返還押租金
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,105年度,457號
TPDV,105,簡上,457,20170322,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第457號
上　訴　人
即被上訴人　艾比斯馬特國際股份有限公司
法定代理人　蘇國樑
訴訟代理人　許景鐿律師
被　上訴人
即　上訴人　三榮煤礦股份有限公司
法定代理人　林秀枝
訴訟代理人　林樹旺律師
　　　　　　莊志成律師
上列當事人間請求返還押租金事件，兩造對於民國105 年7 月29
日本院臺北簡易庭104 年度北簡字第12075號第一審判決各自提起
上訴，本院於民國106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回艾比斯馬特國際股份有限公司後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，三榮煤礦股份有限公司應再給付艾比斯馬特國際股份有限公司新臺幣玖拾叁萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零四年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
艾比斯馬特國際股份有限公司其餘之上訴駁回。三榮煤礦股份有限公司之上訴駁回。
第一審訴訟費用、第二審訴訟費用關於艾比斯馬特國際股份有限公司上訴部分，由艾比斯馬特國際股份有限公司負擔五分之一，餘由三榮煤礦股份有限公司負擔。第二審訴訟費用關於三榮煤礦股份有限公司上訴部分，由三榮煤礦股份有限公司負擔。本判決第二項所命給付得假執行。但三榮煤礦股份有限公司如以新臺幣玖拾叁萬柒仟零玖拾柒元為艾比斯馬特國際股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人艾比斯馬特國際股份有限公司（下稱上訴 人）起訴主張：兩造於民國100 年5 月5 日就坐落新北市○ ○區○○路○段00○0 號全棟房屋（下稱系爭房屋）簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人即上訴人 三榮煤礦股份有限公司（下稱被上訴人）提供系爭房屋出租 予上訴人，租賃期間自100 年5 月5 日起算5 年，前60日為 裝潢期不計租金，租金起算日為100 年7 月5 日，押租金為 新臺幣（下同）3,600,000 元，租金為每月1,200,000 元， 並經訴外人即民間公證人丁惠貞公證。嗣兩造於102 年10月 4 日就系爭租約之承租範圍與租金數額進行調整，簽訂租金



調整協議書（下稱系爭協議書），租期不變，然自102 年10 月5 日起至105 年5 月4 日止每月租金調整為700,000 元， 原押租金3,600,000元改為2,100,000元，租賃面積減縮為系 爭房屋1 樓及3 樓，且上訴人已給付押金2,100,000 元（下 稱系爭押金），並將每月租金700,000 元，一次簽發一年份 之支票交付被上訴人。詎於103 年11月14日凌晨5 時51分許 ，系爭房屋失火已完全燒毀，無法使用，則自103 年11月14 日起，兩造間之租賃關係，已因租賃標的物失火完全燒毀而 終止。上訴人遂於104 年3 月10日以臺中何厝郵局第000000 號存證信函催促被上訴人返還系爭押金及尚未提示兌領之支 票，被上訴人未為返還。嗣因臺灣新北地方法院檢察署（下 稱新北地檢）檢察官偵辦公共危險案件，上訴人才於104 年 9 月1 日點交清理火場後之殘餘物予被上訴人，並於104 年 9 月3 日以存證信函催促被上訴人返還系爭押金與支票，被 上訴人仍藉詞托欠。爰依民法第435 條第1 項、第263 條、 第179 條及類推第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被上 訴人返還系爭押金，及自103 年11月14日起至104 年3 月30 日止未能使用租賃物但已兌現之租金3,196,667 元，暨尚未 經提示如附表編號12所示之支票乙張（即兆豐國際商業銀行 內湖分行、票號BT0000000、票面金額700,000元、票載發票 日104 年4 月1 日、受款人三榮煤礦股份有限公司，下稱系 爭支票），求為判命㈠被上訴人應給付上訴人5,296,667 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；㈡被上訴人應返還系爭支票乙張予上訴人。