臺灣臺北地方法院民事判決
104年度訴字第3562號
原 告 林可欣
康廷淦
黃慶琳
王承龍
鄭志昱
陳信政
梁秀卉
黃森榮
共 同
訴訟代理人 王志超律師
林欣慧律師
被 告 曾錦瑜
訴訟代理人 林志強律師
郭俊廷律師
趙子澄律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國106年3月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○號屋頂平台如附圖所示A、B部分面積共六十九平方公尺之建物拆除並回復原狀，並將前開屋頂平台如附圖所示A、B、C、D部分合計一百二十平方公尺返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告如附表二所示之金額，及均自民國一百零五年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰柒拾玖萬捌仟貳佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第2款定有明文。原告起訴主張被告無權占用兩造共有 之臺北市○○區○○段○○段00○0000 地號土地（下合稱系爭土地 ）及坐落於其上門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00號、 27號建物（下合稱系爭建物）之屋頂平台，依民法第 767條 第1項、第821條規定提起本件訴訟，並聲明被告應將坐落系
爭建物27號屋頂平台之增建物（下稱系爭增建物）拆除並回 復原狀後，將屋頂平台騰空返還予原告及其他共有人。嗣於 本院審理中，原告追加以民法179 條為請求權基礎，向被告 請求相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）52萬9,000元 ，並變更訴之聲明為如後所示。核原告所為係訴之追加，且 追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，於法並無不合，應予 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭建物之區分所有權人，訴外人游瑞芬 於民國75年間向其胞兄游正雍購買系爭建物27號7 樓及系爭 增建物，並將系爭增建物上鎖，阻礙其他區分所有權人使用 屋頂平台如附圖所示A、B及位於系爭增建物後方如附圖所示 C、D部分。被告於101年3月23日向游瑞芳購買取得系爭建物 27號7 樓之所有權及系爭增建物之事實上管理處分權，並繼 續占用系爭建物如附圖所示A、B、C、D部分。系爭建物之屋 頂平台為全體區分所有權人共有，區分所有權人間就屋頂平 台並無分管契約存在，亦未約定由系爭建物27號7 樓所有權 人專用，且系爭建物之區分所有權人於85年至104 年間曾多 次向主管機關檢舉系爭增建物為違建，亦無默示同意分管契 約之情。被告無合法權源占用區分所有權人共有之屋頂平台 ，系爭增建物之興建影響系爭建物之逃生及結構安全，顯未 依設置目的及通常使用方法為使用，已妨礙全體區分所有權 人對屋頂平台之使用收益權益。被告因而受有相當於租金之 不當得利，自101年3月23日取得區分所有權起，以每月2 萬 3,000元計算46個月，又原告等人之應有部分共計2 分之1， 原告得請求返還不當得利共52萬9,000元，爰依民法第821條 、767條第1項及179 條規定，請求被告將系爭增建物拆除， 並將其占用部分返還予全體區分所有權人，另給付相當於租 金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物屋頂平台 如附圖所示A、B部分增建物拆除並回復原狀，並將附圖所示 A、B、C、D部分返還予原告及其他共有人；㈡被告應給付原 告52萬9,000 元，及自民事追加訴訟狀繕本送達翌日起，按 週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭建物於72年2月23日建造完成、同年4月24日 完成所有權第一次登記，系爭增建物係由斯時之建商興建， ，並與系爭建物27號7樓一同售予游正雍；游瑞芬於75 年間 向游正雍買受並取得系爭建物27號7 樓所有權及系爭增建物 ，並於101年3月23日將之出售並移轉登記予被告，被告因而 取得系爭建物27號7 樓所有權及系爭增建物。系爭增建物興 建時全體共有人均可共見共聞，且系爭增建物存在已逾30年
，全體區分所有權人未曾就系爭建物7樓之所有權人占有、 使用並管理屋頂平台及興建系爭增建物表示異議或為任何反 對之意思表示，並容任系爭建物7 樓所有權人專用該屋頂平 台，顯見系爭建物全體區分所有權人就屋頂平台之使用，有 約定由系爭建物7 樓所有權人專用之默示分管協議存在，被 告並非無權占用系爭建物屋頂平台；況系爭建物7 樓至系爭 增建物間建有內梯，益證興建系爭增建物時，系爭建物斯時 之區分所有權人同意系爭建物7 樓所有權人得使用屋頂平台 ，有默示分管協議存在，原告均係繼受取得系爭房地，應受 該默示分管協議之拘束，原告主張為無理由。縱被告確係無 權占有系爭建物屋頂平台，被告係自用非出租，且本件訴訟 僅涉及建物而與土地無涉，以每月2萬3,000元計算相當於租 金之不當得利顯屬過高，等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
