臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第258號
原 告 蘇榮吉
訴訟代理人 蔡順居律師
被 告 莊源法
訴訟代理人 賴勇全律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年2月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上如附圖（即臺中市中正地政事務所鑑測日期一○五年七月二十七日土地複丈成果圖）所示編號Ｂ部分之建物（面積一百二十三點七四平方公尺）拆除，並將上開土地連同編號Ａ部分之土地（面積八十三點二六平方公尺）返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時原聲明：被告應將臺中市○○區○○段000 地號 土地（下稱228 地號土地）上之建物（位置及面積以實測為 準）拆除，土地返還予原告，嗣本於地政機關測量結果更正 其聲明（見本院卷第81頁），合於首揭規定，先予敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）228地 號土地係原告向訴外人饒美雲購買，其上蓋有如附 圖所示編號Ｂ部分之建物（下稱系爭建物），經原告委託 他人至系爭建物查訪，被告自稱其係向訴外人饒志成承租 228 地號土地，系爭建物則係在承租後興建。被告於本件 訴訟中雖提出與饒志成簽立之土地租賃契約書（下稱系爭 租約），惟饒志成出租228地號土地時，並未依民法第819 條第2 項規定，得全體共有人同意，亦未依土地法第34條 之1載明出租人為全體共有人，並依同條第2項規定，通知 全體共有人，系爭租約之效力自不及於饒美雲或其後手， 原告自得依民法第767條規定請求被告拆屋還地等語。（二）並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）公同共有土地之出租，乃共有物之管理行為，應依民法第 828條第2項準用同法第820條第1項規定，以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之，無民法第819條第2 項或土地法第34條之1 共有物之處分、變更或設定負擔規
定之適用。228 地號土地原為饒美雲、饒美霞、饒志明、 饒志成（下合稱饒美雲等4 人）公同共有，其中饒志成、 饒志明、饒美霞同意將228 地號土地出租於被告，並推派 饒志成於101 年12月30日代理與被告簽立系爭租約，此為 租賃雙方所知悉，為隱名代理行為，對共有人本人發生效 力，合於民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定， 系爭租約自屬有效，且效力及於原公同共有人饒美雲。（二）228 地號土地原為饒美雲等4人繼承其等父母之遺產，103 年間饒美雲為分割遺產向本院聲請調解，於104年8月24日 調解成立，依最高法院91年度台上字第1064號判決意旨， 228 地號土地於分割前已存在之租賃契約，應類推適用民 法第425條第1項買賣不破租賃原則，對於分得租賃物即分 割後之228 地號土地、分割增加之228之1地號土地之繼承 人饒美雲、饒志成繼續存在。
（三）饒美雲多年未繳納228 地號土地之地價稅，享有以租金繳 納地價稅之利益，其又為分割遺產委託律師聲請調解，應 已先行勘查土地，猶選擇取得其上已有建物之228 地號地 ，由饒美雲之行為觀之，其早有默示同意被告占用228 地 號土地之情。
（四）系爭租約之效力及於饒美雲，而饒美雲出售228 地號土地 予原告前，未依土地法第104 條第1項前段、第2項規定通 知有優先承買權之承租人即被告，故原告與饒美雲間之買 賣契約及所有權移轉登記行為均不得對抗被告，原告自不 得以土地所有權人之地位，對被告行使所有物返還請求權 或妨害除去請求權。
（五）原告請求拆屋還地須受誠信原則之拘束，而饒美雲及原告 於辦理228地號土地所有權移轉登記前，已知悉228地號土 地有出租被告且其上有建物之事實，卻仍辦理所有權移轉 登記，參照最高法院104 年度台上字第2019號判決意旨， 原告仍應受系爭租約之拘束，因此原告請求拆屋還地並無 理由等語，資為抗辯。
（六）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第119頁反面）：（一）不爭執之事項:
1、228號地號土地面積原為920.01平方公尺，於103年10月24 日登記為饒美雲等4人公同共有，登記原因為繼承。 2、饒美雲為分割與饒美霞、饒志明、饒志成公同共有之228 地號土地等財產，於103年11月3日向本院具狀聲請調解（ 受理案號：103 年度司家調字第1274號），並主動提出分 割方案，嗣於104 年8月24日調解成立，228地號土地分割
