拆屋還地
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,4241號
TPDV,105,訴,4241,20170321,1

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臺灣臺北地方法院民事判決       105年度訴字第4241號
原   告 施志和
      王興彬
      王家麗
      許基沼
      林志剛
      姚美金
      嚴國權
      林文盛
      郭彥里
共   同
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 方興中律師
      林育生律師
被   告 許文姿
訴訟代理人 陳水聰律師
複代理人  侯雪萍
上列當事人間請求拆屋還地事件,本院於民國106 年3 月7 日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時訴之聲明原為被告應將坐落於臺北市○○區○○ 段○○段000 地號土地(下稱系爭土地)如附件照片所示編 號1 木棧平台、編號2 雨遮、編號3 短牆、編號4 之窗架及 其上之雜物(面積以實測為準)之地上物拆除,並將土地返 還原告及共有人全體;嗣後變更訴之聲明為被告應將系爭土 地上如附圖一所示A 區域(面積28.07平 方公尺)之木棧平 台、雨遮、短牆、窗架等地上物拆除,並將土地返還原告及 共有人全體。經核原告所為前開聲明之更正,應屬補充、更 正法律上之陳述,與首揭規定相符,應予准許。貳、實體方面
一、原告起訴主張:兩造均為景美福夏社區(下稱系爭社區)之 區分所有權人(下稱區權人),系爭土地為系爭社區坐落之 土地,兩造均為共有人之一,詎被告明知兩造專有部分之範 圍僅及於建物測量成果圖所示部分,竟仍於附圖一所示之共



用部分興建木棧平台、雨遮、短牆、窗架等地上物,而無權 占有系爭土地如附圖一所示A 範圍,已侵害全體共有人之所 有權。為此,爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求 被告拆除如附圖一所示之地上物,返還予原告及全體共有人 。並聲明:㈠被告應將系爭土地上如附圖一所示A區域(面 積28.07平方公尺)之木棧平台、雨遮、短牆、窗架等地上 物拆除,並將土地返還原告及共有人全體;㈡願供擔保,請 准宣告假執行。
二、被告則以:被告為系爭社區即門牌號碼為臺北市○○區○○ 街00巷0 ○0 號1 樓(下稱系爭房屋)所有權人,並為系爭 土地共有人。系爭社區為訴外人捷和建設股份有限公司(下 稱捷和公司)於民國80年所興建,興建時已於系爭社區中庭 將一樓住戶之後門以牆壁及花臺區隔阻擋,不讓一樓住戶使 用系爭社區中庭。嗣後捷和公司將系爭房屋及鄰屋一併移轉 登記予訴外人大友為營造股份有限公司(下稱大友為公司) 即系爭社區之承造人,並將兩戶打通,僅留一出入口,大友 為公司則將系爭房屋與鄰屋分別出售予被告及他人,被告因 無從出入,乃訴請訴外人景美福夏社區管委會(下稱系爭社 區管委會)拆除原設置阻擋之牆壁及花臺,改由中庭出入, 經臺灣高等法院以101 年度上字第1057號判決應拆除牆壁及 花臺,並容忍被告通行(下稱系爭通行權事件),而於該案 強制執行中,被告家人因阻擋系爭社區管委會逾越拆除範圍 ,而遭系爭管委會主委提告,並獲不起訴處分確定,卻引起 系爭社區管委會對被告之不滿,並僅將被告增建事宜提會討 論,且徵得部分區權人同意擔任原告向本院提起本件訴訟, 此顯為挾怨報復之手段。又系爭社區住戶管理公約第12條約 定一樓店面住戶除非緊急情況,不得由屋後門窗進入中庭, 且一樓花臺及牆壁之興建處與一樓住戶中間尚有一小空地, 花臺間為騰空部分,旁邊建有樓梯供一樓出入,由竣工照片 可知,該騰空空間非該住戶無從使用,顯見捷和公司興建時 係特意保留該部分空地做為一樓住戶之後陽台使用,及於興 建完成後加長花臺以封閉樓梯出入口,還興建牆壁,將上開 騰空部分與中庭完全阻隔,使外人無法進入,以牆壁及花臺 封閉一樓臨後方中庭出入口,作為系爭社區中庭之圍籬及區 隔,圍籬以外為一樓住戶特有區域,一樓住戶均各自有增建 部分,則就一樓住戶牆壁、花臺後面增建部分,全體區分所 有權人同意由一樓住戶分管,就樓梯間及中庭,則由系爭社 區2 樓以上區分所有權人始得使用。況被告向大友為公司購 買系爭房屋時,增建部分乃大友為公司營造時已存在,並非 被告自行改建,益徵大友為公司認為該特定部分為一樓住戶