(一)兩造為系爭建物之區分所有權人，系爭建物於72年 2月23日 建造完成，原告就系爭土地之權利範圍如附表一所示；被告 於101年 3月23日向游瑞芳購買系爭建物27號7樓及系爭增建 物；系爭增建物如附圖所示 A部分占用系爭86地號土地47平 方公尺、如附圖所示 B部分占用系爭86-1地號土地22平方公 尺，系爭增建物合計占用系爭土地69平方公尺；如附圖所示 C部分占用系爭86地號土地15平方公尺、如附圖所示D部分占 用系爭86-1地號土地36平方公尺，如附圖所示A、B、C、D部 分合計面積為120 平方公尺等情，有系爭土地登記謄本、勘 驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑（本院卷第27 至51頁、第191 頁、第196頁），堪信為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人之全部為本於所有權之請求，民法第767 條第1項、第821 條分別定有明文；又按各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使 用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共 有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不 顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益 ，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號 判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權
存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台 上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。共有 物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默 示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依 表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言 ，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意 思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字 第762號判例意旨參照）。經查：
1.數人區分一建築物而各專有其一部者，專有部分以外之其他 部分應為該建築物全體區分所有人所共有，此觀民法第 799 條第1項、第2項規定可明。此項規定雖係98年1 月23日修正 後之條文，惟依其修正前所定「數人區分一建築物而各有其 一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人 之共有」，規範意旨亦無不同。而所謂建築物，係指在土地 所有權支配之一定空間內，劃定可供吾人利用之一定空間， 以屋頂及四周牆壁或其他相類構造物與土地所有權支配之空 間相區隔遮斷而創造之獨立所有權支配客體。在建築物區分 所有之情形，被縱切或橫割區分之整體建造物，即屬此所謂 之建築物。故在土地一定之空間內，以相連無間斷之屋頂、 四周牆壁圍繞而成，再於內部以縱切、橫割區分為數獨立專 有部分之整體建造物，應認係單一之建築物，其專有部分以 外之其他部分，應屬此單一建築物範圍內之全體區分所有人 所共有。系爭房地為前揭民法第799 條所稱之建築物，是系 爭建物之屋頂平台應為全體區分所有權人所共有。 2.被告抗辯系爭增建物係由興建系爭建物之建商興建，系爭增 建物存在已逾30年，且於內部設有通往系爭建物27號 7樓之 樓梯，全體區分所有權人未曾就系爭建物27號 7樓之所有權 人占有、使用並管理屋頂平台及系爭增建物表示異議或為任 何反對之意思表示，應有默示分管協議存在等語。惟查，證 人游瑞芬證稱系爭建物27號07樓及系爭增建物係伊於75年12 月29日向游正雍所購買、游正雍說建商賣系爭建物27號 7樓 時曾說可以使用屋頂平台、系爭增建物應該不是游正雍加蓋 的、游正雍並沒有保存買賣契約等語（本院卷第277至278頁 ），然系爭建物27號7樓建物於72年4月22日為第一次登記， 並於77年7月9日移轉登記予游瑞芳，游正雍並未曾登記為系 爭建物27號 7樓所有權人，與游瑞芳所述並不相符，有建物 登記異動索引附卷可憑（本院卷第135 頁）；又游瑞芬亦僅 聽聞游正雍說建商表示可以使用屋頂平台，且未能提出買賣
系爭建物27號 7樓之相關文件佐證，尚難以游瑞芳之證述遽 認系爭增建物確由系爭建物之建商所興建且系爭建物27 號7 樓所有權人得使用系爭建物屋頂平台。系爭增建物存在雖已 逾30年且內部設有通往系爭建物27號7 樓之樓梯，惟系爭增 建物曾於85年間遭檢舉為違建，有臺北市建築管理工程處違 建查報紀錄附卷可憑（本院卷第17 1頁）；縱使系爭建物區 分所有權人對於游瑞芳及被告占有使用屋頂平台未加異議， 此非無可能因其等權利意識之欠缺，或處置能力之不足等緣 由所致，原因非僅一端，尚不能僅以區分所有權人單純之沈 默未為制止，逕認係默許同意系爭建物27號7 樓所有權人得 使用屋頂平台，且被告亦未能提出其他證據以實其說，更未 提出區分所有權人有何舉動或其他情事，足以間接推知其有 承諾默示分管之效果意思者，或有何特別情事而可認為有為 承諾默示分管之意思表示者之情由，被告所辯自難遽採，是 本件尚難認兩造間存有何默示之分管契約。
⒊被告既無法舉證證明有分管契約存在或有其他占用之正當權 源，自難認係有權占有。系爭增建物占用系爭建物屋頂平台 如附圖所示A、B部分面積69平方公尺；又如附圖所示C、D部 分係位於系爭增建物後方，有勘驗筆錄附卷可憑（本院卷第 164頁、第191頁），且系爭增建物由被告占有使用並上鎖， 系爭建物其他區分所有權人亦無從使用如附圖所示C、D部分 面積51平方公尺，堪認如附圖所示C、D部分亦係由被告所占 有。被告無權占有用系爭建物屋頂平台如附圖所示 A、B、C 、D部分，原告本於系爭建物共有人之地位，依民法第767條 第1項、第821條請求被告拆除系爭增建物並將如附圖所示 A 、B、C、D部分合計120平方公尺返還原告及其他共有人，即 屬有據。