二、被上訴人則以：系爭房屋全棟固於103 年11月14日凌晨發生 火災，建物內之室內裝修悉遭火焚，然系爭房屋並未滅失， 嗣經消防單位火場鑑定，起火地點為上訴人承租之系爭房屋 1 樓內，新北地檢並於104 年3 月2 日以新北檢榮宏104 他 575 字第26266 號函示，火場業經消防單位鑑定完畢，已無 保留現狀之必要，被上訴人旋將上開訊息通知上訴人，上訴 人收受通知後，於104 年3 月25日以臺中逢甲郵局000118號 存證信函通知被上訴人，表明因系爭房屋失火致無法正常營 業使用為由，而以該函為終止租約之意思表示（該函於104 年3 月26日送達被上訴人），是兩造間就系爭房屋1、3樓成 立之租約係於104 年3 月26日生終止效力，上訴人主張系爭 房屋於103 年11月14日發生火災致不堪使用，兩造之租賃關 係於該日即生終止之效力，難以成立；另上訴人於火災發生 後之103 年11月19日致函被上訴人，表明上訴人已於103 年 11月17日辦理停業手續待現場恢復即可辦理復業，惟於停業 期間租金之減免尚盼被上訴人之幫忙，是本件火災雖導致上



訴人承租之系爭房屋1樓、3樓房屋室內裝修及訴外人台灣薩 莉亞餐飲股份有限公司（下稱薩莉亞公司）公司所承租之2 樓房屋室內裝修全部燒燬，上訴人仍為上開繼續承租之意願 表明，益徵兩造之租賃關係即不因103 年11月14日凌晨發生 火災而當然終止，而應以上訴人前揭104 年3 月25日函文為 終止契約之意思表示，足認上訴人據此請求被上訴人返還自 103 年11月14日起至104 年3 月30日止所受領之租金3,196, 667 元，自無理由。再者，依系爭租約第8 條第1 項及系爭 協議書第7 條第4 項約定，系爭租約如因故解除或租期屆滿 或有期前終止情事時，上訴人應即將系爭房屋1、2樓清空返 還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還 時，上訴人除應按月給付被上訴人相當於原租金額之不當得 利外，被上訴人得依實際遲延日數向上訴人請求按日租金2 倍計算之違約金至遷讓完了之日止，被上訴人如有其他損害 並得請求賠償，但上訴人終止租約後，迭經被上訴人屢次催 促，並未將系爭房屋遷讓返還被上訴人。上開火災案件，嗣 經新北地檢於104 年6 月16日偵查終結，對上訴人相關負責 人員為不起訴處分，而上訴人遲至104 年9 月1 日始將被火 災損壞之房屋清理點交被上訴人，則依系爭租約第8 條第1 項約定，被上訴人尚得請求上訴人給付不當得利、違約金及 損害賠償，分述如下㈠不當得利：兩造租賃關係終止後，上 訴人繼續占用租賃標的物，即無法律上之原因，就被上訴人 因此遭受不能收回房屋予以修復而再出租他人收取租金之損 害，被上訴人自得依民法第179 條之規定及依系爭租約第8 條第1 項約定按月依原訂租額即每月租金700,000 元請求不 當得利，依下述終止租約日之翌日起算至上訴人104 年9 月 1 日返還租屋之日止，⒈如租賃關係於103 年11月14日當然 終止，不當得利之期間為103 年11月15日起至104 年9 月1 日止，共計8 個月又16天，其不當得利之金額為5,973,333 元【計算式700,000元（8＋16/30）＝5,973,333元】。⒉ 如租賃關係於104 年3 月26日終止，不當得利之期間為104 年3 月27日起至104 年9 月1 日止，共計5 個月又5 天，其 不當得利之金額為3,616,667 元【計算式700,000元（5＋ 5/30）＝3,616,667 元】。又於104 年3 月26日終止前，租 賃關係既仍存在，上訴人應依約給付租金。㈡違約金部分： 系爭租約第8條第1項約定，被上訴人得依實際遲延日數向上 訴人請求按日租金二倍計算之違約金至遷讓完了之日止。請 求金額分述如下：⒈如租賃關係於103 年11月14日當然終止 ，違約金應為11,946,666元（計算式5,973,333元2＝11,9 46,666元）。⒉如租賃關係於104 年3 月26日終止，違約金