可單獨使用,且經其他共有人同意方自行增建,亦與系爭社 區各棟一樓住戶情況相同,並與捷和景美福夏商場管理公約 (下稱系爭商場公約)第3 條第2 項、第7 條第2、4項均有 分管之約定相符,顯見捷和公司在興建、設計、竣工後,就 共有物之特定部分,均有約定各共有人可分管,本件增建之 部分亦同。是系爭社區1 樓住戶既均有相同增建情況,且自 系爭社區各棟大樓興建完成迄今,均互相容忍,未予干涉, 歷經20餘年,卻遭系爭社區管委會因前揭訴訟而生私人積怨 ,原告之請求顯屬無據。另如附圖一所示A 部分之地上物均 增建侷限於原花臺及門口間,並未突出或超出花臺處,對照 其他一樓住戶之增建照片,不僅興建於花臺及門口處,遮雨 棚更延伸至花臺上方,還有花台上方直接設立後門出入,甚 至冷氣機直接設置於花臺上,增建範圍明顯超出花臺處,絕 非如原告所稱係沿各區分所有建物專有部分之外緣興建,則 被告之地上物並未超出或利用花臺部分,如何認定有占用法 定空地之虞;另系爭通行權事件中僅認定牆壁及花臺設置違 反土地使用目的而無效,並未認定分管不存在,是被告並未 有無權占有如附圖一所示A 部分之情形,被告提起本件訴訟 顯屬權利濫用等語置辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回;㈡如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、首查,以下為兩造不爭執事實
㈠兩造為系爭土地共有人之一,應有部分各為原告嚴國權1000 0/81(登記原因為買賣、日期為民國80年9月9日)、施志和 10000/69(登記原因為買賣、日期為83年9月9日)、王興彬 10000/87(登記原因為買賣、日期為83年8月5日)、王家麗 10000/95(登記原因為買賣、日期為80年12月6日)、林文 盛10000/83(登記原因為買賣、日期為83年7月6日)、許基 沼10000/85(登記原因為買賣、日期為87年11月13日)、姚 美金10000/82(登記原因為買賣、日期為91年9月2日)、郭 彥里10000/84(登記原因為買賣、日期為94年3月16日)、 林志剛10000/83(登記原因為買賣、日期為96年2月26日) 、被告10000/45(登記原因為買賣、日期為96年7月13日) 。
㈡系爭土地為以捷和公司為起造人、大友為公司為承造人之所 興建之景美福廈及商場(下稱景美福廈、景美福廈商場)所 坐落之基地,於80年6 月13日取得80年使字第310 號使用執 照,為RC造地上12層地下3 層一棟106 戶,地下3 層為防空 避難室兼停車場、地下2 層為超級市場、地下一層為自用貯 藏室、第一層為一般零售業(餐館除外)集合住宅、地上2



層至12層為集合住宅。
㈢景美福廈商場、景美福廈分別訂定有原證8 之捷和景美福廈 商場管理公約(下稱系爭商場公約)、原證9 之景美福廈管 理委員會章程(下稱系爭章程)。
㈣被告於101 年間以系爭社區管委會為被告,向本院訴請拆除 系爭房屋如附圖二所示牆壁及花臺及通行,經本院以101 年 度訴字第463 號請求袋地通行權事件判決被告敗訴,被告不 服就拆除部分提起上訴,由臺灣高等法院以101 年度上字第 1057號判決系爭社區管委會應將如附圖二所示牆壁及花臺拆 除確定即系爭通行權事件。
四、其次,原告主張兩造為系爭土地共有人,被告無權占用系爭 土地如附圖一所示A 部分面積,依民法第767 條第1 項、第 821 條規定請求被告拆除如附圖一所示之A 部分面積上地上 物,返還予原告及全體共有人等情,為被告所否認,並以前 情置辯,是本件應審究為㈠系爭土地共有人對於如附圖一所 示A 部分面積是否有分管契約?㈡原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示A 部分面積上 地上物,返還予原告及全體共有人,是否有據?茲分論述如 下:
㈠系爭土地共有人對於如附圖一所示A 部分面積是否有分管契 約存在?
⒈按所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足 以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交 易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可 認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示( 參照本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六 二號判例意旨)。又公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各 承購戶約定,公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管 契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受 讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應 受分管契約之拘束;按以不動產為標的之債權行為,除法律 另有規定外,固僅於特定人間發生法律上之效力(對人效力 之債權相對性),而非如物權行為,以登記為公示方法使第 三人得知悉之狀態下,並以之作為權利取得、喪失、變更之 要件,俾保護善意第三人,而對任何第三人均發生法律上之 效力(對世效力之物權絕對性)。惟特定當事人間倘以不動 產為標的所訂立之債權契約,其目的隱含使其一方繼續占有 該不動產,並由當事人依約交付使用,其事實為第三人所明



