臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第636號
原 告 葉東戰（即葉英三之繼承人）
吳美善（即葉英三之繼承人）
共 同
訴訟代理人 劉大新律師
陳昌羲律師
被 告 陳英宗
陳佩瑛
共 同
訴訟代理人 羅瑞洋律師
被 告 陳雲龍
陳明純
共 同
訴訟代理人 唐達興律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國106年2月
8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。經查， 本件原告係起訴請求塗銷門牌號碼為臺北市○○區○○○路 00 巷0號4 樓（建號2225號）房屋暨所座落之臺北市○○區 ○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）持分1000分之 70（下稱系爭4 樓房地）、門牌號碼為臺北市○○區○○○ 路00巷0 號4 樓之1 （建號2226號）房屋暨所座落系爭土地 持分1000分之88（下稱系爭4 樓之1 房地）及門牌號碼為臺 北市○○區○○○路00巷0 號5 樓（建號2227號）房屋暨所 坐落系爭土地持分1000分之132 （下稱系爭5 樓房地）以買 賣為登記原因之所有權移轉登記，而系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地均位於臺北市中山區，屬本院轄 區，是依前揭規定，本院對本件訴訟有管轄權，先予敘明。貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠緣原告與原告配偶葉英三（已歿，下稱葉英三）前與被告陳 英宗、陳雲龍、陳英宗之弟即證人陳英傑（下稱證人陳英傑 ）商議購買建物門牌為臺北市○○區○○○路00巷0 號全棟 大樓（含地下、1 樓、2 樓、3 樓、3 樓之1 、4 樓、4 樓
之1 及5 樓，下稱系爭大樓）及系爭大樓坐落之系爭土地持 分，因斯時被告陳英宗、陳雲龍分別為照料渠等胞姊即被告 陳佩瑛、陳明純生活，故被告陳英宗、陳雲龍與葉英三、原 告吳美善先就系爭大樓「地下、1 、2 、3 及3 樓之1 」及 系爭土地持分1000分之710 部分於92年6 月6 日簽立房地產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方並分別交付價金並 辦妥所有權移轉登記，另系爭4 樓房地及系爭4 樓之1 房地 、系爭5 樓房地部分，葉英三、原告吳美善則於92年7 月30 日分別與被告陳英宗簽立協議書（下稱系爭協議書一）、與 被告陳雲龍簽立協議書（下稱系爭協議書二），系爭協議書 一約定「雙方議定買賣標的之四樓、四樓之一依總價新台幣 五佰零柒萬捌仟肆佰元整，優先出售予甲方。」，系爭協議 書二則約定「雙方議定買賣標的之五樓依總價新台幣肆佰壹 拾貳萬壹仟陸佰元整，優先出售予甲方。」，系爭4 樓房地 及系爭4 樓之1 房地由被告陳英宗交付予其胞姊即被告陳佩 瑛使用、系爭5 樓房地則由被告陳雲龍交付予其胞姊即被告 陳明純使用。
㈡嗣因被告陳英宗、陳雲龍與被告陳佩瑛、陳明純間就前述使 用借貸關係並未定有期限，且葉英三之繼承人即原告葉東戰 、原告吳美善就系爭協議書一、系爭協議書二之15年請求時 效期間將屆，原告遂請求被告陳英宗、陳雲龍向被告陳佩瑛 、陳明純收回系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓 房地，並履行系爭協議書一及系爭協議書二等事項，惟被告 陳英宗、陳雲龍均怠於行使，原告自得依民法第470 條第2 項規定代位被告陳英宗、陳雲龍，請求被告陳佩瑛、陳明純 分別將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 房地樓返 還予被告陳英宗、陳雲龍，再依系爭協議書一及系爭協議書 二請求被告陳英宗、陳雲龍應分別將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地移轉登記予葉英三之繼承人即原 告共有（原告葉東戰應有部分為4 分之1 、原告吳美善應有 部分為4 分之3 ），並交付予原告。