出同段228之1地號土地。分割後之228地號土地面積為207 平方公尺，由饒美雲取得，同段228-1地號土地面積為713 .01平方公尺，由饒志成取得。
3、原告於104年10月12日向饒美雲買受228地號土地，並於10 4年11月6日登記為所有權人。
4、原告買受228地號土地前，曾至現場查看過。 5、被告與饒志成於101 年12月30日簽立系爭租約，由饒志成 出租分割前之228地號土地、同段252地號土地全部予被告 ，租賃期間為102年1月1日至110年12月31日。（二）爭執事項:
1、被告是否有權占有228地號土地？
①饒美雲有無默示同意被告占用228地號土地？ ②饒志成是否隱名代理饒美雲、饒美霞、饒志明，與被告簽 立系爭租約？
③若否，系爭租約之效力如何？是否可拘束饒美雲或其後手 ？
2、原告請求被告拆屋還地有無理由？
四、本院之判斷：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段及中段別定有明文。而以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判 決意旨參照）。查原告主張其所有之228 地號土地現為被 告占有，且如附圖所示編號Ｂ部分（面積123.74平方公尺 ）蓋有系爭建物之事實，為被告所是認，並有土地登記第 一類謄本附卷可稽（見105年度司中調字第995號卷【下稱 司中調卷】第4 頁），復經本院會同兩造及臺中市中正地 政事務所測量人員履勘現場，製成勘驗筆錄、現場照片14 張及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第34至44頁、第75頁 ），自堪信為真實。至被告辯稱其有權占有228 地號土地 ，然為原告所否認，揆諸前揭說明，自應由被告就其具有 合法占有權源之事實負舉證責任。
（二）被告未能舉證證明饒美雲默示同意其占用228地號土地： 1、查被告與饒志成於101 年12月30日簽立系爭租約，由饒志 成出租分割前之228地號土地、同段252地號土地全部予被 告，租賃期間為102 年1月1日至110年12月31日，嗣228地 號土地因調解分割而由饒美雲取得之事實，為兩造所不爭
執，並有系爭租約影本及本院家事庭調解程序筆錄在卷可 憑（見本院卷第12至14頁，司中調字卷第8 至12頁）。被 告雖抗辯，饒美雲長年享有以系爭租約之租金繳納地價稅 之利益，且明知228 地號土地有建物，聲請調解分割仍選 擇分得228 地號土地，未曾表示異議，有默示同意被告使 用228 地號土地之情云云。然所謂默示之意思表示，係指 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者 而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認 為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法 院29年上字第762 號判例意旨參照）。易言之，沉默係單 純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外， 原則上不生法律效果。
2、被告主張饒美雲為228 地號土地地價稅納稅義務人之一， 且因土地有租金收入，饒美雲未實際分擔稅款之事實，固 據提出102年、103年地價稅繳款書為證（見本院卷第16至 17頁），且與證人饒美雲於本院準備程序中證稱：我不清 楚228 地號土地分割前地價稅由何人繳納等語（見本院卷 第116頁），及證人饒志明證稱：228地號土地之地價稅事 宜都是饒志成在處理，租金沒有分給我或饒美霞，都拿去 繳地價稅等語相符（見本院卷第101頁），而可認228地號 土地之地價稅係由饒志明以租金繳納，饒美雲則未實際分 擔任何地價稅。惟饒美雲已證稱其不清楚何人繳納地價稅 ，又饒美雲等4人之父親饒枝萬早於89年3月16日死亡，母 親饒娥亦於98年1月17日死亡，遲至103年10月20日始由饒 美雲單獨申請繼承登記，有原告提出之土地登記申請書暨 相關附件在卷可憑（見本院卷第52至71頁），可見饒美雲 與其餘兄弟姊妹間，就公同共有遺產之使用、處理事宜， 長久並無共識，要難以其未實際分擔稅款之事實，遽謂其 有同意被告使用228地號土地之默示意思表示。 3、至於饒美雲為分割遺產，於103年11月3日委任蔡順居律師 為訴訟代理人，向本院具狀聲請調解，並主動提出遺產分 割方案，本院司法事務官則於104年3月11日會同蔡順居律 師、饒美霞、饒志明、饒志成等人勘驗228 地號土地，當 時土地上已有系爭建物存在，嗣104 年8月24日調解成立， 由饒美雲分得分割後之228 地號土地等情，固據本院核閱 103年度司家調字第1274 號卷內民事調解聲請狀、勘驗期 日報到單、勘驗筆錄、勘驗現場照片及調解程序筆錄查明 屬實。縱可認饒美雲在知悉228 地號土地遭人占用之情況 下，仍願分得系爭土地，惟以證人饒美雲於本院準備程序 中證稱：系爭土地分割前，我不清楚有無出租給別人，我