知者,縱未經以登記為公示方法,因已具備使第三人知悉該 狀態之公示作用,自應與不動產以登記為公示方法之效果等 量齊觀,並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在,此乃 基於「債權物權化」法理所衍生之結果(最高法院98年度台 上字第633號判決、97年度台上字第1729號判決意旨參照) 。
⒉查稽之臺北市政府80年使字第310 號使用執照全卷,系爭社 區為RC造地上12層地下3 層一棟106 戶,地下3 層為防空避 難室兼停車場、地下2 層為超級市場、地下一層為自用貯藏 室、第一層為一般零售業(餐館除外)集合住宅、地上2 層 至12層為集合住宅,而依所附之一樓竣工平面圖、照片所示 (見本院卷第141 頁至第146 頁),系爭社區分為甲棟(A1 、A2、B1、B2)、乙棟(C1、C2、D1、D2)、丙棟(E1、E2 )、丁棟(G 即系爭房屋與鄰屋)、戊棟(I1、I2、J1、J2 )及己棟(K1、K2),各棟每層總計有18戶,且除丁棟外, 系爭社區之前揭各棟一樓房屋外牆面向中庭與中庭設置之花 臺上有一空地,再依臺北市古亭地政事務所106 年1 月24日 北市古地測字第10630058500 號函所附系爭建物測量成果圖 所示(見本院卷第195 頁至第196 頁),系爭房屋專有部分 僅有主建物之116.76 平方公尺、附屬建物之平台10.07平方 公尺,可知系爭房屋外面向中庭之空地均為中庭之範圍,且 於80年5 月24日申請使用執照時尚列為系爭社區之基地道路 。再參以本院履勘時所拍攝之系爭社區一樓及中庭現況照片 (見本院卷第164頁至第169頁),系爭社區各棟一樓住戶除 被告所有之系爭房屋外,其餘各棟之一樓住戶房屋與中庭花 臺間,業已增建雨遮、窗框及圍牆與花臺相連而與中庭加以 區隔,此與系爭社區取得使用執照時之竣工平面圖、照片有 異,另佐之系爭房屋於系爭通行權事件強制執行前面向中庭 之照片(見本院卷第191 頁),系爭房屋面向中庭位置原亦 設置有雨遮、窗框、圍牆(下稱系爭圍牆)等與花臺(下稱 系爭花臺)相連,且系爭圍牆與系爭社區各棟所貼之磁磚等 相同,老舊情形亦相符,而系爭圍牆、花臺等,及前揭其餘 各棟一樓房屋原有雨遮、窗框等與花臺相連之增建部分為捷 和公司於系爭社區興建完成取得使用執照後所增建,亦為兩 造所不爭執,另於系爭通行權事件中已同此認定系爭圍牆及 花臺乃系爭社區興建後捷和公司於系爭土地上並附著系爭社 區建物外牆所施作,為全體住戶共有,屬社區公共設施,換 言之,系爭房屋圍牆、花臺及系爭社區其餘各棟一樓房屋外 連接花臺之圍牆等均為捷和公司興建而為全體住戶所共有, 且各該棟一樓與花臺相連之雨遮、窗框、圍牆等該部分及其