此外，依系爭4 樓房地 、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地之土地及建物登記謄本 所載，被告陳英宗早於93年1 月5 日以買賣為登記原因，於 93年2 月24日將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地所有權移 轉登記予被告陳佩瑛；被告陳雲龍於95年3 月7 日以買賣為 登記原因，於95年4 月24日將系爭5 樓房地所有權移轉登記 予被告陳明純，渠等所為應均屬通謀虛偽意思表示，依民法 第87條規定為無效，爰一併訴請被告應為塗銷登記並應回復 登記為被告陳英宗、陳雲龍所有。
㈢被告雖辯稱被告陳英宗、陳雲龍及證人陳英傑於92年間與葉
英三洽商不動產買賣之標的自始不包括系爭4 樓房地、系爭 4 樓之1 房地及系爭5 樓房地云云，惟系爭協議書一、系爭 協議書二內容均載明「雙方就九十二年六月六日訂立座落台 北市○○○路○○○巷○號地下一、一、二、三樓、三樓之 一之房地買賣契約書，另協議如下…」等語，足證葉英三、 原告吳美善與被告陳英宗、陳雲龍間於92年間議定之房地買 賣是以系爭大樓「全棟」為標的。被告復辯稱系爭協議書一 、系爭協議書二僅係被告陳雲龍、陳英宗於事後若有意將系 爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地出售予被告 陳明純、陳珮瑛以外之第三人時，原告始享有優先承買之權 利云云，然觀諸系爭協議書一、系爭協議書二內容，雙方就 買賣之「標的」及「價金」均已特定且明確，依民法第345 條第2 項規定，堪認當時雙方間買賣契約已成立。且系爭協 議書一、系爭協議書二已明確記載「價金」為新臺幣（下同 ）5,078,400 元及4,121,600 元，二者合計9,200,000 元， 此與一般所謂優先購買權係指於訂立優先購買條款當時，尚 不知購買價格而僅載明「得以同一價格優先購買」或「得以 同樣條件優先購買」等語（土地法第34條之1 第4 項、第10 4 條第1 項等規定參照）之情形截然不同，堪認系爭協議書 一、系爭協議書二之性質應為「買賣契約」無疑，被告純就 系爭協議書一、系爭協議書二上載有「優先」二字而斷章取 義，並無可採。
㈣被告另辯稱渠等間之買賣並非虛偽云云，惟關於被告陳英宗 、陳珮瑛間買賣一節，被告陳英宗前與葉英三、原告吳美善 於簽立系爭協議書一時，既已約定系爭4樓房地及系爭4樓之 1房地總價為5,078,400元，事後豈有可能另以4,400,000元 之低價出售予被告陳珮瑛？且渠等就4,400,000元價金支付 情形並未提出完整之資金流向證明，被告陳英宗之存摺影本 中關於92年10月16日「1,400,000元」、93年1月9日「2,000 ,000元」亦僅係以手寫方式在旁註記：「陳珮瑛訂金」、「 賣五條通4F陳珮瑛」等字，又無買賣契約可茲佐證，實無從 證實前開款項係被告陳佩瑛所給付之買賣價金，原告否認其 真正。另被告陳雲龍、陳明純固提出渠等於95年2月23日、 95年3月22日各有3,750,000元及850,000元，合計4,600,000 元之資金往來存摺明細影本，然渠等並無提出買賣契約以茲 佐證，且觀被告陳雲龍之銀行帳戶，買賣房地一切稅捐費用 是被告陳雲龍一人支出，此與買賣交易習慣係分別由雙方各 自負擔稅捐、規費、代書費之情形迥然不同，堪認前開資金 往來僅為形式，被告陳雲龍、陳明純間之買賣確為通謀虛偽 意思表示。至被告辯稱被告陳明純身體狀況不佳，甚於96年
確診罹癌乙節，核與本件雙方於92年間簽立系爭協議書一、 系爭協議書二之事實全然無關，衡情葉英三、原告吳美善不 可能預知被告陳明純日後身體狀況不佳，附此敘明。 ㈤原告訴之聲明：⒈被告陳佩瑛應將臺北市○○區○○段○○ 段0000號建號及2226號建號（門牌為臺北市○○區○○○路 00巷0號4樓及4樓之1房屋）返還予被告陳英宗。⒉被告陳佩 瑛、陳英宗應將前揭建物全部（含共用部分，所有權：全部 ）暨其坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地持分（ 應有部分：1000分之158），經臺北市中山地政事務所，於 93年2月24日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷 ，回復登記為被告陳英宗所有。