弟弟（即饒志成）有寄存證信函，內容為他有出租土地給 別人，但我不同意，那時我才知道土地有出租，饒志成從 來沒有跟我說過土地有出租的事，我的想法很簡單，地是 我的，就應該還給我，不應該侵占等語（見本院卷第115 頁反面至第119頁），並提出104年10月間委託蔡順居律師 通知饒志成、饒志明、饒美霞拆除228 地號土地之地上物 之律師函供參（見本院卷第126至127頁），可見其應未曾 同意出租228 地號土地，分割前亦未究明有無租約或租約 詳情，且考量遺產分割涉及公同共有土地甚多，始未堅持 自己原主張之分割方案，要難以其同意分割取得228 地號 土地之情，逕認其有同意被告使用228 地號土地之默示意 思表示。是被告此部分所辯要難憑採。
（三）依民法第820條第1項規定，饒美雲應受系爭租約之拘束： 1、按共有物之出借或出租，係典型之利用行為而屬民法第82 0條第1項規定管理權能之一環（最高法院98年度台上字第 1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨參照）。則共 有人倘未以契約另訂其出借或出租之管理方法，依98年1 月23日修正之民法第820條第1項規定，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計 逾3分之2 者，其人數不予計算。上開規定依民法第828條 第2 項規定，於公同共有準用之。是關於公同共有土地之 管理，祇須公同共有人過半數及其權利（潛在應有部分） 合計過半數之同意即可為之。
2、查228地號土地原為饒美雲等4人之父饒枝萬所有，饒枝萬 於89年3月16日死亡後，由饒枝萬之妻饒娥及饒美雲等4人 繼承而公同共有，應繼分比例各為5分之1，嗣饒娥於98年 1月17日死亡後，再由饒美雲等4人繼承饒娥之應繼分而維 持公同共有，然饒娥已立遺囑，將其繼承饒枝萬之應繼分 5分之1指定由饒志明、饒志成繼承，饒美雲遂具狀主張修 正饒娥遺囑違反特留分部分後，饒美雲、饒美霞、饒志明 、饒志成之應繼分比例依序為22.5％、22.5％、27.5％、 27.5％之事實，業據本院依職權調取本院103 年度司家調 字第1274號分割遺產事件案卷，核閱卷內遺產稅繳清證明 書、繼承系統表、戶籍謄本及饒美雲提出之民事調解聲請 （二）狀屬實。而證人饒志明於本院準備程序中證稱：系 爭租約之簽立有經過我、饒志成、饒美霞之討論及同意， 饒美雲有沒有同意我不知道等語（見本院卷第100 頁正反 面），證人饒美雲則證稱：228 地號土地分割前，我不清 楚有無出租給別人，我不同意出租給別人等語，足知系爭 租約之簽立，係獲得228地號土地過半數共有人（共3人）
及其潛在應有部分合計過半數（合計77.5％）之同意，依 民法第828條第2項準用第820條第1項規定，對於全體共有 人均生效力，饒美雲縱不知情甚且反對，仍應受系爭租約 之拘束。至原告雖主張饒志成未經全體共有人同意，將22 8地號土地出租於被告，且未通知共有人，依民法第819條 第2項或土地法第34條之1規定，系爭租約對於饒美雲不生 效力云云。然共有物之出租，乃典型之利用行為，自應依 民法第820條第1項共有物「管理」之規定為之，而無同法 第819條第2項或土地法第34條之1共有物之「處分」、「 變更」及「設定負擔」規定之適用（最高法院84年度台上 字第2164號判決意旨參照），同意出租之部分共有人毋庸 徵得全體共有人之同意，或先以書面通知其他共有人。是 原告上開主張尚有誤解，自不足採。
3、228地號土地在饒美雲等4人於104年8月24日調解成立後， 固分割出同段228之1地號土地，然系爭租約依民法第820 條規定既得拘束分割前之228地號土地全體共有人，則取 得分割後之228地號土地之原共有人饒美雲，自應繼續受 系爭租約之拘束。
4、至被告另抗辯228 地號土地之共有人饒美霞、饒志明、饒 志成等3人同意出租228地號土地予被告，推派饒志成與被 告訂立系爭租約，為隱名代理行為，系爭租約對本人即共 有人發生效力等語（見本院卷第6頁、第133頁），惟系爭 租約之簽立合於民法第828條第2項、第820條第1項規定， 已如前述，故饒志成是否隱名代理饒美霞、饒志明簽立系 爭租約，即毋庸再論，併此敘明。
（四）被告不得依民法第820 條、系爭租約及系爭租約所生之優 先承買權，對抗饒美雲之後手即原告，理由如下： 1、查系爭租約之簽立，固合於民法第820條規定而得拘束228 地號土地之原全體共有人，惟其性質屬於共有物管理之約 定或決定，依民法第826條之1第1 項規定，須登記後，始 對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。原告並 非228 地號土地之原共有人，而係向原共有人饒美雲買受 分割後之228 地號土地，被告復未提出系爭租約業已登記 之證據，依民法第826 條之1第1項規定，系爭租約即不對 原告發生效力。