(三)按無法律上之原因而受利益，至他人受損害者，應返還其利 益。民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前開規 定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105 條分別定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價 額，土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，建築 物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行 法第25條、土地法第148 條所明定；另依平均地權條例第16
條規定土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價 80% 為其申報地價。經查，系爭土地並無申報地價資料，而 系爭土地101年度之公告地價為每平方公尺7萬4,400元，102 年度至104年度之公告地價為每平方公尺8萬3,700元，105年 度之公告地價為每平方公尺11萬4,000 元，有系爭土地公告 地價表在卷可稽（本院卷第296至297頁），依上開規定計算 ，系爭土地之申報地價，101 年度應為每平方公尺5萬9,520 元（7萬4,400元×0.8＝5萬9,520元），102 年度至104年度之 申報地價為每平方公尺6萬6,960元（8萬3,700元×0.8＝6萬6, 960元），105 年度之申報地價為每平方公尺9萬1,200元（1 1萬4,000元×0.8＝9萬1,200元）。就被告占用系爭建物屋頂 平台如附圖所示A、B、C、D部分所受相當於租金之利益，原 告雖主張應以每月2萬3,000元計算，並提出租屋網頁為證（ 司北調卷第 8頁）。惟系爭增建物係由被告自行使用，並未 出租與他人，有勘驗筆錄附卷可憑（本院卷第191 頁），是 以原告主張以每月2萬3,000元計算相當於租金之不當得利， 尚非妥適。本院審酌系爭建物位於○○路段○○巷，鄰近○○路○○ 段，交通便利、商業機能發達，有地圖附卷可憑（本院卷第 295 頁），認被告占用系爭建物頂樓平台所受相當於租金之 利益，以系爭土地申報地價年息8%計算為適當。又被告占用 系爭建物頂樓平台所影響者，係區分所有權人對屋頂平台空 間之使用收益權能，區分所有權人尚能使用其他各樓層，與 占用全部平面土地而完全排除其他人使用土地、獨占全部土 地使用收益之情形並不相同，是被告占用屋頂平台所受之利 益應依系爭建物屋頂平台能占用面積除以系爭建物之登記樓 層數即 7層加以計算（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座 談會民事類提案第27號參照），始屬公允。依原告就系爭土 地之權利範圍，自101年3月23日計算46個月，原告各得請求 被告給付如附表二所示之金額（計算式詳如附表三，小數點 以下均四捨五入）。
(四)按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將 受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益， 附加利息，一併償還；給付有確定期限者，債務人自期限屆 滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 五，民法第182條第2項、第229條第1項、第233條第1項前段 、第203條定有明文。本件民事追加訴訟狀繕本於105 年1月 11日送達被告，有回執附卷可憑（本院卷第304 頁），原告 得請求被告為前述之給付，被告迄未履行，原告自得依上開
規定請求被告加付自民事追加訴訟狀繕本送達翌日即105年1 月12日起至清償日止之法定遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條請 求如主文第一項至第二項所示部分，核屬有據，應予准許。 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔 保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合 於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘 假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 沈佳宜
法 官 蔡世芳
法 官 宋雲淳
附表一
原告 臺北市○○區○○段○○段00地號權利範圍 臺北市○○區○○段○○段0000地號權利範圍 林可欣 677/10000 559/10000 康廷淦 6790/200000 5560/200000 黃慶琳 6790/200000 5560/200000 王承龍 884/10000 1067/10000 鄭志昱 673/10000 565/10000 陳信政 676/10000 559/10000 梁秀卉 683/10000 552/10000 黃森榮 683/10000 551/10000
附表二
原告 金額（新臺幣） 林可欣 2萬1,483元 康廷淦 1萬735元 黃慶琳 1萬735元 王承龍 3萬3,699元 鄭志昱 2萬1,513元 陳信政 2萬1,466元 梁秀卉 2萬1,475元 黃森榮 2萬1,458元
附表三