為7,233,334元（計算式3,616,667元2＝7,233,334元）。 ㈢損害賠償部分：依民法第229 條第1 項、第231 條第1 項 及依系爭租約第8 條第1 項約定，被上訴人得就上訴人遲延 交屋之時間為此項損害賠償之請求。損害賠償金額之計算， 以遲延交屋之時間按原約定租金計算，其金額與上開不當得 利金額之計算相同。請求金額分述如下：⒈如租賃關係於10 3 年11月14日當然終止，損害賠償金額為5,973,333 元。⒉ 如租賃關係於104 年3 月26日終止，損害賠償金額為3,616, 667 元。是前揭金額之請求已逾押租金、已兌現之租金支票 金額及未提示付款之租金支票，上訴人之請求顯屬無據等語 ，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴一部敗訴之判決，即判命被上訴人應 給付上訴人3,196,667 元及自104 年10月31日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，及被上訴人應返還系爭支票1 紙予上訴人，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人、被上訴人分 別就其敗訴部分提起上訴，上訴人上訴聲明：㈠原判決關於 駁回超過3,196,667 元之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上 訴人應再給付上訴人2,100,000 元，及自104 年10月31日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上 訴駁回。被上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分 廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、首查，兩造前於100 年5 月5 日就系爭房屋簽訂系爭租約， 租賃期間自100 年5 月5 日起算5 年，前60日為裝潢期不計 租金，租金起算日為100 年7 月5 日，押租金為3,600,000 元，租金為每月1,200,000 元。嗣兩造於102 年10月4 日就 系爭租約之承租範圍與租金數額進行調整，簽訂系爭協議書 ，協議租期自102 年10月5 日起至105 年5 月4 日止，每月 租金調整為700,000元，原押租金3,600,000元改為2,100,00 0 元，租賃面積減縮為系爭房屋1 樓及3 樓，而系爭房屋2 樓則另出租薩莉亞公司。又上訴人已給付被上訴人系爭押金 ，每月租金700,000 元，一次簽發一年份之支票（即如附表 編號1 至12所示）交付被上訴人，其中如附表編號1 至11所 示之支票均已由被上訴人提示兌付，系爭支票現仍由被上訴 人持有中，尚未提示付款。又系爭房屋於103 年11月14日凌 晨5 時51分許發生火災（下稱系爭火災），經新北地檢檢察 官以訴外人蘇國忠（即上訴人公司之副總）涉犯失火燒燬建 物及住宅案件罪嫌偵查後，以104 年度偵字第16815 號為不 起訴處分確定在案（下稱系爭刑案），其後兩造於104 年9 月1 日簽立「府中店點交完成確認書」（下稱系爭確認書）



，由上訴人將系爭房屋清點完畢點交被上訴人等節，有公證 書暨所附系爭租約、系爭協議書、現場照片、系爭確認書、 已交付支票明細表及系爭支票影本等件在卷可稽（見原審卷 第3 頁至12頁、第14頁、第63頁至第68頁、第70頁），並經 本院依職權調閱系爭刑案全卷核閱屬實，復為兩造所不爭， 是前揭事實，應信屬實。
五、其次，上訴人主張系爭租約業已於103 年11月14日當然消滅 ，依民法第435 條第1 項、第263 條、第179 條及類推第25 9 條第1 款、第2 款之規定，請求被上訴人返還系爭押金， 及自103 年11月14日起至104 年3 月30日止未能使用租賃物 但已兌現之租金3,196,667 元，暨尚未經提示系爭支票等情 ，為被上訴人所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠系 爭租約何時終止？㈡上訴人主張依民法第435條第1項、第26 3 條、第179 條及類推第259 條第1 款、第2 款之規定，請 求被上訴人返還系爭押金，及自103 年11月14日起至104 年 3 月30日止未能使用租賃物但已兌現之租金3,196,667 元， 暨尚未經提示系爭支票，是否有據？㈢被上訴人抗辯應先抵 銷不當得利、違約金及損害賠償，是否有據？茲分論述如下 ：
㈠系爭租約何時終止？