2、饒美雲雖因民法第820 條規定，同受系爭租約之拘束，惟 民法第820條第1項規定係為解決共有土地或建築改良物之 管理等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃 賦與有一定（潛在）應有部分比例之部分共有人，透過多 數決之方式，而直接管理共有物。此種管理權乃係基於實
體法規定而發生，同意出租之公同共有人並非代理未同意 出租之公同共有人與承租人訂立出租契約，故未同意出租 之共有人與承租人間，自不發生租賃法律關係。是以，被 告固得以系爭租約對抗饒美雲，饒美雲不得主張被告無權 占有，然饒美雲既未同意出租228 地號土地予被告，自非 系爭租約之當事人。至於被告提出之最高法院91年度台上 字第1064號判決之案例事實與本件不同，無從援引，被告 執為其與饒美雲有租賃關係存在之依據，自無可採。被告 雖另辯稱原告就228 地號土地曾另行對被告起訴，於起訴 狀記載：「原告人等購得上開土地前，被告與前土地所有 權人間訂10年期（自102年1月1日起至112年12月31日止） 且未經公證之基地租賃契約」等語，進而謂原告於本件訴 訟外承認被告與饒美雲等4 人有租賃契約云云（見本院卷 第88頁），並提出另案起訴狀影本為證（見本院卷第91頁 ），然審諸另案起訴狀係記載「前土地所有權人」，究係 指稱全體共有人或部分共有人，有欠明瞭，尚難單憑此等 記載即謂原告確有承認被告與饒美雲間存在租賃關係之意 ，是被告此部分抗辯亦不足採。而按出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不 動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。 民法第425條規定有明文。查系爭租約之租賃期間為102年 1月1日至110至12月31日，期限顯逾5年，且未據被告提出 業已公證之證明，即令饒美雲為系爭租約之出租人，依民 法第425條第2項規定，系爭租約對於受讓228 地號土地之 原告亦不能繼續存在。今饒美雲既非系爭租約之出租人， 僅受系爭租約所生之對抗效力之拘束而已，依舉重以明輕 之法理，被告自無從主張系爭租約所生之對抗效力對於原 告繼續存在。
3、又按土地法第104 條規定，承租人於基地出賣時，有依同 樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第 三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。所 謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以 買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效 力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契 約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買 權人有所主張，且承租人雖尚未取得命第三人塗銷土地所 有權登記之確定判決，仍得執以對抗第三人（最高法院10 0 年度台上字第38號、85年度台上字第2678號判決意旨參 照）。惟土地法104條第1項關於地上權人及承租權人之優
先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨 在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用 ，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先 承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之 約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始 合乎該條項規範之趣旨（最高法院100年度台上字第802號 判決意旨參照）。又土地法第104 條規定係指房屋與基地 分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典 權或租賃關係存在之情形而言，申言之，必須房屋所有人 與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要 件（最高法院69年台上字第945 號判例、70年度台上字第 1538號、70年度台上字第4312號、71年度台上字第2401號 判決意旨參照）。查被告就其承租228 地號土地之事實， 固提出系爭租約為證，惟觀諸系爭租約全文，並未約明被 告係以興建房屋為目的而承租，反而於租約第8 條約定乙 方（即被告）若欲搭蓋建築物，需以甲方（即饒志成）做 起造人，且租約屆滿，地上建物歸甲方所有，若甲方不要 則乙方應拆除之旨（見本院卷第13頁），此與維護土地上 建築物存在之租地建屋契約有別，尚難認被告得憑系爭租 約行使土地法第104條之優先承買權。又228地號土地於分 割後為饒美雲單獨所有，其與系爭建物之所有人即被告間 並無租賃關係，業如前述，實難認被告對於228 地號土地 有優先承買權存在。是被告抗辯饒美雲出售228 地號土地 時，未先對其通知，故原告不得以所有權人地位有所主張 云云，自無足採。
