訟代理人 童世和
陳宏義律師
被 告 林彩華
林珍珍
上列1人
訴訟代理人 呂俊福
被 告 林儀彰
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國106年2月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造就坐落臺南市○○ 區○○段000○000○000○000○000地號等5筆土地（下稱系 爭土地）發生租佃爭議事件，於民國104年10月16日經臺南 市仁德區公所耕地租佃委員會調解不成立，經移送臺南市政 府耕地租佃委員會調處，仍不成立，臺南市政府乃將該租佃 爭議案件移送本院審理，有臺南市政府民國105年10月12日 府地籍字第1051004765號函附之調解、調處程序筆錄及相關 會議資料等資料在卷可稽，核與首揭規定程序相符，是本件 租佃爭議事件之起訴程序，核無違誤，合先敘明。二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法 第262條第1項、第2項定有明文。原告於105年11月7日所提 出之起訴聲明狀原聲明並更正為「1.確認兩造間就落臺南市 ○○區○○段000○000○000○000○000地號等5筆於104年1 月1日所訂立之三七五租約關係不存在。2.被告應連帶給付 原告27,326,841元，及自民事聲明狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。」，其後復於106年1月2
0日言詞辯論期日當庭撤回有關聲明第1項部分之請求，經被 告表示同意並記明筆錄，是原告就該部分之請求，依上所述 ，已生撤回之效力。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告自50幾年間即依耕地三七五租約承租坐 落臺南市○○區○○段000○000○000○000○000地號等5筆 土地（下稱系爭土地），期間歷經土地所有權人變動，但原 告仍繼續承租迄今，兩造間就系爭土地所訂立之三七五私有 耕地租約（下稱系爭耕地租約），於104年間有經臺南市仁 德區公所核定自104年1月1日起至109年12月31日止續訂租約 6年，惟系爭土地中之581地號土地，已於64年11月20日經都 市計畫變更為道路用地，同段575地號變更為乙種工業用地 ，580及585地號土地變更為公園用地，584地號土地變更為 住宅區，系爭土地既已經依法編定或變更為非耕地使用，依 耕地三七五減租條第17條第5款規定，系爭耕地租約應可終 止，原告已於104年5月29日寄發台南地方法院第695號存證 信函以上開事由通知被告終止系爭耕地租約，且被告應依耕 地三七五減租條例第17條第2項規定補償原告，依該條項第3 款規定，被告應補償原告金額為新臺幣（下同）27,326,841 元【計算式：575地號土地7,013,783.667元｛（面積1,585. 43平方公尺×每平方公告現值13,500元-土地增值稅負擔361 ,954元）×1/3｝+ 580地號土地10,501,788.66元｛（面積1 ,744.29平方公尺×每平方公告現值18,062元-土地增值稅負 擔0元）×1/3｝+ 581地號土地1,318,576元｛（面積216.16 平方公尺×每平方公告現值18,300元-土地增值稅負擔0元） ×1/3｝+ 584地號土地2,400,942.667元｛（面積420.93平 方公尺×每平方公告現值18,300元-土地增值稅負擔500,191 元）×1/3｝+ 585地號土地6,091,750.7元｛（面積1,151.8 5平方公尺×每平方公告現值15,866元-土地增值稅負擔0元 ）×1/3｝】等語。並聲明：被告應連帶給付原告27,326,84 1元，及自民事聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。
二、被告則均抗辯以：依三七五減租條例第17條第1項第5款規定 ，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終 止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂 原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事 由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題 ，是應係出租人終止系爭耕地租約始需補償，被告並未向原 告終止，本件是原告片面主張終止並請求高額補償，並不合 法，被告同意臺南市政府之調處結論等語。並聲明：原告之
訴駁回。
三、本件經調查兩造就下列事實不為爭執，並有臺南市仁德區公 所檢送之系爭土地租佃爭議全卷可稽：
（一）兩造間之租佃爭議，先經臺南市仁德區公所耕地租佃委員 會調解不成立，再經臺南市政府耕地租佃委員會調處後， 作成承租人（即原告）依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5款終止租約並依同條例第17條第2項第3款規定請求 補償依法不合，系爭耕地租約繼續有效之調處決議，因原 告未表示同意調處結果，臺南市政府遂將本件租佃爭議事 件移送本院。
（二）系爭5筆土地於93年11月23日以分割繼承為登記原因登記 為被告分別共有，應有部分各3分之1。興安段581地號土 地於64年11月20日經都市計畫變更為道路用地，同段575 地號變更為乙種工業用地，580及585地號土地變更為公園 用地，584地號土地變更為住宅區，並有原告提出之都市 計畫使用分區證明書在卷可憑。
（三）兩造間就系爭土地所成立之系爭耕地租約，甫於104年間 經臺南市仁德區公所核定依照耕地三七五減租條例第20條 規定自104年1月1日起至109年12月31日止續訂租約6年。四、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：系爭土地之使用分區均經變更為非耕 地使用，原告可否依耕地三七五減租條例第17條第l項第5款 規定終止系爭耕地租約，並依同條第2項規定請求被告補償 ？
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得 終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕 作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗 力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地 使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規 定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土 地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚 未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值 ，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例 第17條定有明文。耕地三七五減租條例第17條第2項，係 針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由 出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃 期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租 人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求 出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止 為前提。依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地
經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕 地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原 耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事 由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問 題（最高法院78年度台上字第1642號、96年度台上字第62 號民事裁判意旨參照），依上開說明可知，耕地雖經依法 編定或變更為非耕地使用，僅出租人得依耕地三七五減租 條例第17條第1項第5款規定終止租約，且於出租人依耕地 三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約後，承租 人始得依同條第2項規定，請求出租人給予補償。原告（ 承租人）主張系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用， 其得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租 約，並依同條第2項規定，請求被告（出租人）給予補償 云云，實屬無據。
（二）從而，原告依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，請 求被告應給付原告終止租約當期之公告土地現值，減除土 地增值稅後餘額3分之1之金額即27,326,841元，及自民事 聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計 算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於判決結果 已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第四庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 羅振仁