⒊被告陳英宗應將臺北市○ ○區○○段○○段0000號建號及2226號建號（門牌為臺北市 ○○區○○○路00巷0號4樓及4樓之1房屋，含共用部分，所 有權：全部)暨其坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土 地持分（應有部分：1000分之158）移轉登記為原告共有（ 原告葉東戰應有部分4分之1、原告吳美善應有部分4分之3） ，並交付予原告。⒋被告陳明純應將臺北市○○區○○段○ ○段0000號建號（門牌為臺北市○○區○○○路00巷0號5樓 房屋）返還予被告陳雲龍。⒌被告陳明純、陳雲龍應將上揭 建物（含共用部分，所有權：全部)暨其坐落臺北市○○區 ○○段○○段000地號土地持分（應有部分：1000分之132） ，經臺北市中山地政事務所於95年4月24日以買賣為登記原 因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告陳雲龍所有 。⒍被告陳雲龍應將臺北市○○區○○段○○段0000號建號 （門牌臺北市○○區○○○路00巷0號5樓房屋，含共同部分 ，所有權：全部）暨其坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地持分（應有部分：1000分之132）移轉登記為原告 共有（原告葉東戰應有部分4分之1、原告吳美善應有部分4 分之3），並交付予原告。
二、被告各以下列情詞置辯：
㈠被告陳雲龍、陳明純部分：
⒈系爭大樓係由被告祖父陳瑞鐘於67年間籌建完成，實質屬 陳氏家族財產，當時1 樓設為公司辦公室，陳瑞鐘則住在 2 樓，因其年事已高、身體狀況並非良好，且子女大部分 在南部，故無法對陳瑞鍾生活有所週全照料；而葉英三承 租系大樓部分樓層使用，常就近對陳瑞鍾表達關心並曾照 料生活，2 人成為忘年之交，陳瑞鍾之子女即被告之父陳 振楠及被告大伯陳振松亦感恩葉英三，對葉英三十分敬重 及信賴。後陳瑞鐘於92年間過世，被告家族有意出售系爭 大樓「部分」樓層，鑑於當時葉英三仍有承租系爭大樓部
分樓層，加上兩造情誼，被告陳雲龍、陳英宗及證人陳英 傑遂洽詢葉英三是否有意承買系爭大樓部分樓層（即地下 室1 、2 、3 及3 樓之1 ），葉英三雖曾表示希望承買系 爭大樓全部樓層，然因被告家族考量被告陳明純、陳佩瑛 均單身、經濟狀況均非良好，且2 人均係「長期」住在系 爭大樓內（被告陳明純住5 樓、被告陳佩瑛住2 樓），且 被告陳明純身體不好、更於96年間罹患乳癌確診，若將系 爭大樓全部樓層出售，將致被告陳明純、陳佩瑛無安身立 命之處，故被告家族決意不出售系爭4 樓房地、系爭4 樓 之1 房地及系爭5 樓房地，以供被告陳明純、陳佩瑛居住 或將來優先出售或贈與2 人，被告陳雲龍、陳英宗及證人 陳英傑將前情明白告知葉英三後，才就系爭大樓部分樓層 之買賣事宜經專業地政士協助、多次商議買賣條件，而於 92年6 月6 日簽立系爭買賣契約，並將原告吳美善列入買 主之一，被告陳佩瑛於雙方完成付款、過戶、點交等事宜 後，即自系爭大樓2 樓搬至4 樓、4 樓之1 ，被告陳明純 則一直住在系爭5 樓房地。此後雖葉英三一再以「恐被告 陳英宗、陳雲龍會出售系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地 及系爭5 樓房地予外人，致系爭大樓住戶出入複雜，有安 全之慮」為由，要求被告陳英宗、陳雲龍考慮是否可以將 系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地出售予 伊，惟被告陳英宗、陳雲龍仍因考量胞姊居住問題而拒絕 葉英三。