內之空地僅得由各該棟一樓住戶使用,至為灼然。 ⒊又揆之系爭商場公約(見本院卷第80頁至第83頁),第1 頁 備註請永久保留(內有商店同意簽署)、第3 條第2 項約定 :「一樓臨街空地,除地下室商場之出入口歸地下室商場管 理使用外,一樓店鋪前空地,歸屬一樓店鋪管理使用」、第 7 條約定:「中庭由二樓以上住戶使用,未經住宅管理委員 會同意,不得以中庭為出入口。使用執照圖說上一樓臨中庭 之出入口,同意封閉如現狀,不可以任何理由恢復」,是由 前揭約定可知,系爭社區於興建完成後,由捷和公司與各承 購戶約定共用部分或其基地之空地使用方式時,業已經中庭 部分約定由系爭社區2 樓以上住戶使用,一樓住戶不得由中 庭為出入口,而因前揭一樓竣工平面圖及照片中可認原來系 爭社區一樓住戶均可進出系爭社區,則為避免系爭社區一樓 住戶以中庭為出入口,遂由捷和公司先行將系爭社區各棟一 樓與中庭連接之出入口即原有花臺間增建圍牆,並在系爭房 屋面向中庭處增建系爭花臺及圍牆,以避免系爭社區各棟一 樓住戶可以進入中庭,益徵由捷和公司興建之隔離中庭與系 爭社區各棟一樓住戶間空地部分,僅得由各該棟一樓住戶出 入使用,亦即花臺與圍牆中間之空地屬系爭社區一樓各該棟 住戶管理、使用。再觀以系爭房屋租賃契約書、房地買賣契 約書(見本院101 年度訴字第463 號卷第45頁至第49頁、高 院101 年度上字第1057號卷116 頁至第121 頁),被告於95 年5 月15日起向大友為公司承租系爭房屋,嗣後於96年6 月 12日與訴外人許小琦共同向大友為公司購買系爭房屋,而稽 之系爭房屋異動索引(見上開第1057號卷第122 頁至第123 頁),系爭房屋於81年12月31日由捷和公司出售予訴外人夏 台瑄,又於84年4 月8 日出售予大友為公司,後於96年7 月 13日出售予被告,衡以大友為公司為系爭社區之承造人,對 於系爭社區一樓住戶可使用之範圍應知之甚詳,另依證人即 被告妹妹許怡文於本院審理時證稱:伊於95年12月至96年2 月間有住在系爭房屋,當時系爭房屋予中庭地方有一道牆圍 起來,伊住的時候沒有從後方進入中庭,因為沒有出口出去 ,伊有去看過系爭社區中景美街1-1、1-9號店面,他們後面 也是跟系爭房屋一樣封起來,沒有出口,被告是先租後買等 語(見本院卷第217 頁至第218 頁),可見被告向大友為公 司承租時,系爭房屋後方與中庭間早已興建系爭圍牆,無從 進入中庭,且其餘一樓住戶亦為相同之狀況,益徵大友為公 司已知悉系爭房屋與系爭花臺間設置系爭圍牆隔離之區域即 如附圖一所示A部分區域為系爭房屋之區權人管理使用;再 者,系爭社區各棟一樓面向中庭與花臺間均有圍牆、雨遮、



窗框區隔,無法由系爭社區一樓房屋後方進入中庭,且系爭 社區二樓以上住戶無法使用或出入系爭社區各棟一樓外附著 外牆興建之圍牆與花臺空間,且系爭社區中庭僅供二樓以上 住戶使用之事實,顯為系爭社區各住戶均知悉,縱使系爭社 區之區權人已將其專有部分受讓他人,然就上開事實核屬通 常即有可得而知之情形,甚且兩造均知悉有系爭商場公約之 存在,則系爭社區中庭花臺上設置圍牆、雨遮、窗框乃係為 與中庭做為區隔之區域(包含如附圖一所示A部分),應認 系爭社區之全體區權人已同意由系爭社區各該棟一樓之區權 人管理使用各棟一樓房屋外牆與花臺、圍牆間之空間,換言 之,系爭社區全體區權人對於如附圖一所示A部分面積存在 有被告管理使用之分管契約。
⒋從而,系爭社區區權人既有就系爭社區各棟一樓房屋外牆與 花臺、圍牆間由各該戶分管契約存在,則被告使用如附圖一 所示之A 部分區域依法即屬有據。
㈡原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除如 附圖一所示之A 部分面積上地上物,返還予原告及全體共有 人,是否有據?
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。 對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之,民法第767 條第1 項。依前述,系爭社 區區權人間就系爭社區各棟一樓住戶與花臺間相連之土地存 在分管契約,則被告依約使用如附圖一所示A 區域,依法即 屬有據,原告前揭主張,不足為採。至原告主張縱使有分管 契約存在,如附圖一所示A 部分為法定空地,被告違法使用 ,應予拆除云云,查,
⒈按又集合住宅之買賣,經由建商與各承購戶訂明法定空地及 其上空間由各樓層住戶使用管理者,固非不可認係共有物之 分管約定,或共有人對於各自占用部分相互容忍、互不干涉 、歷之有年,得認有默示分管契約之存在,惟不容任意該分 管約定影響全體住戶居住安全及建築物景觀,亦即該分管契 約仍應本於共有物本來之用法,依其性質、構造使用之,且 無違共有物之使用目的始為合法(最高法院97年度台上字第 1220號裁判參照)。查法定空地之留設,應包括建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間之距離。建築物非經申請直 轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可發給執照, 不得擅自建造或使用或拆除,73年11月7 日修正公布之建築 法第11條第2 項及第25條分別定有明文。法定空地屬於建築 基地之一部分,建築基地於建築使用時,應保留一定比例面 積之空地,旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等,