原告 101年3月23日至101年12月31日 102年1月1日至104年12月31日 105年1月1日至105年1月22日 林可欣 （59520× 62× 8%÷ 7× 677/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 284/365＝3937 （66960× 62× 8%÷ 7× 677/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 3＝17079 （91200× 62× 8%÷ 7× 677/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 22/365＝467 3937＋17079＋467＝21483 康廷淦 （59520× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（59520× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 284/365＝1967 （66960× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（66960× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 3＝8534 （91200× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（91200× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 22/365＝234 1967＋8534＋234＝10735 黃慶琳 （59520× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（59520× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 284/365＝1967 （66960× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（66960× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 3＝8534 （91200× 62× 8%÷ 7× 6790/200000）＋（91200× 58× 8%÷ 7×5560/200000）× 22/365＝234 1967＋8534＋234＝10735 王承龍 （59520× 62× 8%÷ 7× 884/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7×1067/10000）× 284/365＝6176 （66960× 62× 8%÷ 7× 884/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7×1067/10000）× 3＝26790 （91200× 62× 8%÷ 7× 884/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7×1067/10000）× 22/365＝733 6176＋26790＋733＝33699 鄭志昱 （59520× 62× 8%÷ 7× 673/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7× 565/10000）× 284/365＝3943 （66960× 62× 8%÷ 7× 673/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7× 565/10000）× 3＝17102 （91200× 62× 8%÷ 7× 673/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7× 565/10000）× 22/365＝468 3943＋17102＋468＝21513 陳信政 （59520× 62× 8%÷ 7× 676/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 284/365＝3934 （66960× 62× 8%÷ 7× 676/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 3＝17065 （91200× 62× 8%÷ 7× 676/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7× 559/10000）× 22/365＝467 3934＋17065＋467＝21466 梁秀卉 （59520× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7× 552/10000）× 284/365＝3936 （66960× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7× 552/10000）× 3＝17072 （91200× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7× 552/10000）× 22/365＝467 3936＋17072＋467＝21475 黃森榮 （59520× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（59520× 58× 8%÷ 7× 551/10000）× 284/365＝3933 （66960× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（66960× 58× 8%÷ 7× 551/10000）× 3＝17058 （91200× 62× 8%÷ 7× 683/10000）＋（91200× 58× 8%÷ 7× 551/10000）× 22/365＝467 3933＋17058＋467＝21458
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日 書記官 王琪雯