⒈按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物 之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前 項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止 契約，民法第435 條定有明文。所指「租賃物之一部滅失」 應係租賃物本身一部滅失而致客觀上不能使用、收益租賃物 之情形；又若係不可歸責於雙方當事人之事由，致租賃物滅 失者，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關 係，如其租賃物已不能修繕者，依民法第225 條第1 項、第 266 條第1 項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收 益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然 從此消滅（最高法院30年渝上字第345 號判例意旨參照）。 準此，僅因不可歸責於雙方當事人之事由致租賃物全部滅失 時，租賃關係始於滅失時當然消滅，若租賃物因不可歸責於 承租人事由而部分滅失時，則承租人僅得按滅失之部分請求 減少租金，或認不能達租賃目的而終止契約。
⒉查稽之新北市政府消防局（下稱消防局）火災原因調查鑑定 書（見新北地檢104 年度他字第575 號卷第4 頁至第15頁） ，其中五、火災原因研判記載略為：「…⒉中山路1 段21-1 號（即系爭房屋）3 樓南側露台附近僅受煙燻、高溫波及， 並未見有燃燒情形，約中間倉庫靠南側混凝土牆壁僅燒黑，



尚未剝（裂）落，上方輕鋼架天花板之石膏板均已掉落，輕 鋼架僅受燒變色，靠北側混凝土牆壁表層已大量剝（裂）落 ，上方輕鋼架天花板之石膏板均已掉落，輕鋼架亦已受燒、 變（形）色，部分已向下垂落；北側樓梯均已受燒…。⒋中 山路1 段21-1號1 樓南側門市區僅受煙燻、高溫波及，北側 通往二樓樓梯及昇降機附近僅受輕微波及。中間倉庫均已嚴 重受燒，其四週混凝土隔間牆靠東北側附近已受燒、泛白， 且部分混凝土表層已剝裂（落），其餘處所僅受燒、變色， 附著大量焦碳；北側上方鐵製天花板均已受燒、變形（色） ，且已向北側傾斜、倒塌；該倉庫內擺設之鐵架靠北側均已 燒損、彎曲、變形（色），靠南側僅受燒、變色，且以東北 側燒損、彎曲、變形（色）最為嚴重，鐵架上陳設之鞋子靠 東北側已大量燒損（失）；其東北側裝設消防授信總機已嚴 重燒損、變形（色），內部機件亦已燒損（失）等語，及參 以火災現場照片（見上開第575 號卷第39頁至第66頁），系 爭房屋3 樓除為輕鋼架外，另有空地，而輕鋼架部分靠北側 業已燒損傾斜、倒榻，南側輕鋼架之天花板石膏板均已掉落 ，中間倉庫靠東北側混凝土牆壁表層已大量剝（裂）落，上 方輕鋼架天花板之石膏板均已掉落，輕鋼架受燒變形，部分 向下垂落，中間倉庫靠西北側混凝土牆壁表層已大量剝落， 上方輕鋼架天花板之石膏板均已掉落，輕鋼架均已受燒、變 （形）色，部分向下垂落；系爭房屋1 樓靠南側展示區附近 僅受煙燻、高溫波及，未有火勢燃燒，北側通往2 樓樓梯及 昇降機附近，混凝土牆壁靠上半段已受燒靠下半段尚保留原 狀，西南側與中間倉庫共用之木製隔間牆已燒破，昇降機僅 受煙燻、高溫波及，中間倉庫靠西側混凝土隔間牆僅受燒、 變色、附有大量焦炭，鐵製天花板靠北側受燒變形、傾斜， 南側混凝土天花板僅受燒、變色，倉庫內置放鞋子之鐵架均 有大量燒損、變色等，可知系爭房屋3 樓為輕鋼架搭蓋之違 章建築，於系爭火災時大部分之輕鋼架業已燒損、傾斜、倒 榻，然系爭房屋1 樓則為混凝土牆造房屋，1 樓倉庫靠北側 天花板雖已變形傾斜，就南側之展示區則並未有燒損、倒榻 之痕跡，混凝土牆壁亦未受損，甚且由證人即臺灣全麗雅室 內裝修設計股份有限公司（下稱全麗雅公司）員工陳怡霖於 原審審理時所提出之拆除現場照片（見原審卷第131 頁至第 136 頁），系爭房屋2 樓與3 樓間之天花板尚存在，1 樓通 往2 樓天花板則屬拆除部分，系爭房屋1、2樓之混凝土牆均 未毀損，足認系爭房屋3 樓客觀上已無法使用、收益，1 樓 部分則因系爭房屋主體均尚存在未拆除，僅內部裝設之天花 板、鐵架等因燒損須拆除，衡情此部分得以修繕方式使系爭



房屋1 樓合於使用目的，客觀上尚未達無法使用情形，亦即 系爭租約之租賃物即系爭房屋1、3樓尚未達全部滅失，揆諸 前揭說明，兩造間就系爭房屋1、3樓之租賃關係並非因系爭 火災發生而於103 年11月14日即當然消滅。 ⒊又查系爭火災經消防局調查後認系爭火災起火（戶）處所位 為系爭房屋1 樓之中間倉庫內靠東北側放置鞋子之鐵架附近 處所，因該處電源線有異常熔痕現象，且經實體顯微鏡檢視 ，該電源線依熔痕巨觀及微觀特徵與導線短路所造成之通電 痕相同，而該處電源開關箱之無熔絲開關係為開啟狀態，且 部分已跳脫，研判係通電中之電源線絕緣表層產生劣化現象 ，致異極導體接觸，產生短路電弧之高熱，引燃上址店內物 品而致生火災，是起火原因以電器因素引燃之可能性較高等 情，此有消防局103 年12月12日北消調字第1032379518號函 暨所附火災原因調查鑑定書、新北市政府消防局104 年5 月 14日新北消調字第1040871734號函各1 份、現場照片49張在 卷可稽；再參以上訴人自100 年間，承租系爭房屋1 樓後， 即委託全麗雅公司配設全新且使用年限可達20年之電源線等 情，亦有證人即艾比斯馬特公司員工蘇慧玲、證人即全麗雅 公司協理鄧宜菱、證人即全麗雅公司委託之電器技術人員劉 啟光於系爭刑案偵查中證述詳實（見上開第575 號卷第226 頁至第228 頁），並有工程承攬合約暨所附御見積書、桃園 縣政府（現改制為桃園市政府）工商發展局電器承裝業登記 執照、電源線構造表、電線電纜使用年限說明表、電線照片 可考（見上開第575 號卷第99頁至第118 頁、第231 頁至第 232 頁），足見系爭房屋1 樓店面所使用之電源線尚未達使 用年限，況系爭火災發生時間係下班時間，系爭房屋均無人 在內等情，亦有證人即上訴員工魏孟平、薩莉亞餐廳副店長 陳宏榮證述明確（見上開第575 號卷第17頁至第22頁），且 佐以證人即電器技術人員劉啟光於偵查中具結證稱：電源線 劣化產生火災，一般都是有人在附近才會查覺等語，而本件 火災發生當時正值下班時間，並無人員得以監看現場突發性 變化，則上訴人就系爭房屋1 樓店面之管理、監督於客觀上 自不能期待其隨時注意，且復查無其他證據證明係上訴人因 管理電源線不當而引發火災，況上訴人之總經理蘇國忠亦經 新北地檢檢察官認定未構成過失，而無庸負刑法第174 條第 3 項之失火罪責，並為不起訴處分確定，此亦為兩造所不爭 執，堪認系爭火災之發生為不可歸責於兩造之事由，顯屬意 外所致。
⒋承上，系爭房屋3 樓固因不可歸責於上訴人之事由而滅失， 然系爭房屋1 樓主體仍存在，客觀上並非滅失，是系爭租約



之標的物核屬租賃物一部滅失，揆諸前揭說明，系爭租約並 未因系爭火災之發生而生當然消滅之效力，承租人即上訴人 取得按滅失之部分，向出租人即被上訴人請求減少租金，亦 或認其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約之權利。 再揆之104 年3 月25日臺中逢甲郵局存證號碼000118號存證 信函內容（見原審卷第32頁至第33頁），上訴人主張系爭租 約之租賃標的物於103 年11月14日凌晨5 時51分失火殆盡， 屋內幾乎完全燒毀，殘破之剩餘物已無法如系爭租約提供上 訴人正常營業使用，以本存證信函終止系爭租約等語，及佐 之上訴人承租系爭房屋1、3樓係作為鞋類賣場及倉庫所用， 而系爭火災過後，系爭房屋3 樓已燒毀，自對於上訴人租賃 目的即賣場及倉庫有重大影響，是上訴人既已衡量系爭租約 中存餘之系爭房屋1 樓不能達租賃目的，並以前揭存證信函 通知被上訴人依法終止系爭租約，被上訴人並自承於104 年 3 月26日收受前揭存證信函，有臺北北門郵局營收股存證號 碼001231號信函可按（見原審卷第55頁至第56頁），則系爭 租約即應於送達被上訴人時生終止之效力，據此，系爭租約 於104 年3 月26日因上訴人行使終止權並送達被上訴人而生 終止之效力。
㈡上訴人主張依民法第435 條第1 項、第263 條、第179 條及 類推第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被上訴人返還系 爭押金，及自103 年11月14日起至104 年3 月30日止未能使 用租賃物但已兌現之租金3,196,667 元，暨尚未經提示系爭 支票，是否有據？
⒈按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給 付義務，民法第225 條第1 項定有明文；又再按租賃物尚能 修繕者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項之規定， 在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之 義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民 法第430 條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告 負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕 者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表 示，其租賃關係始歸消滅（最高法院30年渝上字第345 號判 例意旨參照）。又在耕地租賃契約，土地能否供作耕地使用 ，為該契約之要素，如因颱風、地震、河道變更等天災之不 可抗力事故，致土地喪失耕地之性質者，承租人無從為租賃 物之使用收益，該等不可抗力之事故亦非屬可歸責於出租人 之事由，在出租人已不能修復作為耕地使用或需耗費鉅額費 用始能修復作為耕地使用，其情形與租賃物之滅失相類，依 民法第225 條第1 項及第266 條第1 項前段規定之意旨，出