⒉其後，葉英三又以父執輩情誼向被告陳英宗、陳雲龍表示 若真無法出售系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地予伊，希望被告陳英宗、陳雲龍至少能承諾倘事後 有意將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地 出售於被告陳明純、陳佩瑛以外之人時，伊有「優先」承 買之權利。被告陳雲龍、陳英宗及證人陳英傑基於父執輩 情誼及彼此信賴關係，才同意葉英三之請求，被告陳英宗 、陳雲龍分別於92年7 月30日與葉英三、原告吳美善簽立 系爭協議書一及系爭協議書二，由此可見系爭協議書二之 「真意」並「非」就系爭5 樓房地為買賣之協議，雙方簽 立系爭協議書二之「真意」及「經濟目的」僅是使葉英三 、原告吳美善於系爭5 樓房地出售予被告陳明純以外之人 時，渠等有「優先」承買權，亦即移轉系爭5 樓房地之請 求權係附有條件，優先承買權僅限於系爭5 樓房地以約定 金額出售予被告陳明純以外之第三人時才生效。另系爭協 議書二已載明為「協議書」，非房屋、土地「買賣契約書 」，內容僅載有標的、價金，其他關於雙方如何履行協議
之具體條件均付之闕如，不但非關房地買賣，反而係對區 分所有權人即兩造間就系爭大樓使用權利、義務之約定， 若被告已於系爭協議書一、系爭協議書二約定將系爭4 樓 房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地出售予原告，則 系爭大樓完全歸由原告所有，何以雙方需再就系爭大樓簽 訂有關區分管理、使用權利及義務協議？系爭協議書二顯 與系爭買賣契約大有不同。再者，若系爭協議書二確為系 爭5 樓房地之買賣協議，則原告即應依約支付定金予被告 陳雲龍，方謂合理，然系爭協議書二簽立至今，兩造未曾 因系爭協議書二而有任何具體買賣協議及收受買賣定金、 價金之情事，甚至無任ㄧ方有提出過意思表示，足證系爭 協議書二絕非買賣房地之協議。
⒊被告陳明純於95年間將繼承自父親陳振楠之土地出售而有 7,000,000 元之收入，因不想一直依賴弟弟提供無償住所 、想求一個長期安定之居所，故以4,600,000 元向被告陳 雲龍購買系爭5 樓房地，經專業地政士協助，於95年3 月 7 日完成交易，被告陳明純簡單裝修後即於95年6 月12日 將戶籍遷入，此後系爭5 樓房地一直由被告陳明純占有使 用迄今，地價稅、房屋稅亦是由被告陳明純負擔。當時為 使被告陳明純能繼續承諾葉英三、原告吳美善之優先承買 權，被告陳雲龍於出售系爭5 樓房地時，有將系爭協議書 二先由被告陳明純於出賣人處補簽名，再將之列為買賣契 約附件，於95年3 月間告知葉英三、原告吳美善，並交付 由被告陳明純補簽名後之系爭協議書二，其後，葉英三、 原告吳美善就系爭大樓大門磁磚之重舖、鋁門更新、樓頂 水塔維護、水管漏水等費用，均是直接向被告陳明純收取 ，從未對被告陳雲龍有所請求或知會；且6 、7 年前曾有 開發商有意就系爭大樓及附近大樓進行都更協商，當時因 被告陳明純反對致該區都更不易進行，原告吳美善還打電 話給被告陳雲龍配偶蔣淑芬，請伊勸被告陳明純同意都更 ，可見葉英三及原告吳美善早於95年3月間已知悉系爭5樓 房地已移轉予被告陳明純，渠等至少於6、7年前即了解系 爭5樓房地所有權人為被告陳明純。此外，被告自簽立有 關優先承買權之系爭協議書二起至接奉原告本件起訴時止 ，均「未」曾接獲自葉英三、原告吳美善以系爭協議書二 為據之口頭、書面催告履行之意思表示，要求被告移轉登 記系爭5樓房地產之產權，或表示願支付定金之表示或交 付價金之情事，由此可證葉英三及原告吳美善均完全了解 系爭協議書二之條件尚未成就，才會無所請求。 ⒋葉英三、原告吳美善既於簽立系爭協議書二時，已知悉系
爭5 樓房地係供被告陳明純無償、長期使用，亦明確知悉 系爭5 樓房地日後會有可能移轉登記予被告陳明純，且系 爭5 樓房地之借貸使用法律關係前因被告陳明純取得所有 權而消滅，則原告主張代位並依民法第470 條第2 項請求 返還系爭5 樓房地自無理由。又系爭5 樓房地並未出售予 被告陳明純以外之第三人，優先承買請求權條件尚未成就 ，原告不得向被告陳雲龍亦或陳明純請求移轉登記。 ⒌原告主張葉英三、原告吳美善與被告陳英宗、陳雲龍間於 92年間議定之房地買賣係以系爭大樓「全棟」為標的乙情 並非事實，依一般經驗法則只要簽立一份買賣契約即可， 葉英三、原告吳美善與被告陳英宗、陳雲龍何需於92年7 月30日另行簽立系爭協議書一、系爭協議書二？其理不辯 自明。且系爭協議書一、系爭協議書二係由葉英三擬定、 屬附有條件的優先承買契約，於條件未成就時，原告不得 請求履行優先承買，實務上亦存有此種先就「價金有議定 」的優先承買契約，依契約自由原則，非不可由雙方特別 約定，若是一般買賣契約，何需特別書立「優先」二字， 「優先」二字實已表明葉英三之真意。