臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第825號
原 告 張家瑋
訴訟代理人 張展睿
蘇文俊律師
複代理人 戴孟婷律師
丁威中律師
被告兼訴訟
代理人 周志忠
周志綱
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年2月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國（下同）103年11月13日向被告承租位於台中市 ○○區○○路○段00號之房屋（以下簡稱系爭房屋），原告 承租之範圍包含地下室，承租期間為103年11月13日起至108 年12月31日止，每月租金則為新台幣（下同）28,000元。詎 料，原告於104年6月中旬發現系爭房屋地下室有漏水現象， 經告知被告後，被告於同年6月底聘請修繕人員前來修繕地 下室及二樓，然漏水情形不僅未改善，反而因修繕人員之疏 失造成地下室及三、四樓嚴重漏水及壁癌，並造成原告之家 俱、電池等營業用品損毀。因本件被告依民法第423條、第 429條之規定，及房屋租賃契約第5條之約定，對於原告就系 爭房屋有保持合於約定使用及收益之狀態，亦即被告負有修 繕房屋之義務，而系爭房屋經被告僱人修繕後，造成幾近全 屋有嚴重之漏水及壁癌，是被告依民法第224、第227條、第 429條之規定，及房屋租賃契約書第5條之約定，應就原告之 損害負賠償責任。
㈡再者，被告所僱用修繕系爭房屋漏水之修繕人員，於修繕期 間除未將房屋漏水之原因及位置找出外，反而因其不慎造成 漏水情形更加嚴重，進而導致淹水、壁癌之結果，已有應注 意而未注意之過失，是依民法第184條之規定，自應就原告 之損害負賠償之責；又前往修繕系爭房屋之修繕人員為被告 所僱用，其對於修繕人員亦有指揮監督之權，故被告依民法 第188條之規定，應與修繕人員負連帶損害賠償責任。 ㈢原告得請求被告賠償之金額如下：
⒈系爭房屋自104年7月起至原告起訴時共計8個月，其中地
下室、三樓及四樓皆無法使用，故依民法第435條第1項之 規定，原告自得請求被告減少租金，該金額共為134,400 元（計算式：28,000元×3/5×8個月＝134,400）。 ⒉系爭房屋之漏、淹水造成原告家具與電池等營業用品遭泡 水而無法再為使用，然僅有1,242顆之電池有泡水照片為 證（詳原證六），其餘則因電池受潮引發之燒毀而無留存 照片，上開電池買受價格為每顆120元，此亦有電池收據 為憑（詳原證七）；又就家具毀損之部分，則有中清家具 之估價單為據（詳原證八），是上開損失總共為313,900 元。
⒊就營業損失部分，原告於104年6月前每月營業額為8萬元 ，於104年8月起每月僅有1萬元之營業額，故總計營業損 失為56萬元（計算式：7萬元×8個月＝56萬元）。 ㈣並聲明：被告應給付原告1,008,300元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠兩造所簽訂房屋租賃契約書之內容，並未約明出租範圍包含 地下室，故系爭房屋之出租範圍並不包括地下室。 ㈡原告於104年7月間表示系爭房屋有漏水，被告即請仲介幫忙 找委外修繕人員處理漏水問題，被告亦前往系爭房屋拍了兩 張地下室的照片，確實發現有漏水情形，但還不至於會泡水 ，原告抱怨處理漏水修繕人員有問題，被告亦曾出面協調， 惟在系爭房屋處理漏水時，原告若有重要物品，即應以架高 之方式處理，然原告竟放任不管，未將重要物品架高或移開 。
㈢據修繕人員表示系爭房屋抓漏有抓到，還需要再觀察確認， ，就被告之認知是已修繕完成。故本件不該歸責於被告。並 聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠原告於103年11月13日向被告承租系爭房屋，承租期間為103 年11月13日起至108年12月31日止，每月租金為28,000元， 原告於104年6月中旬發現系爭房屋地下室有漏水現象，經告 知被告後，被告於同年6月底請修繕人員前來修繕，然仍發 生漏水情形，原告之家俱、電池等營業用品損毀等情，已為 兩造所不爭執，並有103年11月13日業經公證之房屋租賃契 約書（見本院卷10至15頁）及照片（附本院卷之證物袋）為 證，自堪採憑。茲有爭執者，係1.原告向被告承租系爭房屋 之範圍，是否包括地下室？2.原告請求被告賠償損害，有無 理由？
㈡原告向被告承租系爭房屋之範圍，是否包括地下室？若不包 括，則原告使用系爭房屋地下室，是否有正當權源？ 1.民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意， 不得拘泥於所用之辭句。」故解釋契約固須探求當事人立約 時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲 解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。 2.證人即系爭房屋租賃之仲介蔡有信於106年1月18日言詞辯論 期日到庭證稱：「（系爭青海路2段50號房屋出租的範圍為 何？）這棟是被告周志綱委託我招租，要出租的範圍從我介 紹兩次房客，出租的範圍並沒有特別約定哪邊要出租哪邊不 要出租，就是整棟出租，但沒有特別講包不包括地下室，也 沒有特別交代地下室不出租，以一般常態，沒有特別講就是 整棟出租了。（如果沒有特別約定只講整棟出租，包不包括 地下室？）以一般的實務經驗都會包括地下室。（本件是講 整棟出租嗎？）我介紹時是整棟介紹，沒有講包不包括地下 室，我也沒有與承租方提到包不包括地下室，就是整棟連同 地下室一併介紹。（被告請你招租時，有無特別提到地下室 不出租？）此部分沒有特別跟我提到。