租人免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支 付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅（最高法院81年度 台上字第1454號判決意旨亦可參照）。準此，租賃物如因不 可歸責於兩造之事由無從提供予承租人使用時，除出租人免 以該物提供承租人使用義務外，承租人當亦免除租金之給付 。
⒉查依前述，系爭房屋係因不可歸責於兩造之事由致失火，且 觀諸卷附現場及拆除照片（見上開第575 號卷第39頁至第66 頁、原審卷第131 頁至第136 頁），屋內之燒毀情況較為嚴 重，未經修繕恐無法提供合於租賃目的之狀態，而依系爭租 約第4 條第4 項約定「乙方（即上訴人）應以善良管理人之 注意保管、使用本租賃物，對於防止火災之發生之義務亦同 ，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方過失導致本租 賃物損壞或毀損，應復修繕或損害賠償之責」（見原審卷第 5 頁），是前揭約定僅在因上訴人過失導致系爭房屋1、3樓 損壞或毀損時，上訴人始負有修繕義務，則系爭火災既非因 上訴人或其員工之過失所致，自應由被上訴人負修繕義務， 在被上訴人尚未修繕完畢前，兩造無庸負擔交付租賃物及給 付租金之義務；再參以系爭火災於發生後，經由消防局當日 到場勘查現場，並由新北市政府警察局板橋分局（下稱板橋 分局）偵查相關人等是否涉犯失火罪嫌，後於104 年1 月5 日由板橋分局將系爭火災調查卷宗（含鑑定報告、筆錄等） 函送新北地檢偵查，新北地檢於104 年6 月16日偵查終結為 不起訴處分確定，有系爭刑案全卷核閱無誤，顯見系爭火災 發生後，因調查是否有刑法第174 條第3 項失火燒燬建物及 住宅罪嫌，就系爭房屋能否進入修繕或使用繫於系爭刑案之 偵查進度，而佐以新北地檢104 年3 月 2日新北檢榮宏104 他575 字第26266 號函（見原審卷第26頁），主旨略為「本 署104 年度他字第575 號失火燒燬建物及住宅案件，火場業 經消防單位鑑定完畢，已無保留現狀之必要…」等語，被上 訴人已於原審自承有收受前揭函文，並通知上訴人（見原審 卷第59頁背面），此與證人即上訴人職員蘇惠玲於原審審理 時證稱有收到通知等語相符（見原審卷第111 頁），堪認系 爭刑案中偵查過程中，新北地檢檢察官認已無保留現場之必 要，而得進入系爭房屋進行堪查，因此，在被上訴人收受前 揭函文前，既因系爭刑案之調查而無法履行修繕義務，致無 法提供合於所約定使用收益之租賃物予上訴人，應認屬不可 歸責於被上訴人之事由致無法履行，揆之前揭說明，本件既 因不可歸責於兩造之事由致被上訴人無法修繕系爭房屋，而 無從提供合於所約定使用收益之租賃物予上訴人，則上訴人



當免除給付租金之義務迄至被上訴人提供修繕完畢合於所約 定使用收益之租賃物止，換言之，被上訴人雖於104 年3 月 2 日收受前揭新北地檢函文通知不用保留現狀，然迄至上訴 人於104 年3 月25日通知被上訴人終止系爭租約時，被上訴 人均未履行修繕義務，亦未交付合於所約定使用收益之租賃 務予上訴人，是自系爭火災發生時即103 年11月14日起至10 4 年3 月26日終止系爭租約止之全部租金，上訴人無給付之 義務，至104 年3 月26日至104 年3 月31日止之租金及尚未 提示之系爭支票，該期間系爭租約既已終止消滅，上訴人自 無給付租金之義務，從而，上訴人主張依民法第179 條規定 請求被上訴人返還103 年11月14日起至104 年3 月30日止未 能使用租賃物但已兌現之租金3,196,667元 ，暨尚未經提示 系爭支票，即屬有據。
㈢被上訴人抗辯應先抵銷不當得利、違約金及損害賠償，是否 有據？