以增進使用人之舒適、安全與衛生(見上開第1057號卷第26 0 頁),故建築物之設置若未經主管機關審核發給執照,核 其情節如已影響法定空地之留設及建築物之安全、衛生等, 非屬建築法等相關程序補正之問題,即與上開建築法第25條 及第11條規定有違,係屬違反強制禁止規定,然若僅設置地 上物,未影響建築物法定空地之留設及建物安全、衛生等, 即屬增加建築面積,應檢具土地使用權同意書及相關文件委 由建築師辦理使用執照之取得。再依建築技術規則建築設計 施工編第163 條及臺北市建築物及法定空地綠化實施要點規 定,基地內各幢建築物間及建築物至建築線間之通路,得計 入法定空地面積(見上開第1057號卷第282頁及背面)。 ⒉又系爭通行權事件中業已認定系爭房屋區隔中庭之牆壁及花 臺所在之系爭土地,依系爭社區1 樓竣工圖說,為6 公尺基 地內通路及植栽綠化設施,依建築技術規則建築設計施工編 第163 條規定,此基地內通路得計入法定空地,且系爭社區 之避難層即地面1 樓各戶如設有出入口可直接通達戶外者, 始可保持避難逃生功能,有臺北市建築管理工程處102 年4 月16日北市都建使字第10265241000 號函及使用執照附表為 證(見上開第1057號卷第282 頁至第284 頁);惟系爭社區 1 樓住戶均無出入口可直接進入中庭,系爭社區中庭現由2 樓以上住戶使用,系爭房屋必須經由鄰屋即景美街1 號房屋 始能對外聯絡,其原因係系爭牆壁及花臺將系爭房屋通往系 爭社區中庭之出口予以阻隔,已使其不能保持避難逃生功能 ,且系爭牆壁與花臺可將之計入法定空地,已涉及建築面積 增加,若欲將之符合建築法令,需檢具土地使用權同意書及 相關書圖文件,依建築法規定委託建築師辦理建築執照,迄 在建築法令上仍屬違建,並認系爭圍牆及花臺之設立已使法 定空地減少,且系爭房屋之日照、通風及採光,將因系爭圍 牆及花臺之設置而受影響,堪認系爭圍牆及花臺之設置顯然 妨害系爭房屋之逃生避難,並影響其日照、通風、採光,已 違反系爭土地之使用目的,變更系爭土地之原來使用方式, 而應予拆除,有系爭通行權判決可按,然此僅就系爭圍牆及 花臺之設置所為之認定,而觀以系爭房屋如附圖一所示之地 上物照片(見本院卷第161頁至第163頁),其上雖設有木棧 平台、雨遮、短牆、窗架等設置,但均未影響法定空地之留 設及建築物之安全、衛生等,並未有違共有物之使用目的, 是原告前揭主張,即屬無據。
五、綜上,原告主張依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定 請求被告拆除如附圖一所示A 區域之地上物,並將土地返還 予原告及全體共有人,為無理由,應予駁回。又原告之訴既



經駁回,其假執行之聲請亦失所附麗,應併予駁回。六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張攻擊防禦方法,經本院斟 酌後,認與判決結果不生影響,爰不予以一一論述,附此敘 明。
七、據上論結,本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條, 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
書記官 鄭雅雲

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參考資料
大友為營造股份有限公司 , 台灣公司情報網
捷和建設股份有限公司 , 台灣公司情報網