（五）原告請求被告拆屋還地，並未違反誠信原則： 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項定有明文。而該條文所指權利濫 用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的 ，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但若非以損 害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院 45年台上字第105 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須 兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使 取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權 利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利 之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。 2、本件原告請求被告拆除228 地號上之系爭建物並返還土地 ，雖將損及被告興建之系爭建物，惟228 地號土地為原告 所有，原告為維護土地所有權之完整性，因而請求被告拆 除系爭建物並返還土地，難認原告行使權利係有違誠實信
用原則或有權利濫用之情事。
3、至被告雖援引最高法院104 年度台上字第2019號判決內之 第二審判決意旨，並舉原告自承買受228 地號土地前，曾 至現場查看，經被告告知有承租土地之陳述，及證人饒美 雲證稱其於228 地號土地移轉登記於原告前，已知悉土地 上蓋有建物之證言，抗辯原告請求拆屋還地違反誠信原則 云云。惟查上開判決係謂：「按民法上之債權契約，除法 律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力， 惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債 權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂 債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原 則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫 用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。」然就228 地號土地與被告簽立系爭租約之人為饒志成而非饒美雲， 饒美雲並未同意出租228地號土地，僅係因民法第828條第 2項、第820條第1 項規定而同受系爭租約之拘束，是饒美 雲與被告間並無訂有債權契約，與上開判決所揭示之情形 已有不同。又原告縱於買受228 地號土地前知悉其上蓋有 建物，並經被告告知已向其他共有人承租土地，該租約之 效力是否合於民法第828條第2項、第820條第1項等規定而 及於饒美雲，實有待法院判明，非可輕易釐清，原告向饒 美雲購買228 地號土地，難認有何惡意可言。故被告抗辯 原告請求拆屋還地係違反誠信原則云云，洵無可取。五、綜上所述，原告為228 地號土地之所有人，而被告未能舉證 證明其對於原告有何合法占有228 地號土地之權源，自屬無 權占有，且原告請求拆屋還地亦難認有何違反誠信原則之情 。從而，原告依民法第767條規定，請求被告將坐落228地號 土地上如附圖所示編號Ｂ部分之建物（面積123.74平方公尺 ）拆除，並將上開土地連同編號Ａ部分之土地（面積83.26 平方公尺）返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院 審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
民事第五庭 審判長 法 官 林慧貞
法 官 李嘉益
法 官 洪瑞隆
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
書記官 黃英寬