臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4450號
原 告 陳崇齡
訴訟代理人 謝心味律師
被 告 周冠嫺
陳東松
共 同
訴訟代理人 黃育勳律師
複 代理人 黃建復律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106年3月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊母親即訴外人陳珠鳳因原有位於臺北市南昌街近和平西路 口之違章建築遭臺北市政府拆除，於民國62年11月7日受分 配取得坐落臺北市○○區○○段0○段0000○號建物即門牌 號碼臺北市○○區○○街000巷0弄00○0號3樓未辦理保存登 記房屋（即臺北市吳興街第2期整建國民住宅中之1戶，下稱 系爭房屋）之承購權。嗣陳珠鳳於93年10月14日死亡，伊以 繼承人名義向臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）申 請變更承購人名義經核准後，向臺北市松山地政事務所辦畢 系爭房屋所有權第1次登記。詎臺北市松山地政事務所經審 查無誤予以公告後，被告周冠嫺竟於公告期間表示異議，並 對北市都發局及伊另案提起確認系爭房屋所有權之訴，理由 略稱其已於75年間輾轉自訴外人張喜漢處購得陳珠鳳就系爭 房屋所有權利，而據以取得占有且設籍該屋之權限，更業於 77年11月8日繳清陳珠鳳名下該屋房貸本息，故認其對系爭 房屋有承購權，且自75年起即以所有之意思占有使用該屋逾 20年，亦因時效而取得所有權云云。然該另案經本院臺北簡 易庭審理後，以99年度北訴字第4號判決駁回被告周冠嫺之 訴；被告周冠嫺不服提起上訴，復經臺灣高等法院以99年度 上字第590號駁回上訴；被告周冠嫺不服又提起上訴，仍經 最高法院以100年度台上字第1205號裁定駁回上訴而確定（ 下稱另案確定判決）在案。又細繹張喜漢於該另案證述內容 ，可知充其量僅係張喜漢與訴外人即被告周冠嫺父親周明文 間就系爭房屋所為約定，惟並未見任何張喜漢分別與陳珠鳳 、周明文間就系爭房屋所為買賣、抑或通知該等買賣或權利 讓與之相關證明文件；縱然有之，張喜漢與周明文間締結之
系爭房屋買賣契約，本無拘束陳珠鳳之效力。況被告周冠嫺 就其所稱輾轉受讓張喜漢與陳珠鳳間關於系爭房屋買賣之請 求權，業因罹於時效而消滅，當不得再為請求。至被告另提 出系爭房屋貸款、房屋稅等繳納資料，亦均不足與張喜漢之 證述內容勾稽而作為其有取得系爭房屋買賣權利之依據。 ㈡從而，被告周冠嫺就系爭房屋並無承購權或所有權，亦不存 在其他占有該房屋之正當權源，伊業已於另案判決確定後之 100年9月19日向臺北市松山地政事務所辦理系爭房屋所有權 第1次登記，現為該屋所有權人無訛。詎被告周冠嫺及其子 即被告陳東松迄今仍無權占有、實際居住於系爭房屋內拒絕 搬遷，業已共同侵害伊就系爭房屋之所有權，爰依民法第76 7條第1項前段、第184條第1項前段規定，訴請被告將系爭房 屋騰空遷讓返還與伊。復因被告無權占有系爭房屋共同侵害 伊之所有權，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依 民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，訴請被告 連帶給付自伊取得系爭房屋所有權後之100年10月1日起至10 4年10月31日止期間，相當於租金之不當得利暨損害賠償新 臺幣（下同）245,000元（計算式：以系爭房屋面積、所在 地區及附近獨立套房之租屋市場價格略估為每月月租5,000 元×49月＝245,000元），並加計自起訴狀繕本送達被告翌 日起算之法定遲延利息，暨自104年11月1日至騰空遷讓返還 系爭房屋之日止，按月連帶給付伊5,000元等語。