⒈不當得利部分：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民 法第179 條定有明文。又民法第179 條規定不當得利之成立 要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該 受利益與受損害之間應有因果關係存在，最高法院85年度台 上字第2656號判決意旨參照。
⑵查被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人並未依約返還系爭 房屋1、3樓，致被上訴人不能收回租賃物進行修復再行出租 他人收取租金，而受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還 不當得利，並以104 年3 月26日為契約終止日，則自104 年 3 月27日起至104 年9 月1 日止，共計5 個月又5 天，不當 得利金額3,616,667 元等節，為上訴人所否認，應由被上訴 人負舉證責任。又依前揭說明，系爭房屋3 樓已燒燬，且系 爭房屋1 樓內部靠北側、中間倉庫部分燒燬嚴重，在未為修 繕前，被上訴人自無法為一般出租收益，況系爭租約雖於10 4 年3 月26日生終止效力，然迄至兩造簽署系爭確認書止， 系爭房屋仍未修繕完畢，且衡以系爭房屋3 樓已滅失，上訴 人無從於終止系爭租約起至104 年9 月1 日交還被上訴人時 為使用，而系爭房屋1 樓內部則因系爭火災之影響亦從無為 使用，甚且涉及系爭房屋2 樓之承租人薩莉亞公司亦應一併 參與系爭房屋內部拆除作業，而延宕至104 年7 月6 日始召 開拆除火災現場會議等情，有證人蘇惠玲、陳怡霖、證人即 被上訴人職員夏恒勤及證人莊家銘證述在卷（見原審卷第10 9 頁至第114 頁），顯見系爭房屋1 樓之拆除作業事涉兩造



及薩莉亞公司之協調工作，則尚未拆除前既無從為系爭房屋 之使用收益，尚難逕認被上訴人所受損害為系爭房屋未能出 租之租金損失，系爭房屋既已部分燒燬，且存餘部分又涉及 兩造與薩莉亞公司拆除之協調工作，縱上訴人尚未依約返還 ，亦不能逕認二者間有何因果關係，故被上訴人就此所辯， 並無理由。
⒉違約金、損害賠償部分：
⑴按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害 。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦 應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者 ，不在此限。」、「因不可歸責於債務人之事由，致未為給 付者，債務人不負遲延責任。」、「當事人得約定債務人於 債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定 外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不 於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者 ，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期 或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第231 條、第230 條、第250 條及第252 條分別定有明文。又違約 金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之 種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金；違 約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我 拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約 神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金 數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者， 為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參 酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依 職權減至相當之金額（最高法院86年度台上字第1620號判決 、102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。 ⑵查稽之系爭租約第8 條第1 項約定：本契約如因故解除或租 期屆滿或有期前終止情事時，乙方應即將本租賃務現況清空 返還甲方即被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不 即時交還時，乙方除應按月給付甲方相當餘原租金額之不當 得利外，甲方得依實際遲延日數向乙方請求按日租金二倍計 算之違約金至遷讓完了之日為止，乙方絕無異議。甲方如有