至被告陳明純於92 年間身體已處於不好狀態乙節，與92年間被告陳雲龍不願 出售系爭大樓5 樓有關，蓋被告陳雲龍為免親姊居無定所 致無法安心養病而不願出售系爭5 樓房地。原告雖主張被 告間之買賣為通謀虛偽意思表示等語，惟被告間就系爭5 樓房地之買賣業經國稅局依法查核，且由被告陳明純早自 92年間即居住在系爭5 樓房地內並遷入戶籍、被告陳明純 迄今所有之不動產僅有系爭5 樓房地等情，可知被告陳雲 龍純粹是為解決被告陳明純一生住所而為買賣，非通謀虛 偽買賣系爭5 樓房地；再者，被告為親姊弟關係，相關稅 捐由經濟能力較好之被告陳雲龍負擔，亦合乎常情。並聲 明：原告之訴駁回。
㈡被告陳英宗、陳佩瑛部分：
⒈系爭大樓是由被告祖父陳瑞鐘於67年間起造，為地下一層 、地上五層之建築，計有9 個建號，分別為2220號（地下 一層）、2221號（1 樓）、2222號（2 樓）、2223號（3 樓）、2224號（3 樓之1 ）、2225號（4 樓）、2226號（ 4 樓之1 ）、2227號（5 樓）及2228號（共有部分），陳 瑞鐘有二房，大房子女是陳振松、二房子女是陳振楠，陳 振松生有4 名子女，分別是被告陳英宗、陳佩瑛及證人陳 英傑、訴外人陳玲玲；陳振楠生有2 名子女，分別是被告 陳雲龍、陳明純，陳瑞鐘生前將系爭土地所有權登記予被 告陳英宗、陳雲龍及證人陳英傑共有，系爭大樓則登記於
被告家族公司即德源澱粉廠名下。而被告陳佩瑛年輕時即 遠嫁日本，直到87年離婚後回國，因其在國內無房產，故 暫住妹妹位於臺北市○○區○○街000 號7 樓住處，89年 時其獨生女葉斐文亦返國定居，陳振松疼惜被告陳佩瑛中 年失婚、長居日本致回國後謀生不易，遂特別照顧被告陳 佩瑛，爭取陳瑞鐘同意，讓被告陳佩瑛與葉斐文住進系爭 大樓2 樓。後陳瑞鐘於89年過世，陳振楠於91年過世，德 源澱粉廠結束經營，系爭大樓依大房、二房各2 分之1 比 例移轉登記予被告陳英宗、陳雲龍及證人陳英傑，地下一 層及1 樓為3 人共有，陳雲龍應有部分2 分之1 、陳英傑 應有部分4 分之1 、陳英宗應有部分4 分之1 ；2 樓為陳 英傑所有、3 樓及3 樓之1 為陳雲龍所有、4 樓及4 樓之 1 為陳英宗所有、5 樓為陳雲龍所有，女系子孫則未分到 陳瑞鐘之遺產。
⒉因陳振松曾特別囑咐被告陳英宗應將所分得系爭大樓部分 出售予被告陳佩瑛，以供其安身立命之所，故被告陳英宗 不敢違父命，於取得系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地後 ，即出售予被告陳佩瑛，雙方約定買賣總價為4,400,000 元，被告陳佩瑛於92年10月15給付被告陳英宗第1 期款1, 400,000 元，於93年1 月7 日給付第2 期款2,000,000 元 ，第3 期款1,000,000 元則因陳振松所贈與之5,000,000 元於扣除裝潢費及前2 期款後已不足支付，被告陳英宗在 陳振松要求下同意免除而未收取第3 期款，有被告陳英宗 簽收第1 期款之文件及其存摺影本為證，財政部臺北市國 稅局亦曾發給非屬贈與財產同意移轉證明書；且被告陳佩 瑛於承買系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地後，即實際居 住於迄今，並於93年3 月5 日遷移戶籍至系爭4 樓房地， 水電費、系爭大樓公共設施維修等亦均由被告陳佩瑛支出 ，而非被告陳英宗，足證被告間就系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地之買賣並非通謀虛偽意思表示。
⒊被告陳英宗、陳雲龍及證人陳英傑於92年間與葉英三洽商 不動產買賣之標的自始就是系爭買賣契約所列之系爭土地 持分、系爭大樓地下、1 樓、2 樓、3 樓、3 樓之1 ，不 曾包括系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地 ，葉英三當時固曾提及最好連系爭4 樓房地、系爭4 樓之 1 房地及系爭5 樓房地一併出售，然被告陳英宗、陳雲龍 已告知葉英三無出售系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及 系爭5 樓房地予外人之意；被告陳英宗之所以於92年7 月 30日透過證人陳英傑之協助，與葉英三及原告吳美善簽立 系爭協議書一，係因雙方於92年6 月6 日簽立系爭買賣契