並聲明： ⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；⒉被告應連帶給 付原告245,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應自104年11月1日起至 騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告5,000元 ；⒋前開第1、2項請求部分，原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：陳珠鳳係於62年11月7日取得系爭房屋承購權後 ，將該項權利連同房屋之占有使用權一併售與張喜漢，張喜 漢再將上開「承購權」及「占有使用權」轉售與周明文；而 因斯時被告周冠嫺準備結婚，周明文遂將其與張喜漢間就系 爭房屋買賣契約之權利讓與被告周冠嫺，由被告周冠嫺自75 年6月5日設籍居住使用迄今，並負責繳納系爭房屋之貸款本 息及稅捐完訖，此有張喜漢於另案即臺灣高等法院99年度上 字第590號事件中所為證言可參，被告周冠嫺提出之系爭房 屋之貸款、房屋稅等繳納資料亦可為憑。是被告周冠嫺就系 爭房屋之「承購權」雖因罹於請求權時效，遭另案確定判決 駁回請求確定，然仍得本於系爭房屋之「占有使用權」，與 其子即被告陳東松依占有連鎖之法理合法占有系爭房屋；又
原告既係陳珠鳳之繼承人，即應概括承受陳珠鳳就系爭房屋 之一切權利義務關係，則原告對被告2人提起訴訟請求返還 房屋及不當得利，顯屬權利濫用。至原告所引前開另案確定 判決，其訴訟標的及攻防方法均與本件不同，當不得以該判 決理由作為被告2人無權占有系爭房屋之依據。再倘認被告2 人無合法占有系爭房屋之正當權源而構成不當得利或侵權行 為損害，原告請求之金額亦屬過高，應依系爭房屋屋齡狀況 及所在地區附近行情，以每月3,000元作為計算標準方為適 當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回 ；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第131 頁反面、第176頁反面）：
㈠系爭房屋（即坐落臺北市○○區○○段0○段0000○號建物 即門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄00○0號3樓未辦理 保存登記房屋，為臺北市吳興街第2期整建國民住宅中之1戶 ）現登記為原告所有。
㈡系爭房屋現由被告周冠嫺、陳東松居住使用。 ㈢被告周冠嫺前就系爭房屋，將北市都發局及原告同列為被告 ，另案提起確認所有權之訴，經本院臺北簡易庭以99年度北 訴字第4號判決被告周冠嫺全部敗訴；被告周冠嫺不服提起 上訴，經臺灣高等法院以99年度上字第590號判決上訴駁回 ；被告周冠嫺不服再提起上訴，仍經最高法院以100年度台 上字第1205號裁定駁回上訴而確定在案。
四、得心證之理由：
原告主張其因繼承而取得其母陳珠鳳所有之系爭房屋，並辦 畢該屋所有權移轉登記，詎被告竟自75年間起即設籍並遷入 系爭房屋居住而無權占有該屋迄今，受有相當於租金之不當 得利，並致其所有權受侵害，爰依民法第767條第1項前段、 第184條第1項前段規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還 與其，並依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定 ，訴請被告連帶給付相當於租金之不當得利暨損害賠償等語 ；被告則均否認之，並以前詞置辯。茲就本院協同兩造協議 確認之爭點（本院卷第131頁反面至132頁、第176頁反面至1 77頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整 理內容）析述如下：
㈠被告周冠嫺、陳東松居住使用系爭房屋，有無合法占有權源 ？
⒈按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非 無權占有為抗辯者，固應就其占有權源之存在負舉證責任， 惟受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但
書所揭公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各 該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之 難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素 ，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度 。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚 為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則 及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之 責。本件被告辯稱：陳珠鳳係於62年11月7日取得系爭房屋 承購權後，將該項權利連同房屋之占有使用權一併售與張喜 漢，張喜漢復將上開「承購權」及「占有使用權」轉售被告 周冠嫺之父周明文，周明文再將其與張喜漢間就系爭房屋買 賣契約之權利讓與斯時準備結婚之被告周冠嫺，由被告周冠 嫺自75年6月5日設籍居住使用迄今，並負責繳納系爭房屋之 貸款本息及稅捐完訖等語。經查：