其他損害並得請求賠償。…」（見原審卷第5 頁背面），是 系爭租約既已於104 年3 月26日終止，依前揭約定上訴人自 應返還租賃物，而上訴人於104 年9 月1 日始交還系爭房屋 1、3樓，自屬給付遲延，依前揭約定被上訴人自得向上訴人 請求損害賠償及給付違約金。然按損害賠償，除法律另有規 定或契約另有訂定外，不僅須填補債權人所失利益（即消極 損害），並須填補債權人所受損害（即積極損害），民法第 216 條規定甚明。故損害賠償之範圍，應以被害人實際所受 損害為衡（最高法院97年度台上字第2601號判決意旨參照） ；又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不 負遲延責任，是此有利事實應由債務人負舉證責任。查依前 述，自104 年3 月26日系爭租約終止生效日起，上訴人仍未 返還系爭房屋，雖難認屬不可歸責於上訴人之事由，上訴人 既未為給付，固自斯時起負遲延責任，上訴人雖主張於104 年1 月7 日向新北市政府火災鑑定委員會申請就火災之成因 等節重新認定，此有新北市政府火災鑑定委員會火災認定申 請書等件在卷可稽（見原審卷第157 頁至第159 頁），惟本 件因已進入司法程序，故新北市政府消防局並未再進入火災 現場為鑑定，此亦有新北市政府消防局105 年6 月22日函1 件在卷可稽（見原審卷第163 頁），本件承辦檢察官既於10 4 年3 月2 日函文表明系爭火場現場因鑑定完畢而已無保留 現狀之必要等旨，依上訴人所舉證據，亦未見檢察官於此後 曾要求上訴人或其他相關人員需保留火災現場以進行刑事偵 查，自難認上訴人主張現場尚有保留之必要等節屬實；又按 「債權人允許緩期給付，為債務人遲延責任終了原因之一， 至於既已發生之遲延賠償請求權是否隨同消滅，則依債權人 當時之真意定之」，最高法院61年台上字第1187號判例意旨 參照。是依證人蘇惠玲、陳怡霖、夏恆勤及莊家銘於原審時 均已證述渠等有於104 年7 月6 日召開府中店火災現場拆除 會議，談論系爭房屋1 樓至3 樓之拆除順序，決定由薩莉亞 公司先拆除系爭房屋2 樓，再由上訴人拆除系爭房屋1 樓、 3 樓，且須由被上訴人於薩利亞公司拆除後搭建簡易平台供 上訴人拆除等語（見原審卷第109 頁至第114 頁），惟上訴 人自104 年3 月27日起已陷於給付遲延，縱認自104 年7 月 6 日起被上訴人允許緩期給付，則就已發生之遲延賠償請求 權（即自104 年3 月27日起至同年7 月5 日止）並不當然隨 同消滅，是被上訴人雖依系爭租約第8 條第1 項約定請求上 訴人給付與原約定租額計算之損害賠償，然上訴人並未提出 實際所受之損害金額為何，復查，被上訴人未舉證證明受有 違約金以外之損害，尚難逕以原約定租金額認定為實際所受



損害，是被上訴人前揭辯稱上訴人自104 年3 月27日起至10 4 年9 月1 日止應負損害賠償責任，委無可採。 ⑷另就系爭租約第8 條第1 項約定之違約金，雖未記載為懲罰 性違約金，然該條文尚記載「如有其他損害並得請求賠償」 ，亦即除違約金外，尚得請求不履行交還租賃物之損害賠償 ，即於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得 請求履行債務，或不履行之損害賠償，揆之前揭說明，系爭 租約第8 條第1 項之違約金性質應為懲罰性違約金無誤，依 約被上訴人尚得請求系爭租約於104年3月26日終止後迄上訴 人交還系爭房屋1、3樓予被上訴人止按日租金二部計算之違 約金。是衡以系爭房屋3 樓既已全部損燬，且系爭房屋1 樓 內部已部份燒損嚴重須拆除，且本件遲延給付期間雖為3 月 又10日（即自104 年3 月27日起至同年7 月5 日），然本件 起火原因尚乏證據足認可歸責於上訴人，但起火原因仍為上 訴人公司使用之電器所致，與被上訴人全然無關，上訴人因 此無法就系爭房屋為使用收益，損失難謂不大，暨衡酌系爭 房屋內部燒損嚴重，拆除工作尚須專業人士先行確認順序， 且經兩造及薩利亞公司召開協調會認定須先由2 樓之承租人 即薩莉亞公司先行拆除後，上訴人始得入內拆除等節，認被 上訴人此部分違約金之請求以日租金二倍計算尚屬過高，應