約後，葉英三再三向被告陳英宗、陳雲龍表達：如不能將 系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地及系爭5 樓房地立即出 售予伊，希望將來要出售給被告家族以外之人時，要優先 出售予伊，因禁不起葉英三之一再說項，被告陳英宗始在 證人陳英傑之協助下，與葉英三及原告吳美善簽立系爭協 議書一，答應如被告陳英宗欲出售系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地予被告陳佩瑛以外之第三人時，葉英三及原告 吳美善可以優先承買，是原告將系爭協議書一主張為一般 買賣契約與事實不合。此外，原告於本件起訴前並不曾向 被告陳英宗為請求向被告陳佩瑛收回系爭4 樓房地、系爭 4 樓之1 房地並履行系爭協議書一及系爭協議書二等事項 之意思表示通知。
⒋原告雖主張其得依系爭協議書一請求被告陳英宗將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地所有權登記予伊，惟關於房地 買賣之價款如何交付及何時點交乃是一般房地買賣重要因 素，系爭協議書一卻未為此約定，且由系爭協議書一上記 載「賣方：陳英宗（擬登記予陳佩瑛）等字樣，可證被告 陳英宗當時一定有向葉英三、原告吳美善表達系爭4 樓房 地、系爭4 樓之1 房地是預計要出售給被告陳佩瑛，被告 怎可能同時表示要出售予葉英三、原告吳美善？再者，一 般買賣合意不會特別註明任何突顯或保障買方之字眼，只 有在有其他競爭者出現時，為保障買受人地位才會出現優 先之字樣，若被告陳英宗已同意將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地出售予葉英三、原告吳美善，則何必特別載明 「優先」二字，足證系爭協議書一之簽訂原因不可能為原 告所主張之單純買賣。又倘若原告主張為真，依法葉英三 、原告吳美善隨時可請求被告陳英宗為系爭4 樓房地、系 爭4 樓之1 房地之所有權移轉登記，則被告陳英宗有何動 機要將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地所有權先移轉登 記予被告陳佩瑛？葉英三、原告吳美善也不可能同意被告 陳英宗將已經出售予渠等之系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地所有權移轉登記予被告陳佩瑛。
⒌同理，若被告陳英宗已同意將系爭4 樓房地、系爭4 樓之 1 房地出售予葉英三、原告吳美善（假設非屬事實），則 葉英三、原告吳美善自應認為被告陳英宗已無使用系爭大 樓1 樓法定空地之權利，何以系爭協議書一會記載：「一 樓之法定空地，雙方約定依權利範圍比例分管使用。」， 從此一約定即足證明葉英三、原告吳美善了解在「優先出 售甲方」之條件或狀況未出現前，渠等尚未能主張買到系 爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地，因而就系爭大樓1 樓法
定空地特別註明各樓層所有權人間之使用權利。另由系爭 協議書一特別約定：「本標的之住戶應符合公寓大廈管理 條例之規定。」可知，葉英三、原告吳美善了解在「優先 出售甲方」之條件或狀況未出現前，渠等尚未能主張買到 系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地，被告陳英宗仍可自由 決定由何人居住，葉英三、原告吳美善才會對系爭4 樓房 地、系爭4 樓之1 房地之住戶資格有所要求。此外，倘原 告主張為真，則依法葉英三自92年7 月30日簽立系爭協議 書一之日起，即得要求被告陳英宗為系爭4 樓房地、系爭 4 樓之1 房地所有權移轉登記，為何葉英三生前未為請求 ？足證葉英三明知雙方系簽立爭協議書一之真意，原告本 件請求不合情理等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事實：