⑴陳珠鳳於62年11月19日簽立「承購整建住宅契約」（下稱 系爭契約）向臺北市政府承購系爭房屋，於同日點交該屋 完妥，並約定房屋總價94,615元9角整，簽約時應一次繳 付價金20%，至剩餘價金80%即76,000元則分15年計180期 繳納，且臺北市政府業將系爭契約之簽訂、執行及代收價 款等事項委由臺北市銀行辦理等情，有上載陳珠鳳簽名及 「陳珠鳳」印鑑所蓋印文之系爭契約附卷可佐（見本院卷 第159頁、卷附證物袋中之彩色影本）。又佐以卷附載有 陳珠鳳姓名之「臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿 」、「臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿（存根）」（ 見本院卷第146至154頁），益證陳珠鳳繳付系爭房屋頭款 並受點交後，就該屋尚未清償之尾款，嗣確依系爭契約獲 臺北市銀行貸放總金額76,000元、分15年計180期攤還之 貸款。
⑵觀諸系爭契約分別載有：第5條「本契約承購住宅於乙方 （即承購人陳珠鳳）未將全部價款本息繳清前其產權仍屬 甲方（即臺北市政府）所有」、第7條「乙方繳清全部住 宅價款本息後應俟甲方統一辦理所有權移轉登記手續」、 第10條「乙方於售價本息未繳清前，如有左列情事之一時 ，甲方得解除契約並通知乙方於1個月內遷讓住宅，逾期 任甲方收回住宅，乙方絕無異議：…1.擅自將承購住宅出 頂、出租者…」等約定（見本院卷第159頁），可知承購 人陳珠鳳尚未繳清全部價款（即包含前開臺北市銀行總金 額76,000元分15年計180期之房貸）前，依約尚無從取得 系爭房屋所有權之移轉登記，亦不得任意將該屋出售或出 租他人，否則臺北市政府即有權收回系爭房屋。
⑶而陳珠鳳於62年11月19日經臺北市政府點交而取得系爭房 屋之占有後，除將該屋出租與張喜漢，又欲將其就該屋所 有之權利出售與張喜漢；惟因斯時陳珠鳳仍未繳清所欠臺 北市銀行房貸，故依前開系爭契約約款，其尚未能登記取 得系爭房屋所有權，其遂與張喜漢達成買賣之意思表示合 致，約定由張喜漢支付權利金45萬元及代為繳納剩餘房貸 作為對價，取得陳珠鳳就系爭房屋所有之承購權及占有使 用權，且陳珠鳳不僅據此將臺北市銀行代收平民住宅貸款 本息攤還簿及其辦理系爭契約之印鑑章交付與張喜漢，更 負有未來配合辦理所有權移轉登記之義務等情，業據證人 張喜漢於另案確定判決即臺灣高等法院99年度上字第590 號民事案件中具結證述明確【其證稱略以：「我認識陳珠 鳳，她是我房東，我向她承租系爭房屋…（你有向陳珠鳳 買受系爭房屋？）當時該屋是國宅不能買賣，是用權利金 的方式移轉」、「（當初陳珠鳳有要把系爭房屋的權利轉 讓給你的意思？）有，只是當初國宅不能去移轉登記…」 、「…我與陳珠鳳洽商，貸款由我繳交，房子（即系爭房 屋）就交給我住，她就不來收房租了，除了貸款外，最初 還有一筆權利金45萬元，這一筆錢我是借來的，我一方面 還要付貸款，有一點週轉不靈…」、「（你們雙方都知道 這個房子不能過戶，雙方的真意是否只是取得系爭房屋的 使用權而已？還是約定繳款完畢後可以去國宅處辦理登記 ？）雙方是約定繳款完畢之後可以去國宅處辦理登記，到 時候再向陳珠鳳要辦理登記的所有文件資料，不是抵付租 金，房子我可以全權使用」、「（將系爭房屋處分給周明 文，有無得到陳珠鳳之同意？）…我與陳珠鳳的約定是我 可以『全權處分系爭房屋』」、「我跟陳珠鳳、我跟周明 文間都沒有簽訂書面文件，只有口頭講而已，就是把繳款 簿給我，我去繳完之後可以跟國宅處辦理登記，但辦理登 記時要再向陳珠鳳拿資料，需要陳珠鳳配合辦理」等語， 見本院卷第72頁反面至第75頁筆錄影本，並據本院依職權 調閱該另案卷宗核閱屬實】。