（在他們訂房屋租約 時你是否在場？）我有在場。…（提示本院卷第13頁房屋租 賃契約書予證人，第一條房屋所在地及使用範圍為何記載全 部〈一樓營業、二樓以上住家〉。承租的範圍沒有寫到地下 室，有何意見？）為何這樣記載我不清楚，合約書是當事人 會去簽，我是仲介不會看到內容，是雙方確認完，因為要做 實價登錄所以會跟公證人或雙方要一份影印的做登錄。公證 時被告兩人均有到，他們是否有與原告談到承租範圍不包括 地下室，這部分我就不清楚。」等語（見本院卷84頁反面至 85頁反面）。是系爭房屋招租時，證人顯有介紹參觀系爭房 屋之地下室，然簽約時，原告與被告是否討論及系爭房屋之 租賃範圍是否包括地下室在內乙節，則非證人所確知。故 本件尚不得以證人於仲介出租系爭房屋，有介紹地下室為由 ，即逕認兩造間之租賃標的當然包括地下室在內。 3.依卷附系爭房屋之租賃契約書第1條約定：「房屋所在地及 使用範圍：台中市○○區○○路○段○○號全部（一樓營業 、二樓以上住家）。」是依該租賃契約之文字所載，已載明 被告出租系爭房屋之全部係一樓以上之建物全部，而未將地 下室記載在使用範圍內，足證兩造於簽定系爭房屋之租賃契 約當時，其等所約定之租賃標的即系爭房屋之全部係指1樓 以上之建物而言，至於地下室則未包括在內。則就系爭房屋 之租賃，經仲介介紹後，兩造於簽定租賃契約書當時，就系
爭房屋全部之使用範圍，既明示載明係1樓以上，且未將地 下室之使用載入，足認兩造於簽訂該房屋租賃契約書當下， 就租賃標的之範圍，並不包括地下室在內乙節，已有合意。 4.本上所述，原告主張系爭房屋租賃之範圍包括地下室在內， 尚與客觀證據不符，被告抗辯系爭房屋租賃不包括地下室在 內，係屬真實。
5.然須說明者，本件原告客觀上已有使用系爭房屋之地下室， 則就該地下室，原告係無權使用，或有何使用權源？查被告 周志綱於本院105年4月13日言詞辯論期日陳稱：「去年7月 原告表示地下室有漏水，我有過去拍了兩張地下室的照片， 是發現有漏水情形，但還不至於會泡水，原告一直抱怨抓漏 水的建商有問題，我有出面去協調，而且在抓漏水的時候原 告的東西如果重要的話，他應該要架高。（出租系爭房屋有 無包括地下室？）沒有，因為契約書沒有約定，承租人要跟 我講才可以用。（如果出租範圍不包括地下室，為何你要去 處理抓漏水的問題？）因為出租範圍不包括地下室，所以我 不想理他，但是原告一直打電話過來，原告什麼時候於地下 室放東西我都不知道。104年7月我去地下室拍照漏水情形後 我就去開刀，9月出院後我有請仲介跟我過去處理善後的問 題，一直都沒有結果，我去了兩次。」等語（見本院卷29頁 反面）。則被告倘未同意原告使用該地下室，其於發現原告 使用該地下室時，理當明示制止原告續為使用，然其未加制 止，甚且透過仲介找人處理地下室漏水問題並親臨現場拍照 ，足證被告對於原告使用系爭房屋之地下室乙節，已然知悉 ，且未曾為反對之表示。則依民法第464條之規定：「稱使 用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償 使用後返還其物之契約。」應認就該地下室，兩造間有使用 借貸之法律關係存在，原告使用該地下室，尚非無權占有使 用。
㈢原告請求被告賠償損害，有無理由？
1.承上所述，就系爭房屋地下室，並非兩造間租賃之標的範圍 ，原告與被告間並不存在租賃之法律關係，兩造就地下室部 分僅存在使用借貸之法律關係。則原告基於租賃關係依民法 第224、第227條、第429條之規定，及房屋租賃契約書第5條 之約定，請求被告賠償損害，洵屬無據，不應准許。 2.本件原告另依侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害，是 否有理由，茲說明如下：
⑴按契約責任與侵權行為責任競合時，實務見解係採取請求 權競合說（最高法院77年11月1日第19次民事庭會議決議 意旨參照）。然查侵權行為與債務不履行之請求權競合時
，債權人固非不得擇一行使之，惟關於債務人應負之損害 賠償責任，若於債務不履行有特別規定，則債權人於依侵 權行為之規定請求賠償時，除別有約定外，仍應受該特別 規定之限制（最高法院73年台上字第209號判決意旨、73 年度台上字第436 1號判決意旨參照）。
⑵民法第466條規定：「貸與人故意不告知借用物之瑕疵， 致借用人受損害者，負賠償責任。」亦即，使用借貸貸與 人就借用物之瑕疵所生借用人之損害，僅就故意負其責任 ，此項故意歸責事由之規定，於侵權行為責任的成立亦有 影響。是本件原告依侵權行為之規定請求被告負損害賠償 責任時，被告亦僅限於有故意不告知物之瑕疵之情事時， 始應負侵權損害賠償責任。查本件原告自承其係於103年 12月間入住系爭房屋並占有使用地下室，於104年6月時發 現漏水等語（見本院卷107頁反面）。而被告亦係於原告 告知後始知地下室有漏水之情事，則本件自難以認定被告 明知該地下室有漏水之瑕疵而故意不告知原告之情事。原 告既無法舉證證明被告有故意之歸責事由，則原告依侵權 行為之規定請求被告負損害賠償責任，亦屬無據。四、綜上所述，本件原告依民法第224、第227條、第429條之規 定，及房屋租賃契約書第5條之約定，及侵權行為之規定請 求被告負損害賠償責任，均無理由，應予駁回。本件原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請即失附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦及舉證，核與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
民事第一庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
書記官 陳其良