㈠原告吳美善與其夫葉英三於92年6 月6 日與被告陳英宗、陳 雲龍及證人陳英傑簽立房地產買賣契約書（即系爭買賣契約 ），購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號之土地 （即系爭土地）、門牌為臺北市○○區○○○路00巷0 號大 樓（即系爭大樓）地下（建號2220號）、1 樓（建號2221號 ）、2 樓（建號2222號）、3 樓（建號2223號）、3 樓之1 （建號2224號）房屋及前開房屋所座落系爭土地之持分1000 分之710 部分，有房地產買賣契約書影本在卷可稽（見本院 卷第17至21頁）。
㈡葉英三與原告吳美善與被告陳英宗於92年7 月30日就系爭大 樓其中門牌號碼為臺北市○○區○○○路00巷0 號4 樓（建 號2225號）房屋暨所座落系爭土地持分1000分之70（即系爭 4 樓房地）、其中門牌號碼為臺北市○○區○○○路00巷0 號4 樓之1 （建號2226號）房屋暨所座落系爭土地持分1000 分之88（即系爭4 樓之1 房地）部分簽立協議書（即系爭協 議書一），有協議書影本、台北市中山地政事務所土地所有 權狀及建物所有權狀影本附卷足參（見本院卷第23頁、第22 4 頁反面、第225 頁及反面）。
㈢葉英三與原告吳美善與被告陳雲龍於92年7 月30日就系爭大 樓其中門牌號碼為臺北市○○區○○○路00巷0 號5 樓（建 號2227號）房屋暨所坐落系爭土地持分1000分之132 （即系 爭5 樓房地）部分簽立協議書（即系爭協議書二），有協議 書影本、台北市中山地政事務所土地所有權狀及建物所有權 狀影本在卷可憑（見本院卷第25頁、第234 頁及反面）。 ㈣被告陳英宗於93年1 月5 日以買賣為登記原因，於93年2 月 24日將系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地所有權移轉登記予 被告陳佩瑛，有建物登記第三類謄本、土地登記第三類謄本
附卷為佐（見本院卷第63頁、第65頁、第69頁）。 ㈤被告陳雲龍於95年3 月7 日以買賣為登記原因，於95年4 月 2 4 日將系爭5 樓房地所有權移轉登記予被告陳明純，有建 物登記第三類謄本、土地登記第三類謄本在卷可參（見本院 卷第67頁、第69頁）。
四、得心證之理由：原告吳美善主張其與配偶葉英三為向被告陳 英宗購買系爭4 樓房地、系爭4 樓之1 房地、向被告陳雲龍 購買系爭5 樓房地，前於92年7 月30日分別與被告陳英宗簽 立系爭協議書一、與被告陳雲龍簽立系爭協議書二，雙方並 已約定買賣價金數額，詎被告陳英宗早於93年1月5日以買賣 為登記原因，於93年2月24日將系爭4樓房地、系爭4樓之1房 地所有權移轉登記予被告陳佩瑛，被告陳雲龍則於95年3月7 日以買賣為登記原因，於95年4月24日將系爭5樓房地所有權 移轉登記予被告陳明純，被告間之買賣屬通謀虛偽意思表示 ，應為無效，原告為葉英三之繼承人，自得依民法第470條 第2項規定代位被告陳英宗、陳雲龍，請求被告陳佩瑛、陳 明純分別將系爭4樓房地、系爭4樓之1房地及系爭5房地樓返 還予被告陳英宗、陳雲龍，再依系爭協議書一及系爭協議書 二請求被告陳英宗、陳雲龍應分別將系爭4樓房地、系爭4樓 之1房地及系爭5樓房地應有部分4分之1移轉登記予原告葉東 戰所有、應有部分4分之3移轉登記予原告吳美善所有，並交 付原告等情，為被告所否認，並各以前揭情詞置辯，是本件 爭點為：㈠系爭協議書一、二是否原告吳美善、葉英三與被 告陳英宗、陳雲龍間，分別就系爭4樓房地、系爭4樓之1房 地及系爭5樓房地所成立之買賣契約？㈡被告陳英宗出售系 爭4樓房地及系爭4樓之1房地予被告陳佩瑛、被告陳雲龍出 售系爭5樓房地予被告陳明純，是否屬通謀虛偽？㈢原告依 民法第470條第2項規定代位被告陳英宗、陳雲龍，請求被告 陳佩瑛、陳明純分別返還系爭4樓房地、系爭4樓之1房地及 系爭5樓房地，是否有據？茲分述如下：
(一)系爭協議書一、二是否原告吳美善、葉英三與被告陳英宗、 陳雲龍間，分別就系爭4樓房地、系爭4樓之1房地及系爭5樓 房地所成立之買賣契約？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按買賣預約 ，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立 本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法 院61年台上字第964號判例參照）。又不動產買賣為求慎 重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法 、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。再按解釋