⑷後張喜漢因無力支付剩餘房貸尾款，乃於75年3至4月間， 將其自陳珠鳳購得系爭房屋之所有權利，以「權利金45萬 元」及「代為清償剩餘臺北市銀行房貸」等對價出售與周 明文，周明文遂向臺北市第五信用合作社貸款45萬元俾支 付該權利金與張喜漢，繼而取得張喜漢所交付載有陳珠鳳 名義之系爭契約、臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還 簿及陳珠鳳印鑑章等件；周明文嗣將所取得系爭房屋之相 關權利均讓與其女即被告周冠嫺，並由被告周冠嫺於75年
起至77年止陸續清償系爭房屋之剩餘房貸計19,260元暨繳 納房屋稅計4,495元等情，有被告提出之75年至77年間臺 北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿（存根）、70至75年及 79至81年等期間之房屋稅繳款書收據、臺北市銀行代收平 民住宅貸款本息攤還簿、臺北市第五信用合作社貸款分期 攤還簿、貸款分期攤還存根在卷為證（見本院卷第63至71 頁、第146至157頁），亦核與被告據該等繳費單據製作之 繳款明細（見本院卷第145頁）符合若節，足認被告周冠 嫺確有就所購系爭房屋花費至少641,279元之實。 ⑸且徵諸張喜漢於另案結證：「…我與陳珠鳳洽商，貸款由 我繳交，房子（即系爭房屋）就交給我住，她就不來收房 租了，除了貸款外，最初還有一筆權利金45萬元，這一筆 錢我是借來的，我一方面還要付貸款，有一點週轉不靈， 我跟在附近做生意的人說我想要把這個房子轉讓，有一位 周姓夫婦要幫我介紹，她所介紹的人應該就是被告周冠嫺 的父親周明文，我當時不認識被告周冠嫺，我跟周明文談 好之後，我父親剛好過世，我就趕回南部，當時他先給我 10萬元定金，等我辦完喪事之後，周明文就把尾款陸陸續 續給我，除此之外，貸款的尾款金額就由他繳交…」、「 …我跟陳珠鳳之間也有貸款繳完系爭房屋就歸我的意思， 但是我貸款還沒有繳完，我就將房子交給周明文，我跟周 明文之間也是他繳完貸款就可以拿到系爭房屋的權利…」 、「…我與周明文是於75年農曆4月前就談好了…，我將 陳珠鳳給我的繳款簿交付予周明文」、「（將系爭房屋處 分給周明文，有無得到陳珠鳳之同意？）…我與陳珠鳳的 約定是我可以全權處分系爭房屋」、「我跟陳珠鳳、我跟 周明文間都沒有簽訂書面文件，只有口頭講而已，就是把 繳款簿給我，我去繳完之後可以跟國宅處辦理登記，但辦 理登記時要再向陳珠鳳拿資料，需要陳珠鳳配合辦理」、 「我當初與陳珠鳳洽談時，陳珠鳳夫妻住在興隆路、開麵 店…（你如何確定陳珠鳳在你繳完貸款之後會配合你辦理 登記？）陳珠鳳口頭上有承諾…中間我時常到陳珠鳳那邊 去吃麵，維持雙方之間的聯繫…」、「…我把系爭房屋交 給周明文之前都有跟陳珠鳳見面，我將該屋交給周明文後 ，周明文告訴我他也曾到陳珠鳳的住處過…」等語綦詳（ 見本院卷第72頁反面至75頁，並據本院依職權調閱該另案 卷宗核閱屬實），佐以被告所提出卷附臺北市銀行營業部 核發之77年11月8日「承購整建住宅價款繳清證明書」（ 見本院卷第158頁），顯見系爭房屋的臺北市銀行房貸確 係由被告周冠嫺於77年11月8日繳清完訖，益證被告所辯
：陳珠鳳將系爭房屋相關權利（即包含該屋之「承購權」 及「占有使用權」）出售與張喜漢後，張喜漢復將該權利 出售與被告周冠嫺之父周明文，再由被告周冠嫺自其父處 取得等語，為屬有據。
⑹再者，前開述及「陳珠鳳名義」貸款之臺北市銀行代收平 民住宅貸款本息攤還簿、臺北市銀行代辦國民住宅分期攤 還簿、臺北市第五信用合作社貸款分期攤還簿、臺北市銀 行承購整建住宅價款繳清證明書（見本院卷第146至159頁 ）等證物原本，不僅均係由被告保存，其形式真正復為原 告所不爭（見本院卷第175頁反面、第176頁反面）；參以 原告自承其從未繳納過系爭房屋之國宅房屋貸款等語（見 本院卷第138頁），已堪信陳珠鳳就系爭房屋辦理貸款之 臺北市銀行房貸餘款及歷年所生房屋稅款，確係由被告周 冠嫺清償完畢無訛，方得由被告周冠嫺於77年11月8日取 得臺北市銀行核發之系爭房屋價款繳清證明書（原本）。 矧且，原告雖否認被告所提出「陳珠鳳」印鑑章之真正（ 見本院卷第176頁反面、第190頁反面至191頁），惟經本 院將依職權向北市都發局所調取之「系爭契約原本」（見 本院卷第182至183頁、卷附證物袋之系爭契約彩色影本） 及該「陳珠鳳」印鑑章送請法務部調查局鑑定，鑑定結果 亦認定系爭契約上所蓋「陳珠鳳」印文核與被告保有之「 陳珠鳳」印鑑章原物相符，兩者實屬同一印鑑印文，有10 6年1月16日法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書附卷 可考（見本院卷第201至203頁），更可證陳珠鳳確係基於 出售系爭房屋所有權利之意，將相關繳款簿冊、印鑑章等 證明文件交付張喜漢，張喜漢復轉售該權利並交付該等物 件與周明文，周明文始將之再轉讓與被告周冠嫺，否則焉 有由被告周冠嫺自行取得系爭契約上所蓋陳珠鳳印文之印 鑑章實物之可能？是原告猶否認被告持有該陳珠鳳印鑑章 之真正，委屬無據。