契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約 時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之 事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察 ，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意，最高法院99年度台上字第1421 號判決意旨參照。又按契約之成立，須以當事人互相意思 表示一致為要件，民法第153條第1項定有明文，而當事人 得依其自主決定，經由意思合致而規範彼此間之法律關係 ，此乃私法上契約自由原則。
2.經查，系爭買賣契約書除價金、標的物外，就價金支付期 程、賣方義務履行歷程、違約處理方式、稅捐負擔等，均 詳加約定並載明契約，有系爭買賣契約在卷可參（見本院 卷第19頁至第21頁）；而系爭協議書一、二僅記載「雙方 就九十二年六月六日訂立坐落臺北市○○○路○○○巷○ 號地下室一、二、三樓、三樓之一房地買賣契約書，另協 議如下：一、雙方議定買賣標的之四樓、四樓之一樓（五 樓）依總價伍佰零柒萬捌仟肆佰元整（肆佰壹拾貳萬壹仟 陸佰元整），優先出售予甲方。二、一樓之法定空地，雙 方約定依權利範圍比例分管使用。三、本標的之住戶應符 合公寓大廈管理條例之規定」，有系爭協議書一、二在卷 可參（見本院卷第23頁及第25頁），則系爭買賣契約及系 爭協議書一、二之內容有極大差距，而系爭買賣契約訂立 於92年6月6日、系爭協議書一、二均訂立於92年7月30日 ，若系爭協議書一、二為被告陳英宗、陳雲龍與原告吳美 善及葉英三就系爭4樓房地、系爭4樓之1房地及系爭4樓房 地簽立之買賣契約，系爭協議書一、二內容應不致簡略至 此。
3.再查，證人陳英傑於106年2月8日具結證述：系爭大樓是 祖父所蓋，登記在德源澱粉公司名下，此公司是家族企業 ，由祖父及叔叔陳振楠經營，祖父及叔叔相繼過世後，決 定解散公司，並處理公司的資產，當時葉英三及原告吳美 善承租地下室及一樓經營圖書公司，其等獲悉此訊息後， 表示有意購買，但因被告陳佩瑛離婚後帶著小孩住2樓， 被告陳明純因身體狀況不好居住在5樓，因此向葉英三表 示4、5樓給被告陳佩瑛、陳明純居住而不願出售，於葉英 三同意此條件前提下簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約簽 立後到交屋期間，葉英三仍表示希望購買系爭大樓4、5樓 ，我們再次表示4、5樓要給被告陳佩瑛、陳明純居住，故 而不願出售，惟基於多年鄰居交情，葉英三希望我們承諾
於被告陳佩瑛只拿現金不要這房子或陳佩瑛短期內要出賣 給第三人情況下，葉英三有優先承購權，至於系爭協議書 一、二所載價金數額係由葉英三參考當時的市價擬定，若 葉英三要買就是以該數額購買等語（見本院卷第238頁反 面至第239頁）。證人李志祥於106年2月18日具結證述： 葉英三於2003年SARS時簽立系爭買賣契約，樓上也說要出 售予葉英三，然因屋主家人居住該處，因此有寫將來出售 葉英三之承諾等語（見本院卷第240頁）。而證人陳英傑 雖為被告親屬，然其與本件並無關連，亦無任何法律上、 經濟上利害關係，並無偏頗被告而為虛偽陳述之可能或必 要，更已具結擔保證言真實，實難僅以證人陳英傑與被告 之親屬關係即推論其證言不實，況證人陳英傑證述情節與 證人李志祥相符，故證人陳英傑證言內容應可採信。 4.另觀諸系爭協議書一賣方陳英宗下方，記載「擬登記予陳 佩瑛」等語及系爭協議書一、二均記載「一樓之法定空地 ，雙方約定依權利範圍比例分管使用」等語，若被告陳英 宗於簽立系爭協議書一時即已同意出售系爭4樓房地及系 爭4樓之1房地予原告吳美善及葉英三，當不致有「擬登記 予陳佩瑛」之記載，原告吳美善及葉英三亦必然不同意此 等記載；而若被告陳英宗、陳雲龍於簽立系爭協議書一、