⑺況縱令原告所述陳珠鳳自81年2月起中風惡化成為植物人 後，居住護理之家直至93年10月14日死亡乙節（見本院卷 第98頁反面、第163頁反面）屬實，然衡諸國人著重子承 家產之觀念，系爭房屋原始承購人陳珠鳳如認系爭房屋為 其所有，豈有可能生前數10年間皆不曾向原告提及該房產 ？另衡以陳珠鳳、張喜漢、周明文與被告周冠嫺等人取得 系爭房屋占有本權所由生之事實，皆發生於四、五十年前 ，考諸當時社會背景，庶民生活單純，不諳法律事件之立 證方法者，普普皆是，延至今日，時隔數十年，倘仍要求 被告須就當時發生之事實，提出確切明證始予採信，即屬
強人所難，顯有違反民事訴訟法第277條但書所揭之公平 原則。是就被告所辯，應適度降低其證明度之要求，始屬 公允。茲查被告就所辯陳珠鳳與另案證人張喜漢間、張喜 漢與周明文間之系爭房屋買賣關係雖未有書面立約之佐證 ，惟該房屋之權屬轉讓事實既屬遠年舊事，距今已隔數十 年，人事全非，自應降低被告之證明度，則由本院所勾稽 前情綜合以觀，應堪信被告辯稱：陳珠鳳業將系爭房屋之 「承購權」及「占有使用權」出售與張喜漢，張喜漢復將 該等權利出售與周明文，周明文再將之轉讓與被告周冠嫺 等情，乃信而有徵，亦足認被告確係以買賣為原因取得合 法占有系爭房屋之權源。故原告猶主張被告應提出張喜漢 分別與陳珠鳳、周明文間就系爭房屋所為買賣、抑或通知 該等買賣或權利讓與之相關證明文件，否則無從認定渠等 間確存在系爭房屋之買賣云云，要難憑採。
⒉按受所有人交付並允其移轉占有之人，將其直接占有移轉予 第三人，該第三人得超越債之相對性，向所有人主張其為有 權占有，此「占有連鎖」之法理，為實務所採認。承上所述 ，張喜漢依買賣關係自原告母親陳珠鳳取得系爭房屋之占有 ，當得本於買賣之債權關係對陳珠鳳主張有權占有；被告之 父周明文復依買賣關係自張喜漢取得系爭房屋之占有，自得 本於買賣之債權關係對張喜漢主張有權占有；嗣周明文又將 該權利讓與被告周冠嫺，被告周冠嫺及其子即被告陳東松自 亦得對周明文主張有權占有。準此以觀，張喜漢、周明文、 被告周冠嫺、被告陳東松之占有系爭房屋，已構成占有之連 鎖，依上開說明，被告2人即得對陳珠鳳主張有權占有；而 原告既係陳珠鳳之繼承人，概括承受陳珠鳳之義務，被告自 亦得對原告主張渠等係有權占有系爭房屋，洵堪認定。 ㈡承前所述，被告乃基於買賣及占有連鎖之法律關係，合法取 得系爭房屋之占有使用權限，是該屋原始承購人陳珠鳳尚不 得以被告無權占有系爭房屋為由，請求渠等遷讓返還房屋， 原告既係陳珠鳳之繼承人，應概括承受陳珠鳳之義務，自亦 不得訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，是其求為命被告騰空 遷讓返還系爭房屋，為屬無據。從而，其餘有關「原告依民 法第767條第1項前段、第184條第1項前段規定，請求被告等 將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，有無理由？」、「原告依 民法第179條、第184條、第185條規定，請求被告等連帶給 付相當於租金之不當得利或損害賠償，是否有據？數額若干 ？」等爭點，俱無再予論酌之必要，附此敘明。五、綜諸上述，原告依民法第767條第1項前段、第184條第1項前 段規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還與伊，復依民法
第179條、第184條第1項前段、第185條規定，訴請被告連帶 給付相當於租金之不當得利暨損害賠償，均為無理由，應予 駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 趙雪瑛
法 官 歐陽儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 趙盈秀